УИД 61OS0000-01-2022-000232-36

№3а-195/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2022 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Канкуловой М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Экипаж» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

установил:

ООО «Экипаж» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником нежилого помещения. С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно выше его рыночной стоимости, определенной оценщиком. Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.

После уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец в лице представителя по доверенности ФИО3 просит суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 января 2021 года в размере 63 107 000 руб., определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, в качестве заинтересованного лица - Администрация города Ростова-на-Дону.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 поддержала уточненные требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 января 2021 года в размере 63 107 000 руб.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление указало на несогласие с привлечением его в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Вон А.Р. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области, в котором он также не возражал против установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы.

Администрация города Ростова-на-Дону о месте и времени рассмотрения дела извещена, отзывы, ходатайства в суд не поступали.

С учетом изложенного, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующим выводам.

Кадастровая стоимость отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером нежилое помещение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2187,7 кв.м, этаж № 3, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в соответствии с положениями ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности по состоянию на 20 января 2021 года размере 99 306 320,57 руб. и внесена в ЕГРН 21 января 2021 г.

Административный истец считает кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости завышенной, и, являясь плательщиком налога на имущество, имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствие с его рыночной стоимостью, в связи с чем вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 1 апреля 2022 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 15 января 2022 года № 367/2-02/21, подготовленный оценщиком ФИО1., согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 20 января 2021 года составляет 67 878 000 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 19 апреля 2022 года № 11-30/2022-85 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно обоснованности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта недвижимости.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС Российской Федерации).

Суд, учитывая наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении судебной оценочной экспертизы, а также количественные показатели разницы между кадастровой стоимостью и выводом оценщика о рыночной стоимости нежилого помещения, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 20 января 2021 года с учетом его индивидуальных особенностей. Проведение экспертизы было поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ФИО2

Согласно заключению эксперта ФИО2 № 130-Э/2022 от 28 ноября 2022 года рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 20 января 2021 года с учетом его индивидуальных особенностей составила 63 107 000 руб.

Возражений, замечаний относительно выводов судебного эксперта от лиц, участвующих в деле, не поступило. Напротив, административный истец по результатам судебной экспертизы уточнил административные исковые требования, Правительство Ростовской области согласилось с выводами судебного эксперта.

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Заключение содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Для определения рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, и доходный подход. Рыночная стоимость нежилого помещения определена без учета стоимости земельного участка, на котором он расположен.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд, проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и учитывая, что административный истец уточнил заявленные требования в соответствии с заключением эксперта, а также учитывая отсутствие возражений других лиц, участвующих в деле, относительно выводов эксперта, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик нежилого помещения.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости (36,5%) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Первичные возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца.

АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг и счет на сумму 60 000 рублей.

Размер оплаты оказания услуг эксперта, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2187,7 кв.м, этаж № 3, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 20 января 2021 года в размере 63 107 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 1 апреля 2022 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ООО «Экипаж» в пользу АНО «Судебное экспертное бюро» расходы, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы в сумме 60 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Шикуля

Решение в окончательной форме принято 26 декабря 2022 года

Судья Е.В. Шикуля