50RS0<№ обезличен>-37 Дело № 2-5286/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
2 августа 2023 года г. Химки, <адрес>
Химкинский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Симоновой Д.С.,
при секретаре ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 ФИО5 к ФИО2, ФИО3, Финансовому управляющему ФИО3-ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, исключении записи о правообладателе,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, финансовому управляющему ФИО6 О.И. о признании недействительной ничтожной сделки – договор купли-продажи (купчую) земельного участка <№ обезличен>-2-4, заключенный между ФИО2 и ФИО3, 1 апреля 2022 года в отношении земельного участка площадью 264 кв.м., по адресу: <адрес> исключении записи о правообладателе ФИО3
В обоснование заявленных требований указано, что вступившим в законную силу судебным актом признано отсутствующим право собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок, признано право ФИО4 Решение вступило в законную силу <дата>.
Основаниями для признания отсутствующим права собственности ФИО2, послужили выводы суда о том, что право собственности ФИО4 возникло на основании договор инвестирования от 2 апреля 2006 года и акта приема-передачи к нему от 2 июня 2008 года, он открыто и добросовестно владеет участком и объектом недвижимости с момента передачи, земельный участок никогда не находился во владении ФИО2, запись о регистрации права собственности ФИО2 произведена на основании ничтожных сделок.
В процессе рассмотрения дела в суде ФИО2, действуя недобросовестно, <дата> заключил с ФИО3 договор купли-продажи земельного участка, на основании которого <дата> за ним зарегистрировано право собственности.
Истец полагает, что ФИО2 заключая данный договор распорядился имуществом, собственником которого он не является, чем нарушил права единственного собственника ФИО4
Истец считает, что ответчики лишь для вида заключили договор, без намерения создать соответствующие правовые последствия, кроме того, ФИО3 проживает в <адрес>, не работает, является инвалидом и получателем пенсии в размере 7 667,20 руб., имеет долги по оплате коммунальных услуг, налоговым платежам и кредитам, в связи с чем, у него не имелось финансовой возможности для покупки данного земельного участка ни интереса в его приобретении.
Также истцом указано, что между ответчиками заключено еще 16 договоров купли-продажи земельных участков в ЭЖК «Эдем» д. <адрес> <адрес> на аналогичных условиях. Все эти земельные участки находятся во владении и пользовании собственников жилых помещений, расположенных на них, в настоящее время ФИО2 намерено включить свои требования к ФИО3 в сумме 24 000 000 руб., как обеспеченные залогом, в реестр требований кредитора ФИО3 Совершенно очевидно, что у ФИО3 нет и не было денежных средств на покупку всех 17 участков стоимостью 24 000 000 руб.
Стороны при заключении сделки преследовали цель, противоречащую основам правопорядка. ФИО2 заключил со вторым ответчиком договор купли-продажи лишь с целью вывести имущество, являющееся предметом судебного спора, в связи с чем, данная сделка является ничтожной по основаниям ст. 168,169,170 ГК РФ.
С учетом изложенного, истец обратился с данным иском в суд.
Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен. Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, указала, что ФИО2 никогда не был собственником участка, несмотря на недостоверную запись в Росреестре, не имел право распоряжаться имуществом, которое ему не принадлежит. Данный земельный участок может использоваться лишь собственником недвижимого имущества, расположенного на нем, собственником которого является ФИО4 Сделка, совершенная в нарушение закона является ничтожной, кроме того, данная сделка также является мнимой, поскольку денежные средства не передавались, земельный участок ФИО2 не передавался ФИО9
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен (л.д. 80092986498656).
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен (л.д. 80092986473103).
Ответчик Финансовый управляющий ФИО3-ФИО6 О.И. в судебное заседание не явился, извещен (л.д. 80092986498533).
В силу ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела установлено, что вступившим в законную силу решением Красногорского городского суда <адрес> от <дата> исковые требования ФИО4 к ФИО2 удовлетворены, признано отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <№ обезличен> площадью 234 кв.м, по адресу: <адрес> исключив сведения о его праве на земельный участок из ЕГРН. За ФИО4 признано право собственности на данный участок, под принадлежащей ему же квартирой с кадастровым номером <№ обезличен> расположенной по адресу: <адрес>
Данным судебным актом установлено, что решением суда по делу №2-1095/2010 за ФИО4 признано право собственности на объект недвижимости – жилое помещение по адресу: <адрес> Судом установлено, что истец по договору инвестирования, заключенному с ООО «Такт-Д», приобрел не только объект недвижимости, но и земельный участок под ним. Объект фактически передан ФИО4 по акту приема-передачи от 2 июня 2008 года, оплата произведена в полном объеме.
