Решение по делу № 2-25/2023 от 31.03.2023 - о признании договора аренды земельного участка недействительным, по встречному исковому заявлению <ФИО> к <ФИО> об устранении препятствий и сносе самовольной постройки, по встречному исковому заявлению местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР к <ФИО> о сносе самовольной постройки и прекращении права собственности.

УИД: 07RS0005-01-2020-000907-09

Дело № 2-25/2023

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

31 марта 2023 года г. Майский, КБР

Майский районный суд КБР в составе председательствующего судьи Баун С.М., при секретаре Вдовенко И.Н., в отсутствие, должным образом уведомленных сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР, ФИО2 о признании договора аренды земельного участка недействительным, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об устранении препятствий и сносе самовольной постройки, по встречному исковому заявлению местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР к ФИО1 о сносе самовольной постройки и прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Майский районный суд КБР с иском к Местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР и ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 13 112 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, между Местной администрацией г.<адрес> и ФИО2

В обоснование исковых требований ФИО1 указал, что ему на праве собственности принадлежат объекты недвижимости в виде здания - проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым №, и в виде цеха, назначение нежилое, процент готовности 36%, площадью застройки 2400 кв.м., с кадастровым номером 07:03:0700013:365, расположенных по адресу: КБР, <адрес>. В 2020 году ему стало известно, что согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок с кадастровым №, площадью 13 112 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>, расположенный под объектами недвижимости, принадлежащих ему, передан по результатам торгов ФИО2 в аренду. Полагает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок предоставлен на праве аренды, на нем расположены здания, объекты незавершенного строительства, принадлежащие гражданам, вследствие чего, заключенный между администрацией города и ФИО2 договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, не влекущей юридических последствий.

Из возражения представителя ФИО2 - ФИО3 на иск ФИО1 следует, что иск надлежит оставить без удовлетворения, так как здание недостроенного цеха площадью 2400 кв.м. на арендуемом ФИО2 земельном участке площадью 13112 кв.м. не имеется, а площадь проходной составляет 28,1 кв.м., считают, что для использования истцом здания проходной не требуется всего земельного участка площадью 13112 кв.м., а достаточно 30 - 35 кв.м. земли. Кроме того, считают, что находящиеся в собственности истца здания проходной и цеха являются самовольными постройками, так как возведены без соблюдения требований действующего законодательства, в связи с чем, как у истца, так и предыдущего продавца не возникло права собственности на данные постройки.

Также, ФИО2 обратилась в суд с встречным иском к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании земельным участком из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «склады» с кадастровым №, площадью 13 112 кв.м., расположенном по указанному адресу, и обязании ФИО1 снести самовольно возведенное строение в виде здания - проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым №.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указала, что ДД.ММ.ГГГГ Местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР с ней был заключен договор аренды № земельного участка сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок был передан ей по акту приема-передачи земельного участка в аренду. Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ был подвергнут государственной регистрации, о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись. Перед заключением данного договора ей была предъявлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой земельный участок правами чьих-либо лиц обременен не был, а при принятии земельного участка она также убедилась, что он свободен от каких-либо строений, сооружений. При этом, она полагала, что принадлежащее по документам ФИО1, здание проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:30:0700013:380, в случае его нахождения в границах арендуемого ею земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:224, является самовольной постройкой, поскольку возведено или создано на земельном участке, не предоставленном ему в установленном законом порядке, на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также было возведено или создано без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При таких обстоятельствах считала, что здание проходной, в случае нахождения его в границах арендуемого ею земельного участка, подлежит сносу.

Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР (далее Администрация города) обратилась в суд с встречным иском к ФИО1, в котором, с учетом уточнений, просила признать здание проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым №, самовольной постройкой и обязать ФИО1 снести данное здание и иные сооружения (забора); в течение месяца со дня вступления в силу решения суда, прекратить право собственности ФИО1 на здание цеха, назначение нежилое, процент готовности 36 %, площадью застройки 2400 кв.м. с кадастровым №, и снять данный объект капитального строительства с государственного кадастрового учета.

