Решение по делу № 2-5410/2024 от 29.05.2025

Дело № 2-57/2025

73RS0001-01-2024-007771-62

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 мая 2025 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Анциферовой Н.Л.,

при секретаре Бондарь А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «УК Марафет» к ФИО1 о возложении обязанности привести нежилое помещение в проектное состояние, по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Утес» о внесении изменений в технические характеристики объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью «УК Марафет» (далее ООО «УК Марафет») обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ФИО1 о возложении обязанности произвести демонтаж обустроенной стеновой перегородки, дверной конструкции в подвале, освободить и очистить самовольно занятые площади в подвале.

В обоснование требований указано, что ООО «УК Марафет» является управляющей организацией по адресу: <адрес>.

В ходе планового комиссионного обследования (проверки), совместно с советом дома по <адрес> от 18.07.2024 были выявлены допущенные ответчиком переустройство/перепланировки. Направлено предписание об устранении переустройства/перепланировки 15.08.2024.

ФИО1 является собственником нежилых помещений № по <адрес>.

Права собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> нарушены ответчиком путем неправомерного обустройства в нежилом помещении № (кладовка), расположенном в подвале многоквартирного жилого дома. ФИО1 выполнил несогласованную (незаконную) врезку к общедомовому вентиляционному каналу, самовольно захватил часть подвала, мест общего пользования многоквартирного жилого дома площадью около 60 кв.м. Возведены стеновая перегородка, установлена дверная конструкция. Несогласованная (незаконная) перепланировка расположена в непосредственной близи, в продолжение кладовки № по <адрес>. На захваченном, перегороженном участке располагаются общедомовые коммуникации, доступ к ним неправомерно ограничен, затрудняет обслуживание и эксплуатация многоквартирного жилого дома. Спорные перегородки и дверная конструкция отсутствуют в поэтажных планах МКД по <адрес>.

В нежилом помещении № в подвале по <адрес> также произведена несогласованная (незаконная) врезка к общедомовому вентиляционную каналу; несогласованная (незаконная) врезка к общедомовой системе ХВС и канализации.

Требования о приведении в первоначальное состояние общего имущества многоквартирного дома и освобождения самовольно занятого мета общего пользования мотивированы тем, что ответчик, являясь собственником указанных помещений, расположенных в подвале многоквартирного дома, своими действиями препятствует использованию общего имущества, обслуживанию и эксплуатации.

Решения о предоставлении ответчику общего имущества многоквартирного дома общее собрание собственников помещений не принимало.

В действиях ответчика усматривается нарушение положений ст. 246, 247 ГК РФ, ст. 36, 40 ЖК РФ.

Просит обязать ФИО1 за счет собственных средств привести нежилое помещение кладовой № по <адрес>, в проектное состояние: произвести демонтаж неправомерно обустроенной стеновой перегородки, дверной конструкции расположенной в подвале многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> по местам примыкания нежилого помещения кладовки №, освободить, очистить самовольно занятые площади в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, оштукатурить и окрасить в единый цвет к основным стенам подвального помещения места примыкания перегородок, дверной конструкции к основным стенам подвального помещения по <адрес>, взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УК Марафет» государственную пошлину и почтовые расходы.

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Утес» о внесении изменений в технические характеристики объекта недвижимости.

В обоснование требований указал, что ООО «Утес» является застройщиком многоквартирного жилого дома <адрес>, что подтверждается разрешением на строительство № от 25.01.2016.

10.08.2018 жилой многоквартирный дом <адрес> был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением администрации г.Ульяновска на ввод объекта в эксплуатацию №.

23.05.2019 между ООО «СЗ «Магазин новостроек» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений №, согласно которому продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения, в том числе помещение подвал № кадастровый номер №, назначение: нежилое помещение, площадь 5,3 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: <адрес>.

10.06.2019 между ООО «СЗ «Магазин новостроек» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель), заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилых помещений № от 23.05.2019, согласно которому изменен пункт 1 договора в части, площади помещение подвала № кадастровый номер: №, назначение: нежилое помещение, площадь 68,61 кв.м., этаж: подвал, адрес объекта: <адрес>

При этом из п. 1 дополнительного соглашения от 10.06.2019 следует, что изменение площади нежилого помещения вызвано внесением изменений в проектную документацию.

