Решение по делу № 2-1549/2025 от 01.11.2025 - о признании недействительными торгов и договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-1549/2025

УИД 50RS0020-01-2025-001392-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«30» октября 2025 года Коломенский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Замаховской А.В., с участием адвоката ФИО6, при секретаре судебного заседания ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО1 к ФИО2, Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в лице Общества с ограниченной ответственностью «Городское консалтинговое бюро» о признании недействительными торгов и договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО11 и ФИО1 обратились в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства (т. 1, л.д. 66-74), которым просят признать недействительными публичные торги, проведенные ТУ Росимущества в Московской области, по продаже четырехкомнатной квартиры (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ четырехкомнатной квартиры (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ТУ «Росимущества в Московской области в лице ООО «Городское консалтинговое агентство» и ФИО2; применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, возвратить стороны в первоначальное положение, а именно: обязать все стороны, получившие денежные средства по результатам торгов по продаже данного имущества, возвратить все полученные денежные средства ФИО2, обязать ФИО2 возвратить квартиру (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную то адресу. <адрес>, в общую долевую собственность истцов - ФИО5 – <данные изъяты> доли, ФИО1 – <данные изъяты> доли. Также просят указать в решении суда, что оно является основанием для прекращения государственной регистрации в ЕГРН права собственности ФИО2 на четырехкомнатную квартиру (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).

Исковые требования мотивированы тем, что истцы являлись собственниками четырехкомнатной квартиры (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, находившейся в общей долевой собственности, соответственно- у ФИО17 - <данные изъяты> доли, у ФИО1 - <данные изъяты> доли. Поскольку у истца ФИО12 имелась денежная задолженность по кредитному договору перед банком ОАО «Банк ИТБ» (КБ «Инвесттрастбанк» (АО), решением Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО10 (ФИО5) в пользу банка ОАО «ИТБ» была взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 316 791,25 руб., а также обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество - спорную квартиру. Решением Арбитражного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ АО «Банк ИТБ» признан несостоятельным, в отношении него открыта процедура конкурсного производства, функции конкурского управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» (ГК «АСВ»).

После открытия процедуры банкротства кредитора (взыскателя) АО «Банк ИТБ») Коломенским городским судом ему был выдан исполнительный ФС № от ДД.ММ.ГГГГ по делу № с предметом исполнения - обращение взыскания на спорную квартиру, возбуждено исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство № об обращении взыскания на заложенное имущество было окончено, а исполнительный лист возвращен взыскателю.

Взыскатель АО «Банк ИТБ» вновь обратился в Коломенский городской суд наряду образовавшейся календарной задолженностью с повторным требованием об обращении – взыскания на заложенное имущество - спорную квартиру. Решением Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, иск был удовлетворен в части взыскания денежной суммы, в части повторного обращения взыскания на квартиру было отказано.

Конкурсный управляющий взыскателя АО «Банк ИТБ» в ДД.ММ.ГГГГ году обратился в Коломенский городской суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ - путем обращения взыскания на спорную квартиру продажи ее с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 3 796 000 рублей. Определением Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ порядок и способ исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № был судом изменен, на спорную квартиру, находящуюся в долевой собственности было обращено взыскание в пользу банка путем продажи ее с публичных торгов.

На основании указанного определения суда взыскателю судом были выданы два новых исполнительных листа: в отношении ФИО1 <данные изъяты> доли) - серия ФС № от ДД.ММ.ГГГГ с возбуждением исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении ФИО13 (<данные изъяты> доли) - серия ФС № от ДД.ММ.ГГГГ с возбуждением исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как впоследствии истцам стало известно, ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Московской области было выдано поручение № на реализацию спорной квартиры, а ДД.ММ.ГГГГ между действовавшим по поручению ТУ Росимущества продавцом ООО «Городское консалтинговое бюро» и покупателем ФИО2 был заключен договор купли- продажи № от ДД.ММ.ГГГГ спорной квартиры.

Однако, бывший собственник спорной квартиры ФИО14 не участвовавшая в судебном разбирательстве при рассмотрении заявления об изменении порядка и способа исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ обжаловала в ДД.ММ.ГГГГ году вышеуказанное определение суда от ДД.ММ.ГГГГ в апелляционном порядке с восстановлением пропущенного процессуального срока. Апелляционным определением Мособлсуда от ДД.ММ.ГГГГ пропущенный по уважительной причине срок на апелляционное обжалование был восстановлен. Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ определение Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № было отменено с разрешением вопроса по существу и отказом в удовлетворении заявления банка ИТБ (АО) в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» об изменении способа и порядка исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы указывают, что в настоящее время единственный правоустанавливающий документ, позволяющий обратить путем продажи с публичных торгов спорную квартиру отменен, следовательно, в силу положений ГПК РФ это определение де-юре с момента его вынесения и до момента его отмены в апелляционном порядке являлась не вступившим в законную силу.

