Решение по делу № 2-201/2025 от 11.03.2025

Дело №

УИД 23RS0037-01-2023-003293-18

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новороссийск 11 марта 2025 г.

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Чанова Г.М.,

при секретаре Шиховой А.В.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ИП ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО3,

представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 – ФИО4, действующего на основании ордера,

представителя ответчика по встречному иску (истца по встречному иску к ФИО3) ФИО5 – ФИО6, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ИП ФИО1 к ФИО3 о применении последствий прекращения обязательств,

по иску ФИО3 к ИП ФИО1, ФИО5 о признании предварительного договора купли - продажи договором долевого участия, признании права собственности на квартиру, признании договора купли – продажи ничтожной сделкой, признании отсутствующим право собственности, аннулировании записи в ЕГРН,

по иску ФИО5 к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит суд применить последствия прекращения обязательств по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и обязать ответчика получить от истца наличные денежные средства в размере 6 864 118 рублей, ранее оплаченные им во исполнение предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу по адресу: <адрес> офис продавца, с предварительным согласованием даты и времени передачи денежных средств с истцом не позднее чем за сутки до предполагаемого возврата ответчику соответствующих денежных средств, указав в обоснование, что между ИП ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым подлежал заключению основной договор, о продаже ответчику двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>.

При этом между сторонами был подписан Акт об исполнении обязательств. ФИО3 исполнено обязательство по оплате денежной суммы наличными денежными средствами в большем размере, нежели по условиям предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости.

В соответствии с рядом пунктов предварительного договора, основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, местом и временем заключения основного договора являются 12:00 московского времени ДД.ММ.ГГГГ в офисе продавца.

При этом ответчик не обозначил намерения заключить основной договор, устных либо письменных заявлений в адрес истца не направлял, к предельному времени не прибыл. Истец полагает, что между истцом и ответчиком обязательства прекращены, однако последний отказывается от получения в порядке возврата денежных средств.

ФИО3 обратился к ИП ФИО1, ФИО5 с иском, в котором также указывает, что между предпринимателем и гражданином был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым подлежал заключению основной договор, о продаже ответчику двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между предпринимателем и гражданином был подписан Акт об исполнении обязательств. ФИО3 исполнено обязательство по оплате денежной суммы в размере 6 864 118 рублей предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №

В связи с затянувшимся строительством объекта сроки исполнения обязательств по договору откладывались, о вводе в эксплуатацию дома истцу по встречному иску стало известно из общедоступных источников лишь в конце 2022 года.

Полагает, что ИП ФИО1 уклонялся от исполнения своих обязательств по договору, в результате чего ему была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО3 полагает, что условия предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № содержат все признаки отношений застройщика и участника долевого строительства.

Определением Октябрьского районного суда г. Новороссийска от ДД.ММ.ГГГГ дела объединены в одно производство.

С учетом уточнения ФИО3 просит суд признать договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств № от ДД.ММ.ГГГГ года между ИП ФИО1 и ФИО5 ничтожной сделкой;

признать отсутствующим у ФИО5 зарегистрированного права собственности на спорную квартиру по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №

исключить запись в ЕГРН о зарегистрированном праве собственности ФИО5 на квартиру № от ДД.ММ.ГГГГ;

признать передачу Банку ВТБ ПАО (ИНН <***>) в залог (ипотеку в силу закона) квартиры по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером № ничтожной сделкой;

признать отсутствующим у Банка ВТБ ПАО (ИНН <***>) зарегистрированного права ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым №

исключить запись в ЕГРН о зарегистрированном праве ипотеки в силу закона Банка ВТБ ПАО (ИНН <***>) на квартиру № ДД.ММ.ГГГГ;

признать сделку при заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № между ИП ФИО1 и ФИО3 - сделкой долевого участия в строительстве;

признать за ФИО3 право собственности на двухкомнатную <адрес>, расположенную на 15 этаже по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №

обязать ФИО5 передать ФИО3 двухкомнатную <адрес>, расположенную на 15 этаже по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №

указать, что решение суда является основанием для регистрации за ФИО3 права собственности на двухкомнатную <адрес>, расположенную на 15 этаже по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем квартиры.

