Решение по делу № 3А-112/2022 от 27.06.2023 - об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Дело № 3а-9/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Кызыл 27 июня 2023 года

Верховный Суд Республики Тыва в составе:

председательствующего - судьи Куулар В.О.

при секретаре Кыргыс А.Ш.,

с участием представителей административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва ФИО1, заинтересованных лиц – Правительства Республики Тыва Аракчаа А-Б.Р., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Российские ипподромы» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Российские ипподромы» обратилось с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью **, находящегося по адресу: ** в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной согласно отчету об оценке ** рублей. В обоснование указало, что административному истцу на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимого имущества – земельный участок. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимого имущества определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере **. Считая данную стоимость необоснованной, административный истец обратился в оценочную организацию с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № №, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества существенно превышает его рыночную стоимость, которая составляет **. Несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нарушает права административного истца в части платы экономически обоснованного размера налога.

В возражении на административное исковое заявление представитель административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва, ФИО1 просит отказать в удовлетворении иска или установить рыночную стоимость спорного земельного участка в размере ** рублей, выражая несогласие с административным иском и отчетом об оценке спорного объекта от ДД.ММ.ГГГГ № №. Указывает, что в соответствии с приложением 1 приказа Росреестра от 4 августа 2021 года № П-0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» данный земельный участок относится к коду расчета 04:083 «Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения ипподромов» и относится к сегменту «Предпринимательство». При проведенном анализе рынка объектов-аналогов из Отчета от ДД.ММ.ГГГГ № «Об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Республики Тыва, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ», выполненным Учреждением, на основании сбора данных о сделках купли-продажи, предложений из открытых источников, удельные цены земельных участков варьируются от **., и средний ** а удельный показатель рыночной стоимости, рассчитанный рыночным оценщиком – ** руб. Полагает, что рассчитанный оценщиком удельный показатель рыночной стоимости не соответствует среднему значению удельного показателя рыночной стоимости, полученного в результате проведенного ответчиком анализа. Кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ №-од, в отношении спорного земельного участка установлена на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении в 2021 году государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения», а также в соответствии с отчетом от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненным Ц, который соответствует нормативным правовым актам Росреестра, что подтверждается уведомлением о соответствии проекта отчета требованиям к отчету об итогах государственной кадастровой оценки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №; уведомлением о соответствии проекта отчета методическим указаниям о государственной кадастровой оценки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №. Спорный земельный участок отнесен в подгруппу «Оспоренные» 4 группы «Предпринимательство» к коду расчета 04:083 «Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения ипподромов». При определении кадастровой стоимости земельных участков ответчик руководствовался положениями пункта 8.6. Методических указаний, а именно в качестве исходных данных для установления кадастровой стоимости, возможно использовать результаты иных оценок – отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, в целях повышения достоверности результатов определения кадастровой стоимости, с обязательной индексацией этих результатов на дату определения кадастровой стоимости. В соответствии с частью 5 статьи 12 Закона о государственной кадастровой оценке и письма Управления Росреестра по Республике Тыва от ДД.ММ.ГГГГ №, на основании решения Верховного Суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ №, УПКС спорного земельного участка = УПКС земельного участка, установленный в размере рыночной на ДД.ММ.ГГГГ * индексация на дату определения кадастровой стоимости (%) = **. Обращает внимание на то, что по представленному отчету об определении рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № №, что на стр. 7 отчета приведено неверное толкование названия договора на проведение оценки, цель договора от ДД.ММ.ГГГГ № № не соответствует трактовке в редакции, изложенной в статьях 9, 10 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». На стр. 47 оценщиком определяется сегмент рынка объекта оценки, приходит к выводу, что «наиболее целесообразным вариантом позиционирования является его позиционирование в секторе незастроенных земельных участков земель населенных пунктов для конюшни и ипподрома», также на стр. 48, 59 указан вид разрешенного использования участка – под конюшни и ипподромы, соответствует сегменту рекреационного назначения. Тогда как, согласно приказу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № № «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вид разрешенного использования земельного участка под ипподромы относится к коду 5.1.1 «Обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий» с описанием «Размещение спортивно-зрелищных зданий и сооружений, имеющих специальные места для зрителей от 500 мест (стадионов, дворцов спорта, ледовых дворцов, ипподромов)», также приказу Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» земельные участки, используемые под ипподромы, относятся к коду расчета 04:083 «Развлечения. Здания, сооружения, помещения, предназначенные для размещения ипподромов» и относятся к сегменту «Предпринимательство». На стр. ** для анализа объема рынка предложений купли-продажи земельных участков Республики Тыва оценщик ссылается на сайт roszem.ru, тогда как на территории республики данный сайт (источник) неактивный, не работает на сегодняшний день. Оценщик указал на стр. ** вывода по разделу объем рынка предложения купли-продажи участков коммерческого и промышленного назначения Республики Тыва не превышает 5 объектов, в п. 6 приведены цены предложения в диапазоне от ** тогда как по данным отчета об итогах государственной кадастровой оценки Республики Тыва 2021 года объектов-аналогов, соответствующих выборке, необходимой для расчета кадастровой стоимости земельных участков под коммерческое назначение найдено 42 сделки (предложений) из сегмента «Предпринимательство», удельные цены земельных участков колебались от **., среднее значение составляет ** без учета возможного торга. Полагает, что определенная стоимость недвижимости оценщиком не основана на анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка. В рамках данного отчета также должен быть применен доходный подход, поскольку спортивно-досуговое коневодство включает в себя использование лошадей в классических и национальных конных видах спорта, конный туризм, прокат лошадей и другие виды спорта, также доход складывается не только от самого конноспортивного комплекса, но и от сдачи в аренду коммерческой недвижимости. На стр. 62 отчета приведен справочник, но отсутствует ссылка на источник для ознакомления, а также по данным справочника оценщика средние соотношения применимы для городов-миллионников, а не к объектам оценки г. Кызыла с численностью в 100 тыс. человек. На стр. ** в таблице 8 «Результат введения корректировки на вид разрешенного использования» оценщик использует корректировочные коэффициенты к объектам-аналогам 1, 2, 3, - ** соответственно, тогда как процент корректировок аналогов по параметрам не должен превышать допустимое значение согласно справочнику под редакцией Лейфера «Земельные участки 2020, часть №, стр.**», где расчет корректирующего коэффициента должен составлять +/- 30%, существенное различие свидетельствует о нежелательном использовании объектов-аналогов. На стр. 70 корректировка на наличие дополнительных улучшений применена некорректно. По данным ЕГРН в данном земельном участке имеются объекты капитального строительства, тогда как у объектов-аналогов отсутствуют, в связи с этим применение корректировки необходимо. По объектам-аналогам оценщик неверно определил вид разрешенного использования объектов-аналогов № и №, в связи с чем в расчете итоговой величины введена неверная корректировка на разрешенное использование земельного участка; а объект-аналог № продан за 3 000 000 рублей. Полагает, в связи с непроведением анализа информация об объектах-аналогах №, №, № является недостоверной и неидентифицированной, тем самым оценщиком нарушены п. 10 ФСО 1, п. 13 ст. 13 ФСО 1, а также отчет не соответствует п. 22 ФСО 7 о подходах к оценке. На стр. 71 оценщиком излишне применена корректировка «Статриелт» на расположение участков относительно «красной линии», не обоснована. В таблице № итогового расчета стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода оценщиком допущена арифметическая ошибка при расчете скорректированных стоимостей объектов-аналогов № после устранения арифметических ошибок рыночная стоимость объекта оценки составит ** руб., а также отсутствует ссылка на источник расчета формулы весового коэффициента, приведенный в таблице, тем самым нарушен п. 25 ФСО 7. Полагает, что вышеуказанные нарушения в совокупности привели к необоснованному занижению рыночной стоимости спорного участка, оценщиком допущены существенные нарушения федеральных стандартов оценки, методологии оценочной деятельности, отчет об оценке не может являться достоверным доказательством, подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка. Согласно прилагаемому расчету, приведенному административным ответчиком, рыночная стоимость спорного земельного участка при отсутствии вышеназванных нарушений могла бы составить ** рублей, при этом обращает внимание на решение Верховного Суда Республики Тыва от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена в размере рыночной ** рублей, то есть спустя 8 лет рыночная стоимость этого же земельного участка снизилась на **