В обоснование встречных исковых требований Администрация города указала, что согласно имеющихся в деле справочной информации с сайта Росреестра и данных публичной кадастровой карты объект капитального строительства с кадастровым №, сведения о площади которого имеют статус «актуальные незасвидетельствованные», стоит на кадастровом учете без определения координат границ. Недостроенное здание цеха, с кадастровым номером 07:03:0700013:365, расположенного по вышеуказанному адресу, уже длительное время не существует, разрешений на его реконструкцию администрацией не выдавалось. Земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «склады» с кадастровым № площадью 13 112 кв.м., расположенный по вышеуказанному адресу, на котором якобы находятся принадлежащие ФИО1 объекты недвижимости, по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ был передан в пользование ФИО2 сроком на 3 года.

В возражении ФИО1 просил в удовлетворении требований Администрации города отказать. При этом указал, что здание проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым № возведено на основании разрешительной документации, поставлено на кадастровый учет, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Средства измерения, имевшие место быть на день возведения данного объекта недвижимости отличались точностью по сравнению со средствами, существующими в настоящее время. Выход границ объекта за пределы земельного участка, правообладателем которого является Администрация города, находятся в пределах погрешности и не нарушают прав и охраняемых законом интересов третьих лиц и не являются критерием отнесения объекта к самовольной постройке.

Решением Майского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским де-лам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано, встречные исковые требования ФИО2 и Местной администрация г.<адрес> муниципального района КБР удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ решение Майского районного суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верхов-ного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, с указанием на то, что спорный объект был построен на основании разрешительных документов, а суд не выяснил возможность устранения до-пущенных при строительстве спорного объекта нарушений в части его частичного рас-положения за пределами границ земельного участка с кадастровым № без его сноса, путем проведения каких-либо работ и возможности восстановления нарушенных прав без сноса объекта, безусловно, влекущего значительные убытки для другой стороны.

В настоящее судебное заседание ФИО1, ФИО2, представитель Администрации города, представитель третьего лица местной администрации Майского муниципального района КБР, третье лицо - ФИО4, будучи должным образом уведомленным, о дне и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении дела от них не поступало.

При этом представитель ФИО2 – ФИО3 и представитель Администрации города представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствии, в котором просили заявленные требования удовлетворить, а иск ФИО1 оставить без удовлетворения.

Суд, признав участников процесса должным образом уведомленными, о дне и месте рассмотрения дела, определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из исследованных материалов дела судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ФИО4, на основании свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, на праве собственности принадлежат объекты недвижимости в виде: здания проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, и цеха, назначение нежилое, процент готовности 36 %, площадью застройки 2 400 кв.м., с кадастровым номером 07:03:0700013:365, расположенных по адресу: КБР, <адрес>.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке из земель населенных пунктов находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 07:03:0700013:224, общей площадью 13 112 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по КБР <адрес> отделением подготовлен кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства, цех - литер Б, застроенная площадь 2400 кв.м., степень готовности 36 %, адрес местоположения: КБР, <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГ инженером по инвентаризации строений и сооружения <адрес> отделения ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», составлен акт обследования земельного участка по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ отделом архитектуры, строительства и территориального планирования местной администрации Майского муниципального района КБР выдано ООО «Авиртус» разрешение на строительство объекта недвижимости - «Цех» для производства металлопластиковых и деревянных изделий, на земельном участке общей площадью 1,24 га., принадлежащем ООО «Авирус» на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: КБР, <адрес> № (быв. 3).

ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по КБР <адрес> отделением подготовлен кадастровый паспорт на объект недвижимости Проходная ООО «Авиртус», общей площадь. 28,1 кв.м., расположенной по адресу: КБР, <адрес> № (быв. 3).

ДД.ММ.ГГГГ отделом архитектуры, строительства и территориального планирования местной администрации Майского муниципального района КБР выдано разрешение на строительство объекта недвижимости Проходная ООО «Авиртус», а на основании распоряжения <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, приемочной комиссией ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приемки законченного строительством объекта, расположенного по адресу: КБР, <адрес> №.

На основании распоряжения Местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР № от ДД.ММ.ГГГГ, расторгнут договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 07:03:0700013:224, общей площадью 13 112 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>, в одностороннем порядке.

ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР № от 05.082019 года, изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 13 112 кв.м., категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 07:03:0700013:224, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, с разрешенным видом использования «под размещение производственных зданий» на разрешенное использование «Склады».