В обоснование требований указано, что <адрес>, расположенная на 15 этаже по адресу: <адрес>, площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером № возмездно приобретена ФИО5 у ИП ФИО1 на основании договора купли – продажи с использованием кредитных средств № от ДД.ММ.ГГГГ.

Сделка была зарегистрирована в Росреестре, в ЕГРН внесены соответствующие записи о государственной регистрации права.

ФИО5 полагает, что проявила разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от нее при совершении подобного рода сделок, и имеет все признаки добросовестности приобретения. С момента регистрации договора купли – продажи на квартиру, она поступила в полное исключительное распоряжение и владение ФИО5, что никем не оспаривалось. С момента совершения сделки, вплоть до настоящего момента, ФИО5 продолжает пользоваться и распоряжаться принадлежащей ей квартирой, оплачивая при этом все обязательные коммунальные и налоговые платежи.

На момент совершения сделки по покупке квартиры приобретатель - ФИО5 не знала, не могла и не должна была знать, что отчуждатель по сделке - ИП ФИО1 имеет какие-либо споры по данной квартире. На момент покупки квартиры, ИП ФИО7 были предоставлены сведения о зарегистрированном праве на квартиру на своё имя, а также иная правоустанавливающая документация.

Договор купли-продажи с использование кредитных средств № от ДД.ММ.ГГГГ был принят без возражений регистрирующим органом, квартира на момент сделки находилась в свободном, не вызывающем подозрения, пользовании продавца ИП ФИО1 который в том числе осуществлял её показ.

Таким образом, приобретение недвижимости у титульного собственника, сведения о котором значатся в ЕГРН, свидетельствует о добросовестности приобретения. Для опровержения указанного - именно ФИО3 в данном случае должен доказать наличие сговора или иного умысла по организации неправомерного выбытия имущества.

Просит суд признать ее, ФИО5, добросовестным приобретателем <адрес>, расположенной на 15 этаже по адресу: <адрес>, площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №, запись регистрации ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал и просил их удовлетворить. В удовлетворении требований ФИО3 просил отказать. Против удовлетворения исковых требований ФИО5 не возражал.

ФИО3 и его представитель возражали против удовлетворения исковых требований ИП ФИО1, поддержали встречные исковые требования к ИП ФИО1, также просили отказать в удовлетворении исковых требований ФИО5

Представитель ФИО5 по доверенности ФИО6 исковые требования ФИО5 поддержал и просил их удовлетворить. Также не возражал против удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 в удовлетворении исковых требований ФИО3 просил отказать.

Представитель ответчика Банка ВТБ (ПАО), третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю, а также третье лицо ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости №, в соответствии с которым подлежал заключению основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым истец продает ответчику объект - двухкомнатную квартиру с условным номером 2.15.7, общей проектной площадью 66,8 кв. м, (включая площадь балконов/лоджий 7,6 кв. м), расположенную на 15 этаже Жилого комплекса (секция 2), находящегося по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 4.1 предварительного договора основной договор купли-продажи квартиры должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.п. 3.4, 3.7 договора цена объекта составляет 5 010 000 рублей. Стороны договорились, что цена объекта является твердой и не подлежит изменению, за исключением случаев, предусмотренных п.3.6-3.7 Договора.

Стороны пришли к соглашению, что оплата, по основному договору осуществляется путем стопроцентной предоплаты цены Объекта, не позднее даты заключения Основного договора.

Согласно акту об исполнении обязательств между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ, расчет между сторонами произведен в полном объеме. Стороны признали исполнение Покупателем обязательства по оплате Объекта согласно п. 3 Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, и при этом сумма увеличилась до 6 864 118 рублей.

Сторонами не оспаривался тот факт, что основной договор купли- продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ИП ФИО1 была направлена претензия об исполнении обязательств и передаче объекта - квартиры, покупателю в связи с введением в эксплуатацию Жилого комплекса.

