Решение по делу № 2-1863/2025 от 26.05.2025

50RS0001-01-2025-000079-61

Дело № 2-1863/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля 2025г.

<...>

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Бесединой Е.А.,

при секретаре судебного заседания Садоевой В.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Юг Столицы» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «СЗ «Юг Столицы», в котором просит суд взыскать расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 733 159,37 руб., признать п.5.2 Договора в части установления гарантийного срока недействительным, неустойку за период с 14.12.2024 по 14.12.2024 в размере 7 331,59 руб., неустойку за период с 01.07.2025 по день фактического исполнения обязательств в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от стоимости на устранение недостатков в день за каждый день просрочки, штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., нотариальные расходы в размере 1 900 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 2 658 руб., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 75 000 руб., расходы на оказание юридических услуг в размере 50 000 руб.

Требования мотивированы тем, что между ФИО3 и ООО «СЗ «Юг Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве №ПЛМ-4.1/9-8-853-2/АН от 19.10.2021.

31.07.2023 между ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение №ПЛМ-4.1/9-8-853-2/АН-ДУ об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве №ПЛМ-4.1/9-8-853-2/АН от 19.10.2021.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи от 09.08.2024. В процессе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки. Согласно экспертному заключению, стоимость строительных недостатков объекта долевого строительства составляет 1 255 862 руб. Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, извещены, представлено уточненное исковое заявление.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, предоставил письменные возражения, согласно которым, просил отказать в удовлетворении исковых требований, в случае их удовлетворения просил взыскать сумму, не превышающую три процента от цены договора долевого участия, а также применить положения ст. 333 ГК РФ.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч.6 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Как следует из материалов дела, между ФИО3 и ООО «СЗ «Юг Столицы» заключен договор участия в долевом строительстве №ПЛМ-4.1/9-8-853-2/АН от 19.10.2021, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Цена договора долевого участия составила 8 233 799 руб., цена договора уступки права требования – 10 352 500 руб.

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательства построить объект долевого строительства - квартира, назначение: жилое помещение №, расположенный по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, <адрес>.

09.08.2024 был подписан передаточный акт к договору, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял объект долевого строительства (квартиру) по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, <адрес>.

Как следует из искового заявления, в процессе эксплуатации квартиры истцом были выявлены строительные недостатки объекта долевого строительства.

Согласно заключению специалиста №МСК-05/10-24, стоимость устранения выявленных дефектов и повреждений конструкций квартиры по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, <адрес> составляет 1 255 862 руб.

Представитель ответчика, не согласившись с предъявленными требованиями в части взыскания денежной суммы для устранения недостатков, ходатайствовал перед судом о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением Балашихинского городского суда Московской области от 04.03.2025 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭКСПЕРТЫ».

Согласно экспертному заключению ООО «ЭКСПЕРТЫ», квартира, расположенная по адресу: <адрес>, г.о. Люберцы, <адрес>, не соответствует требованиям строительных норм и правил, договору, заключенному между сторонами. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков составляет 733 159,37 руб.

У суда не имеется оснований не доверять заключению экспертов, которое отвечает требованиям ст. ст. 59 - 60 ГПК РФ, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст. ст. 84-86 ГПК РФ, заключение экспертов является ясным и полным, экспертное исследование проводилось экспертами, имеющими соответствующее образование и квалификацию. Перед проведением судебной экспертизы эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, каких-либо неясностей в заключении экспертов не усматривается.

В силу ч. 1 ст. 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить предусмотренные статьей 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности. В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.

При таких обстоятельствах, исходя из вышеприведенных норм материального права, у суда имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков переданного ответчиком жилого помещения, которые возникли до передачи квартиры покупателю и являются следствием некачественного выполнения работ в период строительства.

В связи с тем, что выявленные недостатки в спорной квартире возникли в период гарантийного срока, а также в связи с тем, что доказательств, позволяющих освободить ответчика от ответственности по устранению недостатков квартиры, последним в суд не представлено, суд приходит к выводу об обоснованности данных требований.

Вместе с тем, согласно п. 4. ст. 10 Федерального Закона №214 при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", норма вступила в силу с 1 января 2025г.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025г.

Правительством Российской Федерации в целях соблюдения баланса интересов сторон принят пакет антикризисных мер, направленный на стабилизацию прав и обязанностей гражданско-правового оборота в целях возможности исполнения застройщиками своих обязательств перед другими дольщиками, были приняты Постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442, Постановление Правительства от 26.03.2022 № 479, Постановление Правительства РФ от 29.12.2023 №2380.

Так, застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста; требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства; Таким образом, постановлением правительства предусмотрено, что у застройщика есть 60 дней для устранения недостатков и 10 рабочих дней для выплаты.

