Дело № ******
66RS0№ ******-42
Мотивированное решение изготовлено 03.11.2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24.10.2022
<адрес>
Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Гисматулиной Д.Ш., при секретаре ФИО2, с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО11, представителя ответчика ФИО12, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Уральская казна» о защите прав потребителя,
установил:
ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО14 мотивируя тем, что 18.06.2020 заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве № ******. Объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира площадью 123, 01 кв.м по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составила 11155000 руб., полностью оплачена. ДД.ММ.ГГГГ жилой дом введен в эксплуатацию. В ходе осмотра квартиры ДД.ММ.ГГГГ выявлено, что в квартире имеются строительные недостатки. Представитель застройщика отказался от подписи акта осмотра. Данный акт был направлен ответчику почтой и получен ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ при повторном осмотре установлено, что часть недостатков устранена, имелось еще 73 замечания. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком неправомерно составлен односторонний акт о передаче квартиры, поскольку истец от принятия квартиры не отказывался. Не смог ее принять из-за имеющихся недостатков. ДД.ММ.ГГГГ состоялся комиссионный осмотр квартиры, по результатам которого составлено заключение № ****** от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость устранения недостатков составила 171586 руб. В досудебном порядке урегулировать спор не удалось.
Ссылаясь на нарушения своих прав как потребителя, уточнив требования ДД.ММ.ГГГГ, истец просил признать недействительным односторонний акт от ДД.ММ.ГГГГ по договору участия в долевом строительстве, признать датой передачи квартиры фактическим принятием (конклюдентными действиями) ДД.ММ.ГГГГ (дату осмотра квартиры судебным экспертом), взыскать с ответчика неустойку за просрочку передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1108435, 15 руб., стоимость устранения недостатков – 65689, 24 руб., компенсацию морального вреда – 30000 руб., стоимость досудебного заключения – 50000 руб., расходы за судебную экспертизу – 30000 руб., убытки за аренду квартиры – 747500 руб., расходы на представителя – 35000 руб., штраф.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО11 уточненные требования и доводы, изложенные в иске, поддержали. Дополнительно пояснили, стоимость устранения недостатков определена в размере 65689, 24 с учетом выводов судебного эксперта ФИО6 и оплаты ответчиком 81414 руб. в ходе рассмотрения дела. Уведомление о проведении осмотра ДД.ММ.ГГГГ поступило истцу по телефону. Фактически ключи были переданы истцу при проведении повторной экспертизы. Без ключей у истца отсутствовала возможность проведения ремонта в квартире. Истец с бывшей супругой не проживает. Брак между ними расторгнут ДД.ММ.ГГГГ. У истца имеются новые взаимоотношения, недавно родился ребенок. В связи с нарушением срока передачи квартиры истцом понесены убытки по аренде квартиры по адресу: <адрес> в размере 55000 руб. ежемесячно за период в ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общем размере 522500 руб. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за аренду квартиры по адресу: <адрес> в общем размере 225000 руб.
Представитель ответчика ФИО12 возражала против удовлетворения иска по доводам отзыва ( л.д. 164-169 т. 1, л.д. 9-10 т.3), указав, что по условиям договора участия в долевом строительстве срок передачи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцу было направлено по двум адресам, указанным в договоре, уведомление о готовности объекта долевого строительства и его передаче. В отделение связи уведомления поступили ДД.ММ.ГГГГ. Указанные уведомления истцом не были получены и возвращены отправителю за истечением срока хранения. В связи с изложенным ДД.ММ.ГГГГ был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры. Управляющей компанией истцу были переданы ключи от квартиры. Оснований для взыскания неустойки не имеется.
Ответчик в осмотрах квартиры ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ не принимал, об осмотрах не уведомлялся. Лица, указанные в актах осмотра от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, представителями застройщика не являются.
ДД.ММ.ГГГГ истцом проведена досудебная экспертиза, направлена ответчику претензия о возмещении стоимости устранения недостатков. Изучив претензию, досудебное заключение, было принято решение о частичном возмещении в размере 81414 руб. Однако выдать денежные средства через кассу у ответчика не имеется возможности. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца был направлен ответ о предоставлении реквизитов для перечисления денежных средств. Запрос вернулся в адрес ответчика. На основании платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ № ****** истцу были перечислены денежные средства в размере 81414 руб. на кредитный счет истца в ФИО15.
