УИД 77RS0016-02-2020-003217-08

Дело № 2-6368/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

адрес 29 сентября 2022 года

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Подопригора К.А.,

при помощнике судьи фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6368/2022 по иску ФИО1 к Территориальному управлению Росимущества в адрес об уменьшении цены договора, взыскании расходов по уплат государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд к Территориальному управлению Росимущества в адрес, мотивируя требования тем, что истец является победителем проведенным ТУ Росимущества торгов в отношении квартиры по адресу: адрес. В результате был заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения, продавец передал квартиру, покупатель оплатил цену квартиры и принял ее. 03 декабря 2019 года состоялся переход права собственности к фио Вместе с тем, истец полагает, что продавец передал истцу квартиру, обремененную бессрочным правом пользования третьих лиц, ввиду чего полагает обоснованным требование об уменьшении покупной цены приобретенной квартиры № 214 по адресу: адрес. Истец обращался к ответчику с досудебной претензией, оставленной без удовлетворения. Поэтому истец просит об уменьшении до сумма цены приобретенного на торгах имущества - квартиры по адресу: адрес, взыскании с ответчика сумма.

Истец ФИО1 в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика ТУ Росимущества в адрес в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, ранее представил письменный отзыв на иск, в котором просил в удовлетворении иска отказать.

Третьи лица фио, фио и ООО «КОНКУРЕТНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Суд, выслушав истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или сговором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 461 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

По смыслу приведенных правовых норм неисполнение продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, дает покупателю право требовать, в частности, уменьшения цены товара, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Из части 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Указанная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006 (ответ на вопрос 45).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса адрес, далее - ЖК адрес) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Вопрос о конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", которой предусмотрено условие сохранения за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилого помещения право пользования данным жилым помещением, был предметом рассмотрения в Конституционном Суде Российской Федерации.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 г. N 5-П признана статью 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 - 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.

В данном Постановлении Конституционный Суд Российской Федерации указал на то, что федеральному законодателю надлежит - в силу требований Конституции Российской Федерации и основанных на них правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, в том числе с учетом возможности введения государственной регистрации соответствующих прав и обременений, - внести в действующее правовое регулирование изменения, направленные на создание механизма, обеспечивающего при соблюдении баланса прав и законных интересов членов семьи прежнего собственника отчуждаемого жилого помещения и собственника (приобретателя) данного жилого помещения их эффективную реализацию и защиту.

Исходя из необходимости обеспечения баланса интересов членов семьи прежнего собственника жилого помещения и его собственника (приобретателя), в том числе при его реализации как заложенного имущества с публичных торгов, впредь до внесения в действующее правовое регулирование надлежащих изменений, вытекающих из настоящего Постановления, судам при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление в соответствии с ранее действовавшим законодательством, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д.

Из приведенных правовых норм, разъяснений по их применению и правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, следует, что при разрешении вопроса о возможности сохранения права пользования этим жилым помещением за членами семьи прежнего собственника, включенными в ордер на его предоставление и отказавшимися от приватизации, следует учитывать фактические обстоятельства конкретного дела, а именно: наличие у членов семьи прежнего собственника права пользования иным жилым помещением, разницу между суммой, вырученной в ходе реализации жилого помещения, и суммой взысканного долга, обеспеченного залогом, возможность использования этих средств для приобретения иного жилого помещения в собственность или его найма и т.д.

ФИО1 обратился в суд с иском к Территориальному управлению Росимущества в адрес об уменьшении до сумма цены приобретенного на торгах имущества - квартиры по адресу: адрес, взыскании с ответчика сумма.