Таким образом, при определении действия п. 4. ст. 10 Федерального Закона №214 во времени необходимо исходить из даты возникновения обязательства застройщика выплатить расходы на устранение недостатков.

Как следует из материалов дела, акт приема-передачи квартиры был подписан 09.08.2024г. без каких-либо замечаний со стороны истца.

Недостатки были выявлены в процессе эксплуатации квартиры, в связи с чем истец провел строительно-техническую экспертизу 08.10.2024г. и обратился к застройщику в претензией 15.11.2024г. об устранении выявленных недостатков в течение 60 дней, либо выплате денежных средств на устранение дефектов с момента истечения 60 дней в десятидневный срок.

Принимая во внимание, что срок исполнения обязательств застройщиком приходится на даты после 01.01.2025г., при разрешении указанного спора применяются положения п. 4. ст. 10 Федерального Закона №214 в редакции Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ.

Согласно п. 4.2 на дату подписания ДДУ цена договора определена сторонами в размере 8 233 799,00 руб., в связи с чем в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма 247 013, 97 руб. (8 233 799,00 х 3%).

Пунктом 5.2 Договора участия в долевом строительстве №ПЛМ-4.1/9-8-853-2/АН от 19.10.2021 установлено, что гарантийный срок на объект, за исключением отделочных работ, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику объекта, составляет 3 года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта в Многоквартирном доме.

Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год с даты подписания акта приема-передачи объекта.

Истец считает п.5.2 Договора участия в долевом строительстве нарушает императивные нормы законодательства о защите прав потребителей.

Ничтожное условие договора недействительно независимо от такого признания.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве, которым определено, что гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта, поскольку норма частей 2, 5 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ подлежит применению и в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта (в том числе и отделке), следовательно, истец будет вправе потребовать от застройщика устранения недостатков объекта строительства, выявленных в течение гарантийного срока, составляющего 5 лет.

Из указанных положений закона следует, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта долевого строительства, - три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Установленный договором участия в долевом строительстве гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равный одному году, противоречит положениям части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона о защите прав потребителей.

Данная правовая позиция изложена в "Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.10.2024), п. 4).

Истцом заявлена неустойка за нарушение срока удовлетворения требования потребителя за период с 14.12.2024 по 14.12.2024 в размере 7 331,59 руб.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки за период, суд приходит к следующему.

В соответствии с абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции от 26.12.2024), в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30.06.2025 включительно.

Постановление вступило в силу 22 марта 2024 года.

Следовательно, неустойка за несвоевременное возмещение стоимости устранения недостатков за период с 14.12.2024 по 14.12.2024 удовлетворению не подлежит, так как указанный период попадает под действие Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в редакции от 26.12.2024). Неустойка на будущее время с 01.07.2025г. также не подлежит взысканию, поскольку правоотношения между сторонами возникли в период вышеуказанного моратория.

Согласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Суд полагает, что истцу действиями ответчика причинен моральный вред и оценивает его в размере 10 000 руб. Такой размер компенсации морального вреда разумным и соответствующим степени нарушения обязательств со стороны ответчика.

Поскольку досудебная претензия направленна истцом 15.11.2024г., то есть в период действия моратория, штраф не подлежит взысканию.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, суд присуждает ответчику возместить истцу понесенные по делу судебные расходы на нотариальные услуги в размере 1 900 руб., так как доверенность выдана на ведение конкретного дела.

Расходы по оплате госпошлины в размере 2 658 руб. не подлежат взысканию с ответчика, поскольку они оплачены истцом за требования свыше 1 000 000 руб., тогда как иск удовлетворен на сумму менее 1 000 000 руб.

В порядке ст. 100 ГПК РФ, суд возмещает истцу судебные расходы по оплате юридических услуг на сумму 15 000 руб., с учетом объема оказанной юридической помощи, категории рассматриваемого спора, требований разумности и справедливости.

Согласно ст.103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета городского округа Балашиха Московской области подлежит госпошлина в размере

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) стоимость расходов на устранение недостатков в квартире в размере 247 013, 97 руб., компенсацию морального вреда 10 000 руб., расходы на составление досудебного заключения в размере 75 000 руб., нотариальные расходы в размере 1 900 руб., расходы на оказание юридических услуг в размере 15 000 руб., а всего 348 913,97? руб.

В удовлетворении требований истца о взыскании стоимости расходов на устранение недостатков, компенсацию морального вреда, расходы на юридически услуги в большем размере, взыскании расходы по оплате госпошлины в размере 2 658 руб., взыскании неустойки, штрафа, признании недействительным пункта договора, отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Юг Столицы» (ИНН <***>) госпошлину в доход местного бюджета городского округа Балашиха Московской области в размере 8 410 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Беседина

Решение в окончательной форме принято 26.05.2025

____________