Решение по делу № 2-1796/2023 от 02.11.2023 - о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску <ФИО> к администрации города Белгорода о признании арендатором.

УИД: № гр. дело №

РЕШЕНИЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02.11.2023 гор. Белгород

Свердловский районный суд города Белгорода в составе:

председательствующего судьи: Головиной Н.А.,

при секретаре: Молчанюк К.С.,

с участием представителя истца администрации города Белгорода – ФИО1, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Белгорода к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску ФИО2 к администрации города Белгорода о признании арендатором,

установил:

администрация города Белгорода обратилась в суд с иском, которым просила взыскать с ответчика в бюджет городского округа «Город Белгород»:

- задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды земель от ДД.ММ.ГГГГ № за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 982 987,06 руб.;

- договорную неустойку (пеню) в размере 1 469 267,98 руб. за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по 06.04.2023 по договору аренды земель от ДД.ММ.ГГГГ №;

- договорную неустойку (пеню) на сумму неоплаченного основного долга в размере 1 982 987,06 руб. за каждый день просрочки, в размере 0,1 % начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательств.

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение ответчиком сроков оплаты за пользование земельным участком, предусмотренных договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником здания, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного на указанном земельном участке. Приобретенный ответчиком объект недвижимости является зданием котельной, имеет статус объекта энергетики. При этом, как здание, так и земельный участок используются ответчиком для осуществления деятельности по ремонту транспортных средств, размещения легковых и грузовых транспортных средств, а также размещения строительной и погрузочной техники, складирования строительных материалов, бытового и строительного мусора.

В силу перехода к ответчику права собственности на указанное здание он приобрел право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В то же время, поскольку ответчик не является субъектом естественной монополии и не использует здание в соответствии с его видом разрешенного использования, в отношении него не может быть применен расчет арендной платы согласно условиям договора аренды, заключенного между администрацией г. Белгорода и АО «Белгородская теплосетевая компания». В правоотношениях с ответчиком должна применяться рыночная стоимость годовой арендной платы, которая составляет 488 961 рубль.

В адрес ответчика администрацией г. Белгорода было направлено уведомление о том, что он может заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, от заключения которого ответчик уклонился.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, за ним образовалась задолженность, которая за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 1 982 987,06 рублей. Кроме того, вышеуказанным договором предусмотрена пеня за ненадлежащее исполнение обязательства в размере 0,1 % за каждый день просрочки, которая за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 469 267,98 рублей. Указанные денежные суммы истец просит взыскать с ответчика, а также возложить на последнего обязанность по выплате неустойки в размере 0,1 % от суммы основного долга за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательства.

В свою очередь ФИО2 предъявил встречный иск, в котором просил признать его арендатором по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка порядковый номер 22 пункта 1.1. (кадастровый номер <данные изъяты>) с сохранением ставки арендной платы, установленной в пункте 22 приложения № 1 «Расчет арендной платы».

В обоснование встречного иска указал, что начиная с момента перехода к нему права собственности на нежилое здание, кадастровый номер <данные изъяты>, он приобрел право законного пользования земельным участком по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому (приложение № 1 к договору) расчет арендной платы за пользование указанным земельным участком составляет 31 831,48 рублей в год, начиная с ДД.ММ.ГГГГ года. Обязанность по внесению арендных платежей в указанном размере ФИО2 исполнялась: за период 2019-2023 год им внесено 165 494 рублей в то время, как из предусмотренной договором ставки он обязан был внести 159 157 рублей. На момент рассмотрения дела в спорном нежилом здании проводятся работы по монтажу системы отопления и произведен монтаж котельного оборудования для дальнейшей эксплуатации, ввиду чего использование данного здания полностью соответствует видам разрешенного использования земельного участка. За все время владения земельным участком каких-либо уведомлений о нецелевом его использовании в адрес ответчика не поступало, к административной ответственности он не привлекался. Проведение ремонтных работ военной и гражданской техники, что отражено в акте обследования земельного участка, проведенного истцом, не нарушает разрешенного целевого использования арендованного земельного участка.

В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО1 исковые требования поддержала, встречный иск просила оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Ответчик-истец ФИО2 извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обеспечил явку своего представителя ФИО3, который исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, которые аналогичны основаниям заявленных встречных исковых требований. В возражениях дополнительно указал на пропуск истцом срока исковой давности по платежам, заявленным к взысканию до ДД.ММ.ГГГГ, а также на несоразмерность начисленной неустойки, которая подлежит уменьшению по правилам ст. 333 ГК РФ. Встречные исковые требования просил удовлетворить в полном объеме.

Дело рассмотрено в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Как указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пп. «в» п. 2 Постановления Правительства Белгородской области № 501-пп от 28.12.2017 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений сторон), размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - размер арендной платы) определяется органами исполнительной власти Белгородской области, органами местного самоуправления, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия по предоставлению в аренду, если иное не установлено федеральным законодательством, на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Для размещения объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, размер арендной платы рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными для земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов (п. 4 вышеуказанного Постановления Правительства Белгородской области № 501-пп от 28.12.2017).

Положения настоящего пункта не распространяются на земельные участки под объектами соответствующего назначения, используемыми исключительно для собственных нужд в деятельности хозяйствующих субъектов.

Расчет годового размера арендной платы в отношении субъекта, входящего в систему объектов теплоснабжения, за использование земельных участков, предназначенных для размещения трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, установлен в размере ставки, регламентированной Приказом Министерства экономического развития РФ № 217 от 23.04.2013.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией города Белгорода и АО «Белгородская теплосетевая компания» был заключен договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> (территория <данные изъяты>), сроком на 25 лет (до ДД.ММ.ГГГГ). Данный участок имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилых зданий (объекты энергетики).