Решением Мещанского районного суда адрес от 8 июня 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 сентября 2021 года, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 01 марты 2022 года решение Мещанского районного суда адрес от 8 июня 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 сентября 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судом установлено и следует из материалов дела, что решением Тверского районного суда адрес от 31.05.2018 г. с фио в пользу ООО УК фио Закрытым кредитным паевым инвестиционным фондом «Паллада-Доступный кредит» взыскана сумма долга по договору займа в размере сумма, обращено взыскание путем продажи с публичных торгов на имущество: квартиру, расположенную по адресу: адрес, установлена начальная продажная стоимость имущества в размере сумма

Судебным приставом-исполнителем Даниловского ОСП УФССП России по Москве 16.10.2018 возбуждено исполнительное производство № 334991/18/77005 ИП.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Даниловского ОСП УФССП России по Москве от 07.03.2019 г. спорная квартира передана для реализации через торги в ТУ Росимущества адрес по цене, установленной решением суда.

ТУ Росимущества в соответствии с государственным контрактом от 27.12.2018 г. № 34/19 выдано ООО «Конкурентные технологии» поручение от 19.06.2019 г. № Л4/19/12/ДАН-8 на реализацию арестованного имущества, а именно: квартиры общей площадью 52,1 кв.м., расположенной по адресу: адрес, принадлежащее должнику фио

26.06.2019 года судебным приставом-исполнителем Даниловского ОСП УФССП России по Москве в ТУ Росимущества в адрес переданы документы на квартиру, в том числе копия выписки из домовой книги, копия выписки из ЕГРН, копия поэтажного плана и экспликация на объект (БТИ), что подтверждается актом передачи документов арестованного имущества на торги от 26.06.2019 г.

Согласно выписке из домовой книги, в квартире, расположенной по адресу: адрес, зарегистрированы: с 22.03.1989 г. - фио, с 30.11.1979 г. - фио

ТУ Росимущество в соответствии с государственным контрактом от 27.12.2018 года № 34/19 выдано ООО «Конкурентные технологии» поручение от 19.06.2019 года № Л4/19/12/ДАН-8 на реализацию арестованного имущества, а именно: квартиры, общей площадью 52,1 кв.м., расположенной по адресу: адрес, принадлежащее должнику фио, арестованного в ходе исполнительного производства № 334991/18/77005 ИП от 16.10.2018 года.

04.09.2019 года между истцом и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес (продавец), в лице ООО «Конкурентные технологии» (организатором торгов), заключен договор № 114-3 купли-продажи имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес.

На основании протокола о результатах торгов № 98 от 27.08.2019 г. фиоБ признан победителем торгов по продаже арестованного имущества.

04.09.2019 года между истцом и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в адрес (продавец), в лице ООО Конкурентные технологии» (организатором торгов), заключен договор № 114-3 купли-продажи имущества - квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Данный договор 03.12.2019 г. зарегистрирован в Росреестре.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что после заключения договора купли-продажи он установил, что фио имеет право бессрочного пользования спорным жилым помещением, т.к. является лицом оформившим отказ от участия в приватизации, однако при заключении договора он об этом не знал, в связи с чем, цена договора подлежит уменьшению.

Из ответа Департамента городского имущества адрес, представленному по судебному запросу следует, что запросов (заявлений), в отношении вышеуказанного адреса, по вопросу предоставления государственной услуги «Приватизация гражданами жилых помещений жилищного фонда адрес» в Департамент не поступало. в отношении квартиры по адресу: адрес не имеется. В информационной системе Департамента сведения о заключении договоров социального найма на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, отсутствуют.

По судебному запросу из Управляющей компании «РФЦ-Капитал» поступили копия договора передачи № 051930-У03443 от 24.03.2004 г., копия заявления о передаче в собственность квартиры № 214 по адресу: адрес, согласно которому фио дает согласие на приватизацию квартиры в собственность фио и отказывается от своего права на участие в приватизации.

Кроме того, по судебному запросу в материалы гражданского дела поступили заверенные копии документов регистрационного дела объекта недвижимости с кадастровым номером 77:05:0004010:8895 – квартиры № 214 по адресу: адрес. В указанном регистрационном деле также имеется копия договора передачи № 051930-У03443 от 24.03.2004 г. г., копия заявления о передаче в собственность квартиры № 214 по адресу: адрес, а также сведения о состоявшихся торгах в отношении спорного жилого помещения, в том числе акт исполнения взаимных обязательств по договору 114-3 купли-продажи недвижимого имущества от 04.09.2019 г. Согласно указанному акту обязательства сторон исполнены в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют.