Доступ в квартиру в день проведения осмотра ДД.ММ.ГГГГ был обеспечен истцом. Приравнивание дня проведения повторной экспертизы ко дню передачи объекта долевого строительства, обосновывая невозможностью проведения ремонта, свидетельствует о неверном понимании и толковании истцом норм права.
Претензия истца поступила ответчику ДД.ММ.ГГГГ, период просрочки принят с ДД.ММ.ГГГГ.
Представленный истцом кассовый чек от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50000 руб. не подтверждает, что деньги поступили в кассу эксперта ИП ФИО3 от истца, что оплата истцом произведена по договору от ДД.ММ.ГГГГ № ****** на проведение технического исследования. Досудебное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости. У составившего досудебное заключение лица не имеется строительного образования, опыта работы. Истец с супругой являются учредителями ФИО16», поэтому оснований для несения расходов на досудебное заключение не имелось.
В случае удовлетворения иска просили учесть, что ДД.ММ.ГГГГ в связи с уклонением истца от принятия квартиры был составлен односторонний акт приема-передачи квартиры, поэтому неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дату получения акта) составляет 249500, 16 руб. (11155000 х 61 х 2 х1/300 х 5, 5%).
Также просили снизить размер неустойки и штрафа. Истец своими действиями способствовал возникновению спорной ситуации.
Размер морального вреда завышен.
Факт оплаты услуг представителю не подтвержден, при перечислении денежных средств не указано основание для их перечисления. Расходы на представителя не соответствуют требованиям разумности.
Истцом не предоставлено доказательств наличия причинно-следственной связи между нарушением срока передачи квартиры и необходимостью несения расходов по аренде. Истец с супругой в долевую собственность приобрели трехкомнатную квартиру по адресу: <адрес>24. ДД.ММ.ГГГГ эта квартира была передана в единоличную собственность супруги. Согласно ответу ООО «ФИО17» в данной квартире проживает истец с супругой и детьми.
У истца не было необходимости арендовать квартиру в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Не имеется доказательств того, что договор найма был продлен и действовал с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, необходимость найма квартиры площадью 72, 4 кв.м с арендой 55000 руб., аренды двухуровневой квартиры площадью 128, 8 кв.м с оплатой в размере 75000 руб. При передаче квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ истец не смог бы там жить, как квартира была передана без отделки. Заявленные расходы по аренде не соответствуют требованиям разумности, не соответствуют рыночным ценам. Прослеживается желание истца получить материальную выгоду.
Также представителем ответчика выражено согласие с выводами эксперта ФИО4 о стоимости устранения недостатков в размере 26860 руб.
Кроме того, имеются основания для назначения дополнительной экспертизы. Экспертом ФИО6 при расчете рыночной стоимости устранения недостатков неверно применены проценты на транспортные и накладные расходы, разряды, тарифные ставки и количество часов на устранение недостатков, которые привели к завышению стоимости. Экспертом не приняты во внимание положения Методики определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № ******/<адрес> дверного блока не обоснована. Специалистом ФИО5 подготовлен локальный сметный расчет по зафиксированным экспертом недостаткам, стоимость устранения составила 21880, 80 руб.
В случае, если будет принято во внимание заключение эксперта ФИО6, то стоимость устранения недостатков составила 90121, 36 руб., из которых 81414 руб. были перечислены истцу ДД.ММ.ГГГГ. Недостатки, связанные с продуванием оконных конструкций, истцом не заявлялись при проведении повторной экспертизы. Стоимость их устранения составила 56981, 88 руб.
В судебном заседании эксперт ФИО6 выводы заключения поддержал. Дополнительно пояснил, что Методика определения сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации, утвержденной приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № ******/пр им не была принята во внимание, поскольку он определял рыночную стоимость устранения недостатков. В расчетах учтены процент на транспортные расходы, процент на накладные расходы, поскольку в стоимости услуг по устранению недостатков, стоимости материалов не учтены указанные расходы на транспортировку материалов и др. Печатное издание «ФИО18» содержит актуальную информацию о стоимости рынка строительных услуг. Стоимость материалов определена на основании данных, полученных от КОР с учетом стоимости на текущее время. Скриншоты предоставлены.