Как усматривается из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «склады» с кадастровым номером 07:03:0700013:224, площадью 13 112 кв.м., был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

По итогам открытого аукциона, ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления Местной администрации г.<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, между Местной администрацией г.<адрес> муниципального района КБР и ФИО2, был заключен договор аренды № земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в границах г.<адрес>, собственность на который не разграничена, согласно которому ФИО2 приняла в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «склады» с кадастровым №, площадью 13 112 кв.м., расположенный по адресу: КБР, <адрес>, сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ был подвергнут государственной регистрации, о чем в ЕГРН была внесена запись за № и проставлен соответствующий штамп на самом договоре, что подтверждается справочной информацией с сайта Росреестра по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Также судом установлено, что ФИО1 с момента приобретения (с ДД.ММ.ГГГГ) объектов недвижимости в Администрацию города с заявлением о предоставлении ему земельного участка с кадастровым №, площадью 13 112 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, в аренду, не обращался.

Согласно справочной информации с сайта Росреестра и данных публичной кадастровой карты, в отношении объекта капитального строительства, здания проходной площадью 28,1 кв.м., с кадастровым №, указанное здание стоит на кадастровом учете без определения координат границ.

Согласно справочной информации с сайта Росреестра и данных публичной кадастровой карты в отношении объекта капитального строительства и цеха, назначение нежилое, процент готовности 36 %, с кадастровым №, указанное здание, сведения о площади которого имеют статус «актуальные незасвидетельствованные», стоит на кадастровом учете без определения координат границ.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено определенным кругом лиц, указанных в Гражданском кодексе РФ. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Условием признания недействительной оспоримой сделки является установленный факт нарушения прав или охраняемых законом интересов лица, оспаривающего сделку, в том числе наступления неблагоприятных для такого лица последствий.

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии п. 1 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, требование о признании оспоримой сделки недействительной могут быть предъявлены стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. При этом лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. Данный интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.

Для определения места расположения спорных нежилых помещений и других вопросов судом по делу была назначена комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза и согласно заключению экспертов АНО «Независимая судебная экспертиза» №/С/К/Э от ДД.ММ.ГГГГ, фактическая площадь земельного участка, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, кадастровый №, при инструментальном обмере на дату проведения осмотра составляет 9 846 кв.м. <адрес>, полученная при инструментальном обмере земельного участка с кадастровым номером № (S=9 846кв.м.) при сопоставлении площади в правоподтверждающем документе (договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в г.<адрес>, собственность на которой не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ, (S= 13 112 кв.м.) превышает предельно допустимую погрешность с уменьшением площади на 3 266 кв.м. Следовательно, фактическая площадь не соответствует площади в правоподтверждающих документах. Большое расхождение в площади земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:224 связано с тем, что на дату проведения осмотра по задней границе отсутствовало какое-либо ограждение, и поэтому задняя граница была определена со слов представителя ответчика ФИО2, который указал, что задняя граница проходит в месте нахождения бывшей трансформаторной подстанции. Также, как видно из графического Приложения 1 и согласно сравнительного анализа таблицы 2 исследовательской части заключения фактические границы земельного участка с кадастровым №, не соответствуют сведениям, содержащимся в ЕГРН, что выражается в параллельном смещении и нарушении конфигурации, так как превышает предельно допустимую среднеквадратическую погрешность определения координат (местоположения) характерных точек. Фактические границы земельного участка, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, представлены в Приложении 1;

По результатам экспертного осмотра, по адресу: КБР, <адрес>, было выявлено, что в наличии на день проведения осмотра находится следующий объект капитального строительства: здание проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым №. Здание в виде цеха, назначение нежилое, процент готовности 36%, площадью застройки 2 400 кв.м., с кадастровым №, отсутствует;

По результатам съемки было установлено, что объект капитального строительства в виде здания проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, частично расположен в границах земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, а частично - за пределами участка, что является нарушением границ участка по сведениям ЕГРН;