Указанное дополнительное соглашение было подписано ввиду внесенных застройщиком изменений в проект строительства многоквартирного жилого дома.

При этом техническая ошибка по площади нежилого помещения и его техническом плане произошли вследствие ошибочного представления первоначальной проектной документации, который в процессе строительства был изменен, что подтверждается письмом ООО «Утёс» от 11.11.2024.

04.03.2020 между ИП ФИО2 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи№, согласно которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения в том числе - помещение подвала № кадастровый номер: №, назначение: нежилое помещение, площадь 5,3 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: <адрес>

01.11.2024 ФИО1 обратился с претензиями к ООО «Утёс» и ИП ФИО2, по вопросу приведения площади нежилого помещения к фактическому изменению.

06.11.2024 ИП ФИО2 ответил на претензию с предложением заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи № от 04.03.2020, а также сообщил что не осуществлял перепланировок (переустройства) помещения.

11.11.2024 ООО «Утёс» на претензию истца сообщило, что техническая ошибка по площади нежилого помещения произошла вследствие ошибочного представления в государственные органы технической документации в виде первоначального проекта, который в процессе строительства неоднократно изменялся и площадь нежилого помещения увеличена с 5,3 кв.м, до 68,61 кв.м.

Кроме того, ответчик сообщил, что в настоящее время не имеет возможности внести изменения в ЕГРН.

При указанных обстоятельствах права и законные интересы истца нарушены ООО «Утёс», который допустил техническую ошибку в площади помещения подвала № кадастровый номер: №, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку ответчик передал в государственные органы технические документы, не соответствующие действительности, ввиду неоднократного изменения проектной документации.

Кроме того, графический план нежилого помещения Истца, внесенный в единый государственный реестр недвижимости не совпадает с фактически переданным помещением.

Следовательно, при проведении Ульяновское областное БТИ технической инвентаризации многоквартирного дома по указанному выше адресу была допущена ошибка при определении общей площади спорного помещения.

Таким образом, при проведении технической инвентаризации многоквартирного дома по указанному выше адресу была допущена техническая ошибка в графическом описании объекта недвижимости и площади помещения, что не соответствует условиям договора договор купли-продажи нежилых помещений № от 23.05.2019 и дополнительному соглашению от 10.06.2019 в части описания объекта купли-продажи в части помещения подвала № (в виде графического плана).

Просит признать реестровой ошибкой содержащиеся в Едином реестре недвижимости сведения: о площади нежилого помещения в размере 5,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; о графическом описании нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, содержащиеся в разделе 8 «План расположения помещения, машино-места на этаже (плане этажа)» выписки ЕГРН.

Определением Ленинского районного суда г.Ульяновска от 20.12.2024 гражданские дела объединены.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация г.Ульяновска, ООО «Мегалитстрой», Управление Росреестра по Ульяновской области, Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Ульяновска.