Поскольку дальнейшие действия по отчуждению спорной квартиры производились на основании данного определения от ДД.ММ.ГГГГ и двух исполнительных листов, выданных на основании этого отмененного (фактически не вступавшего в законную силу) определения, истцы приходят к выводу, что сами исполнительные листы ДД.ММ.ГГГГ года, и все последующие действия лишаются правового основания. К этим потерявшим правовое основание действиям относятся, и проведенные публичные торги (их результат), и заключенный с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, и, соответственно, государственная регистрация ее права собственности на спорную квартиру с №.

Ссылаясь на положение ст.ст. 166, 167, 168, 350, 449 ГК РФ, истцы обратились с вышеуказанными исковыми требованиями.

Истец ФИО15 извещенная о дне слушания дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя адвоката ФИО6, действующего по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, который в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, пояснил, что истец настаивает, что денежные средства должен возвратить ответчику продавец по следке - ТУ Росимущества в Московской области, а также указал, что возврат в собственность истцов квартиры заявлен в поярке истребования имущества из чужого незаконного владения, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, поддержал дополнительную письменную позицию.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, судебные извещения возвращены в суд с отметкой "за истечением срока хранения"

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела является общедоступной и размещена на официальном сайте Коломенского городского суда Московской области, в связи с чем, суд приходит к выводу, о надлежащем извещении истца ФИО1

Ответчик ФИО2, извещалась о дне слушания дела надлежаще, в том числе через своего представителя, что в силу ст. 117 ГПК РФ является надлежащим извещением стороны по делу, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя ФИО9, действующей на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 10 лет (л.д.143 том 1), которая в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку истцы избрали неправильный способ защиты, который не приведет к восстановлению их прав, вещное право истцов защищается виндикационным иском, поддержала письменные возражения и дополнительные письменные возражения, в которых ответчик указала, что истец, не является участником торгов или покупателем, признание договора купли- продажи и торгов недействительными влечет возвращение объекта на торги и выплату ответчику ФИО2, являющемуся покупателем объекта, уплаченных им денег. Соответственно, возврат имущества на повторные торги никак не восстановит и не защитит права собственника, т.е. истца. Также обратила внимание, что на дату проведения оспариваемых торгов судебный акт - определение Коломенского городского суда МО от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, явившийся основанием проведения оспариваемых торгов, вступил в законную силу и не было отменен. Указанное Определение было отменено апелляционным определением только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении года, с момента передачи спорной квартиры на реализацию. Также заявила ходатайство о пропуске истом срока исковой давности, просила в удовлетворении иска отказать.

Ответчик Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в МО в лице ООО "Городское консалтинговое бюро" извещенный о дне слушания дела, явку представителя в суд не обеспечил, направил в суд письменные объяснения (л.д.1-5 том 2), в которых просил отказать в удовлетворении иска в полном объеме, также пояснил, что взыскателем по исполнительному листу, в ходе которого была реализована квартира, являлся ОАО Банк ИТБ, и именно Банк должен вернуть ФИО2 уплаченные ей деньги, в случае удовлетворения иска.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, ОАО Банк ИТБ, Коломенский РОСП ГУ ФССП России по Московской области, ГУ ФССП России по Московской области извещенные о дне слушания дела, явку представителей в суд не обеспечили, об отложении слушания дела не заявляли.

Третье лицо ОАО Банк ИТБ в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» направило в суд письменные возражения (л.д.182-184 том 1), в которых просило в удовлетворении иска отказать, ссылаясь, что торги были проведены во исполнение решения Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, которое вступило в законную силу и сторонами не оспаривалось, также в письменных объяснениях от ДД.ММ.ГГГГ указал, что находит неверным избранный ФИО1 способ защиты права, а также полагал, что при удовлетворении исковых требований полежит восстановлению право залога квартиры перед третьим лицом.

В соответствии со ст. 167 ГП РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле. исследовав мае риалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующим выводам.

Организация и порядок проведения торгов, а также заключения договора на торгах установлены статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно статье 449.1 указанного кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 названного кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено данным кодексом и процессуальным законодательством (пункт 1). Должник, взыскатели и лица, имеющие права на имущество, продаваемое на публичных торгах, вправе на них присутствовать (пункт 3).

В статье 93 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" определено, что торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений статьи 449 названного кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (пункт 2).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что решением Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № п иску АОА «Банк ИТБ» к ФИО16 о взыскании суммы задолженности по кредитном договору и обращении взыскания на заложенное имущество, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ на основании апелляционного определения судебной коллеги по гражданским делам Московского областного суда, с ФИО10 в пользу БАНКа ИТБ (АО) взысканы задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №-лб по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3316791 рубля 25 копеек, в том числе: задолженность по пене за проценты - 17284 рубля 7 копеек, задолженность по пене за кредит - 4365 рублей 29 копеек, штраф за просрочку очередного платежа - 40000 рублей, просроченная задолженность по процентам - 238054 рубля, просроченная ссудная задолженность - 74557 рублей 3 копейки, срочные проценты - 30160 рублей 98 копеек, ссудная задолженность - 2912369 рублей 88 копеек. Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, состоящую из четырёх комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную на третьем этаже пятиэтажного дома, находящуюся по адресу: <адрес>, - кадастровый №, путём продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 3796000 рублей (80 процентов от рыночной стоимости имущества). С ФИО10 в пользу БАНКа ИТБ (ПАО) взысканы расходы на оплату государственной пошлины в размере 30656 рублей 45 копеек (л.д.205-212 том 1).

Решением Арбитражного суда города Москвы от ДД.ММ.ГГГГ БАНК ИТБ (АО) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

ФИО10 сменила фамилию на «ФИО18».

ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство № (л.д.46-47 том 2 приобщенного гражданского дел №), которое было прекращено постановлением судебного пристава- исполнителя ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, при этом исполнительный лист был возвращен взыскателю, так как при передаче заложенного имущества на торги было установлено, что спорная квартира принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (<данные изъяты> доля) и ФИО19 (<данные изъяты> доли).

Решением Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску АО «Банк ИТБ» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО20 ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, исковые требования частично удовлетворены, с ФИО21 взыскана задолженность по кредитному договору, в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на квартиру, находящейся в долевой собственности ФИО1 и ФИО22. истцу отказано (л.д.27-36 том 1). Решение вступило в законную числу ДД.ММ.ГГГГ

Суд при рассмотрении вышеуказанного гражданского дела пришел к выводу что требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество не полежат удовлетворению ввиду того, что состоявшимся решением суда от ДД.ММ.ГГГГ обращено взыскание на заложенную квартиру путем продажи с торгов и установлена начальная стоимость. Суд отметил, что истец может обратиться в суд с соответствующим заявлением об изменении способа исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ

Определением Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. удовлетворено заявление Банка ИТБ (АОА) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», изменен порядок и способ исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, обращено взыскание в пользу Банк ИТБ (ОАО) на заложенное имущество: квартиру по адресу: по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 3 796 000 руб., которая находится в долевой собственности у ФИО1 <данные изъяты> доли и ФИО3 <данные изъяты> доли (л.д.37-40 том 1).

На основании вышеуказанного определения, судом в адрес истца по делу выданы исполнительные листы: в отношении ФИО1 (<данные изъяты> доли) - серия ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении ФИО23 (<данные изъяты> доли) - серия ФС № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.143-148 том 2 приобщенного гражданского дел №).

На основании этих исполнительных листов Коломенским РОСП ГУ ФССП России по Московской области ДД.ММ.ГГГГ было возбуждены исполнительные производства № № по предмету исполнения: взыскание в пользу Банк ИТБ (ОАО) на заложенное имущество: квартиру по адресу: по адресу: <адрес>, кадастровый №, путем ее продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 3 796 000 руб., которая находится в долевой собственности у ФИО1 <данные изъяты> доли и ФИО3 <данные изъяты> доли (л.д.225-226, 232-233 том 1).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Коломенского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ указанные исполнительные производства объединены в сводное по солидарному взысканию № (л.д.11 том 2).

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Коломенского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: по адресу: <адрес>, кадастровый № передана на реализацию на отрытых торгах в форме аукциона (л.д.12 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Коломенского РОСП ГУ ФССП России по МО ФИО8 вынесена заявка на торги арестованного имущества. ДД.ММ.ГГГГ ГУ ФССП по МО вынесено уведомление № готовности к реализации арестованного имущества. ДД.ММ.ГГГГ Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в МО издано поручение №, которым проведение торгов поручено ООО «Городское консалтинговое бюро».