Исследуемый объект не может быть перемещен, демонтирован и пересобран без несоразмерного ущерба, не является временной постройкой, подключен к инженерным сетям электроснабжения. Отсюда следует, что здание проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым №, находящееся по юридическому адресу: КБР, <адрес>, является объектом капитального строительства. Исходя из результатов сопоставления данных, полученных при экспертном осмотре и требований строительных, градостроительных, противопожарных норм и правил, эксперт - строитель пришёл к выводу о том, что проходная, лит. А, расположенная по адресу: КБР, <адрес> 13 соответствует: строительным нормам и правилам: СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. СНиП II- 7-81*», СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП 11-26-76»; противопожарным нормам: СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты». Градостроительные регламенты правил землепользования и застройки городского поселения <адрес> КБР не рассматриваются, т.к. зона, согласно карте градостроительного планирования не определена. Так как здание соответствует требованиям технических регламентов и сводов правил, то здание проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также по делу была назначена дополнительная комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза и согласно заключению эксперта АНО «Независимая судебная экспертиза» №/Д/С/Э от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером 07:03:0700013:224, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, принадлежит на праве аренды ФИО2, что подтверждается договором аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в границах г.<адрес>, собственность на который не разграничена № от ДД.ММ.ГГГГ, номер и дата государственной регистрации 07:03:0700013:224-07/060/2019-4 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно официального сервиса «Публичная кадастровая карта» имеются сведения об уточненных границах земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:224. В соответствии со сведениями ЕГРН, специалистом геодезистом в натуре были вынесены угловые точки границ земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:224, расположенного по адресу: КБР, <адрес>. В результате выноса в натуру поворотных точек границ земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:224 экспертом - землеустроителем установлено, что: точка Bl, X- 522509,33, Y-306464,41 (фото №) располагается с отступом в 2,59 м (вправо) от существующей фактической границы; точка В4, Х-522461,95, Y-306498,72 (фото №) также располагается с отступом от фактической границы 2,09 м (вправо) и вглубь смежного земельного участка на расстоянии 1,50 м.; точка В2, X- 522635,96, Y-306651,05 (фото №) также располагается согласно представленной фотографии и обозначена в виде стрелки на бетонном заборе; точка В3, Х-522588,79, Y-306684,64 (фото №). В связи с труднодоступностью при выносе в натуру угловой точки под номером В3, геодезистом в створе и с отступом влево на расстоянии 22,42 м. была показана точка. Согласно произведенного выноса в натуру координат границ земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:22

4, в соответствии с данными ЕГРН можно сделать вывод о том, что в таком виде натурное местоположение границ земельного участка недопустимо, так пересекает нежилое здание - проходная с к/н 07:03:0700013:380, часть границ (по правой меже) располагается в границах соседнего земельного участка. Данное несоответствие вызвано тем, что ранее при проведении первичной судебной комплексной экспертизы экспертом - землеустроителем было установлено, что среднеквадратическая погрешность определения координат (местоположения) характерных точек превышает допустимое значение «0,1», указанное в таблице 1 (строка 1), которое выражается в параллельном смещении и нарушении конфигурации, поэтому и не соответствует сведениям, содержащимся в ЕГРН. Смещение на плоскости границ земельного участка также подтверждает произведенный вынос в натуру. Графическое отображение угловых точек земельного участка, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, представлено в Приложении 1.

Для выполнения требований Пятого кассационного суда по делу была назначена

дополнительная комплексная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза и согласно заключению эксперта АНО «Независимая судебная экспертиза» №/С/К/Э от ДД.ММ.ГГГГ, здание проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, находящееся по юридическому адресу: КБР, <адрес>, является объектом капитального строительства, следовательно, устранить допущенные при строительстве здания (проходной), площадью 28,1 кв.м., нарушения в части его частичного расположения за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:224, без его сноса, путем проведения каких – либо строительных работ, не представляется возможным, так как при проведении частичного демонтажа ограждающей стены, расположенной за пределами земельного участка, нарушит несущую способность здания в целом, что приведет к полному демонтажу строения.

Вышеуказанные заключения экспертиз, суд признает допустимыми и достоверными доказательствами, так как оснований не доверять выводам эксперта по вопросам, согласованным сторонами, у суда не имеется - эксперты были предупреждены об уголовной ответственности, о чем дали соответствующую подписку; заключения содержат исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, противоречий и неясностей не имеется; квалификация и стаж работы эксперта соответствуют характеру произведенных им работ.

Согласно ст. ст. 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Предусмотренный данными статьями способ защиты права собственности и иных вещных прав предоставляет законному владельцу право обратиться с требованием к лицу, не владеющему индивидуально-определенной вещью, об устранении препятствий в осуществлении прав, не связанных с лишением владения имуществом.

Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии с положениями ст. 263 ГК РФ право возводить на земельном участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, предоставлено только собственнику, который также вправе разрешать строительство на своем участке другим лицам при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260), причем, как указано в пункте 2 данной статьи, последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Статьей 264 ГК РФ установлено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством, в том числе в аренду (ст. 22 Земельного кодекса РФ), на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23 Земельного кодекса РФ) либо в безвозмездное пользование (ст. 24 Земельного кодекса РФ).