При этом ИП ФИО1 предприняты действия по расторжению предварительного договора купли-продажи путем направления ФИО9 письма-уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, и предложении вернуть ранее уплаченные денежные средства.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно статье 4 которого по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в законе способами.

Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 43 постановления от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. ст. 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Истец ФИО3, заявляя требования о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия, указал на необходимость толкования условий заключенной сделки с учетом цели получения права собственности на объект - квартиру в создаваемом застройщиком ФИО1 недвижимом имуществе - Жилом комплексе и существа фактически сложившихся правоотношений.

Согласно условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны, именуемые продавец и покупатель, обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи в срок и на условиях, предусмотренным настоящим Договором. Договор содержит подробное описание Объекта сделки, цены, порядка ее оплаты и т.п.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон, суд приходит к выводу о том, что сторонами при совершении сделки в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, поскольку на момент заключения договора предмет данного договора (квартира) еще не был создан, то есть ИП ФИО1 имел цель привлечь денежные средства именно для строительства объектов недвижимости. Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Вместе с тем суд приходит к выводу о том, что обязательства, вытекающие из предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО3 фактически прекращены по обоюдному согласию.

Согласно пункту 3 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Как следует из материалов дела, между сторонами в качестве способа коммуникации использовался для общения мессенджер «WhatsApp».

Судом установлено, что переписка в «WhatsApp» осуществлялась между ФИО3 и представителем ИП ФИО1 – ФИО2, что сторонами не оспаривалось в судебном заседании.

В соответствии с п. 1 ст. 5 ГК РФ обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе.

При этом согласно складывающейся практике, взаимодействие участников гражданского оборота посредством мессенджеров и иных технических средств мгновенной коммуникации, является обычной практикой, позволяющей увеличивать скорость коммуникации, а значит, сокращать сроки согласования договорных обязательств, устранения недочетов в работе, времени исполнения и иных параметров, согласование которых в ином порядке представляет более затратную процедуру с точки зрения времени и стоимости.

Из скриншота переписки в мессенджере «WhatsApp», представленного стороной ИП ФИО1, следует, что представитель ИП ФИО1 – ФИО2 предлагает передать ФИО3 денежные средства, вытекающие из предварительного договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ в наличной форме, однако в переписке ФИО3 требует передачи денежных средств в безналичной форме. Кроме того из переписки следует, что ФИО3 добровольно предоставил реквизиты для перечисления денежных средств.

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ИП ФИО1 перечислил на счет ФИО3 денежные средства в сумме 6 864 118 рублей.

Таким образом, проанализировав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что получив денежные средства от ИП ФИО1 в сумме 6 864 118 рублей ФИО3 выразил волю на прекращение договорных отношений, вытекающих из предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО3

Таким образом исковые требования ИП ФИО1, а также исковые требования ФИО3 о признании предварительного договора купли – продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного между ИП ФИО1 и ФИО3 – договором участия в долевом строительстве, признании за ФИО3 права собственности на квартиру с кадастровым номером № расположенную по адресу: <адрес>, удовлетворению не подлежат.

Рассматриваю исковые требования ФИО3 о признании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств № от ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО5 ничтожной сделкой; признании отсутствующим у ФИО5 зарегистрированного права собственности на квартиру по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №; исключении записи из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности ФИО5 на квартиру № от ДД.ММ.ГГГГ; признании передачу Банку ВТБ ПАО (ИНН <***>) в залог (ипотеку в силу закона) квартиры по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером № ничтожной сделкой; признании отсутствующим у Банка ВТБ ПАО (ИНН <***>) зарегистрированного права ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: <адрес>, корпус 1, <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0305041:572; исключении записи в ЕГРН о зарегистрированном праве ипотеки в силу закона Банка ВТБ ПАО (ИНН <***>) на квартиру № от ДД.ММ.ГГГГ; обязании ФИО5 передать ФИО3 двухкомнатную <адрес>, расположенную на 15 этаже по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №, а также исковые требования ФИО5 о признании добросовестным приобретателем <адрес>, расположенной на 15 этаже по адресу: <адрес>, площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (продавцом) и ФИО5 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств №.