Извещение о предстоящих торгах было опубликовано на официальном портале ГИС Торги ДД.ММ.ГГГГ г. (лот №), в издании «Ежедневные новости. Подмосковье сегодня», на официальном сайте ФССП России, а также на д. m электронной торговой площадки <данные изъяты> Победителем состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ торгов признана ФИО2, предложившая 3 806 000,00 руб. (л.д.13-49,60-64 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в МО, в лице ООО «ГКБ», и ФИО2 подписаны договор купли-продажи № и акт приема- передачи к нему (л.д.57-59 том 2).

Право собственности покупателя ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН, запись регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.195-199 том 1).

ФИО24 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда с частной жадобой на определение Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ с ходатайством о восстановлении срока (л.д.6-169 том 2 приобщенного гражданского дел №).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 восстановлен пропущенный процессуальный срок на подачу частной жалобы на определение Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.247-252 том 2 приобщенного гражданского дел №).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено определение Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, разрешен вопрос по существу, в удовлетворении заявления Банка ИТБ (АО) в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об изменении способа и порядка исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано (л.д.272-275 том 2 приобщенного гражданского дел №).

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, кассационная жалоба конкурсного управляющего конкурсного управляющего КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА ИНВЕСТРАСТБАНК (открытого акционерного общества) государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» оставлена без удовлетворения (л.д.43-48 том 3 приобщенного гражданского дел №).

Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что изменение способа и порядка исполнения не может изменять содержание постановленного решения и выходить за пределы разрешённых судом исковых требований, а новое исполнение должно быть соразмерно тому, которое взыскатель должен был получить при первоначальном способе исполнения.

Изменение порядка и способа исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество в части дополнительного указания на принадлежность квартиры на праве общей долевой собственности ответчику ФИО3 и лицу, не привлечённому к участию в деле и в отношении которого не установлено процессуального правопреемство, ФИО1 направлено на изменение содержания постановленного решения и выходит за пределы разрешённых судом исковых требований БАНКа ИТБ (АО), в связи с чем по смыслу приведённых выше норм процессуального права недопустимо, и суд апелляционной инстанции пришёл к правомерному выводу об отмене определения суда первой инстанции об изменении порядка и способа исполнения решения суда и об отказе в удовлетворении соответствующего заявления БАНКа ИТБ (АО) в лице конкурсного управляющего.

Таким образом, в суде нашел подтверждение факт, что на момент подачи истцами иска об оспаривании торгов и на дату рассмотрения настоящего спора судебный акт - определение Коломенского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., во исполнение которого были организованы и проведены торги по продаже квартиры по адресу: по адресу: <адрес>, кадастровый № отменен, в связи с чем имеются основания для признания торгов недействительными, как проведенными во исполнение отмененного судебного акта, который в силу ст. 13 ГПК РФ не подлежит исполнению.

Довод ответчика, что основанием для проведения торгов является решение Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившее в законную силу апелляционным определением Московского областного суда от 25.01.2016г., опровергается представленными материалами исполнительного производства.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Исходя из положений чч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом- исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Между тем, если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом- исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

На то, что предусмотренный пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим и не ограничивается нарушениями организаторов торгов, указано также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ), согласно которому публичные торги могут быть признаны недействительными и в связи с нарушениями, допущенными судебным приставом-исполнителем, повлекшими незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными. Законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Из приведенных положений закона и актов его толкования следует, что отсутствие нарушений со стороны организатора торгов само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании торгов недействительными.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, отсутствие нарушений со стороны организатора публичных торгов не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника реализованного на торгах имущества о признании этих торгов недействительными.

Применительно к правовому подходу, изложенному в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» отчуждение имущества во исполнение решения суда, впоследствии отмененного, означает распоряжение таким имуществом помимо воли его собственника.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований ФИО3 и ФИО1 о признании торгов, проведенных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом, по продаже четырехкомнатной квартиры (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

С учетом того, что проведенные торги признаны судом недействительными, как проведёнными в порядке исполнения отмененного судебного акта, договор № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице ООО «Городское консалтинговое агентство» и ФИО2 также подлежит признанию недействительными, с применением последствий недействительности сделки в виду двусторонне реституции.

