Решение по делу № 3А-181/2022 от 25.08.2022 - об оспаривании решений от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366 и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Дело № 3а-181/2022

55OS0000-01-2021-000592-60

Строка стат. отчета 3.121

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

судьи Омского областного суда Илларионова А.В.

при секретаре Рябуха В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 августа 2022 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промышленные системы» к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366 и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Промышленные системы» (далее также – ООО «Промышленные системы») является собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером № , площадью

- земельного участка с кадастровым номером № , площадью

- земельного участка с кадастровым номером № , площадью

Кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков установлена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет для земельного участка с кадастровым номером № – 28136624,04 руб., для земельного участка с кадастровым номером № – 23489868 руб., для земельного участка с кадастровым номером № – 26059439,56 руб.

На основании отчетов об оценке № 07/07/2021-1, № 07/07/2021-2, № 07/07/2021-3 от 9 августа 2021 года, подготовленных оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, административный истец обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – Бюджетное учреждение) с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере руб., земельного участка с кадастровым номером № в размере руб. по состоянию на 15 февраля 2021 года.

Решениями Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366 отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № , № , № в размере рыночной стоимости.

Ссылаясь на незаконность отказа Бюджетного учреждения, ООО «Промышленные системы» обратилось в суд с требованиями об оспаривании указанных выше решений Бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере рыночной стоимости.

Представитель административного истца ООО «Промышленные системы» ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом уточнения.

Представитель Бюджетного учреждения ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных административным истцом требований.

Представитель заинтересованного лица Администрации города Омска ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения требования о признании решений Бюджетного учреждения незаконными, против установления кадастровой стоимости в размере рыночной с учетом уточнения требований не возражал.

Исследовав материалы настоящего административного дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен статьей 221, регулирующей вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ предусмотрено, что до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее – Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения – с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре надвижимости;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 2418 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ. Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Омской области подлежат применению положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

Частями 2, 3 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Согласно части 4 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В силу части 11 статьи 221 Федерального закона 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости

Частью 15 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение Бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов дела, приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года, составляющая 28136624,04 руб., земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года, составляющая 23489868 руб., земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года, составляющая 26059439,56 руб. (т. 5, л.д. 6-8).

11 августа 2021 года представитель административного истца обратился в Бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных выше земельных участков в размере рыночной стоимости по состоянию на .

При обращении заявителем представлены отчет № от об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № , подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет руб. (том 1, л.д. 14-256); отчет № 07/07/2021-2 от 9 августа 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № , подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет руб. (т. 2, л.д. 1-245); отчет № 07/07/2021-3 от 9 августа 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № , подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на 15 февраля 2021 года составляет руб. (т. 3, л.д. 1-256)

Решениями Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года №№ ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости отказано в связи с несоответствием представленных отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в отношении отчетов № 07/07/2021-1 от 9 августа 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № , № 07/07/2021-2 от 9 августа 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № , № 07/07/2021-3 от 9 августа 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № Бюджетным учреждением отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пунктов 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), в частности, указано, что содержание отчета вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов; в отчете об оценке должен быть проведен анализ значения, определяемого экспертным мнением, на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации); отмечено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

Согласно статье 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.1.1 пункта 1.1 регламента рассмотрения Бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116, Бюджетное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости на территории Омской области, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно пункту 1.1 положения о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в Бюджетном учреждении, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21, комиссия по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости создается в целях реализации при выполнении работ по государственной кадастровой оценке пункта 8.6 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, а также статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, регулирующей порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости утвержден приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21.

Таким образом, оспариваемые административным истцом решения Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366 приняты уполномоченным учреждением, одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, в предусмотренный частью 10 названной статьи тридцатидневный срок со дня поступления заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Не согласившись с вышеуказанными решениями Бюджетного учреждения, административный истец обратился в Омский областной суд 22 декабря 2021 года с настоящим административным исковым заявлением.

В обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты № 07/07/2021-1 от 9 августа 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № , № 07/07/2021-2 от 9 августа 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № , № 07/07/2021-3 от 9 августа 2021 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № , подготовленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1

С целью проверки обоснованности выводов Бюджетного учреждения относительно представленных административным истцом отчетов об оценке, указанных в решениях от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366 и послуживших основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определением суда от 25 февраля 2022 года по ходатайству представителя общества с ограниченной ответственностью «Промышленные системы» ФИО2 назначена судебная экспертиза по вопросам о наличии в отчетах об оценке нарушений, указанных в оспариваемых решениях Бюджетного учреждения; о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года.

Согласно заключению эксперта № 700/2-4 от 4 августа 2022 года, выполненному экспертом федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5, в отчетах № 07/07/2021-1 от 9 августа 2021 года, № 07/07/2021-2 от 9 августа 2021 года, № 07/07/2021-3 от 9 августа 2021 года имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанные в решениях Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366, отчеты частично не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а именно: имеется нарушение № 4, указанное в решениях Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366 в части несоответствия подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7: объект-аналог № 11 расположен в зоне малоэтажной жилой застройки Ж-2, имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования под строение, при этом в отчете необоснованно принят в качестве аналога по сегменту «производственная деятельность».

По второму вопросу в заключении эксперта № 700/2-4 от 4 августа 2022 года указано, что отчеты № 07/07/2021-1 от 9 августа 2021 года, № 07/07/2021-2 от 9 августа 2021 года, № 07/07/2021-3 от 9 августа 2021 года не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пункту 5 ФСО № 3, подпунктам «в», «е» пункта 22 ФСО № 7.

