Уникальный идентификатор дела:

77RS0018-02-2025-012698-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 декабря 2025 года Никулинский районный суд города Москвы в составе судьи Голяниной Ю.А. при секретаре Тимоховой М.В. рассмотрев в открытом судебном заседании с применением средств аудио-видео-протоколирования гражданское дело № 2-10433/2025 по иску ФИО1 к ООО «СЗ «Премиум» о взыскании компенсации за уменьшение площади квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании недействительным пункта договора, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с данным иском, указала, что 15 марта 2024 года между ФИО1 и ООО «СЗ «Премиум» был заключен договор № АРХ-КВ-1/2-6-236-2/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик взял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный жилой комплекс с ДОУ на 75 мест (в составе жилых корпусов 1, 2, 3 и подземной автостоянки) по строительному адресу: *** имеющий основные характеристики согласно проектной документации. Характеристики объекта: корпус 1, секция 2, подъезд 2, этаж 6, номер квартиры на площадке 1, условный номер 236, общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом) 71,8 кв.м. Согласно выписке из ЕГРН от 07 августа 2025 года, истцу на праве собственности принадлежит квартира по адресу:***. Указанная квартира передана истцу по акту приема-передачи от 31 июля 2025 года во исполнение указанного договора ДДУ. Таким образом, истцу передана квартира площадью меньше на 1,7 кв.м. Согласно условиям договора стоимость 1 кв.м составляет 413 376 руб. 81 коп. Таким образом, по мнению истца, им переплачена стоимость квартиры в размере 702 740 руб. 58 коп. 15 сентября 2025 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия о выплате компенсации, которая последним оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец обратилась с исковым заявлением в суд. Истец просил взыскать с ответчика, с учетом уточненных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, в счет уменьшения цены договора стоимость недостающих 1,7 кв.м в размере 702 740 руб. 58 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.12.2024 по 01.11.2025 в размере 126 733 руб. с последующим начислением по дату исполнения обязательства, признать недействительным п. 4.6 договора в части запрета на обращение в суд за взысканием процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскать компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, почтовые расходы в размере 500 руб., расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Премиум» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом по известному суду месту жительства.

Суд, исследовав письменные материалы по делу, приходит к следующему.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (здесь и далее в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных дефектов (недостатков) при условии, что такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.

Как следует из материалов дела, 15 марта 2024 года между ФИО1 и ООО «СЗ «Премиум» был заключен договор № АРХ-КВ-1/2-6-236-2/АН участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик взял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Многофункциональный жилой комплекс с ДОУ на 75 мест (в составе жилых корпусов 1, 2, 3 и подземной автостоянки) по строительному адресу: *** имеющий основные характеристики согласно проектной документации.

Характеристики объекта - корпус 1, секция 2, подъезд 2, этаж 6, номер квартиры на площадке 1, условный номер 236, общая приведенная площадь жилого помещения (включая общую площадь жилого и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы и/или веранды – с коэффициентом) 71,8 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 07 августа 2025 года, истцу на праве собственности принадлежит квартира по адресу: ***. Указанная квартира передана истцу по акту приема-передачи от 31 июля 2025 года во исполнение указанного договора ДДУ.

Истец указывает, что квартира передана меньше на 1,7 кв.м., в соответствии с п. 4.1 договора стоимость 1 кв.м составляет 413 376 руб. 81 коп. Таким образом, переплата составляет 702 740 руб. 58 коп.

15 сентября 2025 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия о выплате компенсации, которая последним оставлена без удовлетворения.

Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что, если отклонение (увеличение) фактической площади объекта от ее общей приведенной площади объекта составит более 5%, доплата производится за разницу площади.

В порядке, предусмотренном п. 4.5 договора, в случае уменьшения площади объекта, за разницу в площади между фактической площадью, установленной по данным технической документации и общей приведенной площадью объекта (проектной), указанной в п. 2.1 договора, застройщик возвращает участнику излишне внесенные денежные средства в счет цены договора в полном объеме.

Согласно экспликации к поэтажным планам здания по адресу: *** в составе технического плана от 20.08.2024 общая площадь объекта (включая площадь лоджий и/или балконов и/или веранд и/или террас, с понижающим коэффициентом 0,5) по результатам строительства осталась без изменений, соответствует общей площади, согласованной в пункте 2.1 договора, а именно - 71,8 кв.м : 70,1 + 1,7. Таким образом, окончательные взаиморасчеты не производятся.

В соответствии с п. 2.4 договора объект передается участнику в степени готовности, определяемой приложением № 2. Принимая во внимание возможное отклонение фактической площади объекта от площади, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по его планировке (возведение внутриквартирных перегородок) и отделочных работ, стороны пришли к соглашению, что в акте приема- передачи указывают фактическую площадь объекта, установленную кадастровым инженером. Участник самостоятельно несет расходы, связанные с уточнением характеристик объекта в техническом/кадастровом учете.

Из буквального толкования условий договора следует, что стороны договорились о том, что фактическая площадь объекта будет установлена на основании данных технической документации. Данные, предоставленные кадастровым инженером в техническом плане, являются единственным достаточным основанием для определения площади объекта и проведения окончательных взаиморасчетов по договору.

Согласно записи в Едином государственном реестре недвижимости *** от 07.08.2025, участник является правообладателем квартиры № 236 площадью 70,1 кв.м. Участнику известно, что в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе с порядком ведения кадастрового учета объектов недвижимого имущества и порядком государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, при государственной регистрации права собственности участника на объект в порядке, установленном законодательством Российской Федерации указывается только общая сумма площадей жилого и вспомогательного назначения, обозначаемая как «общая площадь», а площадь балконов и лоджий 1,7 кв.м находит свое отражение в технической документации.

Разрешая требование истца о взыскании разницы между проектной общей площадью и фактической, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. 1 ст. 431 ГК РФ).В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

По смыслу приведенных выше норм права свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Согласно ч. 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из реестра объектов недвижимости (далее также кадастр недвижимости), реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества.

Данные о площади жилого помещения внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Осуществлен государственный кадастровый учет жилого помещения, объекту присвоен кадастровый номер.

В силу ч. 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с законом.

Таким образом, законодатель и условия договора связывают производство обмеров помещения на момент окончания строительства многоквартирного дома. Уменьшение площади впоследствии, в том числе после отделки помещений или иного, также повторных измерений силами истца, в отсутствие первоначальных условий, необходимых для производства замеров государственным кадастровым инженером, с целью, в том числе, составления передаточного акта и внесения записей в ЕГРН, не является основанием для производства повторных обмеров площади.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения требований иска в этой части отсутствуют.

Поскольку судом не установлено нарушений прав истца, как участника долевого строительства, а также нарушений прав истца ответчиком и в удовлетворении основных исковых требований о взыскании разницы между проектной общей площадью и фактической общей площадью объекта отказано, оснований для удовлетворения производных исковых требований о взыскании процентов, штрафа, компенсации морального вреда, а также взыскании убытков и признании пункта договора недействительным не имеется.

На основании изложенного; руководствуясь ст.ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 *** к ООО «СЗ «Премиум» /ОГРН <***>/ о взыскании компенсации за уменьшение площади квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, признании недействительным пункта договора, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.04.2026.

Судья