При этом суд усматривает, что спорное имущество реализовывалось на публичных торгах в рамках исполнительного производства, в силу чего применяются специальные нормы реституции для восстановления нарушенного права первоначального собственника недвижимого имущества, а публичные торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи оспариваются по правилам ст. 167 ГК РФ.

Между тем, само требование истцов о возврате квартиры общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> общую долевую собственность истцов обоснованно заявлено в порядке истребования имущества из чужого незаконного владения, т.к. владение ответчиком ФИО2 спорной квартирой основано на недействительной сделке.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Сторонами не оспаривается добросовестность ФИО2 при проведении торгов и заключении оспариваемого договора.

По мнению суда, ТУ Росимущества в МО и организатор торгов - принципиально не могут являться лицом, которое не имело права отчуждать имущество на дату проведения торгов (по смыслу ч. 1 ст. 302 ГК РФ) - что дополнительно подтверждает неприменимость к победителю торгов ФИО2, правового института о добросовестном приобретателе по смыслу ст. 302 ГК РФ.

Суд приходит к выводу, что права и законные интересы ФИО2 в случае признания торгов недействительными - не требуют защиты через правовой институт добросовестного приобретателя, так как уплаченные ею денежные средства будут ей возвращены в порядке ст. 167 ГК РФ.

Признание недействительным договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, влечет последствия недействительности сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, в силу которых, по общему правилу, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, суд полагает обоснованными требование истцов о восстановлении их права путем обязания ФИО2 возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность ФИО25 – <данные изъяты> доли, ФИО1 <данные изъяты> доля.

При этом суд усматривает, что т.к. квартира выбыла из владения истцов при наличии на нее обременения, данное обременение подлежит восстановлению с учетом принципа двусторонней реституции.

При возобновлении регистрационной записи о залоге суд не восстанавливает право третьего лица, как на то указывает представитель истца ФИО26., а производит восстановление прав истцов – собственников квартиры, из обладания которых выбыло обременённое залогом Банка имущество, ввиду отсутствия на то законных оснований.

С учетом того, что стороной продавца по признанному судом недействительным договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является ответчик Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице ООО «Городское консалтинговое агентство», то при применении последствий недействительности сделки, именно на продавца, то есть ответчика Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице ООО «Городское консалтинговое агентство» возлагается обязанность возвратить ФИО2 все полученное по сделке, а именно денежные средства в размере 3 806 000,00 руб.

Тот факт, что третье лицо Банку ИТБ (ОАО) как взыскателю по исполнительному производству были перечисленные указанные денежные средства не влечет обязанность третьего лица по возврату денежных средств покупателю по договору, стороной которого взыскатель Банк ИТБ (ОАО) не являлся.

На основании изложенного, суд взыскивает с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в пользу ФИО2, денежные средства в размере 3 806 000 руб. 00 коп. в счет возврата оплаченной центы четырехкомнатной квартиры (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Ответчиком ФИО2 заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности со ссылкой на п.7.2 ст.18. Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 325-ФЗ "Об организованных торгах", согласно которого, срок исковой давности для признания договора, заключенного на организованных торгах, недействительным составляет шесть месяцев со дня его заключения. Указанный в настоящей части срок исковой давности в случае его пропуска восстановлению не подлежит. Согласно п.7.3, ст. 18 указанного закона, имущество, приобретенное по договору, заключенному на организованных торгах, не может быть истребовано от добросовестного приобретателя.

Ответчик указывает, что договор купли-продажи спорной квартиры заключен ДД.ММ.ГГГГ, иск о признании указанного договора недействительным истцами подан в суд ДД.ММ.ГГГГ., т.е. через одиннадцать месяцев со дня его заключения. Следовательно, истцами пропущен установленный законом срок исковой давности. Указанный срок истек ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ч.1 и ч.2 ст. 1 указанного от ДД.ММ.ГГГГ N 325-ФЗ "Об организованных торгах" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие на организованных торгах на товарном и (или) финансовом рынках, устанавливает требования к организаторам и участникам таких торгов, определяет основы государственного регулирования указанной деятельности и контроля за ее осуществлением.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при заключении договоров путем проведения торгов в форме аукциона или конкурса в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также на отношения на оптовом рынке электрической энергии (мощности), регулируемые Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 35-ФЗ «Об электроэнергетике».

