Дело №
61RS0№-83
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 декабря 2025 года <адрес>
Егорлыкский районный суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Иваненко Е.В.,
при секретаре судебного заседания ФИО 3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО 1 к Администрации Лопанского сельского поселения о переходе права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО 1 обратился в суд с иском к Администрации Лопанского сельского поселения о переходе права собственности, указав, что ДД.ММ.ГГГГ он купил у ФИО 2 земельный участок, площадью 7,8 га для сельскохозяйственного производства, расположенный в границах СПК «<данные изъяты>». Деньги отдал продавцу сразу под расписку при подписании договора, который был составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. Так как истец является фермером, он сразу вступил во владение и пользование этим земельным наделом и промежевал земельный участок. При этом посчитал, что регистрировать участок на себя не нужно, так как он находится в составе его КФХ. В 2025 году выяснилось, что границу координат участка сняты с кадастрового учета. При обращении в Росреестр истцу пояснили, что участок не зарегистрирован надлежащим образом. ФИО 2 умер в 2001 году, наследников у него не было. После его смерти права на имущество никто не заявлял. Истец как собственник земельного участка несёт бремя его содержания, оплачивает за предыдущего собственника налоги. Но по причине смерти продавца, зарегистрировать сделку не может. С учетом поступившего, 02.12.20255 г. уточненного искового заявления, просил суд: восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке площадью 77999+/-2444 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенном для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес>, в границах СПК «Лопанский», кадастровое поле № г, и изменить статус данного земельного участка с «архивного» на «учтенный». Зарегистрировать за ФИО 1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, гражданином Российской Федерации, проживающем по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи, переход права собственности на земельный участок площадью 77999+/-2444 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>.
Истец ФИО 1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела без его участия, указав, что уточненные исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить (л.д. 56).
Представитель истца ФИО 1 – ФИО 6 в судебное заседание не явилась, была уведомлена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки не сообщила.
Представитель ответчика Администрации Лопанского сельского поселения в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия их представителя (л.д. 47)
В судебное заседание третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явилось, были уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, обратились в суд с ходатайством, содержащимся в отзыве на исковое заявление, о рассмотрении дела в отсутствие их представителя.
Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.
ДД.ММ.ГГГГ в Егорлыкский районный суд <адрес> поступил отзыв Управления Росреестра по <адрес> на исковое заявление, согласно которому в ЕГРН содержаться сведения о земельном участке со следующими характеристиками: кадастровый номером №; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: земли сельскохозяйственного использования; уточненной площадью 77999 кв.м.; адрес (местоположение): <адрес> сведениям, содержащимся в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ, записи в ЕГРН присвоен статус «архивная». Таким образом, объект недвижимости (земельный участок с кадастровым номером №) записи в ЕГРН о котором присвоен статус «архивная», не является объектом гражданских правоотношений, поскольку прекратил своё существование (снят с государственного кадастрового учета). В ЕГРН не содержится сведений о правообладателях земельного участка с кадастровым номером №. Переход права собственности на объект недвижимого имущества - это одновременное прекращение права собственности отчуждателя и регистрация права приобретателя. Прекратить право отчуждателя, с последующей регистрацией права приобретателя (то есть осуществить переход) возможно лишь при наличии у отчуждателя права собственности на недвижимое имущество. В случае, если право отчуждателя в ЕГРН не зарегистрировано, то решение суда о переходе права будет неисполнимо, в связи с чем в таком случае должен быть рассмотрен вопрос не о переходе права, а о признании права на спорный объект недвижимого имущества. Таким образом, обязательным условием для регистрации перехода права собственности истца на объект недвижимого имущества является наличие зарегистрированного в ЕГРН права собственности продавца на объект недвижимого имущества. Таким образом, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН (л.д. 48-50).
Изучив материалы дела и доказательства, представленные сторонами, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В судебном заседании установлено, что ФИО 2 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 77999+/-2444 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельхозпродукции, кадастровый № (№), расположенный по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю №, кадастровым планом земельного участка и постановлением <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении земельных участков для организации крестьянских хозяйств» (л.д. 7, 8-9, 10-11).
Как следует из договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО 2 продал ФИО 4 земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 78 000 кв.м., который принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства на право собственности на землю № и постановления главы <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ При этом цена земельного участка составила 30 000 руб., что установлено п. 3.1 данного договора (л.д. 3-5).
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу совокупности ст. ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Согласно расписке ФИО 2 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО 2 получил денежные средства от ФИО 1 в размере 30 000 руб. за проданный ФИО 2 ему земельный участок, площадью 7,8 га. в <адрес> (л.д. 6).
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что между сторонами ФИО 2 и ФИО 1 достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи объекта недвижимости. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы ФИО 1 продавцу ФИО 2 в полном объеме, при этом последний передал, а ФИО 1 принял указанный объект недвижимости. Сторонами определен предмет договора купли-продажи.
Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась, при этом законом пресекательных сроков осуществления такой регистрации не установлено.
Судом так же установлено, что с 2000 года по настоящее время истец ФИО 1 пользуется спорным недвижимым имуществом, как своим собственным, а том числе оплачивает налоговые платежи.
Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилась смерть ФИО 2, который, как следует из записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ умер (л.д. 26).
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).
Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).
Как следует из ответа нотариуса Целинского нотариального округа ФИО 5, наследственное дело к имуществу ФИО 2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не заводилось (л.д. 28).
В силу ст. 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования (статья 1117), либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (статья 1158), имущество умершего считается выморочным.
Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации земельного участка переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данный земельный участок расположен, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - в собственность такого субъекта Российской Федерации. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации.
Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.
Пунктом 5 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что на основании пункта 3 ст. 1151 ГК РФ впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истцом избран надлежащий способ защиты и надлежащий ответчик.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца, в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.
Указанные выше обстоятельства стороной ответчика не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств того, что договор купли-продажи не исполнен, денежные средства по договорам не передавались, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ, ответчиком не представлено. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не оспорен, недействительным либо незаключенным не признан.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ФИО 1 является собственником спорного недвижимого имущества на основании договора купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец по договору умер, а наследство после его смерти никем не принято, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд за защитой своих прав, и считает его требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с последующими изменениями и дополнениями) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Поскольку в судебном заседании установлено, что регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного недвижимого имущества за ФИО 1 во внесудебном порядке невозможна в силу указанных выше обстоятельств, то с целью восстановления нарушенного права ФИО 1 суд находит подлежащими удовлетворению требования о признании права собственности на площадью 77999+/-2444 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>. с восстановлением в ЕГРН сведений о данном земельном участке.
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-198, ч.2 ст. 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Восстановить в ЕГРН сведения о земельном участке площадью 77999+/-2444 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, и изменить статус данного земельного участка с архивного на учтенный.
Зарегистрировать за ФИО 1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи, переход права собственности на земельный участок площадью 77999+/-2444 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья: