Дело № 3а-132/2025
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
29 мая 2025 года Санкт-Петербург
Санкт-Петербургский городской суд Российской Федерации
в составе председательствующего судьи Куприк С.В.,
при секретаре Ахмедовой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 угли об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении рыночной стоимости объектов недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 у. обратился в Санкт-Петербургский городской суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной: земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 794 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 12666000 рублей по состоянию на <дата>; и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №..., площадью 173,2 кв.м, по адресу: <адрес>., в размере 15524000 рублей по состоянию на 01.01.2023г.
Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости Объектов по состоянию на 01 января 2023 года, административный истец предоставил отчет № 48-2024/ОКС от 12.12.2024 года, отчет №49-2024/ОКС от 16.12.2024 года, составленные оценщиком ООО «Правовые решения» ФИО2
Представитель административного истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований, возражал относительно выводов судебной экспертизы, полагая, что экспертом допущены нарушения при проведении экспертизы, повлиявшие на определенную им итоговую стоимость Объектов, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости Объектов.
Представитель административного ответчика СПб ГБУ «Кадастровая оценка» ФИО3, представитель заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга ФИО4 не возражали относительно установления кадастровой стоимости объектов в указанном заключением судебной экспертизы № 06/03/25-1 от 14.04.2025г. размере.
Представитель административного ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, заявлений, ходатайств не направлял.
Выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость Объектов недвижимости была определена на основании акта Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Городское управление кадастровой оценки» от 21.02.2023 г. № АОКС-78/2023/000023 в размере его рыночной стоимости в размере 2690202,37 руб. на дату 01.01.2022 года, от 19.03.2023 г. № АОКС-78/2023/000039 в размере его рыночной стоимости в размере 8 842 635,54 руб. на дату 01.01.2023 года.
Понятие кадастровой стоимости определено в статье 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой под кадастровой стоимостью понимается полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).
В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения заинтересованного лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, определением суда назначена судебная экспертиза на предмет соответствия представленного административным истцом отчетов об оценке № 48-2024/ОКС от 12.12.2024, № 49-2024/ОКС от 16.12.2024 выполненные оценщиком ООО «Правовые решения», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; в случае не соответствия – определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2022 года, на 01.01.2023 года; проведение экспертизы поручено АО «Региональное управление оценки» эксперту ФИО5
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов. Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Согласно заключению эксперта № 06/03/25-1 от 14.04.2025г. (л.д. 94-256 Т. 2 ) отчеты об оценке № 48-2024/ОКС от 12.12.2024, № 49-2024/ОКС от 16.12.2024, выполненные оценщиком ООО «Правовые решения» не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины его рыночной стоимости: оценщиком нарушены п. 10,11 ФСО V, нарушен п.2 ФСО VI, оценщиком применена повышающая корректировка на высоту этажа, полученная как среднее значение высоты первого и второго этажей со слов собственника; в отчете отсутствуют документы технического учета, подтверждающие технические характеристики жилого дома, в том числе высоту этажа, также отсутствует информация о распределении площади жилого дома по этажам. Таким образом, нарушен п.2 ФСО VI, п. 12 ФСО III, ст. 11 ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Вышеуказанные факты привели к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки, что ставит под сомнение достоверность расчета в рамках сравнительного подхода.
Вышеизложенное убедительным образом подтверждает обоснованность вывода эксперта о том, что допущенные оценщиком ошибки не позволяют признать отчеты соответствующими законодательству об оценочной деятельности, а при выявленных замечаниях стоимость объектов оценки не может быть признана достоверной.
Экспертом определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 794 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 5 400 000 (пять миллионов четыреста тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2022 года; рыночная стоимость здания с кадастровым номером №..., площадью 173,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 11 900 000 (одиннадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2023 года.
Экспертом всесторонне проанализированы отчеты с точки зрения соответствия его содержания нормативным требованиям; составленное экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости. Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям Федеральных стандартов оценки, итоговая величина рыночной стоимости сооружения определена при правильном применении пункта 14 Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200.
В судебном заседании своих устных и письменных пояснениях суду эксперт в соответствии с частью 1 статьи 168 КАС РФ поддержал выводы заключения экспертизы и дал дополнительные разъяснения в отношении указанных выводов.
Оценивая заключение судебной экспертизы № 06/03/25-14 от 14.04.2025 года в совокупности с другими доказательствами, суд учитывает, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, существенно влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Суд не находит обоснованными доводы административного истца, полагающего необходимым проведение повторной экспертизы по делу в части определения рыночной стоимости Объекта в связи с тем, что экспертом необоснованно или некорректно использованы/не использованы корректировки на характеристики объектов-аналогов, использованы несопоставимые аналоги, что привело, по мнению административного истца, к искажению итоговых результатов определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.