Представитель третьего лица ООО ФИО19» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на интернет-сайте Октябрьского районного суда <адрес>.
Заслушав объяснения истца ФИО1, представителя истца ФИО11, представителя ответчика ФИО12, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (участником долевого строительства) и ООО «Уральская казна» (застройщиком) был заключен договор участия в долевом строительстве № ******. По условиям договора общество приняло обязательство осуществить строительство многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>1б и после получения разрешения на ввод эксплуатацию жилого дома передать участнику трехкомнатную <адрес> (номер строительный), проектной площадью 123, 01 кв.м 26 этаж (п.1.1).
Квартира передается без отделочных работ ( п. 2.2).
Цена договора определена в размере 11155000 руб. (п.3.1).
Срок передачи квартиры – до ДД.ММ.ГГГГ (п.4.1)
Факт исполнения ФИО1 обязательства по оплате по договору долевого участия не оспаривается стороной ответчика.
Разрешая требование истца о взыскании стоимости устранения недостатков, суд учитывает следующее.
Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установлена в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ).
Согласно ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
По смыслу указанных выше положений закона участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства.
Поскольку между сторонами возник спор относительно наличия строительных недостатков в квартире, ДД.ММ.ГГГГ судом была назначена строительная экспертиза ФИО4 ООО «ФИО20» (л.д. 77—78 т.2), по результатам которой стоимость устранения выявленных производственных недостатков составила 26860 руб. (л.д. 135 т.2).
Принимая во внимание использование экспертом при проведении судебной экспертизы измерительного прибора, не указанного в заключении, а также не имеющего документов, подтверждающих его работоспособность, ДД.ММ.ГГГГ суд вынужден был назначить повторную экспертизу по ходатайству стороны истца ФИО6 ООО «ФИО21» (л.д. 39-40 т.3).
Согласно заключению эксперта ФИО6 ООО «ФИО22» от ДД.ММ.ГГГГ установлены следующие недостатки в квартире по адресу: <адрес> (стр. 5-13 заключения).
В помещении № ****** - коридор -16,85 м2: пол - отклонение плоскости поверхности стяжки до 8 мм, возле входной двери -0,5 м2, трещины и отслоения возле деформационного шва на входе в кухню - столовую - 1,53 м.п., скол на стяжке размером 30*100 мм, наплывы и бугры из раствора -0,5 м2, дверь - отсутствует стопорный винт для крепления ручки. На ребре рамы пятно коричневого цвета. Неравномерный зазор в примыкании створки к раме возле петель, в верхней части 4,5 мм., в нижней 2 мм.
В помещении № ****** - Сан узел - 5,05 м2: Стены - Трещины на штукатурке из гипсовых составов от угла дверного проема на стене № ******,0 м.п.
В помещении № ****** - Спальня 1 -12,77 м2: стены: слева от балконного блока выступает гофрированная труба электрической разводки - 0,5 м.п, отслоения штукатурного слоя в местах примыкания стен к полу - 2,0 м.п., не выполнена шпаклевка стен над окном - (0,35*2) - 0,7 м2, потолок: следы от опалубки на потолке, пол- наплывы от строительных смесей на стежке -7 м2.
В помещении № ****** - Кабинет -12.17 м2: стены: отслоения штукатурного слоя в местах примыкания стен к полу - 1,5 м.п, не выполнена шпаклевка стен над окном - 0,7 м2, откос балконного блока имеется неровность плавного очертания-0,5 м2, потолок: следы от опалубки на потолке.
В помещении № ****** - Кухня-столовая - 34,66 м2 : стены: отслоения штукатурного слоя в местах примыкания стен к полу - 3,0 м.п, неровности стен за трубами водоснабжения, за радиаторами отопления 3 места- 0,6 м2, пол - отклонение плоскости стяжки на против окна до 3 мм на площади - 1,5 м2, не выровнена за трубами водоснабжения - 0,5 м2., нНаплывы от строительных смесей на стежке -11 м2, окна: декоративные элементы оконных конструкций, нащельники не проклеены - 2,7 м.п, на поверхности подоконной доски оконного блока № ****** имеются сколы дефекты в двух местах, плита перекрытия: на поверхности плиты перекрытия неровности до 10 мм, отклонение плиты от плоскости по горизонтали до 10 мм, на потолке следы от опалубки., отопление и вентиляция: под окном № ****** на экране радиатора пятна от монтажной пены., не установлена решетка вентиляции.
В помещении № ****** - Спальня 2 -13,34 м2: балконный блок: штапик глухого остекления не зафиксирован, наличие уступа между рамой -1 мм, не выполнена шпаклевка стен над окном - 0,7 м2.
В помещении № ****** - Спальня 3 -17,27 м2: пол: Неровности стяжки за трубами подводки к радиатору отопления - 0,1 м2, наплывы от строительных смесей на стежке -3 м2.
В помещении № ****** - Санузел - 5,64 м2: Пол: Неровности стяжки пола, бугор на площади - 0,3 м2, возле стены в нише, Стены: Отслоения шпаклевочного слоя в углу-1,2 м2, потолок: ФИО10 на отделочном слое на потолке -0,3 м.п.
В помещении № ****** - Гардеробная - 2,63 м2: пол: Отклонение плоскости стяжки пола, выпуклость поверхности в виде бугра -0,6 м2.
В помещении № ****** - Кладовая - 2,63 м2: стены: Отслоение штукатурного слоя в верхнем углу дверного проема-0,2 м2, пол: отклонение плоскости стяжки пола, завышение при входе -0,5 м2.
Лоджия № ****** : не выполнена герметизация температурного шва в плите перекрытия- 1,5 м.п.
Лоджия № ******: не выполнена герметизация температурного шва в плите перекрытия- 1,5 м.п, на лоджии зазор между плитой пола и нащельника обрамляющего конструкцию остекления лоджии - 15 мм, на углу откоса балконного блока скол окраски фасада диаметром - 20 м, повреждение окрасочного слоя стойки остекления лоджии - 0,015 м2, на торце правой перегородки справа от витража остекления неровность сопряжения штукатурного слоя с фасонным элементом длиной - 2,9 м.п.
Также экспертом указано, что на основании предоставленного «Отчета о тепловизионном обследовании ограждающих конструкций квартиры в жилом многоквартирном доме по <адрес>, № ****** от 14.03.2022», выполненного термографистом по тепловому контролю, 2 уровня ФИО7 (том 2, л.д. 155-217) установлено, что при проведении тепловизионного обследования ограждающих конструкций внутри здания с целью качественного и количественного анализа ограждающих конструкций на предмет промерзания и тепловых потерь во всех помещениях <адрес>, выявлены нарушения. В результате внутренней съемки выявлены температурные аномалии: температурные аномалии, связанные с недостаточной теплоизоляцией ограждающих конструкций, температурные аномалии, связанные с недостаточной теплоизоляцией оконных конструкций.
Причиной возникновения недостатков, дефектов ограждающих конструкций и отделочных поверхностей в <адрес> послужили некачественно выполненные строительные и отделочные работы с нарушением строительных норм и правил, допущенные Застройщиком при возведении указанной квартиры, а именно:
- СП 50. 13330.2012 «Тепловая защита».
- СП 54.13330.2011 «Жилые здания многоквартирные».
- СП 70. 13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции».
- СП 71.13330.2011 «Изоляционные и отделочные покрытия».
- ГОСТ 31173-2016 «Блоки дверные стальные».
- ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей».
- ГОСТ 34378-2018 «Конструкции ограждающие светопрозрачные. Окна и двери».
- ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам» (стр. 15 заключения)
Ведомость объемов работ и стоимость материалов указаны в таблицах № ******, 4 (стр. 21-22 заключения).
Рыночная стоимость устранения недостатков составила – 90121, 36 руб., стоимость работ по восстановлению теплоизоляции ограждающих конструкций – 56981, 88 руб. (стр. 22 заключения), итого - 147103, 24 руб.
Исходя из положений ч. 2 ст. 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.
Согласно части 2 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая образование, квалификацию эксперта ФИО6, предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, подробные ответы эксперта на все заданные сторонами вопросы, суд полагает возможным принять во внимание указанные выводы эксперта о наличии перечисленных недостатков, причинах их возникновения, стоимости устранения.
Таким образом, поскольку в ходе рассмотрения дела подтвердился факт передачи истцу квартиры, имеющей строительные недостатки, требование истца о взыскании стоимости устранения недостатков в размере 65689, 24 руб. (147103, 24 – 81414, оплаченных ответчиком истцу на основании платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ № ****** ) подлежит удовлетворению.
Что касается требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, то в соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
На основании ч.ч. 1, 2 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Материалы дела не содержат доказательств передачи истцам квартиры по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ****** в срок до ДД.ММ.ГГГГ с учетом положений п.4.1 договора.
Ответчиком предоставлен односторонний акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ истцу квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 44 т.1)
Истцом заявлено о признании данного акта недействительным, поскольку квартира не соответствовала условиям договора, в квартире имелись строительные недостатки.
Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На основании частей 1, 5 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается судом только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.
В силу части 6 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).
Из содержания вышеуказанных норм права в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.
Из актов осмотра квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31-37 т.1), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38-43 т.1), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42 т.2) следует, что в квартире истца имеются недостатки, нарушающие строительные нормы и правила.
В частности, в акте осмотра от ДД.ММ.ГГГГ указано, что установлены нарушения СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Изменения № ****** от ДД.ММ.ГГГГ Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, ФИО13 54853-2011 от ДД.ММ.ГГГГ «Здания и сооружения. Метод определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций с помощью тепломера», ФИО13 54852-2011 от ДД.ММ.ГГГГ «Здания и сооружения. Метод тепловизионного контроля качества теплоизоляции ограждающих конструкций», ГОСТ 30971-2012 от ДД.ММ.ГГГГ «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам», ГОСТ 30674-99 от ДД.ММ.ГГГГ «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия», ГОСТ 23166-99 от ДД.ММ.ГГГГ «Блоки оконные. Общие технические условия (с Изменением № ******, с Поправкой)», ГОСТ 21519-2003 от ДД.ММ.ГГГГ «Блоки оконные из алюминиевых сплавов. Технические условия (с Поправкой)», ГОСТ 31167-2009 от ДД.ММ.ГГГГ «Здания и сооружения. Методы определения воздухопроницаемости ограждающих конструкций в натурных условиях (Переиздание)», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Изменение № ****** от ДД.ММ.ГГГГ Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87, СП 73.13330.2016 «Внутренние санитарно-технические системы зданий». Изменения № ****** от ДД.ММ.ГГГГ Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85, СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Пересмотр от ДД.ММ.ГГГГ Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003, СанПин ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемиологических (профилактических) мероприятий».
Наличие строительных недостатков подтверждается также выводами судебного эксперта.
Температурные аномалии, связанные с недостаточной теплоизоляцией ограждающих конструкций и связанные с недостаточной теплоизоляцией оконных конструкций, что было установлено в ходе рассмотрения дела, безусловно, препятствовали принятию истцом квартиры.
Следовательно, оснований для передачи квартиры истцу ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке у ответчика не имелось, акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является незаконным, заявленное истцом требование подлежит удовлетворению.
Довод ответчика о неполучении истцом уведомления о принятии квартиры (л.д. 170 т.1) по адресам, указанным в договоре (л.д. 171-175 т.1), не опровергает вывод суда о наличии в квартире недостатков, препятствовавших принятию квартиры.
Довод ответчика о том, что в акте от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 31-37 т.1) отсутствует подпись от имени застройщика, не является основанием для отказа в иске. Именно на застройщике лежит обязанность передать дольщику квартиру, поэтому истец имел возможность получить доступ в квартиру только при наличии согласия застройщика. В связи с изложенным суд принимает во внимание довод истца о том, что дата принятия квартиры ДД.ММ.ГГГГ была согласована с застройщиком по телефону.
Довод ответчика о том, что до истечения срока передачи квартиры (до ДД.ММ.ГГГГ), какие-либо претензии от истца не поступали, поэтому была возможность передать квартиру в срок, также не может быть принят во внимание. Составление акта осмотра ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38-43 т.1), в котором перечислено меньше недостатков, чем в акте от ДД.ММ.ГГГГ, говорит о том, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ведома застройщика принимались меры по устранению недостатков. Акт от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42 т.2), подписанный представителем застройщика, содержит сведения о наличии недостатков, подтвержденных самим застройщиком.
Проанализировав обстоятельства осмотров квартиры ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, характер недостатков (в том числе температурные аномалии), суд приходит к выводу, что до истечения срока для принятия квартиры (до ДД.ММ.ГГГГ) застройщиком не были бы устранены недостатки.
Ввиду того, что стороной ответчика не представлено доказательств фактической передачи квартиры, учитывая положения части 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" о том, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, суд полагает возможным установить факт передачи квартиры истцу ДД.ММ.ГГГГ ( дата осмотра квартиры с участием судебного эксперта ФИО6). Иных сведений о передаче истцу ключей от квартиры в деле не имеется.
При определении размера неустойки за нарушение срока передачи квартиры суд учитывает следующее.
Согласно постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № ******, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно (абз. 5 п. 1 ).
Ввиду установления Правительством РФ особенностей начисления неустойки, поэтому начисление неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) не допускается.
Кроме того, предъявленная к оплате неустойка в размере 1108435, 15 руб. более чем в 7, 5 раз превышает стоимость устранения недостатков (147103, 24 руб.), действующую ключевую ставку (7,5%).
Стороной ответчика заявлено о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. Основанием для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Как разъяснено в п. 75 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Принимая во внимание имущественный характер нарушенных прав истца, специфику дефектов, период неисполнения предусмотренной законом обязанности по возмещению стоимости устранения недостатков (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), ключевую ставку Банка России на момент рассмотрения дела (7,5 %), возмещение ответчиком стоимости устранения недостатков в размере 81414 руб., суд полагает возможным снизить размер неустойки до 65 000 руб. ( 11155000 х 271 дн. х 2 х 1/300 х 5, 5 %)
В силу ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей»).
В п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ****** разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
В связи с тем, что ответчиком нарушено право истца как потребителя на своевременную передачу объекта долевого строительства, качество объекта, с учетом индивидуальных особенностей истца, поэтому заявленное требование о компенсации морального вреда в размере 10 000 руб. суд находит подлежащим удовлетворению.
Требование истца о компенсации морального вреда в большем размере не доказано.
Относительно требования истца о взыскании убытков в размере 747 500 за вынужденную аренду жилого помещения, суд принимает во внимание следующее.
В силу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Судом установлено, что квартира не была передана истцу в установленный договором срок (до ДД.ММ.ГГГГ), фактически передана ДД.ММ.ГГГГ (при осмотре квартиры судебным экспертом).
Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ у истца не имеется в собственности какого-либо жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, кроме квартиры по адресу: <адрес> (квартиры по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № ******)
В обоснование заявленного требования истцом предоставлены договор коммерческого найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10-13 т.1), заключенному между нанимателем ФИО1 и наймодателем ФИО8, по найму квартиры по адресу: <адрес>, площадью 72, 4 кв.м а также парковочных мест №№ ******, 156. Ежемесячный платеж составил 55000 руб. Факт оплаты подтверждается соответствующими чеками (л.д. 14-17 т. 1) за период с июня по сентябрь 2021 года. Также предоставлен договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между наймодателем ФИО9 и нанимателем ФИО1 двухуровневой квартиры по адресу: <адрес> – 3, состоящей из 4 комнта, общей площадью 124, 8 кв.м, с условием ежемесячной оплаты в размере 75000 руб. и чеки об оплате за период с апреля по июль 2022 года.
Поскольку доказательств наличия у истца иного жилого помещения для проживания в деле не имеется, поэтому суд полагает правомерным требование истца о взыскании убытков за нарушение срока передачи квартиры в виде стоимости найма жилого помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
При определении размера убытков суд считает обоснованными возражения ответчика о завышенности расходов истца с учетом того, что в стоимость найма жилого помещения по адресу: <адрес> в размере 55000 руб. в месяц также была включена оплата двух парковочных мест. Также суд полагает, что расходы истца за найм двухуровневой квартиры при приобретении им по договору участия в долевом строительстве одноуровневой квартиры не могут быть возложены на ответчика.
В связи с изложенным суд принимает во внимание предоставленные стороной ответчика сведения с сайта НайдиДом, согласно которым средняя стоимость аренды трехкомнатной квартиры (с учетом характеристики объекта долевого строительства по договору : трехкомнатная квартира, площадью 123, 01 кв.м) за период с июля 2021 года по июль 2022 года составила 539554 руб. (30764 руб. + 29774 руб.+ 27735 руб., 34351 руб.+ 34655 руб. + 36036 руб. + 38537 руб. + 54605 руб. + 49443 руб.+ 65643 руб. + 84119 руб.+ 45612 руб.+ 28863/ 2).
Таким образом, требование истца о взыскании убытков за найм жилого помещения суд полагает обоснованным в размере 539554 руб.
Ввиду того, что претензия истца от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46-50 т.1), которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, была оставлена им без удовлетворения, на основании п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № ****** «О защите прав потребителей» требование истцов о взыскании штрафа в размере 100 000 руб. с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (147103, 24 + 65000 + 10000)/2) подлежит удовлетворению.
Из ч. 1 ст. 88, ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебные расходы состоят также из издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей.
В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
На основании п. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 11 – 13, 15 в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Расходы представителя, необходимые для исполнения его обязательства по оказанию юридических услуг, например расходы на ознакомление с материалами дела, на использование сети "Интернет", на мобильную связь, на отправку документов, не подлежат дополнительному возмещению другой стороной спора, поскольку в силу статьи 309.2 Гражданского кодекса Российской Федерации такие расходы, по общему правилу, входят в цену оказываемых услуг, если иное не следует из условий договора.
В обоснование заявленного требования о взыскании с ответчика расходов за юридические услуги в размере 35 000 стороной истца представлены договор на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ № ******-ю/21 (л.д. 20 т.1), чек о переводе от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21 т.1).
Принимая во внимание характер спора, участие представителя истца в пяти судебных заседаниях (ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 201 т.1, ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 76 т.2, ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 37-38 т.3, ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ), частичное удовлетворения иска, стоимость аналогичных услуг в <адрес>, суд определяет разумными расходы на представителя в размере 30000 руб., которые также подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Расходы истца за проведение повторной экспертизы в размере 30000 руб. (чек от ДД.ММ.ГГГГ) подлежат взысканию в пользу истца в силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом приняты во внимание выводы судебного эксперта.
В то же время суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов за проведение досудебного исследования (л.д. 55-151 т.1) в размере 50000 руб. (л.д. 54 т.1), поскольку у лица, составившего данное заключение, образование инженера путей сообщения по специальности «Автомобильные дороги и аэродромы», расчеты выполнены без проектной документации.
В силу ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера, при цене иска: от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей; при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, для физических лиц - 300 рублей) с ответчика следует взыскать государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 10202, 43 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,
решил:
Иск удовлетворить частично.
Признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры по адресу: <адрес>, составленный ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО23) по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ******, заключенному с ФИО1.
Установить, что ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: <адрес> передана ООО ФИО24) ФИО1.
Взыскать с ФИО25) в пользу ФИО1 ( ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ур.<адрес>, место регистрации: <адрес>, пер.Некрасова, <адрес>, паспорт 6503 № ******) неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 65000 руб., стоимость устранения недостатков – 65689, 24 руб., компенсацию морального вреда – 10000 руб., расходы за экспертизу 30000 руб., расходы на представителя – 30000 руб., убытки за аренду 539554 – руб., штраф – 100000 руб.
Взыскать с ФИО26) в доход местного бюджета государственную пошлину – 10202, 43 руб.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>
Судья Д.Ш. Гисматулина