УИД: 77RS0011-02-2024-004470-70

№ 2-1843/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 октября 2025 года г. Москва

Коптевский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Петровой В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем Пехпатровой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1843/2025 по иску ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, по встречному иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, ссылаясь на то, что между сторонами был заключен Договор № МЛ-ДУ-А25/230421 участия в долевом строительстве от 23.04.2021 г., цена объекта долевого строительства по которому составляла сумма В силу п.3.2, 3.3 Договора в случае увеличения площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. Участник должен внести Застройщику дополнительно денежные средства, определяемые как произведение разницы площадей и стоимости одного квадратного метра в течение 10 рабочих дней с момента получения сообщения Застройщика о готовности Объекта к передаче. По результатам произведенных обмеров объекта долевого строительства окончательная его площадь составила 78,7 кв.м., что на 0,6 кв.м. больше проектной площади, в связи с чем ответчика надлежало доплатить сумма Между тем, данная доплата ответчиками произведена не была.

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд со встречным исковым заявлением к вышеуказанным иском к ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД», в котором, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по Договор № МЛ-ДУ-А25/230421 участия в долевом строительстве от 23.04.2021 г., просят суд взыскать с ответчика сумма в счет неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компенсацию морального вреда, штраф.

Представитель ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД», действующая на основании доверенности, ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержала, в удовлетворении встречных требований просила отказать по доводам письменных возражений, приобщенных к материалам дела.

ФИО1, являющийся также представителем по доверенности ФИО3, ФИО2 в судебном заседании против требований ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» не возражали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, просили произвести взаимозачет требований.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч.1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ от 30.12.2004 № 214) о договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном ст.23.2 настоящего Федерального закона.

Судом при рассмотрении дела установлено, что между сторонами был заключен Договор № МЛ-ДУ-А25/230421 участия в долевом строительстве от 23.04.2021 г., цена объекта долевого строительства, общей проектной площадью 78,1 кв.м, по которому составляла сумма; стоимость 1 кв.м. определена в размере сумма

В силу п.3.2, 3.3 Договора в случае увеличения площади Объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. Участник должен внести Застройщику дополнительно денежные средства, определяемые как произведение разницы площадей и стоимости одного квадратного метра в течение 10 рабочих дней с момента получения сообщения Застройщика о готовности Объекта к передаче.

По результатам произведенных обмеров объекта долевого строительства окончательная его площадь составила 78,7 кв.м., что на 0,6 кв.м. больше проектной площади, в связи с чем ответчика надлежало доплатить сумма

Поскольку направленное ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» в адрес ФИО1, ФИО2, ФИО3 уведомление о необходимости произвести доплату стоимости объекта долевого строительства осталось со стороны участников долевого строительства без удовлетворения, суд приходит к выводу, что требования ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» в части взыскания с ФИО1, ФИО2, ФИО3 суммы задолженности в размере сумма являются обоснованными.

Согласно ч.1 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

В силу ч.2 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 № 214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как указано в п.23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.), в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.

Согласно п.1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч.6 ст.5 и ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 г. включительно.

В соответствии с п.2 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 в период с 01.07.2023 г. до 31.12.2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2 и ч. 6 ст. 9, а также подлежащих уплате с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные п. 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 01.07.2023 г.

Согласно условиям Договор № МЛ-ДУ-А25/230421 участия в долевом строительстве от 23.04.2021 г. ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» обязался передать участникам долевого строительства объект долевого строительства в срок не позднее 30.11.2023 г.

Между тем объект долевого строительства в установленные договором сроки участникам передан не был, акт приема передачи квартиры был подписан лишь 02.05.2024 г.

Таким образом, суд приходит к выводу, что за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по Договору № МЛ-ДУ-А25/230421 участия в долевом строительстве от 23.04.2021 г. в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 с ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» подлежит взысканию неустойка за период с 01.12.2023 г. по 21.03.2024 г. в размере сумма (сумма х 112 х 2 х 1/300 х 7,5%).

Между тем согласно п.1 ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Конституционный суд РФ в определении от 21.12.2000 г. № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу на реализацию требований ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в п.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате правонарушения.

