Решение по делу № 2-10/2023 от 11.04.2023 - о расторжении договора социальной ипотеки, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, возложении обязанности возвратить жилое помещение, взыскании задолженности.

Дело №2-10/2023

УИД 16RS0009-01-2022-000697-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 апреля 2023 года Бавлинский городской суд Республики Татарстан

под председательством судьи Гильмутдиновой М.М.,

с участием прокурора Ризванова А.Р.,

при секретаре Стуликовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» к ФИО1, ФИО2, действующих за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО3 о расторжении договора социальной ипотеки, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, возложении обязанности возвратить жилое помещение, взыскании задолженности,

установил:

некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан») обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, действующих за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО3 о солидарном взыскании задолженности по договору. В обоснование иска указано, что по договору социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ истец предоставил ответчикам жилое помещение по адресу: <адрес> общей площадью 115,9 кв.м., о чем сторонами подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры. В соответствии с условиями договора ответчики обязались ежемесячно оплачивать наем за пользование неоплаченных квадратных метров выбранной будущей квартиры по ставке, установленной Фондом. Ответчики обязательства по оплате найма за пользование неоплаченных квадратных метров выбранной будущей квартиры не исполняют. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ просроченная задолженность ответчиков по «задаткам на приобретение права использования» составляет 170976 рублей 88 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами 81 647 рублей 62 копейки. Истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке текущую задолженность по платежам за «задатки на приобретение права использования» в размере 170976 рублей 88 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами 81 647 рублей 62 копейки, расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 726 рублей 24 копейки.

В ходе рассмотрения дела истец изменил свои исковые требования, просил расторгнуть договор социальной ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, признать ФИО2. ФИО1, ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселить ответчиков из этого жилого помещения; обязать ответчиков возвратить жилое помещение истцу по акту-приема передачи в надлежащем техническом состоянии; взыскать с ответчиков в солидарном порядке задолженность обеспечивающую право пользования жилым помещением в размере 863 787 рублей 85 копеек, денежные средства в размере 209 рублей 58 копеек за каждый день пользования жилым помещением с ДД.ММ.ГГГГ по день исполнения решения суда, расходы на уплату государственной пошлины в размере 5 726 рублей 24 копейки.

Представители истца НО «ГЖФ при Президенте Республики Татарстан» на судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Ответчики ФИО1, ФИО2, действующие за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО3 на судебное заседание не явились, представили заявление, в котором просили дело рассмотреть в их отсутствие и исковые требования не признали, в случае удовлетворения иска просили применить к заявленным требованиям срок исковой давности.

Прокурор в судебном заседании дал заключение, согласно которому иск в части выселения подлежит отклонению, поскольку данное требование в отношении ответчиков является крайней мерой, спорная квартира для них является единственным местом жительства.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав прокурора, суд приходит к следующему.

Статьей 40 Конституции Российской Федерации гарантировано, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

В целях реализации конституционного права граждан на жилище, объединение усилий государственных органов, органов местного самоуправления и организаций всех форм собственности по развитию жилищного строительства и формирование рынка доступного жилья в <адрес> принят Закон Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ЗРТ "О государственной поддержке развития жилищного строительства в <адрес>".

В силу положений статей 3, 4 указанного Закона социальная ипотека - это предоставление гражданам жилья в рассрочку в соответствии с основными требованиями, предъявляемыми к государственной поддержке развития жилищного строительства.

Государственная поддержка развития жилищного строительства в <адрес> осуществляется на основе принципов доступности, обеспечения содействия органов государственной власти и органов местного самоуправления в <адрес> реализации жителями Республики Татарстан конституционного права на жилище, платности, срочности, возвратности, адресности государственной поддержки с учетом доходов граждан, обеспечения защиты прав граждан и инвесторов.