Представитель ООО «УК Марафет» ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Требования ФИО1 не признала. Дополнительно пояснила, что в апреле 2024 года произошла смена управляющей компании МКД по адресу: <адрес>. Совет дома просил заняться вопросом незаконной врезки к общедомовому вентиляционному каналу, самовольно захваченной части подвала, мест общего пользования многоквартирного жилого дома площадью около 60 кв.м. На захваченном, перегороженном участке располагаются общедомовые коммуникации. В июле 2023 года данные перепланировки были исследованы Агентством государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области, проверкой установлено, что произведена незаконная перепланировка. В адрес управляющей компании вынесено предписание. В соответствии с реестром собственников по адресу: <адрес>, бокс/кладовка (подвальное помещения) принадлежат на праве собственности всего 41 помещение, площадью от 4,7 кв.м до 8,8 кв.м. Сумма всех подвальных помещений 246,97 кв.м. Среднее значение 6,2 кв.м, помещений с площадью 45 кв.м не было, а появилось в ходе самовольного переустройства (перепланировки). Помещений с большей площадью в подвале дома по <адрес>, не было изначально. Выпиской из ЕГРН от 17.03.2020 подтверждается площадь нежилого помещения №, которая соответствует 5,3 кв.м. Разделом 13 «Дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках» государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Ульяновской области, а именно копию «Технического плана» объекта капитального строительства, расположенного по адресу: Ульяновская область, <адрес>, также указана площадь нежилого помещения - 5,3 кв.м. Считает, что выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам и письменным материалам дела, вводят суд в заблуждение. ФИО1 приобрел нежилое помещение № у ФИО2 по договору купли-продажи площадью 5,3 кв.м. Площадь нежилого помещения относится к основным характеристикам предмета сделки, существенным условием договора купли-продажи, без согласования которых невозможно его заключение. ФИО1 как собственник нежилого помещения несет бремя его содержания и обслуживания, который исполнял обязательства в пределах законной площади 5,3 кв.м. Доказательств, что оплату производил за 45 кв.м, суду не предоставил (при приобретении кладовой оплачивалась стоимость за 5,3 кв.м., при содержании также расходы не превышали первоначальную площадь). Право собственности зарегистрировано более 3 лет назад, в выписке имеется схема, указана действующая площадь, которая устраивала владельца. ФИО1 в случае наличия «реальности» признаков реестровой ошибки, явно не упустил бы возможность узаконить ее в пределах срока исковой давности. Действия по заключению дополнительного соглашения к договору купли-продажи уже после подачи ООО «УК Марафет» искового заявления - это попытка ввести суд в заблуждение. Заключение эксперта противоречит Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 10.08.2018 г. №, в котором указана общая площадь боксов для хранения вещей в подвале - 241,3 кв.м, количество боксов 41. Нежилое помещение № не соответствует проектной документации на дом, Техническому плану подвала, выписке из ЕГРН, в соответствии с которыми должно быть 5,3 кв.м, а фактически 45,9 кв.м. Фактически даже «исправленному проекту» не соответствуют конфигурации нежилого помещения: возведена дополнительная перегородка с дверным проемом. Проектная документация Раздел 3 Архитектурные решения 30/06-2015-АР в администрацию г.Ульяновска не передавалась, на ней отсутствуют подписи. Имеется несоответствие фактической и документальной площади нежилого помещения. На момент ввода в эксплуатацию МКД учредителем и директором застройщика выступал в одном лице ФИО2 После ввода в эксплуатацию, временной УК была ООО «МН Сервис», где учредителем являлся тот же ФИО2, позже учредителем стал отец ФИО2 - ФИО4 Просила применить срок исковой давности по требованиям ФИО1

Представитель ООО «УК Марафет» ФИО5 исковые требования поддержал. Иск ФИО1 не признал. Пояснил, что в данном случае имеет место быть отклонение от проектной документации. Кроме того, ФИО1 пропущен срок исковой давности для предъявления требований.

Представитель ФИО1 – ФИО6 исковые требования ООО «УК Марафет» не признала, исковые требования ФИО1 поддержала. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи №, согласно которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения, в том числе, помещение подвала № кадастровый номер №, назначение: нежилое помещение, площадь 5,3 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: <адрес>. Кроме этого, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ИП ФИО1 заключен договор купли-продажи №, согласно которого продавец продал, а покупатель купил нежилое помещение, в том числе, помещение подвала№ №, кадастровый номер №, назначение: нежилое помещение, площадь 5,3 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: <адрес>. С момента приобретения права собственности на нежилое помещение № и №, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, ФИО1 не производил каких-либо перепланировок (переустройство) помещений. Нежилое помещение № было приобретено у ИП ФИО2 в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время и его площадь на момент приобретения составляла 68,61 кв.м. Более того, он не осуществлял врезок к общедомовой вентиляционной системе, системе ХВС и канализации. Заключение эксперта является неполным. За время управления многоквартирным домом с момента ввода его в эксплуатацию (2018 год), управляющая компания, зная о наличии зарегистрированного права собственности на нежилое помещение № по <адрес>, не предъявляла никаких требований к собственникам об освобождении самовольно занятого имущества. ООО «УК Марафет» является правопреемником ООО «МН «Сервис», считает, что истцом пропущен срок исковой давности.

Представитель ответчика ООО «Утес» ФИО7 в судебном заседании исковые требования ООО «УК Марафет» не признал, иск ФИО1 признал. Пояснил, что помещение № является нежилым помещением, а не кладовкой. Из договоров купли-продажи нежилых помещений с кадастровым номером от 23.05.2019 и от 04.03.2020, выписок из ЕГРН помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, поименовано как нежилое. Представленная проектная документация Раздел 3 Архитектурные решения, также не содержит понятие «кладовая». Свод правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в момент проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию не содержал требований по площади кладовой и понятие «кладовая» отсутствовало, такие требования были установлены в редакции 2 от 14.02.2020. Положения свода правил на объекты защиты, запроектированные, построенные и эксплуатирующийся по ранее действующим нормативным документам по пожарной безопасности, не распространяются. Также является несостоятельной ссылка эксперта на положения «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», который был утвержден и введен в действие приказом Минстроя России от 13.05.2022 № 361/пр, то есть спустя 4 года с момента ввода дома в эксплантацию. В данном случае поскольку экспертом верно установлено отсутствие признаков переустройства (переоборудования) и перепланировки в нежилом помещении № 30 с кадастровым номером №, соответственно нормативные акты, строительные и иные требования должны рассматриваться и применяться действующие на момент строительства и ввода в эксплуатацию дома, а не на момент производства экспертизы. Считает заключение эксперта недостоверным.

Представитель третьего лица филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской области ФИО8 в судебное заседание не явился, извещался, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, решение на усмотрение суда.

Представители третьих лиц администрации г.Ульяновска, Управления архитектуры и градостроительства администрации г.Ульяновска, Управления Росреестра по Ульяновской области, ООО «Мегалитстрой», АО «Имущественная корпорация Ульяновской области», ИП ФИО2 в судебное заседание не явились, извещались.

Выслушав стороны, эксперта, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах того объема доказательств, которые были представлены сторонами и исследовались в судебном заседании; судом были определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (ч.1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещёнными законом способами (ч.2).

Согласно ст.3 ГПК РФ лицо вправе в порядке установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Гражданским законодательством, в частности ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрены способы защиты гражданских прав, однако данный перечень не является исчерпывающим.

Суд принимает решение, в силу ст. 196 ГПК РФ, в пределах заявленных истцом требований.

Судом установлено, что ООО «Утес» (ранее ООО «Магазин Новостроек») являлся застройщиком многоквартирного жилого дома <адрес>, что подтверждается разрешением на строительство № от 25.01.2016 (т. 1 л.д. 151-153).

10.08.2018 жилой многоквартирный дом <адрес> был введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением администрации г.Ульяновска на ввод объекта в эксплуатацию № (т. 1 л.д. 154-158).

23.05.2019 между ООО «СЗ «Магазин новостроек» и ИП ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилых помещений №, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения, в том числе – помещение подвала №, кадастровый номер №, назначение: нежилое помещение, площадью 5,3 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: <адрес> (т. 1 л.д. 216-217).

10.06.2019 между ООО «СЗ «Магазин новостроек» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилых помещений № от 23.05.2019, согласно которому в связи с внесением изменений в проектную документацию и увеличения площади помещения подвала №, кадастровый номер №, пункт 1 договора изложен в следующей редакции: помещение подвала № кадастровый номер: №, назначение: нежилое помещение, площадь 68,61 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: <адрес> (т. 2 л.д. 31-33).

04.03.2020 между ИП ФИО2 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель), заключен договор купли-продажи №, согласно которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения в том числе - помещение подвала № кадастровый номер: №, назначение: нежилое помещение, площадь 5,3 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: <адрес> (т. 1 л.д. 86-90).

01.11.2024 ФИО1 обратился с претензией к ООО «Утёс» и ИП ФИО2, в которой просил внести изменения в сведения, содержащиеся в ЕРГН в части площади подвала № кадастровый номер: № (т. 2 л.д. 44).

06.11.2024 ИП ФИО2 ответил на претензию с предложением заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи № от 04.03.2020, а также сообщил, что не осуществлял перепланировок (переустройства) помещения (т. 2 л.д. 45).

12.11.2024 между ИП ФИО2 и ФИО1 было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи нежилых помещений № от 04.03.2020, в котором п. 1 договора изложен в следующей редакции: помещение подвала № кадастровый номер: №, назначение: нежилое помещение, площадь 68,61 кв.м, этаж: подвал, адрес объекта: <адрес> (т. 2 л.д. 39-40)

ООО «УК Марафет» является управляющей организацией по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 159-161, 162-168),

Собственнику нежилых помещений № ФИО1, направлено предписание об устранении переустройства/перепланировки (т. 1 л.д. 32).

ФИО1 является собственником нежилых помещений № по <адрес> (т. 1 л.д. 47-49, 50, 51).

ООО «УК Марафет», обращаясь в суд с настоящим иском, указывает, что права собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, нарушены ФИО1 путем неправомерного обустройства в нежилом помещении № (кладовка), расположенном в подвале многоквартирного жилого дома. ФИО1 выполнил несогласованную (незаконную) врезку к общедомовому вентиляционному каналу, самовольно захватил часть подвала, мест общего пользования многоквартирного жилого дома площадью около 60 кв.м. Возведены стеновая перегородка, установлена дверная конструкция. Несогласованная (незаконная) перепланировка расположена в непосредственной близи, в продолжение кладовки № по <адрес>. На захваченном, перегороженном участке располагаются общедомовые коммуникации, доступ к ним неправомерно ограничен, затрудняет обслуживание и эксплуатация многоквартирного жилого дома. Спорные перегородки и дверная конструкция отсутствуют в поэтажных планах МКД по <адрес>.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен ФИО9, который пояснил, что в 2017 году приобрел квартиру в доме по <адрес>. В декабре 2018 года с семьей заехали в квартиру. На тот момент проходила сдача дома. Подъезд по факту не был сдан. В августе 2018 году он приобрел кладовку в подвале. Летом 2019 года привезли много кирпичей, делали стенку в подвале, на цокольном этаже. Стенка была сразу выложена, помещения площадью 5,3 кв.м никогда не было. Он являлся членом совета дома. Обращались в ГЖИ, прокуратуру по поводу захвата подвала. Управляющая компания «МН Сервис» направляло письмо ФИО1 об устранении нарушений. Прокуратура также установила, что имеется перепланировка. Права жильцов ущемлены, общедомовое имущество захвачено. Также известно, что при голосовании ФИО1 голосовал площадью 5,3 кв.м, и платил за эту площадь. В помещении ФИО1 находятся общедомовые стояки, доступа туда нет.

Также судом установлено, что постановлением мирового судьи судебного участка № 2 Ленинского судебного района г.Ульяновска от 14.08.2023 директор ООО «МН Сервис» ФИО10 признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и назначено наказание в виде административного штрафа в размере 25 000 руб. (т. 1 л.д. 235-239).

Для правильного разрешения данного спора, по ходатайству сторон, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам Федеральному бюджетному учреждению «Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно заключению эксперта № 1474/03-2-24 от 21.04.2025, общая площадь нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на момент проведения обследования составляет 45,9 кв.м. Изготовление технического плана указанного помещения не входит в компетенцию судебного эксперта.

Признаки переустройства (переоборудования) и перепланировки в нежилом помещении № с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствуют. Имеет место реестровая ошибка.

В плане по данным ЕГРН указаны отсутствующие перегородки помещения № и не учтены перегородки, возведенные:

- перпендикулярно наружной стене, между колоннами в осях 1-2/Л;

- параллельно наружной стене на расстоянии 5,3м - 5,4 м в осях 1-2/Ж-Л.

Отличие фактической конфигурации помещения от данных ЕГРН, требует внесения изменений в технический план.

Согласно СП 54.13330.2022 исследуемый объект относится к внеквартирным хозяйственным кладовым жильцов в жилом многоквартирном доме и соответствует требованиям, отраженным в п.п. 5.19, 6.2.1.9.

Пожарная безопасность исследуемого объекта не соответствует требованиям, отраженным в п. № 5.2.11 СП 4.13130.2013 [4] в части превышения допустимой площади кладовой и размещения в кладовой общедомовых инженерных сетей.

Нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, создает угрозу жизни и здоровью граждан вследствие превышения допустимой площади и размещения в нем части общедомовых инженерных сетей.