Пункт 7 ст. 2 указанного закона № раскрывает понятие «организованных торгов»: организованные торги - торги, проводимые на регулярной основе по установленным правилам, предусматривающим порядок допуска лиц к участию в торгах для заключения ими договоров купли-продажи товаров, ценных бумаг, иностранной валюты, договоров РЕПО и договоров, являющихся производными финансовыми инструментами».

Таким образом, указанный закон об организованных торгах касается именно и исключительно биржевых торгов - организованных торгов, проводимых биржей, а не в рамках исполнительного производства по исполнению судебных актов. Их отличие от конкурсов и аукционов заключается в том, что они проводятся регулярно, на постоянной основе, по установленным правилам, и их предметом служат договоры купли-продажи валюты, ценных бумаг, финансовых обязательств и договоры, являющиеся производными финансовыми инструментами.

Стороны по настоящему делу, а также третьи лица, не являются субъектами биржевой торговли, уже в силу чего на них не распространяется приведенный ответчицей Федеральный закон об организованных торгах.

Оспариваемые же в настоящем иске публичные торги регулируются (с учетом вышеприведенной нормы ч.2 ст. 1 указанного Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №) другими нормами права других нормативных актов - ст.ст. 447 - 449.1 Главы 28 ГК РФ и нормами Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГУ РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

К иным предусмотренным законом случаям относятся, в частности, реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке (ст. 350 ГК РФ, а также п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке).

Данная позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №

Согласно ч.1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу п.6 ст. 447 ГК РФ правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются также к торгам, проводимым в целях заключения договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг или приобретение имущественных прав, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

К организованным торгам правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, не применяются, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Оспариваемые торги были проведены ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, годичный срок истекает не раньше ДД.ММ.ГГГГ. Истцы обратились в суд с первоначальным иском ДД.ММ.ГГГГ (л.д.1 том 1), то есть в пределах предусмотренного законом срока.

Суд также учитывает, что в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Оспариваемые торги были проведены ДД.ММ.ГГГГ. на основании определения Коломенского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ об изменении способа и порядка исполнения судебного акта. Поскольку ФИО27 как было установлено апелляционным определением Мособлсуда от ДД.ММ.ГГГГ, не была надлежащим образом извещена о судебном заседании Коломенского городского суда Московской области с вынесением определения от ДД.ММ.ГГГГ и потому не участвовала в нем, пропущенный ею по уважительной причине срок на подачу частной жалобы на указанное определение от ДД.ММ.ГГГГ был ей восстановлен этим апелляционным определением Мособлсуда от ДД.ММ.ГГГГ. Определение Коломенского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № об изменении способа и порядка исполнения решения от ДД.ММ.ГГГГ было отменено апелляционным определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №) с вынесение нового решения о полном отказе в изменении способа и порядка исполнения решения 2015 года.

Таким образом, о нарушении своего права, а именно, что торги проведены на основании отмененного судебного акта, истцы узнали не ранее ДД.ММ.ГГГГ

В силу изложенного, заявление ФИО2 о пропуске истцами срока исковой давности при оспаривании договора купли-продажи спорной квартиры несостоятелен, основан на праве не подлежащим применению, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 19 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу ст. 58 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

С учетом изложенного, вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности ФИО2 на четырехкомнатную квартиру (кадастровый №), общей площадью 89,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) и для восстановления записи об обременении в виде залога в пользу Банка ИТБ (АО).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (паспорт серия № №), ФИО1 (паспорт серия № №) удовлетворить.

Признать недействительными публичные торги №, проведенные в электронной форме ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, по продаже четырехкомнатной квартиры (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества (торги) № от ДД.ММ.ГГГГ четырехкомнатной квартиры (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице ООО «Городское консалтинговое агентство» (ОГРН № ИНН №) и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт серия № №.

Обязать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, возвратить квартиру (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную то адресу. <адрес>, в общую долевую собственность ФИО5 ФИО4 – <данные изъяты> доли, ФИО1 – <данные изъяты> доли.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области в лице Общества с ограниченной ответственностью «Городское консалтинговое агентство» (ОГРН № ИНН №) в пользу ФИО2, (паспорт серия № №) денежные средства в размере 3 806 000 руб. в счет возврата оплаченной центы четырехкомнатной квартиры (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения государственной регистрации права собственности ФИО2 на четырехкомнатную квартиру (кадастровый №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ) и для восстановления записи об обременении в виде залога в пользу Банка ИТБ (АО).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Коломенский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2025 года.

Судья А.В. Замаховская

Копия верна А.В. Замаховская