Дело № 2-5173/2022

31RS0016-01-2022-006682-60

Решение

Именем Российской Федерации

31 октября 2022 года г.Белгород

Октябрьский районный суд г.Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Шевцовой Е.М.,

с участием представителя истца, ответчицы,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просит обратить взыскание на заложенное имущество- земельный участок площадью 1514 кв.м. с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, массив 71 и расположенный на нем объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем); определить способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов; определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации -663680 (80% от рыночной стоимости). Взыскать с ФИО1 6000 рублей- в возврат уплаченной государственной пошлины, 11700 рублей- расходы по оплате услуг оценщика.

В обоснование заявленных требований указано на неисполнение покупателем ФИО1 обязательств, возникших на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Неисполнение вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г.Белгорода от 16.05.2017 по гражданскому делу №2-1227-2017 по иску АО «БИК» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору № от ДД.ММ.ГГГГ., которым с ФИО1 в пользу АО «БИК» взыскана задолженность в сумме 1190288,01 рублей.

Представитель истца иск поддержал.

Ответчик не возражала против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями

В соответствии со ст. 310ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. (ст. 421 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (ст. 425 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. (ст. 431 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.(ст. 310 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Белгородская ипотечная корпорация»- продавец и ФИО1 - покупатель заключили договор № купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок, кадастровый №, площадью 1514 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, стоимостью 863000 рублей. На оплату цены участка в сумме 863000 рублей покупателю предоставляется отсрочка платежа сроком до 29 сентября 2019 года. В соответствии с п.5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи земельного участка покупателю и до его полной оплаты, данный земельный участок признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения приобретателем его обязанности по оплате цены участка.

Земельный участок передан ФИО1 по акту приема-передачи 29 сентября 2011 года.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 17.10.2011.

Вступившим в законную силу заочным решением Октябрьского районного суда г.Белгорода по гражданскому делу №2-1227-2017 по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании стоимости земельного участка, затрат связанных с подведением инженерных коммуникаций (сетей) к земельному участку, судебных расходов взыскано с ФИО1 в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1215000 рублей, из которых стоимость земельного участка в соответствии с п.2.1 договора-863000 рублей, затраты на подведение инженерных коммуникаций (сетей) в соответствии с п.4.1 договора-352000 рублей, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины 14275 рублей.

Заочное решение суда должницей ФИО1 не исполнено, стоимость земельного участка продавцу ФИО1 не выплачена в размере 863000 рублей.

Факт строительства жилого дома и регистрации права собственности на него в установленном законом порядке в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на участок, не подтвержден ответчиков в судебном заседании.

В соответствии со ст. 334ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

В соответствии со ст. 349ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст. 350ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.( ст. 50, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В соответствии со ст. 51 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в судебном заседании не установлено.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. (ст. 56, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в законе требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54.1 названного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В соответствии с ч.2 ст.54 названного Федерального закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости предмета залога: земельный участок площадью 1514 кв.м. с кадастровым номером 31:15:0904009:862, находящийся по адресу: <адрес>, массив 71 и расположенный на нем объект незавершенного строительства (фундамент с цоколем). Проведение экспертизы поручено ООО «СП «Гарант».

Заключением ООО «СП «Гарант» №29-21-22 от 18 октября 2022 года подтверждено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:15:0904009:862, общей площадью 1514 кв.м с расположенными на нем фундаментом и цоколем по адресу: <адрес>, массив 71 составляет 2158534,96 рублей.

Исходя из приведенных положений действующего законодательства и установленных фактических обстоятельств дела начальная продажная цена подлежит установлению в размере 1726827,96 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» ОГРН <***> к ФИО1, паспорт № об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить в части.

Обратить взыскание на заложенное имущество- земельный участок площадью 1514 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес>, массив 71 и расположенный на нем объект незавершенного строительства: фундамент с цоколем путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в сумме 1726827,96 рублей.

Взыскать с ФИО1, паспорт №, в пользу АО «Белгородской ипотечной корпорации» ОГРН <***>, 6000 рублей в возврат уплаченной государственной пошлины, 11700 рублей- расходы по оплате услуг оценщика.

В удовлетворении остальной части исковых требований АО «Белгородская ипотечная корпорация» ОГРН <***> к ФИО1 паспорт № отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 30 ноября 2022 года.

Решение07.12.2022