Возможный вариант устранения отражен на Чертеже 2, (красным маркером отражены вновь возводимые перегородки):

- возведение кирпичной перегородки с дверным проемом в осях 1-2/Ж с образованием помещения кладовой площадью 10 кв.м;

- возведение кирпичных перегородок с дверным проемом в осях 1-2/И-Л с образованием помещения кладовой площадью 8,2 кв.м.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО11 выводы, изложенные в экспертном заключении, поддержала. Дополнительно пояснила, что перепланировка это если физически возведена перегородка. По факту подвальное помещение не оштукатурено, бетонные перекрытия, полы из керамической плитки. На бетоне остаются следы, если бы была возведена перегородка по первоначальному проекту. Также бы имелись следы на потолке, но никаких следов нет. Перегородки возводились сразу. В остальной части коридора бетонный пол, плитка была положена сразу. Единый стиль кирпичной кладки перегородок. Данная перегородка была построена застройщиком сразу. Перегородки отличаются от первоначального проекта, где площадь указана 5,3 кв.м. Подвальное помещение было построено с отклонением от проекта. Строительно-технического значения не имеет, где был сделан вход. Есть только один вариант для устранения. В любом случае затрагивается зона с коммуникациями. Вынос арматурной коммуникации из кладовой не рассматривался, потому что это проектное решение по переустройству.

У суда не имеется оснований сомневаться в обоснованности выводов судебного эксперта, поскольку доказательств, опровергающих их либо ставящих их под сомнение, суду не представлено. Экспертиза проведена экспертом, имеющим необходимое образование, квалификацию и стаж работы по специальности. Перед проведением экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 86 ГПК РФ, а также ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Оснований для признания заключения судебного эксперта недопустимыми или недостоверными доказательствами, назначении повторной экспертизы по делу, суд не усматривает, находит изложенные в нем выводы обоснованными и мотивированными, а потому принимает его за основу при вынесении решения в совокупности с иными исследованными доказательствами.

Конституцией Российской Федерации гарантировано, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (статья 2).

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (статья 18).

Вместе с тем Конституцией Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (часть 3 статьи 17).

Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (часть 3 статьи 55).

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, вызванных возведением ответчиком здания, строения, сооружения, суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца (пункт 46).

В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно пункту 4 статьи 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В соответствии с частью 1 статьи 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Как следует из исследовательской части заключения эксперта, в ЕГРН внесены сведения о подвальных помещениях на основании исходной проектной документации.

По результатам осмотра фактическое расположение перегородок, выделяющих помещение №, не соответствует ни исходной, ни исправленной версии проекта. В отличие от исправленного проекта, по оси 1-2/Л возведены перегородки только между колоннами, параллельно наружной стене на расстоянии 5,3 – 5,4 м от нее возведена дополнительная перегородка с дверным проемом.

В плане по данным ЕГРН не учтены перегородки, возведенные:

- перпендикулярно наружной стене, между колоннами в осях 1-2/Л;

- параллельно наружной стене на расстоянии 5,3 м – 5,4 м в осях 1-2/Ж-Л.

Также эксплуатация исследуемого объекта не соответствует требованиям, отраженным в п. 16.2 СП 255.1325800.2016 [8] в части наличия доступа к инженерному оборудованию, ли (собственников), на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности.

Измененная конфигурация нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не влияет на несущую способность, пространственную жёсткость и целостность здания, не ведет к нарушению прочности или нарушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасада здания. Однако нарушает правила эксплуатации, что может привести к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного инженерного оборудования и может ухудшить условия эксплуатации и проживания граждан. Следовательно, измененная конфигурация нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует требованиям п. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Таким образом, с технический точки зрения, нежилое помещение №, расположенное по адресу: <адрес>, создает угрозу жизни и здоровью граждан в следствии превышения допустимой площади и размещения в нем части общедомовых инженерных сетей.

Таким образом, не смотря на отсутствие признаков переустройства (переоборудования) и перепланировки в нежилом помещении №, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований ООО «УК Марафет» частично, возложив на ФИО1 обязанность освободить самовольно занятые площади в нежилом помещении №, расположенном по адресу: <адрес>, составляющую более чем 5,3 кв.м, принадлежащих ему на праве собственности, в остальной части – отказать.

