№2-1092/2025

УИД61RS0003-01-2025-000220-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Строителевой О.Ю.,

при секретаре судебного заседания Минасян Д.А.,

с участием представителя истца – ФИО1 ФИО17

представителя ответчика ООО «Моцарт Хаус» – ФИО4 ФИО15

представителя ответчика Бондарь ФИО16 – Гринчак ФИО14

представителя третьего лица администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО5 ФИО13

представителя администрации Кировского района г.Ростова-на-Дону – ФИО28 ФИО12

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО29 ФИО18 к ООО «Моцарт Хаус», Бондарь ФИО19, ООО «Уровень», третьи лица: администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, администрация г. Ростова-на-Дону, Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, Правительство Ростовской области о признании реконструкции нежилого помещения незаконной, обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние, признании пристройки незаконной, обязании демонтировать самовольную пристройку, признании договора аренды ничтожным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности провести строительно-технические работы, возложении обязанности по размещению блока кондиционера и вентиляционных труб в соответствии с установленной законодательством процедурой согласования с собственниками многоквартирного дома и действующими нормами и правилами, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее истец) обратился в суд с иском к ООО «Моцарт Хаус», Бондарь ФИО20, ООО «Уровень» (далее ответчики), третьи лица – администрация Кировского района г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, администрация г. Ростова-на-Дону, Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, Правительство Ростовской области о признании реконструкции нежилого помещения незаконной, обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние, признании пристройки незаконной, обязании демонтировать самовольную пристройку, признании договора аренды ничтожным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности провести строительно-технические работы, возложении обязанности по размещению блока кондиционера и вентиляционных труб в соответствии с установленной законодательством процедурой согласования с собственниками многоквартирного дома и действующими нормами и правилами, взыскании судебных расходов.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Многоквартирный дом (далее также МКД), в котором расположено жилое помещение истца, находится на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам квартир в данном доме, и поставлен на кадастровый учет.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 24.11.2023, указанный земельный участок площадью 1951 кв.м, с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>.

Также из выписки следует, что ФИО3 имеет право долевой собственности на часть указанного земельного участка, пропорционально размеру общей площади объекта недвижимости с кадастровым номером №, то есть квартиры, принадлежащей истцу на праве собственности.

Таким образом, истец является владеющим собственником земельного участка, при этом его право возникло в силу закона.

На основании договора управления многоквартирным домом ООО «Уровень» осуществляет работы по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений вышеуказанного многоквартирного дома.

В соответствии с Техническим паспортом помещения (бывшая <адрес> подготовленным ООО «Ростехдокументация» по состоянию на 15.09.2016 общая площадь бывшей квартиры составляет 65,5 кв.м.

Также имеется подвальное помещение площадью 31,2 кв.м, итого общая площадь бывшего жилого помещения составляет 96,7 кв.м.

Собственником данного нежилого помещения является ФИО2

На основании договора аренды № части земельного участка от 01.01.2023 года, заключенного между ООО «Уровень» (арендодатель) и ООО «Моцарт Хаус» (арендатор) арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование на условиях аренды (без права выкупа в собственность, с правом предоставления в субаренду) часть земельного участка площадью 20 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>,

Согласно п.1.2 Договора аренды указанный земельный участок передается для целей его использования под размещение нестационарного торгового объекта для реализации продовольственных и непродовольственных товаров, оказания услуг.

Объект аренды (земельный участок) входит в состав основного земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 3323, 58 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (п.1.3 договора аренды).

То есть, фактически управляющей организацией ООО «Уровень» передан в аренду ООО «Моцарт Хаус» земельный участок, прилегающий к одной из внешних стен вышеуказанного нежилого помещения бывшей <адрес> входящий в состав земельного участка под многоквартирным домом, который принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений.

По условию п.2.1 договора аренды договор заключен сроком на 11 месяцев. Договор пролонгируется неограниченное количество раз на аналогичный срок в 11 месяцев, с учетом положений протокола внеочередного общего собрания собственников МКД по адресу: <адрес>.

На основании договора аренды № и указанного протокола общего собрания собственников МКД силами ООО «Моцарт Хаус» в конце 2017 года возведена пристройка, которая в настоящее время используется организацией для оказания услуг торговли в ресторане «Моцарт Хаус». Данная пристройка на государственный кадастровый учет не поставлена, право собственности на нее не зарегистрировано, данные о пристройке отсутствуют в технической документации. При этом, фактическая площадь земельного участка, занимаемого указанной пристройкой составляет не 20 кв.м, а 25 кв.м.

Более того, с целью оборудования дверного проема, ведущего на указанную летнюю площадку, произведена самовольная перепланировка нежилого помещения путем расширения оконного проема фасадной стены здания многоквартирного дома. Также, на части фасада здания МКД силами ООО «Моцарт Хаус» размещен вентиляционный короб системы вентиляции кафе, работа которого становится причиной постоянного шума, превышающего установленные законодательством нормативы.