Согласно статье 13 этого же Закона, гражданам в <адрес> в системе социальной ипотеки предоставляются следующие меры государственной поддержки:

1) получение жилья с различным уровнем оплаты первоначального взноса;

2) рассрочка платежей за полученное жилье на период до 28,5 лет;

3) возможность оплаты стоимости жилья собственным трудом и (или) продукцией личного подсобного хозяйства;

4) предоставление невыкупленной части жилья в наем (в том числе в случае невозможности своевременного внесения текущих платежей с возможностью последующего возобновления выкупа жилья);

5) при рождении, а также при усыновлении (удочерении) каждого ребенка семье, реализующей право на жилище в соответствии с настоящим Законом и зарегистрированной в качестве нуждающейся в государственной поддержке в улучшении жилищных условий, предоставляется право на оплату первоначального и текущего взносов за выкупаемое жилье в размерах, установленных законодательством.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Из материалов дела следует, что ФИО2 в составе двух человек распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ принята на учет для приобретения жилых помещений по социальной ипотеке.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками заключен договор социальной ипотеки №. Во исполнение указанного договора истец передал ответчику жилое помещение по адресу: <адрес>, общей фактической площадью 115,9 кв. м, о чем сторонами подписан протокол участия, выбора и передачи будущей собственной квартиры гражданина к Договору на условиях найма. Обязанностью ответчиков в соответствии с условиями Договора и Протокола является своевременная ежемесячная оплата найма за площадь выбранной будущей собственной квартиры за пользование невыкупленными метрами. Размер ставки найма устанавливается истцом и может изменяться в соответствии с действующим законодательством.

Истцом обязательства перед ответчиками исполнены надлежащим образом. Однако ответчики свои обязательства не исполняют, оплату по договору не производят.

В связи с этим, на основании пункта 5.2.2. договора в адрес ответчиков направлено уведомление о расторжении договора с требованием погасить задолженность по договору и освободить жилое помещение. Однако данное требование истца ответчиками не исполнено.

Из заключения и акта обследования жилого дома, следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не пригоден для проживания и эксплуатации.

Из заключения и акта обследования жилого дома, следует, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, Бавлинский муниципальный район, <адрес> не пригоден для проживания и эксплуатации.

У ответчиков не имеется объектов недвижимости, позволяющих использовать их в качестве жилых помещений.

Таким образом, в настоящее время ответчики относятся к категории лиц, нуждающихся в жилом помещении.

В силу статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Поскольку предоставление жилых помещений по программе социальной ипотеки с участием некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" является способом внедрения нетрадиционных методов разрешения вопроса обеспечения жильем лиц, нуждающихся в этом на уровне Республики Татарстан и данная сфера правоотношений прямо не урегулирована Жилищным кодексом Российской Федерации, суд считает возможным в данном случае применить к правоотношениям сторон по аналогии положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по социальному найму жилого помещения (глава 8).

В силу пункта 1 статьи 91 Жилищного кодекса Российской Федерации если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Согласно разъяснениям по применению данной нормы права, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

В данном случае судом факт использования ответчиками спорного жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращаются с жилым помещением не установлен.

Исходя из того, что выселение является крайней мерой ответственности,, учитывая, что у ответчиков в настоящее время отсутствует иное помещение, позволяющее использовать его для проживания суд приходит к выводу о преждевременности заявленных истцом требований о расторжении договора социальной ипотеки, признании их утратившими право пользования жилым помещением, выселении из занимаемого ими жилого помещения и обязании передать жилое помещение истцу, в связи с чем отказывает в удовлетворении данных требований.

Поскольку требования о взыскании с ответчиков платежей за пользование жилым помещением основаны на положениях параграфа 7 договора социальной ипотеки, регулирующего последствия его расторжения, суд также отказывает в удовлетворении данных требований.

При таких условиях заявленные требования НО «ГЖФ при Президенте РТ» подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 197-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» к ФИО1, ФИО2, действующих за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО3 о расторжении договора социальной ипотеки, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, возложении обязанности возвратить жилое помещение, взыскании задолженности – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись.

Копия верна, судья: М.М. Гильмутдинова