Дело №2-2304/2025
23RS0050-01-2025-002743-41
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г.Темрюк 12 декабря 2025 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Воротынцевой А.А.,
с участием истца ФИО1,
ответчика, представителя администрации МО Темрюкский муниципальный район <адрес>, действующей по доверенности ФИО4,
третьего лица ФИО2,
при помощнике судьи Матвиенко Л.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО Темрюкский муниципальный район <адрес> о признании права собственности на реконструированную квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО Темрюкский муниципальный район <адрес> о признании права собственности на реконструированную квартиру, ссылаясь на следующее.
Он является собственником квартиры №, с кадастровым номером №, площадью 37,8 кв.м. и земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 540 кв.м., по адресу: <адрес>. Квартира расположена в четырехквартирном доме.
Указанная квартира была реконструирована в <данные изъяты> году, путем увеличения габаритов за счет строительства жилой пристройки. В результате чего, площадь квартиры составила 89,8 кв.м. В настоящее время, он не может оформить правоустанавливающие документы и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, в связи с чем, обратился в суд с указанным иском.
Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства, просил иск удовлетворить, сохранить помещение- квартиру № в реконструированном виде, признать за ним право собственности на объект недвижимости, образованный в результате реконструкции, пояснил, что выявленные в результате экспертизы нарушения являются несущественными и устранимыми, не нарушают права и законные интересы третьих лиц.
Ответчик, представитель администрации МО Темрюкский муниципальный район <адрес>, действующая по доверенности ФИО4 в судебном заседании иск не признала, просила отказать в иске, поскольку заключение эксперта содержит выводы о наличии нарушений противопожарной безопасности, сведений об устранении не представлено, в связи с чем, просила отказать в удовлетворении требований.
Третье лицо ФИО2 в судебном заседании при вынесении решения полагался на усмотрение суда.
Третьи лица ФИО3, ФИО5 в судебное заседание не явились, были надлежащим образом извещены о дате и месте рассмотрения дела. В представленном в суд заявлении ФИО3 просил о рассмотрении дела в его отсутствие, против заявленных требований не возражал.
Третье лицо, представитель администрации Сенного сельского поселения Темрюкского муниципального района <адрес> в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о дате и месте рассмотрения дела.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В силу требований п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В соответствии с п.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом, необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в п.29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Судом установлено, что истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира №, площадью 37,8 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 540 кв.м., по адресу: <адрес>, на основании Договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись за №, а также Постановления главы администрации Сенновского сельского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись за № от ДД.ММ.ГГГГ.
Вышеуказанная квартира № находится в четырехквартирном жилом доме, находящемся по адресу: <адрес>.
Из материалов дела следует, что истцом произведена реконструкция указанной квартиры в <данные изъяты>. Общая площадь квартиры после завершения реконструкции составила 89,8 кв.м.
Разрешительная документация на реконструкцию квартиры отсутствует.
При обращении в администрацию МО Темрюкского муниципального района с заявлением о вводе в эксплуатацию квартиры после реконструкции, истцу было отказано со ссылкой на то, что разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.
В соответствии с ч.1 ст.79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Поскольку, в ходе судебного разбирательства возникла объективная необходимость дать оценку соблюдения строительных норм при реконструкции квартиры, которая может быть осуществлена только с использованием специальных познаний, в соответствии со ст.79 ГПК РФ суд назначил судебную строительно - техническую экспертизу, производство которой поручено экспертам <данные изъяты>.
Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости – квартира №, с кадастровым номером №, общей площадью 37,8 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, подвергшаяся реконструкции в полном объеме соответствует Правилам землепользования и застройки Сенного сельского поселения <адрес>, в редакции, действующей на дату проведения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №; Требованиям обязательного исполнения установленным Федеральным законом №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»; Федеральным законом №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Требованиям установленным Федеральным законом «52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом №7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
Исследуемый объект не соответствует положениям п.7.1 СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89, а именно указанное несоответствие выражено в расстоянии от окна пристройки Лит. «а6» до границы соседнего земельного участка с кадастровым номером №, закрепленного за жилым помещением №, составляет 0 м, при нормативном значении 6 м. (меньше нормативного значения на 6 м.).
Однако, учитывая, что установленное несоответствие является устранимым, вследствие чего, несущественным, при производстве строительных работ по демонтажу оконного блока с последующим заполнением проема квартиры №, с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес> реконструированном виде не будет создавать препятствия смежным землепользователям в пользовании принадлежащим им имуществом.
Спорный объект – жилое помещение (квартира), в реконструированном виде в полном объеме соответствует требованиям Федерального закона «123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федерального закона №7-ФЗ « об охране окружающей среды», а также требованиям СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001, что в свою очередь, обеспечивает условия, при которых не создается угроза жизни и здоровью человека.
Суд принимает заключение эксперта <данные изъяты>, как надлежащее доказательство. Основание не доверять данному заключению, суду не представлено. При проведении экспертизы эксперту были разъяснены права и обязанности, он был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем он расписался. Данная экспертиза обоснованная, логичная и последовательная. Стороны по делу данную экспертизу не оспаривали. Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявляли.
В силу положений ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Как усматривается из материалов дела, возведенная истцом к своей части квартиры пристройка расположена на земельном участке, относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Судом установлено, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № по <адрес> принято решение о сохранении помещения ФИО1 в реконструированном состоянии.
Кроме того, собственники квартир № по адресу: <адрес>: ФИО3 (в заявлении, направленном в суд), ФИО2 (в зале суда) не возражали против реконструкции квартиры, произведенной ФИО1
Доводы представителя ответчика о том, что при возведении пристройки истцом допущены нарушения противопожарной безопасности не нашли своего подтверждения и опровергаются выводами экспертного заключения.
Согласно ч.2 ст.12 ГПК РФ суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.
Согласно ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Эксперт указал на соответствие объекта строительства, а именно в не соблюдении минимального отступа от границ земельного участка, установленным нормам и правилам, однако, отметил несущественность этого нарушения, а также то, что такое незначительное отступление не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.
В рассматриваемом случае суд, отмечая возможность сохранения постройки, исходит из разъяснений, данных в абз.3 п.29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которым допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (в части минимальных отступов от границ земельных участков), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Оценивая представленные доказательства в совокупности с материалами дела, принимая во внимание заключение эксперта <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, суд учитывает, что при реконструкции квартиры истцом существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, приходит к выводу об удовлетворении иска, тем более, что единственным возможным способом реализации прав на возведенные объекты недвижимости в порядке ст.222 ГК РФ для истца, является обращение в суд.
Согласно п.5 ч.2 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: вступившие в законную силу судебные акты.
В силу ч.2 ст.13 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к администрации МО Темрюкский муниципальный район <адрес> о признании права собственности на реконструированную квартиру – удовлетворить.
Сохранить жилое помещение - квартиру №, общей площадью 89,8 кв.м., расположенную на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости, с кадастровым номером № в реконструированном виде.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилое помещение - квартиру №, общей площадью 89,8 кв.м., расположенную на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости, с кадастровым номером №.
Решение суда является основанием для УФСГРКиК по <адрес> для внесения филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> в Единый государственный реестр недвижимости сведений о жилом помещении - квартире №, общей площадью 89,8 кв.м., расположенную на первом этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, образованную в результате реконструкции объекта недвижимости, с кадастровым номером №, а также регистрации права собственности за ФИО1 и основанием для подготовки технического плана на указанный объект недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 17.12.2025.
Председательствующий А.А.Воротынцева