Дело № 2-122/2025
УИД 50RS0045-01-2024-004495-82
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 марта 2025 года г. Солнечногорск
Солнечногорский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Байчорова Р.А.,
при ведении протокола помощником судьи Хачатрян С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании права на объект недвижимости отсутствующим и исключении сведений об объекте надвижимости из ЕГРН,
УСТАНОВИЛ:
Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО1 о признании права на объект недвижимости отсутствующим и исключении сведений об объекте надвижимости из ЕГРН.
В обоснование заявленных требований указано, что согласно сведениям ЕГРН ответчику на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером №, площадью 39,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Указанных жилой дом расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером №, государственная собственность на который не разграничена, площадью 779 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. В рамках рассмотрения Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области, поданной на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 11 мая 2023 года по гражданскому делу № 2-2607/2023, определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 27 сентября 2023 года назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭЛСИ». Согласно выводам экспертом, в границах земельного участка с кадастровым номером № расположено одноэтажное деревянное строение, которое является объектом капитального строительства и не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам по наличию замкнутого теплового контура, наличию инженерных коммуникаций, не отвечает признакам жилого дома. При этом в ЕГРН объект с кадастровым номером №, площадью 39,4 кв.м., зарегистрирован как жилой дом. Содержащиеся в ЕГРН сведения о кадастровом учете жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по указанном выше адресу, являются недостоверными, поскольку в натуре спорный объект недвижимости не является жилым домом. Указанные обстоятельства нарушают права и законные интересы Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области, как собственника земельного участка с кадастровым номером № на распоряжение им, в том числе, по предоставлению участка в пользование или в собственность в соответствии с законодательством РФ, поскольку накладывает значительные ограничения, обусловленные распространением правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, на объект, находящийся на земельном участке.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд: прекратить право собственности ФИО1 на здание – жилой дом с кадастровым номером №, площадью 39,4 кв.м., назначение: жилое, расположенный по адресу: <адрес>; исключить из ЕГРН сведения о вышеуказанном объекте недвижимости.
В судебное заседание представитель истца не явился, извещен о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, а его представитель по доверенности – ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражала.
Представители третьих лиц - администрации городского округа Солнечногорск Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области и Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, руководствуясь ч. 2.1 ст. 113, ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств в силу ст. 310 ГК РФ недопустим.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исходя из п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Из материалов дела следует, что 22 сентября 2022 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 151/22-Аук, по условиям которого в аренду ФИО1 предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 779 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), сроком на 20 лет, с 22 сентября 2022 года по 02 сентября 2042 года.
04 октября 2022 года договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.
На указанном земельном участке ФИО1 возведен объект недвижимости с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадью 39,4 кв.м., который поставлен на кадастровый учет 26 октября 2022 года, наименование – жилой дом, назначение – жилое, год завершения строительства – 2022 год.
26 октября 2022 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на указанный жилой дом.
28 сентября 2022 года администрация городского округа Солнечногорск Московской области уведомила ФИО1 о соответствии указанных уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения этого объекта на спорном земельном участке.
Решением администрации городского округа Солнечногорск Московской области от 30 сентября 2022 года № № жилому дому с кадастровым номером № присвоен адрес: <адрес>.
17 октября 2022 года администрация городского округа Солнечногорск Московской области уведомила ФИО1 о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>.
27 октября 2022 года Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области ФИО1 выдан градостроительный план № № земельного участка с кадастровым номером №, в котором отображены границы зон, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства.
В целях предоставления указанного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, ФИО1 обратился в администрацию городского округа Солнечногорск Московской области с соответствующим заявлением.
Решением Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области от 16 ноября 2022 года ответчику отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», со ссылкой на то, что актом обследования земельного участка установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке, имеет признаки вспомогательного назначения, а также имеет признаки незавершенного строительства (отсутствуют коммуникации и входная группа).
Решением Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области от 04 мая 2023 года ФИО1 повторно отказано в предоставлении испрашиваемой государственной услуги по тем основаниям, что актом обследования земельного участка установлено, что объект с кадастровым номером № имеет признаки незавершенного строительства (отсутствует подключение к электричеству), объект непригоден для круглогодичного проживания, предоставление земельного участка в собственность не представляется возможным.
Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 11 мая 2023 года по гражданскому делу № 2-2607/2023 удовлетворены исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов по льготной цене 3 % от кадастровой стоимости на момент вступления решения суда в законную силу.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 31 января 2024 года решение Солнечногорского городского суда Московской области от 11 мая 2023 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 июля 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 31 января 2024 года оставлена без изменения, кассационная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.
При рассмотрении спора в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции определением от 27 сентября 2023 года назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой поручено экспертам ООО «ЭЛСИ». Экспертным путем было установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером № расположено одноэтажное деревянное строение, которое является объектом капитального строительства. Объект исследования соответствует сведениям об объекте недвижимости с кадастровым номером №, содержащимся в ЕГРН по площади объекта. Исследуемое строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам по наличию замкнутого теплового контура, наличию инженерных коммуникаций, не отвечает признакам жилого дома. При этом допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО3 заключение экспертизы поддержал и показал, что в настоящее время исследуемое строение, исходя из его характеристик, является хозяйственной постройкой, при этом, по мнению эксперта, в случае проведения необходимых работ, строение может быть признано жилым домом.
Кроме того, в апелляционном определении суд апелляционной инстанции указал, что, несмотря на то, что в рассматриваемом случае цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута, указанное не исключает для ФИО1 возможность предоставления названного земельного участка в собственность в последующем.