В соответствии с ответом администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону от 29.07.2024 № администрацией района решение о согласовании перепланировки и переоборудования нежилого помещения № с кадастровым номером № не принималось. Выходом на место сотрудниками администрации зафиксирован факт самовольной перепланировки и переоборудования, о чем собственник проинформирован в соответствии с п.3 ст.29 ЖК РФ и необходимости приведения нежилого помещения в прежнее состояние. Также установлен факт размещения летнего кафе на территории земельного участка МКД с кадастровым номером №

Из ответа Управления Роспотребнадзора по Ростовской области от 22.10.2024 следует, что по результатам замеров в жилой комнате квартиры № уровни звуков и звукового давления от деятельности кафе ООО «Моцарт Хаус» превышают нормативные значения СанПиН 1,.2.3.685-21 «Гигиенические нормативы и требования к безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» и СанПиН 2.1.3.684-21.

Действия ООО «Моцарт Хаус» по размещению на земельном участке многоквартирного дома помещения (пристройки) для оказания услуг кафе, в том числе переустройство и перепланировка бывшей квартиры <данные изъяты> носят самовольный характер, нарушают конституционные права собственности истца и противоречат требованиям норм действующего законодательства по нижеуказанным причинам.

На основании изложенного, с учетом уточнений в порядке 39 ГПК РФ, истец в окончательной редакции просил суд признать реконструкцию нежилого помещения (бывшая квартира <адрес>, в части оборудования дверного проема из оконного в несущей фасадной стене многоквартирного дома, произведенную с целью устройства летней площадки кафе «Моцарт Хаус», незаконной, обязать собственника нежилого помещения Бондарь ФИО26 в месячный срок после вступления решения суда в законную силу, привести нежилое помещение (бывшая <адрес> по адресу: <адрес>) в прежнее состояние, соответствующее актуальной технической документации на многоквартирный дом и указанное нежилое помещение, признать размещение пристройки (нестационарный торговый объект) летней площадки кафе «Моцарт Хаус» по адресу: <адрес> незаконным, возложить на ООО «Моцарт Хаус» обязанность в месячный срок после вступления решения суда в законную силу демонтировать нестационарный торговый объект – летнюю площадку кафе «Моцарт Хаус» по адресу: <адрес> с приведением земельного участка многоквартирного дома в первоначальное состояние, признать ничтожным договор аренды №-Н части земельного участка от 01.01.2023, заключенный между ООО «Уровень» и ООО «Моцарт Хаус», и применить последствия недействительности сделки, возложить на ФИО2 и ООО «Моцарт Хаус» в месячный срок после вступления решений суда в законную силу обязанность по размещению вентиляционных труб кафе «Моцарт Хаус» в соответствии с установленной законодательством процедурой согласования с собственниками многоквартирного дома и действующими строительными нормами и правилами, взыскать с ответчиков судебные расходы, понесенные по оплате услуг представителя в сумме 50 000 руб., расходы по оплате рецензии на судебную экспертизу в сумме 20 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб.

Истец в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом.

Представитель истца ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, заявленные требования с учетом уточнений подержал в полном объеме, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала, просила отказать в полном объеме на основании ранее приобщенного отзыва на исковое заявление.

Представитель ответчика ООО «Моцарт Хаус» ФИО8, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явилась заявленные требования не признала, просила отказать в полном объеме на основании ранее приобщенного отзыва.

Представитель третьего лица администрации г. Ростова-на-Дону ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Представитель третье лицо администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании ранее приобщенного отзыва.

Представитель ответчика ООО «Уровень» в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, материалах дела имеет отзыв на исковое заявление, согласно которому представитель просил отказать в удовлетворении требований.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, уполномоченных представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся сторон, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

Многоквартирный дом, по вышеуказанному адресу расположен на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений МКД, и поставлен на кадастровый учет.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 24.11.2023, указанный земельный участок площадью 1951 кв.м, с кадастровым номером №, расположен по адресу: <адрес>.

Из выписки следует, что ФИО3 также имеет право общей долевой собственности на часть указанного земельного участка, пропорционально размеру общей площади объекта недвижимости с кадастровым номером №, то есть жилого помещения, принадлежащего истцу на праве собственности.

На основании договора управления многоквартирным домом ООО «Уровень» осуществляет работы по содержанию общего имущества и предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений вышеуказанного многоквартирного дома, что не оспаривать сторонами при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии с Техническим паспортом помещения (бывшая <адрес>), подготовленным ООО «Ростехдокументация» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь бывшей квартиры составляет 65,5 кв.м.

Также имеется подвальное помещение площадью 31,2 кв.м, итого общая площадь бывшего жилого помещения составляет 96,7 кв.м.

