Решение по делу № 2-10/2023 от 13.07.2023

<данные изъяты> Дело №2-10/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 июля 2023 года <адрес>

Волоколамский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Козловой Е.П.

При секретаре судебного заседания Роговец Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.Ю.В. к Р.Д.Г. о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества, расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

Установил:

Истец Т.Ю.В. обратилась в суд с иском к Р.Д.Г., в котором, согласно уточненным исковым требованиям, просит признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Т.Ю.В. и Р.Д.Г., а также применить последствия недействительности сделки, внести запись о прекращении права собственности Р.Д.Г. на следующие объекты: 1/2 долю земельного участка площадью 452 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; 1/2 долю земельного участка площадью 2683 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; 1/2 долю земельного участка площадью 46900 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>; 1/2 долю сооружения дорожного транспорта (подъездная дорога к КФК), общей площадью 335 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>; 1/2 долю сооружения дорожного транспорта (подъездная дорога к КФК), общей площадью 57 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>; 1/2 долю нежилого здания (хозяйственное строение) общей площадью 659,4 кв.м, с кадастровым номером №, количество этажей: 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу <адрес>; 1/2 долю нежилого здания (коровник) общей площадью 97,0 кв.м, с кадастровым номером №, <адрес>; 1/2 долю нежилого здания (хозяйственное строение) общей площадью 188,0 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>; 1/2 долю нежилого здания (баня) общей площадью 171,0 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>; расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Т.Ю.В. и Р.Д.Г.; возвратить истцу указанное недвижимое имущество по сделке, мотивируя свои требования тем, что в соответствии с заключенным договором купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ истец (Продавец) продала в собственность ответчику (Покупатель) указанное недвижимое имущество. На основании указанного выше договора произведена регистрация перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ. Передача объектов недвижимости по акту приема-передачи, предусмотренная договором купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ответчиком не производилась, соответствующий акт приема-передачи не составлялся и не подписывался. Фактическая передача объектов осуществлена не была. Согласно п.2.10 Договором купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ стороны оценили указанные выше объекты недвижимого имущества в 5 000 000 (пять миллионов) рублей 00 копеек. До настоящего времени платеж за недвижимое имущество не произведен покупателем. ДД.ММ.ГГГГ1 года Т.Ю.В. (Истец) направила ответчику досудебную претензию о расторжении заключенного с ним договора купли-продажи объектов недвижимости в связи с неоплатой. Ответа на неё Т.Ю.В. не получила. Совершить оспариваемую сделку Т.Ю.В. (Истца) уговорила её дочь, М.К.Е., которая на момент совершения сделки находилась в сложной финансовой ситуации в связи с банкротством ООО «ВИКТОРИЯ ГРАНД ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>). Она нашла покупателя - ответчика и организовала проведение этой сделки. Не доверять своей дочери у Т.Ю.В. оснований не было. Также оспариваемая сделка была удостоверена нотариально, не доверять нотариусу у Т.Ю.В. так же не было оснований. В силу преклонного возраста, правовой неосведомленности и состояния здоровья, а также плохого зрения и диагноза “катаракта”, Т.Ю.В. существенно заблуждалась относительно условий договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Это заблуждение было настолько существенным, что Т.Ю.В. разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы эту сделку, если бы знала о действительном положении дел. Воля истца (Т.Ю.В.) совершить эту сделку неправильно сложилась вследствие заблуждения, и, сделка влечет иные, а не те, которые она имела в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление Т.Ю.В. не соответствует её действительной воле. Так же она заблуждалась в отношении намерений лица, с которым вступила в сделку. Имело место существенное заблуждение относительно тождества предмета сделки, наличие которых в силу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для признания сделки недействительной. Фактический состав проданного Т.