Согласно заключению судебной экспертизы <№ обезличен>, положенного в основу решения, значащийся в ЕГРН объект в качестве квартиры с кадастровым номером <№ обезличен> соответствует требованиям, предъявляемым действующим градостроительным законодательством, строительными нормами и правилами к жилым домам блокированной застройки. Квартира расположена в пределах здания, которое является жилым домом блокированной застройки. <адрес> земельного участка, используемого для эксплуатации недвижимости, составляет 234 кв.м. Данный земельный участок по адресу: <адрес> необходим для эксплуатации объекта истца. Также судом установлено, и не оспаривалось ответчиком, что истец открыто и беспрепятственно владеет земельным участком со дня его фактической передачи в 2008 году вместе с танхаусом.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу, что у ФИО2 отсутствует право собственности на данный участок, что влечет исключение его права собственности. Суд указал, что последовательно заключенные сделки между ООО «Эдем-Инвест» и ФИО10, между ФИО10 и ФИО11, между ФИО11 и ФИО12, являются ничтожными сделками в силу ч. 1 ст. 166 ГК и недействительны независимо от признания их таковым судом.
Уведомлением УФСГРК и К по <адрес> от <дата> государственная регистрация в отношении земельного участка истца была приостановлена. Истцу стало известно о том, что между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи (купчая) земельного участка <№ обезличен>-2-4 от <дата>, по которому ФИО2 обязался передать в собственность покупателя, а ФИО3 обязался оплатить и принять земельный участок общей площадью 234 кв.м., с кадастровым номером 50:11:0020402:3362 по адресу: <адрес>, <адрес>, д. Гаврилково, ЭЖК Эдем, уч. 17-2-4.
В силу п. 2.1-2.2 стоимость договора определена в размере 1 500 000 руб., покупатель производит оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества денежными средствами «либо иным, не запрещенным законодательством способом не позднее 31.05.2022».
Определением арбитражного суда <адрес> от <дата> по делу №А82-953/2023 введена процедура реструктуризации долгов ФИО3 Арбитражным судом установлено, что должник имеет в собственности 17 земельных участков в ЭЖК «Эдем», в том числе, спорного земельного участка 17-2-4, не имеет возможности погасить задолженности, поскольку не работает, получает пенсии в общей сумме 7 667,20 руб.
Апелляционным определением Московского областного суда от <дата> определение от <дата> о принятии мер по обеспечению иска оставлено без изменения, частные жалобы финансового управляющего ФИО6 О.И., ФИО2 – без удовлетворения.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании пункта 1 статьи 167 настоящего Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 168 указанного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 названного Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу абзаца третьего подпункта 3 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Аналогичный смысл, приведенный нормы права, содержится в положениях пункта 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
Исходя из смысла приведенных норм права, отчуждение земельного участка без находящемся на нем строения в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.
Пунктом 1 статьи 170 ГК РФ предусмотрено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Разрешая заявленные исковые требования, руководствуясь ст. 8, 166, 168, 572 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что на спорном земельном участке на момент заключения договора купли-продажи имелся объект недвижимости, принадлежащий ФИО4, при заключения оспариваемого договора нарушены положения пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающего отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости, что влечет признание сделки недействительной.
Удовлетворяя исковые требования, суд также принимает во внимание, вступившее в законную силу решение суда, имеющее преюдициальное значение для настоящего спора, которым право продавца ФИО2 на спорный земельный участок признано отсутствующим, данное лицо, не владеющее объектом недвижимости, не имело полномочий по его отчуждению, в связи с чем, ФИО3 не мог приобрести право собственности на основании ничтожной сделки. Кроме того, ФИО3, приобретая земельный участок, должен был проявить должный уровень осмотрительности и добросовестности, осмотрев земельный участок, и установив наличие на нем объекта недвижимости, прочно связанного землей, принадлежащего истцу.