Доводы представителя ФИО1 о том, что ООО «УК Марафет» пропущен срок на обращение в суд с рассматриваемыми требованиями, суд считает необоснованными.

Как усматривается из пункта 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Разрешая требования ФИО1, суд исходит из следующего.

В силу пункта 3 Постановления Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498, вступившего в законную силу с 01.01.2017, уточняющим понятие нежилого помещения в многоквартирном доме, содержащееся в абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, нежилое помещение в многоквартирном доме - это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Согласно статье 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действующей до 01.01.2017, ошибками в государственном кадастре недвижимости являются:

1) техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - техническая ошибка в сведениях),

2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).

Если иное не предусмотрено настоящей статьей, кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьей 22 настоящего Федерального закона заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (часть 4). Орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, а также суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях (часть 5).

Согласно части 3 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действующего с 01.01.2017, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (части 4 статьи 61 Закона № 218-ФЗ).

Применительно к аналогичным нормам, содержавшимся в Законе № 221-ФЗ, Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.09.2013 № 6002/2013 сформулирован правовой подход, согласно которому при квалификации заявленного требования как требования об исправлении реестровой ошибки суд должен обеспечить исправление выявленной ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 24 вышеуказанного закона технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации (в гом числе путем внесения в нее изменений в соответствии с настоящим Кодексом) применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

С учетом части 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора подряда на подготовку проектной документации), результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Следовательно, право подготовить проектную документацию возникает у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного участка, лишь после получения такого плана - документа, содержащего всю необходимую для проектирования и строительства информацию.

Состав проектной документации определен частью 12 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ.

В свою очередь, частью 15 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ регламентировано, что проектная документация, а также изменения, внесенные в нее в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса, утверждаются застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором. В случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. Проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации, за исключением случаев, предусмотренных частями 15.2 и 15.3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Вместе с тем, создание новой вещи с нарушением норм законодательства, исключает приобретение на нее права собственности в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также ООО «УК Марафет» заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по требованиям ФИО1

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

В соответствии с пунктом 3 указанного Пленума, течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

С учетом приведенных норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам суд приходит к выводу, что оснований для применения срока исковой давности, не имеется, поскольку срок исковой давности для требования об исправлении реестровой ошибки следует исчислять с 12.11.2024, когда ФИО1 истцу стало известно о нарушении своего права, то есть с момента заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи, соответственно срок исковой давности не пропущен.

В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (ч. 4 ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что ФИО1 принадлежит нежилое помещение № площадью 5,3 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН, техническим планом объекта. Нежилое помещение не соответствует исправленному проекту: возведена дополнительная перегородка с дверным проемом. Помещение ФИО1 обладает всеми признаками помещения общего пользования.

Исходя из материалов дела, заключения экспертизы, указанная реестровая ошибка произошла по причине передачи в государственные органы технических документов застройщиком не соответствующим действительности, поскольку проектная документация неоднократно претерпевала изменения.

Исправление указанной реестровой ошибки будет нарушать права и интересы третьих лиц, так как ограничит пользование общим имуществом в части превышения площади подвала, а также доступа к общедомовым инженерным сетям.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований ФИО1 не имеется, следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ суд может отнести к взысканию признанные необходимыми судебные расходы.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу ООО «УК Марафет» подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 90 руб. 50 коп.

В силу конституционного положения об осуществлении судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон (ст. 123 Конституции РФ) суд по данному делу обеспечил равенство прав участников процесса представлению, исследованию и заявлению ходатайств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «УК Марафет» к ФИО1 о возложении обязанности привести нежилое помещение в проектное состояние удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 освободить самовольно занятые площади в нежилом помещении №, расположенном по адресу: <адрес>, составляющую более чем 5,3 кв.м, принадлежащих ему на праве собственности.

В остальной части иска – отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «УК Марафет» расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 000 руб., почтовые расходы в размере 90 руб. 50 коп.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Утес» о внесении изменений в технические характеристики объекта недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Л. Анциферова

Мотивированное решение изготовлено 29.05.2025.