При этом в качестве несоответствий, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости, отмечен учет в расчетах аналога № 11 с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования под строение»; по аналогам №№ 10, 13, 14 в расчетах оценщиком не учтены корректировки на форму земельных участков; не принят в расчет земельный участок с кадастровым номером 55:36:100901:401 (оферта № 12) по причине наличия на нем емкостных сооружений в количестве 2 штук.

По третьему вопросу в заключении эксперта № 700/2-4 от 4 августа 2022 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена для земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере рублей; земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере рублей.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу положений частей 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав и оценив заключение эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Эксперт федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5 обладает достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, заключение эксперта № 700/2-4 от 4 августа 2022 года признается судом отвечающими требованиям относимости и допустимости.

Как было указано ранее, в силу части 11 статьи 221 Федерального закона 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Таким образом, наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости является достаточным основанием для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таком положении, учитывая, что заключением эксперта № 700/2-4 от 4 августа 2022 года было подтверждено наличие в указанных выше отчетах об оценке нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанных в решениях Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366, и обоснованность данного вывода заключения эксперта подтверждается анализом содержания отчетов и не опровергается другими доказательствами, ходатайств о проведении повторной экспертизы участники процесса не заявили, суд считает, что у Бюджетного учреждения имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, для принятия названных решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений Бюджетного учреждения незаконными отсутствуют.

Таким образом, требования административного истца о признании незаконными решений Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000364, № ОРС-55/2021/000365, № ОРС-55/2021/000366 подлежат оставлению без удовлетворения.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В связи с предъявлением данных требований в предмет доказывания по делу входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения Бюджетного учреждения, в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В заключении эксперта № 700/2-4 от 4 августа 2022 года отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объекте оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), учитывающих характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки, содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценки.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года, расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода.

Экспертом проанализирован рынок недвижимости по состоянию на дату оценки, произведен анализ рынка объектов оценки, произведен анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, описан выбор и применение подхода и метода оценки. Экспертом был проведен анализ рынка земельных участков в городе Омске, при котором отбор осуществлялся исходя из сегмента рынка земельных участков «под производственную деятельность», вид разрешенного использования – производственные объекты (производственно-складская недвижимость). В заключении произведен расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж в выборку включено 18 объектов-аналогов, в итоговой выборке приведены 14 объектов-аналогов. Экспертом описаны применяемые корректировки, приведено обоснование их применения.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении повторной судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельного участка не просили.

Что касается замечаний Бюджетного учреждения на заключение эксперта № 700/2-4 от 4 августа 2022 года, касающееся несогласия с результатами определения рыночной стоимости объектов оценки, суд исходит из следующего.

Относительно возражения о том, что значения удельных показателей стоимости находятся за границами диапазонов ценовых зон, в связи с чем экспертное мнение не подтверждается рыночными данными суд отмечает, что Бюджетным учреждением указана цена предложения за 1 кв.м в отношении аналогов 13, 14. Действительно, цена предложения может не находится в пределах ценового диапазона ценовой зоны, однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о невозможности использования объекта в качестве аналога с учетом совокупности корректировок.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Использование объектов, не близких по стоимости либо иному ценообразующему фактору к объекту оценки, но являющихся сопоставимыми с ним по совокупности ценообразующих факторов, не оказывает решающего влияния на формирование итоговой стоимости, притом что оценщиком осуществляется сравнение по разным ценообразующим факторам и применяется совокупность корректировок.

Следует также не согласиться с возражением Бюджетного учреждения о выборе экспертом удобного диапазона рынка.

Как следует из подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7, для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 установлено, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В связи с этим подбор аналогов осуществляется исходя из вышеизложенных факторов, а не исходя из значения диапазона цен на надвижимость.

Как следует из заключения эксперта, по результатам первичного отбора сформирована выборка из 18 объектов-аналогов. Далее произведена корректировка цен по выявленным при анализе рынка ценообразующим факторам, в результате чего получены скорректированные величины удельных цен объектов-аналогов, 14 из которых включены в итоговую выборку.

Поскольку требования к значениям корректировок не установлены федеральными стандартами оценки, замечание о применение значительных величин корректировок не может быть признано обоснованным.

Относительно применения понижающих корректировок в отношении объектов-аналогов №№ 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 14, 15, 18, имеющих частичное или полное ограждение, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Таким образом, улучшения земельного участка, при их наличии, не учитываются. А при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, необходимо внесение соответствующих корректировок. В связи с чем применение корректировок к объектам-аналогам №№ 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 14, 15, 18 по отношению к оцениваемому земельному участку не является нарушением требований вышеназванного пункта федерального стандарта оценки.

Довод бюджетного учреждения о том, что нормализация выборки объектов-аналогов путем исключения аналогов с наименьшими и наибольшими значениями скорректированных цен вводит в заблуждение пользователей, не может быть принят во внимание, поскольку необходимость нормализации выборки объектов-аналогов при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества до коэффициента вариации не более 33% является общераспространенной оценочной практикой. При проведении расчетов эксперт проверил статистическую однородность полученных результатов, для чего перед согласованием данных о скорректированной стоимости определил коэффициент вариации.

Анализ выполненной в заключении эксперта статистической обработки полученных результатов для формирования однородной расчетной выборки позволил установить, что исключение из дальнейших расчетов объекта-аналога происходит за счет математических механизмов обработки статистических данных и не носит субъективного характера.

Исходя из вышеизложенного суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов заключения эксперта № 700/2-4 от 4 августа 2022 года и находит возможным определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме рублей на основании названного заключения.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать дату обращения в Бюджетное учреждение (11 августа 2021 года).

Таким образом, заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме рублей.

Датой подачи заявлений считать 11 августа 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Промышленные системы» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 7 сентября 2022 года.