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником здания, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного на указанном земельном участке. Приобретенный ответчиком объект недвижимости является зданием котельной.

Согласно акту обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного отделом муниципального земельного контроля комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода, здание, принадлежащее ответчику с кадастровым номером <данные изъяты>, используется для осуществления деятельности по ремонту транспортных средств. Также территория используется для ремонта военной и гражданской техники, размещения легковых и грузовых транспортных средств, а также размещения строительной и погрузочной техники, складирования строительных материалов, бытового и строительного мусора.

Представленные ответчиком-истцом договор теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, акт приемки газопроводов и газоиспускающей установки для проведения комплексного опробирования (пуско-наладочных работ), не подписанный сторонами и датированный 03.10.2023 подтверждают доводы администрации г. Белгорода о том, что земельный участок использовался ФИО2 не в соответствии с его назначением.

Как следует из отчета № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ с учетом округления составляет 488 961 рубль.

Исходя из определенной на основании указанного отчета рыночной стоимости годовой арендной платы, истцом рассчитана задолженность за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер которой составил 1 982 987,06 рублей.

Указанный расчет, равно как и отчет о рыночной стоимости годовой платы за спорный участок, ответчиком-истцом не оспорен, каких-либо доказательств в его опровержение, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ФИО2 не представлено.

В силу изложенного, указанный расчет принимается судом за основу.

В соответствии с п. 2.4 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Суд также принимает расчет неустойки, предоставленный стороной истца-ответчика, согласно которому за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки составил 1 469 267,98 рублей.

При этом, суд отмечает, что ссылки стороны ответчика-истца о пропуске администрацией города Белгорода срока исковой давности заслуживают внимания.

Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Течение срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы начинается по окончанию срока внесения платежа, установленного договором аренды (ч. 2 ст. 200 ГК РФ).

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (ч. 1 ст. 207 ГК РФ).

В силу положений статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Материалами дела подтверждается, что настоящее исковое заявление поступило в Свердловский районный суд города Белгорода ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отметкой о его регистрации.

Истцом также в адрес ответчика направлялась претензия об уплате задолженности.

Таким образом, в период соблюдения истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2 ст.452 ГК РФ) течение срока исковой давности приостанавливалось. Указанный период не засчитывается в срок исковой давности.

Следовательно, администрацией города Белгорода пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании арендных платежей до ДД.ММ.ГГГГ.

В этой связи, сумма основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 676 935 рублей 55 копеек, сумма пени 762 356 рублей 91 копейка.

Статья 333 ГК РФ предусматривает право суда уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Конституционный Суд РФ в своих определениях неоднократно указывал на обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой его действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (определение от 21.12.2000 г. № 263-О, определение от 22.01.2004 г. № 13-О).

Учитывая изложенные обстоятельства дела, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, оценив степень неблагоприятных последствий неисполнения обязательств, период просрочки, возражения представителя ответчика, суд считает необходимым в целях соблюдения требований разумности и справедливости снизить размер положенной неустойки до 300 000 рублей.

Взысканная сумма неустойки в полной мере компенсирует истцу-ответчику последствия ненадлежащего исполнения обязательств ответчиком-истцом и обеспечит выплату такой компенсации за потери, которая будет адекватна нарушенному интересу и соизмерима с ним.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, с ФИО2 в пользу истца также подлежит взысканию неустойка в размере 0,1 % от суммы основного долга в размере 1 676 935 рублей 55 копеек за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательства.

Встречный иск ФИО2 не подлежит удовлетворению, поскольку он не является субъектом естественной монополии, не использует здание и земельный участок в соответствии с его виде разрешенного использования и использует его для собственных нужд, в отношении него не может быть применен расчет арендной платы, согласно условиям договора аренд заключенного между администрацией города Белгорода и АО «Белгородская теплосетевая компания».

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Договором аренды земельного участка от 04.04.2018 № 30 установлено, что арендодатель вправе установить новый размер арендной платы.

Также следует отметить, что ФИО2 со стороны комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода направлялись письма, в которых указывалось о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

Письма ФИО2 получил, что подтверждается отчетами с официального сайта Почты России, однако требования претензий не исполнил, в комитет имущественных и земельных отношений не обратился.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного да Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в акции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит изменению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку земельный участок использовался ФИО2 не в соответствии с видом разрешенного использования в отношении него не может быть применен расчет арендной платы, установленный в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в силу закона, в связи с чем, требования, предъявленные к администрации города являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Ввиду освобождения истца администрации г. Белгорода в силу закона от уплаты государственной пошлины, за подачу иска такая пошлина в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, пп. 19 п. 1 ст. 333.19 НК РФ подлежит взысканию с ответчика в размере 16 585 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации города Белгорода к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт <данные изъяты>) в бюджет городского округа «Город Белгород» (ОГРН <данные изъяты>) задолженность по договору аренды земель № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 676 935 рублей 55 копеек, договорную неустойку (пеню) в размере 300 000 рублей за пользование земельным участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земель № от ДД.ММ.ГГГГ; договорную неустойку (пеню) на сумму неоплаченного основного долга в размере 1 676 935 рублей 55 копеек за каждый день просрочки, в размере 0,1 % начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента фактического исполнения обязательств.

В удовлетворении остальной части исковых требований администрации города Белгорода к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, - отказать.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход муниципального образования городской округ «Город Белгород» в сумме 16 585 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к администрации города Белгорода о признании арендатором, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд города Белгорода.

судья

Мотивированное решение принято 12.11.2023.