Согласно ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Пунктом 2 данной статьи установлено, что при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Как указано в пункте 3, правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (ст. 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 данной статьи, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Таким образом, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п. 2 этой же статьи последствия, то есть санкцию за данное нарушение в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Совместным Постановлением Пленума ВС РФ № Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в п. 23 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Судом установлено, что на спорном земельном участке отсутствует здание в виде цеха, назначение нежилое, процент готовности 36 %, площадью застройки 2 400 кв.м., с кадастровым номером 07:03:0700013:365, принадлежащее ФИО1, что подтверждается выводами экспертов, актом обследования земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:224, расположенного по адресу: КБР, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ООО Хозрасчетная землеустроительная группа «Кадастр», при этом разрешение на его реконструкцию администрацией не выдавалось.

Из сведений представленных суду, программы «Google Earth Pro», находящейся в свободном доступе в сети Интернет на сайте «Google Планета Земля» с адресом https://www.google.ru/intl/ru/earth/, а именно изображений на земельном участке по адресу <адрес>, из снимков следует, что земельный участок свободен от каких-либо зданий и строений, как на дату заключения договора купли-продажи объектов от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, так и на дату регистрации права собственности, объекта недостроенного здания цеха площадью 2400 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах наличие договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного объекта – цеха, и государственной регистрации перехода права собственности на этот объект как объект недостроенного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи само по себе не может свидетельствовать о том, что данный объект является объектом недвижимого имущества, созданным в установленном законом порядке и правомерно введенным в гражданский оборот.

Оценив, представленные сторонами доказательства, несмотря на то, что было выдано разрешение на строительство цеха, при этом недостроенное здание к настоящему времени полностью снесено, то суд приходит к выводу, что заявленные Администрацией города требования в части прекращения за ФИО1 права собственности на здание цеха, назначение нежилое, процент готовности 36 %, площадью застройки 2400 кв.м. с кадастровым номером 07:03:0700013:365, расположенное по юридическому адресу: КБР, <адрес>, и снятии данного объекта капитального строительства с государственного кадастрового учета, подлежат удовлетворению.

В части требований Администрации города к ФИО1, обязании ФИО1, за свой счет, снести данное здание проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, расположенное по юридическому адресу: КБР, <адрес>, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Так, судом установлено, что объект капитального строительства в виде здания проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, частично выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:224, а именно часть здания 6,9 кв.м. (примерно 1/5 части) из общей площади застройки в 38,8 кв.м., находится на земельном участке, являющегося муниципальной собственностью, не отведенном в установленном порядке для строительства.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В силу п. 1 ст. 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Согласно п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которые не подлежат приватизации.

Согласно раздела 1 ст. 27 главы 1 правил землепользования и застройки, утвержденным решением Совета местного самоуправления г.<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № по адресу: КБР, <адрес>, следует, что минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений – 1 м.

Учитывая, что действия договора аренды, заключенного между администрацией и предыдущим собственником прекращены на основании распоряжения местной администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды земельного участка с ФИО1 не заключался, арендная плата не вносилась, с заявлением в Администрацию города ФИО1 о заключении с ним договора аренды или купли продажи земельного участка в целом, либо в части на которой расположен объект недвижимости (проходная) не обращался, а принадлежащее по праву собственности ФИО1 1/5 часть спорного здания проходной, возведено частично на невыделенном в установленном порядке земельном участке, принадлежащим Администрации города, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, то суд приходит к выводу, что данное здание возведено с нарушением требований градостроительных норм и правил и без согласия на то собственника земельного участка, в связи с чем, является самовольной постройкой и подлежит сносу, так как из заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что возможности устранения допущенных при строительстве спорного объекта нарушений в части его частичного расположения за пределами границ земельного участка с кадастровым номером 07:03:0700013:224 без его сноса, путем проведения каких-либо работ и возможности восстановления нарушенных прав без сноса объекта, безусловно, влекущего значительные убытки для другой стороны, не имеется.

При этом, в соответствии со ст. 235 ГК РФ и с учетом разъяснений, данных в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», в случае сноса объекта недвижимости право собственности на него прекращается по факту уничтожения (утраты физических свойств) имущества.

По смыслу приведенной правовой нормы, основанием прекращения права собственности на вещь являются, в том числе гибель или уничтожение имущества, влекущие полную и безвозвратную утрату такого имущества.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 7 ст. 40 Федерального закона от 13июля2015года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.