Согласно п. 1.1. Договора покупатель за счет средств и денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) покупателю в кредит согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в <адрес> между покупателем и кредитором, покупает в собственность у продавца объект недвижимости (квартира), находящийся по адресу: <адрес>.

Цена договора составила 8 600 000 рублей (п. 1.4. Договора).

Право собственности продавца ИП ФИО1 на продаваемое имущество было зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 87-90), согласно которому право собственности ФИО1 на квартиру, общей площадью 59,6 кв. м, имеющего кадастровый №, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №).

Право собственности покупателя ФИО5 на приобретенное жилое помещение, зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №.

Поскольку квартира приобретена ФИО5 за счет кредитных средств на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, в ЕГРН внесена запись об обременении в виде ипотеки а силу закону в пользу Банка ВТБ (ПАО) (запись №).

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу части 1 и 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации право собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Приведенным конституционным гарантиям корреспондируют нормы действующего гражданского законодательства, в которых законодателем определены различные способы и основания приобретения материального (вещного) права и закреплен принцип свободного оборота (отчуждения, перехода) объектов гражданских прав.

Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу положений статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно абзацу 3 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (пункт 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя по возмездной сделке возлагается на самого собственника.

На основании пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как установлено судом и не оспорено в установленном законом порядке, ФИО5 обязательства по оплате стоимости приобретаемого имущества по договору купли-продажи имущества исполнила в полном объеме.

Таким образом, выступая в качестве покупателя, ФИО5 проявила достаточную степень заботливости и осмотрительности, полагаясь на сведения ЕГРН, которые объективно подтверждали наличие у ИП ФИО1 права собственности на недвижимое имущество, в то время как проверка всех правопредшественников продавца с точки зрения наличия у них правоспособности, дееспособности, полномочий на отчуждение имущества и иных обстоятельств заключения соответствующих сделок находится за пределами обычно ожидаемого поведения от добросовестного участника гражданского оборота.

Таким образом, учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о признании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств № ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ФИО5 ничтожной сделкой; признании отсутствующим у ФИО5 зарегистрированного права собственности на квартиру по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №; исключении записи в ЕГРН о зарегистрированном праве собственности ФИО5 на квартиру № от ДД.ММ.ГГГГ; признании передачу Банку ВТБ ПАО (ИНН <***>) в залог (ипотеку в силу закона) квартиры по адресу: <адрес>, <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером № ничтожной сделкой; признании отсутствующим у Банка ВТБ ПАО (ИНН <***>) зарегистрированного права ипотеки в силу закона на квартиру по адресу: <адрес>, корпус 1, <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером № исключении записи в ЕГРН о зарегистрированном праве ипотеки в силу закона Банка ВТБ ПАО (ИНН <***>) на квартиру № от ДД.ММ.ГГГГ; обязании ФИО5 передать ФИО3 двухкомнатную <адрес>, расположенную на 15 этаже по адресу: <адрес> площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №

При этом исковые требования ФИО5 являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 к ФИО3 о применении последствий прекращения обязательств, - отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ИП ФИО1, ФИО5 о признании предварительного договора купли - продажи договором долевого участия, признании права собственности на квартиру, признании договора купли – продажи ничтожной сделкой, признании отсутствующим право собственности, аннулировании записи в ЕГРН, - отказать.

Исковые требования ФИО5 к ФИО3 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества, - удовлетворить.

Признать ФИО5 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., <адрес> края, паспорт серии №) добросовестным приобретателем <адрес>, расположенной <адрес> этаже по адресу: <адрес>, площадью 59,6 кв. м, с кадастровым номером №, запись регистрации ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение <данные изъяты> путем подачи апелляционной жалобы.

Судья: /подпись/ Г.М. Чанов

Мотивированное решение изготовлено 14.03.2025.