Отсутствие права собственности ФИО2, ФИО3, на земельный участок 50:10:0020402:3362, влечет за собой исключение сведений о праве собственности ФИО3 на него.
При рассмотрении дела суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства финансового управляющего ФИО6 О.И. о прекращении производства по делу, в котором она просит одновременно и прекратить производство по делу на основании ст. 220 ГПК РФ, и оставить иск без рассмотрения на основании ст. 213.11 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку определением арбитражного суда <адрес> от <дата> в отношении ФИО9 введена процедура реструктуризации долгов, в связи с нижеследующим.
В соответствии с частью 1 статьи 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
Согласно части 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к компетенции арбитражных судов.
В соответствии с частью 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.
Таким образом, по общему правилу подведомственности критериями разграничения дел между судами общей юрисдикции и арбитражными судами являются субъектный состав и характер споров.
Специальная подведомственность дел арбитражным судам установлена статьей 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в силу части 1 и части 2 данной статьи арбитражные суды рассматривают дела о несостоятельности (банкротстве) независимо от того, являются ли участниками правоотношений, из которых возникли спор или требование, юридические лица, индивидуальные предприниматели или иные организации и граждане.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Правилами главы III.1 Закона о банкротстве регламентированы особенности оспаривания сделок должника в ходе процедуры конкурсного производства.
В соответствии с абзацем 7 части 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
В силу статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд только ограниченным кругом лиц, а именно: внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов; представителем собрания (комитета) кредиторов или иным лицом, уполномоченным решением собрания (комитета) кредиторов; конкурсным кредитором или уполномоченным органом; временной администрацией финансовой организации.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 9 пункта 17 постановления Пленума ВАС РФ от <дата> N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", заявления о признании сделок должника недействительными по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (в частности, по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации или законодательством о юридических лицах), предъявляемые другими помимо арбитражного управляющего лицами (например, контрагентами по сделкам или должником в ходе процедур наблюдения или финансового оздоровления), подлежат рассмотрению в исковом порядке с соблюдением общих правил о подведомственности и подсудности. При предъявлении в рамках дела о банкротстве заявления об оспаривании сделки по указанным основаниям иным помимо арбитражного управляющего лицом суд оставляет это заявление без рассмотрения применительно к части 4 пункта 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, законом прямо ограничен круг лиц, имеющих право подавать заявление об оспаривании сделки должника в рамках дела о банкротстве, подача данного заявления также зависит от основания для ее подачи.
Из материалов дела усматривается, что сделки оспорены собственником земельного участка по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а не по специальным основаниям, указанным в Законе о банкротстве, ФИО4 не является внешним или конкурсным управляющим, либо кредитором.
Кроме того, из смысла вышеуказанных положений Закона о банкротстве следует, что конкурсный кредитор вправе оспорить сделки в рамках дела о банкротстве, в случае если, оспариваемая сделка направлена на уменьшение конкурсной массы.
Конкурсный кредитор вправе в рамках дела о банкротстве должника оспаривать сделки, заключенные последним с иными лицами, в оспариваемых же сделках ФИО4 не является стороной договора и не может рассматриваться как конкурсной кредитор которому предоставлено право в рамках дела о банкротстве оспаривать сделки должника заключенные с ним же по указанным в иске основаниям.
Таким образом, из смысла закона следует, что подведомственность дел между судами общей юрисдикции и арбитражными судами определяется с учетом характера спорных правоотношений и их субъектного состава.
Возбуждение процедуры банкротства гражданина, являющегося стороной по сделке, не означает, что все споры, с участием такого гражданина, подлежат рассмотрению арбитражным судом.
Таким образом, оснований для прекращения производства по делу либо оставлении иска без рассмотрения, не имеется.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. 195-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 ФИО5 – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи (купчую) земельного участка <№ обезличен>-2-4, заключенный между ФИО2 и ФИО3, <дата>, в отношении земельного участка площадью 234 кв.м, с кадастровым номером 50:10:0020402:3362, расположенного по адресу: <адрес>
Исключить запись о ФИО3 как о правообладателе земельного участка площадью 234 кв.м, с кадастровым номером <№ обезличен>, расположенного по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Химкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено <дата>.
Судья Д.С. Симонова