С учетом вышеизложенного, и установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу, что заявленные требования Администрацией города о признании здания проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым №, расположенное по юридическому адресу: КБР, <адрес>, самовольной постройкой и обязании ФИО1 снести данное здание, как и требования ФИО2 к ФИО1 об устранении препятствия в пользовании земельным участком из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «склады» с кадастровым №, площадью 13112 кв.м., расположенным по адресу: КБР, <адрес>, и об обязании ФИО1 снести самовольно возведенное строение в виде здания проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым №, расположенного по указанному адресу, надлежит удовлетворить, отказав по изложенным основаниям в удовлетворении требований ФИО1

На основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в частности путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом, ФИО1, не оспаривая право собственности Администрации города на земельный участок с кадастровым номером 07:03:0700013:224, площадью 13112 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу, не заявлял требования об оспаривании распоряжения местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР № от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды относительно спорного земельного участка, не обращался с требованием о признании права собственности на самовольную постройку, то ФИО1 ни в исковом заявлении, ни в представленных документах не обосновал свою заинтересованность в оспаривании сделки, доказательств тому, что наличие или отсутствие данной сделки каким-либо образом нарушает права и охраняемые законом интересы ФИО1 не представил, в судебном заседании, несмотря на его надлежащее уведомление, участия не принимал, вследствие чего суд, приходит к выводу, что у него отсутствует право на оспаривание сделок по основаниям, предусмотренным ст. 166 ГК РФ, и по мотиву наличия у него права собственности на объект, расположенный на спорном земельном участке, право собственности на которое прекращено настоящим решением по причине его несоответствия нормам Законодательства (как на самовольную постройку).

Избрание судебного способа защиты и средства защиты является правом заинтересованного лица (ст. 12 ГК РФ). Однако реализация данного права безусловную обязанность суда по защите заявленного заинтересованным лицом права (интереса) не предопределяет.

По смыслу указанных норм права, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в удовлетворении иска, то есть если оспариваемой сделкой нарушаются права или охраняемые законом интересы этого лица и целью обращения в суд является восстановление этих прав и защита интересов.

При рассмотрении указанных дел именно на истца возлагается бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает его права и законные интересы.

Между тем, на момент заключения спорного договора аренды истец ФИО1 стороной договора не являлся, правопритязания ФИО1 на данный земельный участок, на период проведения аукциона и оформления договора отсутствовали, и доказательств иного суду не представлено. Одного из оформленных на него зданий не существует, а другое является самовольной постройкой, следовательно Администрация города на законных основаниях распорядилась земельным участком путем заключения оспариваемой сделки, которая не затрагивала прав и законных интересов истца.

В силу ч. 1 ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, заявленные истцом нарушения его прав фактического подтверждения в судебном заседании не нашли, вследствие чего, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 к местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР, ФИО2 о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР, ФИО2 о признании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, недействительным, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО5 об устранении препятствий и сносе самовольной постройки, удовлетворить: - устранить ФИО2, препятствия в пользовании земельным участком из земель населенных пунктов с разрешенным видом использования «склады» с кадастровым номером 07:03:0700013:224, площадью 13112 кв.м., расположенным по адресу: КБР, <адрес>; - обязать ФИО5 снести самовольно возведенное строение в виде здания проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, расположенное по юридическому адресу: КБР, <адрес>.

Встречные исковые требования местной администрации г.<адрес> муниципального района КБР к ФИО5 о сносе самовольной постройки и прекращении права собственности, удовлетворить: - признать самовольной постройкой - здание проходной площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, расположенное по юридическому адресу: КБР, <адрес>; - обязать ФИО5, за свой счет, снести данное здание проходной, площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, расположенное по юридическому адресу: КБР, <адрес>, и иные сооружения (забор) в течение двух месяцев со дня вступления в силу решения суда.

Прекратить право собственности ФИО5 на здание цеха, назначение нежилое, процент готовности 36 %, площадью застройки 2400 кв.м. с кадастровым номером 07:03:0700013:365, расположенное по юридическому адресу: КБР, <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО5, на здание – проходной, площадью 28,1 кв.м., лит. А, с кадастровым номером 07:03:0700013:380, расположенное по юридическому адресу: КБР, <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Майский районный суд КБР, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий подпись С.М. Баун