В отзыве на заключение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ представитель административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва, ФИО1 просит установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере рыночной стоимости, равной ** рублей, указывая, что на странице ** экспертом применяется корректировка на торг в размере максимального значения в рамках доверительного интервала **% (понижающий коэффициент) – для всех объектов-аналогов, в соответствии со средним значением скидки на торг для земельных участков под объекты рекреации на неактивном рынке, но используемые объекты-аналоги № по функциональному значению относятся к офисно-торговой застройке. Учреждение считает корректным применение корректировки на торг к объектам-аналогам № в размере **% в соответствии со средним значением скидки на торг для земельных участков под офисно-торговую застройку. На странице ** экспертом к объекту-аналогу № корректировка на местоположение относительно красной линии в размере **% применена некорректно, поскольку объект-аналог № находится в зоне с более низким пешеходным и транспортным потоком, что не относится к красной линии. Полагает, что некорректное применение корректировок к объектам-аналогам в совокупности привели к необоснованному занижению рыночной стоимости спорного участка. Экспертом допущены нарушения федеральных стандартов оценки, в связи с чем экспертиза спорного объекта не может являться достоверным доказательством. Согласно прилагаемому расчету, произведенному административным ответчиком, рыночная стоимость спорного земельного участка при отсутствии вышеназванных нарушений составляет ** рублей.