Ю.В. недвижимого имущества значительно отличается от указанного в Договоре купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> на момент совершения сделки имелось 8 объектов капитального строительства, не зафиксированных в письменной форме, не указанных и не конкретизированных в тексте оспариваемого Договора купли-продажи, без согласования их стоимости между сторонами, а также эти права на них, имеющие единую судьбу с земельным не прошли государственную регистрацию, что является нарушением действующего законодательства. Таким образом, договор является ничтожным не соответствующий действующему законодательству на основании ст. 168 ГК РФ. В соответствии со ст. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Однако, со стороны нотариуса это сделано не было. Данная сделка не соответствует интересам Истца (Т.Ю.В. и была совершена по несправедливой цене. Т.Ю.В. заблуждалась относительно цены за отчуждаемое имущество. Так же Т.Ю.В. не имела намерений фактически передавать ответчику все перечисленные 8 строений, права на которые не оформлены, вместе с передачей прав на земельный участок. Это не соответствует воле истца и интересам истца (Т.Ю.В.. Т.Ю.В. заблуждалась относительно правовой природы сделки в отношении 8 объектов недвижимого имущества, не вошедших в оспариваемый договор и их цены. О принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов нотариус ничего ей не разъяснял. Также, специалист проанализировал содержание вышеуказанного договора и размер стоимости объектов, указанных в тексте договора, сравнив со стоимостью объектов, указанных в договоре купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, кадастровым выпискам из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и аналогичным сведениям по публичной кадастровой карте и установил, что в договоре не совпадает стоимость основного участка, кадастровый номер № указанная цифрами и прописью в п.2.5 договора, где цифрами указана стоимость 94 738, а прописью указано девяносто четыре тысячи тридцать восемь рублей, а также указанная в договоре кадастровая стоимость земельного участка не совпадает со сведениями из публичной кадастровой карты, где стоимость, определенная на 2018 год, указана в размере 7 270 438 рублей, что превышает кадастровую стоимость, указанную в договоре, почти в сто раз, что не соответствует интересам Т.Ю.В. и подтверждает несправедливую цену, при том истец (Т.Ю.В.) заблуждалась относительно цены за отчуждаемое имущество. Данная сделка не соответствует интересам Истца и была совершена по несправедливой цене. Т.Ю.В. заблуждалась относительно цены за отчуждаемое имущество, так как не понимала, что продаёт объекты по цене ниже кадастровой стоимости. Истец (Т.Ю.В.) полагает, что пункт п.2.12, договора является недействительным, так как условие было согласовано ей под влиянием заблуждения. Т.Ю.В. заблуждалась в отношении обстоятельства, которое она подтверждает в этом пункте договора и в отношении правовой природы расписки о получении денежных средств. В материалах дела имеется Расписка Том 2, ЛД 138, представленная ответчиком от 28.07. 2021 года, согласно которой якобы Т.Ю.В. получила 5000000 рублей за проданные объекты недвижимости по адресу: <адрес>. При буквальном прочтении текста расписки усматривается, что истец получила денежные средства от некоего Р.Д.Г., в то время как ответчиком по делу является Р.Д.Г.. Также, в пункте 2.12 Договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской продавца о получении всей суммы, указанной в договоре, в то время как представленная ответчиком расписка датирована ДД.ММ.ГГГГ, (месяцем позднее!). Также в тексте расписки отсутствуют паспортные данные и место рождения Р.Д.Г., а дата его рождения указана неразборчиво. При таких обстоятельствах, нельзя установить достоверно лицо, указанное в расписке, а также прийти к выводу, что этим лицом является истец, при том, что Т.Ю.В. настаивает, что денежных средств по указанному договору она не получала. В связи с изложенным, просит суд оценивать Расписку от ДД.ММ.ГГГГ как не относимое к делу доказательство в соответствии со ст.59 ГК РФ, которое не имеет значения для рассмотрения и разрешения дела. Истец (Продавец) не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Истец Т.Ю.В. о месте и времени слушания дела надлежащим образом извещена, в судебное заседание не явилась. Представитель истца в по доверенности В.В.О. заявленные истцом исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении.