Также согласно поступившему на судебный запрос ответу из Даниловского ОСП Главного управления Федеральной службы судебных приставов по адрес денежные средства в размере сумма, полученные от реализации заложенного имущества: квартиры по адресу: адрес в рамках исполнительного производства № 334991/18/77005-ИП, распределены и перечислены взыскателям по следующим исполнительным производствам: сумма перечислены взыскателю ООО «Станица» по исполнительному производству № 334991/18/77005-ИП, сумма – перечислены взыскателю ООО «Станица» по исполнительному производству № 107171/19/77005-ИП, сумма – перечислены взыскателю ООО «Станица» по исполнительному производству № 290758/18/77005-СП.

Таким образом, довод истца о его неосведомленности о правах третьих лиц на приобретенный им объект недвижимости не подтверждается представленной в материалы дела копией договора купли-продажи № 114-3 от 04.9.2019 г. квартиры по адресу: адрес, согласно п. 1.1 которого следует указание на факт регистрации фио, фиоИ и указание на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения. Указанный договор был подписан истцом, прошел государственную регистрацию, таким образом, все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества указаны в тексте договора и согласованы сторонами. Торги по реализации спорного имущества недействительными не признаны, проданный объект недвижимого имущества передан покупателю ФИО1 и им оформлено право собственности на спорный объект в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 430 ГК РФ, Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора. В случае, когда третье лицо отказалось от права, предоставленного ему по договору, кредитор может воспользоваться этим правом, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Согласно ст. 447 ГК РФ, Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.). В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ, Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как усматривается из материалов дела, спорный договор был заключен по итогам проведения торгов в виде конкурса и цена договора установлена посредством конкурсной процедуры; удовлетворение настоящего иска неправомерно поставит истца в преимущественное положение по отношению к другим участникам торгов. Указанная позиция следует из определения Верховного Суда РФ от 12.05.2022 г. № 310-ЭС22-5610 по делу № А09-8244/2019.

Следовательно, в случае если истец считает, что установлено существенное нарушение договора другой стороной, то вправе воспользоваться надлежащим способом защиты об изменении или расторжении договора в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ. В настоящем же деле оснований для уменьшения покупной цены не имеется ввиду согласия и осведомленности истца о правах третьих лиц на приобретаемый объект недвижимости по адресу: адрес.

Также согласно официальному порталу судов общей юрисдикции имеются сведения о вступившем в законную силу решении Симоновского районного суда адрес от 30 июля 2020 года по иску ФИО1 к фио о признании утратившей право пользования, снятии с регистрационного учета по месту жительства по адресу: адрес. 19.04.2022 года подано заявление о выдаче исполнительного листа по указанному гражданском делу.

Из адресных справок, поступивших в материалы дела по судебному запросу, следует, что фио снята с регистрационного учета по адресу: адрес 13.05.2022 г. по решению суда.

Следовательно, основания полагать, что при заключении договора купли-продажи недвижимости были допущены нарушения, позволяющие требовать снижения покупной цены приобретенной истцом квартиры, не имеется. Условия п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации не выполнены ввиду осведомленности истца о факте регистрации фио, фио в спорном жилом помещении при подписании договора купли-продажи.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что нарушений прав истца со стороны ответчика не установлено. Вместе с тем, суд не находит обоснованным довод ответчика о том, что он является ненадлежащим по заявленным исковым требованиям, поскольку стороной договора купли-продажи является Территориальное управление Росимущества в адрес, ООО «Конкурентные технологии» действовало от имени ответчика на основании доверенности.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Территориальному управлению Росимущества в адрес об уменьшении цены договора, взыскании расходов по уплат государственной пошлины – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Подопригора К.А.