В отзыве на административного исковое заявление представитель заинтересованного лица – Правительства Республики Тыва ФИО3 просит отказать в удовлетворении административного иска, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка установлена правильно, кадастровая оценка проведена с соблюдением требований законодательства. Отчет об оценке спорного объекта от ДД.ММ.ГГГГ № № представленный административным истцом, не соответствует федеральным стандартам оценки, поскольку произведен с нарушением прав отбора объектов-аналогов, что повлекло неправильное определение рыночной стоимости объекта оценки. Факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью земельного участка не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца как налогоплательщика. При применении оценщиком сравнительного подхода к оценке недвижимости были допущены существенные нарушения федеральных стандартов оценки, методологии оценочной деятельности, в связи с чем отчет об оценке не может являться достоверным доказательством, подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено А, производство по делу приостановлено до представления в суд заключения эксперта.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения эксперта.

Представитель административного истца - акционерного общества «Российские ипподромы» ФИО4 направила письменное ходатайство, в котором просила рассмотреть дело без ее участия и выразила согласие с заключением экспертизы и полагает возможным установить кадастровую стоимость в объёме рыночной стоимости, установленной экспертизой в размере ** руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель административного ответчика – Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва ФИО1 просила отказать в удовлетворении иска по доводам, изложенным в отзыве на заключение экспертизы.

Представитель заинтересованного лица – Правительства Республики Тыва в Аракчаа А-Б.Р. просил отказать в удовлетворении административного иска.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва ФИО2 не возражала против удовлетворения административного иска.

Выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела, возражения, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как установлено пунктом 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктами 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом, административный истец является собственником объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, площадью **.м., категория земель: **, вид разрешенного использования: **, по адресу: ** что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об объекте недвижимости, имеющейся в материалах административного дела.

Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № затрагивают права административного истца.

Государственная кадастровая стоимость земельного участка по адресу: ** в размере ** рублей утверждена Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Тыва от 19.10.2021 года № 47-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населённых пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Республики Тыва».

Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, 1 января 2021 года.

Частью 3 статьи 245 КАС РФ предусмотрено, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что датой внесения сведений в государственный кадастр недвижимости является ДД.ММ.ГГГГ, в суд с административным иском акционерное общество «Российские ипподромы» обратилось ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, пятилетний срок для обращения в суд им не пропущен.

На основании пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определённых статьёй 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Оспаривая вышеуказанную кадастровую стоимость, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка О, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ** рублей.

Учитывая, что разрешение вопроса о размере рыночной стоимости упомянутого выше объекта недвижимости является одним из юридически значимых для данного дела, требует специальных познаний в области оценочной деятельности, наличие у административного ответчика и заинтересованного лица сомнений в достоверности отчёта № №, выполненного О, и согласие представителя административного истца, с целью определения действительной рыночной стоимости земельного участка судом была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой было поручено А

Согласно заключению А от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ составляет ** рублей.

В пункте 11 ФСО № 1 указано, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утверждённого приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Заключение эксперта А от ДД.ММ.ГГГГ № суд принимает в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку оно соответствует требованиям федерального законодательства и федеральных стандартов. Приведённые в заключении выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В частности, экспертом произведён анализ рынка земельных участков, составлено описание объекта оценки. Предоставлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, в частности его площади, местоположения, других факторах и характеристиках, относящихся к объекту оценки, влияющих на его стоимость. Заключение составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Вышеуказанное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, у него имеется специальное образование и необходимый стаж работы, эксперт предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта А итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка, определённая на ДД.ММ.ГГГГ в размере ** рублей, является достоверной.

Выбор экспертом подходов к оценке, его методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61, какими-либо доказательствами выводы экспертного заключения не опровергаются.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

В ФСО № 7 указано, что анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (пункт 12). Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (пункт 13). Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства (пункт 14). Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости (пункт 19) Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 года № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, в них указано, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учётом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешённое использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж.

Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в заключении, и сомнений у суда не вызывают. При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок на торг, площадь, местоположение, инженерно-геологические условия, относительно автомагистралей и другие. Проведенное обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обосновано в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.

Несмотря на доводы административного ответчика, величина корректировок и необходимость их применения обоснованы в тексте заключения эксперта и сомнения у суда не вызывают, поскольку, выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО № 7, эксперт мотивировал их выбор.

Кроме того, выбор тех или иных, ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу требований статьи 8 Закона № 73-ФЗ обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов-аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Вместе с тем, административным ответчиком не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование.

Поскольку допустимых и относимых доказательств, которые опровергали бы выводы эксперта, установленную заключением эксперта рыночную стоимость земельного участка, и сведений об его рыночной стоимости в ином размере административным ответчиком и заинтересованными лицами не представлено, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение, и в связи с чем отсутствуют основания не доверять заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

При таких обстоятельствах административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка обоснованно и подлежит удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ** кв.м., находящегося по адресу: **, подлежит установлению равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере ** рублей.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является ДД.ММ.ГГГГ (дата направления административного иска в суд).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Российские ипподромы» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью ** кв.м., находящегося по адресу: **, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере его рыночной стоимости равной ** рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Тыва в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 30 июня 2023 года.

Председательствующий В.О. Куулар