Ответчик Р.Д.Г. возражал против удовлетворения заявленных истцом исковых требований, пояснил, что ни о какой притворности речи быть не может. Он заключал договор именно с истцом, все условия договора были оговорены, договор перед подписанием истцом был прочитан, что указанго в самом договоре, деньги он передал Т.Ю.В. лично в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ, она сама лично писала расписку о получении денежных средств, именно ею были допущены описки в дате и в его фамилии, копия расписки также ей была передана. Денежные средства передавались пятитысячными купюрами, запаяные, она их вскрывала. Договор купли-продажи был составлен только на те объекты, которые на момент сделки были на земельном участке, других объектов на нем не было. Акт приема-передачи недвижимого имущества между сторонами не составлялся, фактически все имущество было передано, он им пользуется и в настоящее время, вложил денежные средства в строительство на данном участке.

Третье лицо нотариус Жуковского нотариального округа К.В.Т. о месте и времени слушания дела надлежащим образом извещен, в судебное заседание не явился, возражения на иск не представил.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о месте и времени слушания дела надлежащим образом извещено, в судебное заседание представитель не явился, возражения на иск не представил.

Заслушав представителя истца по доверенности В.В.О., ответчика Р.Д.Г., исследовав материалы гражданского дела в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В судебном заседании установлено, что Т.Ю.В. являлась собственником следующих объектов недвижимости:

- земельного участка площадью 452 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка площадью 2683 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

- земельного участка площадью 46900 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>;

- сооружения дорожного транспорта (подъездная дорога к КФК), общей площадью 335 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>

- сооружения дорожного транспорта (подъездная дорога к КФК), общей площадью 57 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>;

- нежилого здания (хозяйственное строение) общей площадью 659,4 кв.м, с кадастровым номером №, количество этажей: 3, в том числе подземных 1, расположенного по адресу <адрес>;

- нежилого здания (коровник) общей площадью 97,0 кв.м, с кадастровым номером №, <адрес>;

- нежилого здания (хозяйственное строение) общей площадью 188,0 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>;

- нежилого здания (баня) общей площадью 171,0 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Т.Ю.В. и Р.Д.Г. заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с которым последний приобрел право собственности на указанные объекты недвижимости в <данные изъяты> доле. Стоимость объектов недвижимости по договору составила 5000000 руб. (п.2.11 договора).

В соответствии с п.2.12 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской продавца о получении всей суммы указанной в договоре.

Р.Д.Г. в суде пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ рассчитался с истцом по совершенной сделке наличными денежными средствами в размере 5000000 руб., что подтверждается имеющейся в материалах дела распиской. Указанную расписку писала Т.Ю.В., что не оспаривалось ею в судебном заседании, при написании расписки ею была допущена описка в указании месяца: вместо: 06 – указано 07. Доводы истца о том, что в расписке указана фамилия Р.Д.Г. суд находит несостоятельными, поскольку манера написания букв «о» и «а» у истца идентичная. Таким образом, оплата по договору ответчиком произведена в полном объеме.

Договор составлен в письменной форме, намерения сторон в договоре отражены достаточно ясно, подписи в договоре купле-продаже стороны не оспаривают.

Право собственности Р.Д.Г. на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

С учетом представленных в дело доказательств, руководствуясь ст. ст. 1, 11, 12, 209, п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 223, п. 2, п. 3 ст. 8.1, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, ст. 166, п. 1 ст. 167, ст. ст. 168, 170, 178, п. 3 ст. 179, ст. 450, 454, ст. ст. 545 - 551 Гражданского кодекса <...> постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных К. исковых требований, поскольку оспариваемый договор купли-продажи был заключен истцом лично, добровольно, без какого-либо понуждения, договор оформлен в надлежащей форме и содержит все необходимые сведения, оплата по договору произведена в полном объеме, регистрация договора и перехода права собственности на объекты недвижимости произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в установленном законом порядке, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства, бесспорно свидетельствующие об умышленном создании ответчиком Р.Д.Г. ложного представления у истца об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора купли-продажи, напротив истцом совершены действия, направленные на заключение сделки.

В соответствии с заключением судебно-психиатрической экспертизы ФГБНУ «НМИЦ ПН им С.В.П.» Минздрава РФ от ДД.ММ.ГГГГ в юридически значимый период заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ у Т.Ю.В. не отмечалось психопродуктивной симптоматики, выраженных эмоционально-волевых и когнитивных нарушений (нарушений мышления, памяти, интеллекта), а также нарушений критических и прогностических способностей, в связи с чем она могла понимать цели заключаемой сделки, осмыслять ее юридическую суть, социальные и правовые последствия, а также могла регулировать свои действия при ее совершении. Поэтому в период заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ Т.Ю.В. могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Доводы представителя истца о том, что в договоре указаны не все объекты недвижимости, имевшиеся на земельном участке истца, в связи с чем договор является недействительным, суд находит несостоятельными, поскольку истцом не представлено доказательств наличия у нее права собственности на указанные объекты недвижимости на дату совершения сделки.

Отсутствие составленного между сторонами Акта приемки-передачи объектов недвижимого имущества не является основанием для признании оспариваемого договора недействительным, поскольку, как установлено в судебном заседании, ответчик пользуется указанным имуществом, это свидетельствует о том, что продавец исполнил обязанность по передаче данных объектов недвижимости.

Доводы представителя истца о том, что цена договора ниже кадастровой стоимости объектов недвижимости, не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с положениями ст.421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договоров и определении его условий, в том числе в части определения его цены.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Т.Ю.В. к Р.Д.Г. о признании недействительным договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца дней со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес> городской суд <адрес>.

Председательствующий судья: подпись Е.П.Козлова

<данные изъяты>