По смыслу названной нормы закона уменьшение неустойки является правом суда. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Так из разъяснений, данных в п.42 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст.333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п.26 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.) (ред. от 04.03.2015 г.), суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении дела по существу представителем ответчика было заявлено ходатайство о снижении неустойки с указанием мотивов для ее уменьшения.

Из анализа норм действующего законодательства следует, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Суд, учитывая все существенные обстоятельства дела, степень вины ответчика, а также компенсационную природу неустойки, считает возможным снизить размер взыскиваемой с ответчика неустойки до сумма, поскольку она соразмерна последствиям допущенных ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» нарушений условий договора.

При этом суд принимает во внимание, что действующее законодательство не исключает возможность снижения размера ответственности за несвоевременное исполнение таких обязательств ниже пределов, установленных ч.6 ст.395 ГК РФ. Так, согласно разъяснениям абз.2 п.76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» правила п.6 ст.395 ГК РФ не применяются при уменьшении неустойки, установленной за нарушение не денежного обязательства, если иное не предусмотрено законом. Критерии снижения неустойки за нарушение данного обязательства законом не ограничены.

В данном случае, по договору участия в долевом строительстве неустойка обеспечивает исполнение не денежного обязательства, а обязательства по передаче имущества в натуре, в связи с чем отсутствуют правовые препятствия для их уменьшения в порядке ст.333 ГК РФ ниже размера процентов, определяемых с учетом ст.395 ГК РФ.

В соответствии с ч.3 ст.10 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Согласно п.1 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч.6 ст.5 и ч.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31.12.2025 г. включительно.

От применения штрафных санкций за нарушение обязательств, возникших до вступления в законную силу Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024 г., застройщик не освобожден.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 21.03.2024 г. по 31.12.2025 г., то предусмотренные ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» неустойка и штраф взысканию с застройщика не подлежит.

ФИО1, ФИО2, ФИО3 направили в адрес ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» претензию 07.05.2024 г.

Таким образом, оснований для взыскания штрафа, предусмотренного ч.3 ст.10 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, у суда не имеется.

В соответствии с ч.2 ст.10 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

С учетом степени нравственных страданий М-вых, вызванных нарушением их прав в связи с несвоевременным исполнением Застройщиком своих обязательств, суд определяет подлежащую взысканию в пользу М-вых денежную компенсацию морального вреда в размере сумма

Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» отсрочку исполнения настоящего решения в части уплаты неустойки до окончания действия моратория, установленного постановлениями Правительства РФ, принятыми в соответствии с п.4 ч.1 ст.18 ФЗ от 08.03.2022 г. № 46-ФЗ.

Одновременно с разрешением спора, на основании ст.98 ГПК РФ, суд взыскивает с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» государственную пошлину в размере сумма, с ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 государственную пошлину в размере сумма

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.

Взыскать в равных долях с ФИО1, ФИО2, ФИО3 в пользу ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» задолженность по Договору № МЛ-ДУ-А25/230421 участия в долевом строительстве от 23.04.2021 г. в размере сумма, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 в равных долях сумма в счет неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по Договору № МЛ-ДУ-А25/230421 участия в долевом строительстве от 23.04.2021 г., компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Произвести взаимозачет взысканных денежных средств, окончательно определив ко взысканию с ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» в пользу ФИО1, ФИО2, ФИО3 в равных долях сумма (то есть по сумма в пользу ФИО1, ФИО2, сумма в пользу ФИО3) в счет неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства по Договору № МЛ-ДУ-А25/230421 участия в долевом строительстве от 23.04.2021 г., компенсацию морального вреда в размере сумма (то есть по сумма в пользу каждого), расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма (то есть по сумма в пользу каждого).

Предоставить ООО «Специализированный Застройщик «СОЛНЕЧНЫЙ САД» отсрочку исполнения настоящего решения в части уплаты неустойки до окончания действия моратория, установленного постановлениями Правительства РФ, принятыми в соответствии с п.4 ч.1 ст.18 ФЗ от 08.03.2022 г. № 46-ФЗ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Коптевский районный суд г. Москвы в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.И. Петрова

Решение в окончательной форме изготовлено 01.10.2025 г.