Истцом указано, что поскольку согласно выводам проведенной в рамках гражданского дела № 2-2607/2023 судебной экспертизы установлено, что спорный объект недвижимости не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам по наличию замкнутого теплового контура, наличию инженерных коммуникаций, не отвечает признакам жилого дома, при этом в ЕГРН объект с кадастровым номером № зарегистрирован как жилой дом, содержащиеся в ЕГРН сведения о спорном объекте являются недостоверными, поскольку в натуре объект недвижимости не является жилым домом.
Определением суда от 11 ноября 2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Бюро жилэкспертизы».
По результатам исследования эксперт пришел к выводу о том, что на момент проведения экспертизы объект недвижимости с кадастровым номером № соответствует сведениям, которые содержаться в ЕГРН и отвечает признакам индивидуального жилого дома.
Из исследовательской части заключения следует, что возведенное строение является капитальным, так как под строением имеется капитальный фундамент из винтовых свай. Состояние фундамента удовлетворительное. Строение – одноэтажное, высота от уровня земли до конька кровли – 3,45 м. В ходе проведенного обследования разрушений несущих строительных конструкций не обнаружено. Деформация здания отсутствует. Водоснабжение здания осуществляется от колодца. Водоотведение (канализация) осуществляется в септики. Территория вокруг здания спланирована. Ступени входа в здание не имеют зыбкости. Водоотвод осуществляется при помощи неорганизованного водостока. В подкровельном пространстве выполнен подбой кровли, препятствующий проникновению дождевых и талых вод на наружные стены здания.
В строении имеется отопление от печи на твердом топливе. Печь установлена открыто и легко доступна. Естественная вентиляция жилых помещений осуществляется путем притока воздуха через форточки. Жилая комната и кухня имеют оконные проемы. В здании имеются средства первичного пожаротушения, установлена пожарная сигнализация. Датчики пожарной сигнализации установлены в коридоре, кухне и в жилой комнате. Произведена обработка деревянных конструкций огнестойкими составами.
Обследуемый объект является жилым домом и соответствует понятию объекта индивидуального жилищного строительства. В строении имеются жилая комната, санузел совмещенный, коридор и кухня. В здании располагаются помещения со следующим функциональным назначением по фактическому использованию: коридор, площадью 13,9 кв.м., санузел совмещенный, площадью 5,5 кв.м., кухня, площадью 9,8 кв.м., жилая комната, площадью 9,7 кв.м. Высота помещений 2,25-2,75 метра при нормируемых 2,3-2,5 метрах.
Обследуемое строение по составу и размещению помещений соответствует параметрам жилого дома, предъявляемых СП 55.13330.2016, а также соответствует п «II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение»: несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приведут к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого строения и обеспечат безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования; основания и несущие конструкции жилого строения не имеют разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого строения в целом; жилое помещение обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилое строение и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием; здание оборудовано следующими видами инженерного обеспечения: электроснабжением от внешних сетей, отоплением от печи на твердом топливе, водоснабжением от колодца, водоотведением (канализацией) в септик, средствами первичного пожаротушения и пожарной сигнализацией; комната и кухня имеют непосредственное естественное освещение.
Исходя из изложенного, эксперт пришел к выводу о том, что возведенное жилое строение площадью 39,4 кв.м. является жилым домом, так как выполнено в соответствии с СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», СП 55.13330.2016 и соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.
Оснований не доверять заключению судебной строительно-технической экспертизы у суда не имеется, поскольку выводы эксперта согласуется с собранными по делу доказательствами, являются логичными и никем не оспорены. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оценивая данное заключение в совокупности с другими доказательствами по делу с учетом содержания статьи 67 ГПК РФ суд приходит к выводу о соответствии данного заключения экспертизы требованиям статей 59, 60 ГПК РФ, в связи с чем данное заключение принимается судом как допустимое и относимое доказательство по делу.
В силу положений ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Ст. 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Из содержания статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Возможность предъявления требований о признании права отсутствующим закреплена в п. 52 совместного постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ в названном постановлении, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Указанный способ защиты нарушенного права является исключительным способом защиты, возможным лишь при отсутствии спора о праве на имущество (когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством).
Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области требований, поскольку право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером №, возведенного в период действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей, предусматривающей индивидуальное жилищное строительство, зарегистрировано в установленном законом порядке. Кроме того, суд принимает во внимание, что одним из оснований защиты права собственности на объект недвижимого имущества, осуществляемой посредством признания права отсутствующим, является факт регистрации права собственности на указанный объект за разными лицами, порождающий конкуренцию регистрационных записей в ЕГРН. В настоящем случае, данный факт отсутствует, у Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области отсутствуют зарегистрированные права на спорный объект недвижимости.
Иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН.
Из материалов дела и проведенной по делу судебной экспертизы следует, что объект недвижимости с кадастровым номером № на дату проведения исследования отвечает признакам индивидуального жилого дома, имеет необходимые коммуникации для проживания.
При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
Из материалов дела следует, что такое разрешение ответчиком от уполномоченного органа получено в установленном законом порядке.
Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.
При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № является жилым домом, доводы истца полностью опровергнуты заключением эксперта и представленными ответчиком доказательствами, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в рамках заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к ФИО1 о признании права на объект недвижимости отсутствующим и исключении сведений об объекте надвижимости из ЕГРН - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме 17 марта 2025 года.
Судья Байчоров Р.А.