Объекты исследования расположены в <адрес> Ближайшее окружение объектов исследования представлено индивидуальной жилой застройкой. Использование данных за ноябрь 2021 и 2022 годов не снижает достоверности результатов оценки стоимости земельного участка с домом. В обзоре рынка загородной недвижимостидля формирования ситуации на рынке был рассмотрен Санкт-Петербург и ближайшие к нему районы Ленинградской области. Это позволяет учесть все значимые факторы и тенденции, влияющие на стоимость объекта, и обеспечить более полное и всестороннее понимание рыночной ситуации. Диапазон удельных показателей стоимостей земельных участков под жилую застройку сформирован по данным предложений на продажу земельных участков в непосредственной близости к объектам исследования. Экспертом применены обоснованные корректировки, а параметры аналога №1 принято в соответствии с достоверными данными. Информация об объекте-аналоге №2 представлена на стр. 129-131 Заключения Эксперта. Наличие и характеристика подъездных путей получена по данным Яндекс.Карты (стр. 130 заключения эксперта). Наличие кустарниковых, травянистых растений и плодовых деревьев на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, не является показателем его неосвоенности и не препятствует его использованию. Кроме того, земельный участок предлагается из состава давно сложившегося садоводства на территории которого обустроена сеть дренажных канав. Более того, согласно п. 20 ФСО №7 «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования». Следовательно, корректировка на наличие дорожек и пр. улучшений участка не применяется. Объект-аналог №2 расположен в непосредственной близости к асфальтированной дороге (внутриквартальный проезд). Интенсивность транспортных потоков вблизи объекта определена как «низкая», пешеходных потоков - «низкая». Корректировка на повышенный шум и загрязнение не требуется, так как данный фактор не является ценообразующим. Доводы о том, что данный фактор понижает привлекательность участка ничем не подтверждено и является субъективными. Согласно тексту объявления: «Водопровод есть. 15 Квт. Газ есть». Таким образом, Экспертом принято, что объект-аналог №2 обеспечен водоснабжением, электроснабжением, газоснабжением. Корректировка проводилась на стр.101 Заключения Эксперта. Таким образом, Экспертом применены обоснованные корректировки, а параметры объекта-аналога №2 приняты в соответствии с достоверными данными. Информация об объекте-аналоге №3 представлена на стр.131-133 Заключения Эксперта.
Экспертом обоснованно учтено в расчетах отсутствие газоснабжения (стр. 101 Заключения Эксперта) у объекта-аналога. По данным анализа рынка в период с сентября 2021 года по январь 2022 года не наблюдалось значительных изменений на рынке недвижимости, которые могли бы существенно повлиять на стоимость объекта. Ассоциация данных «СтатРиелт» приводит индексы изменения цен между полугодовыми датами. По данным Ассоциации «СтатРиелт»: «Внутри полугодового периода выборка неравномерна, то есть более сильное изменение могло произойти в течение любого периода этого полугодия. Следовательно, корректно утверждать об индексах изменения рыночных цен только за полные полугодовые периоды, прошедшие между сравниваемыми датами». Таким образом, с даты предложения до даты оценки - 01.01.2022 г. период составляет менее полугодия, корректировка не требуется. Объект-аналог №3 расположен в непосредственной близости к грунтовой дороге. Интенсивность транспортных потоков вблизи объекта определена как «низкая», пешеходных потоков - «низкая». Корректировка на повышенный шум и загрязнение не требуется, так как данный фактор не является ценообразующим. Таким образом, Экспертом применены обоснованные корректировки, а параметры объекта-аналога №3 приняты в соответствии с достоверными данными. Корректировка на дату предложения и дату оценки приведена на стр.97-98 Заключения Эксперта.
При таких обстоятельствах, суд считает возможным при определении рыночной стоимости объектов, руководствоваться заключением судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость принадлежащих истцу объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы № 06/03/25-1 от 14.04.2025 года, об установлении которой просит административный истец.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости; вступившее в законную силу решение суда является актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в порядке ст. 13 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости следует считать 28.12.2024 года – момент обращения с настоящим административным исковым заявлением в суд.
Руководствуясь статьей 175, 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 794 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> А, равную его рыночной стоимости в размере 5 400 000 (пять миллионов четыреста тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2022 года.
Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером №..., площадью 173,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере 11 900 000 (одиннадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2023 года.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 28 декабря 2024 года.
Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья подпись С.В. Куприк
Мотивированное решение суда изготовлено 11.06.2025 года
Копия верна
Судья С.В. Куприк