Собственником данного нежилого помещения является ФИО2

Согласно протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 23.06.2018, принято решение о предоставлении в аренду земельного участка общей площадью 20 кв.м ООО «Моцарт Хаус» на срок аренды указанным лицом нежилого помещения к которому участок примыкает с тыльной стороны фасада дома, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения летней площадки объекта общественного питания внутри двора, а также о предоставлении в пользование ООО «Моцарт Хаус» общего имущества – фасада дома, расположенного по адресу: <адрес>, с целью эксплуатации существующего вентиляционного короба, установленного с тыльной стороны фасада дома.

На основании договора аренды № части земельного участка от 01.01.2023, заключенного между ООО «Уровень» (арендодатель) и ООО «Моцарт Хаус» (арендатор) арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование на условиях аренды (без права выкупа в собственность, с правом предоставления в субаренду) часть земельного участка площадью 20 кв.м, расположенного по адресу: г,Ростов-на-Дону, <адрес>,

Согласно п.1.2 договора аренды указанный земельный участок передается для целей его использования под размещение нестационарного торгового объекта для реализации продовольственных и непродовольственных товаров, оказания услуг.

Обращаясь с настоящим исковым заявлением, истец указывает, что ответчиками самовольно перепланировано и переустроено спорное нежилое помещение.

По факту самовольной перепланировки и переустройства собственнику администрацией Кировского района г. Ростова-на-Дону направлено уведомление о необходимости приведения указанного помещения в прежнее состояние № от 15.07.2024.

В настоящее время спорное помещение в первоначальное состояние не приведено.

В целях необходимости установить для правильного рассмотрения данного гражданского дела, возникшие при его рассмотрении вопросы, требующие специальных познаний определением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.05.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм».

Согласно заключению судебной экспертизы № от 21.07.2025, выполненной ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм», установлено что, произведенные работы в нежилом помещении <данные изъяты> расположенном по адресу: <адрес>, по устройству дверного проема в наружной стене многоквартирного жилого дома за счет демонтажа оконного блока, частичной разборки ненесущей подоконной части, заделке части оконного проема и последующего монтажа дверного блока, не изменяют параметры многоквартирного жилого дома или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), и в соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ, Приложением ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», п. 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и Письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.01.2017 №2146-АГ/08 «О квалификации работ по демонтажу стен между квартирами, частей стен между лоджиями и комнатами, частей несущих конструкций при организации отдельного входа в помещение, осуществляемое в многоквартирных домах, в качестве перепланировки помещения или реконструкции объекта капитального строительства», не являются реконструкцией, и относятся к перепланировке помещения.

Устройство дверного проема в наружной кирпичной стене нежилого помещения № по адресу: <адрес>, ориентированной в сторону внутреннего двора, не противоречит требованиям п. |4.6, 4.14, 6.2.2.15 СП 54.13330.2022 «Здания жилые «многоквартирные», согласно которым встроенные помещения общественного назначения должны иметь отдельные выходы с прилегающей территории.

Устройство дверного проема в наружной кирпичной стене нежилого помещения № по адресу: <адрес>, ориентированной в сторону внутреннего двора, не противоречит требованиям п.6.8 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения», п.4.2.9,4.2.16,4.2.18,4.2.19 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы», предъявляемым к количеству, расположению, габаритным размерам эвакуационных выходов.

Направление открывания двери, установленной в устроенном дверном проеме в наружной кирпичной стене нежилого помещения № по адресу: <адрес>, ориентированной в сторону внутреннего двора, не противоречит ДД.ММ.ГГГГ СП 11.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы».

Устройство дверного проема в наружной кирпичной стене нежилого помещения № по адресу: <адрес>, ориентированной в сторону внутреннего двора, не повлияло на освещение и продолжительность инсоляции нежилого помещения Н8 по адресу: <адрес>.

В месте устройства дверного проема в наружной кирпичной стене нежилого помещения № по адресу: <адрес>, ориентированной в сторону внутреннего двора, какие-либо дефекты и деформации несущих конструкций здания, свидетельствующие о снижении прочности и надежности несущих конструкций здания вследствие устройства дверного проема не выявлены, что обеспечивает безаварийную эксплуатацию и конструктивную надежность устроенного проема.

Устройство дверного проема в наружной стене здания за счет частичной разборки ненесущей подоконной части ранее существовавшего оконного проема не оказало влияния на несущую способность, устойчивость и пространственную жесткость здания многоквартирного питого дома.

Настоящее исследование свидетельствует об обеспечении минимально необходимых требований механической безопасности к зданиям и сооружениям, предъявляемых Федерального закона № Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», что не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО10, которая выводы, изложенные в заключении, поддержала, пояснив, что были предоставлены технические паспорта здания на 2016 год и 2022 год, в 2016 году отображен в оконный блок, в 2022 году уже дверной блок. Устройство дверного проема в наружной стене не противоречит СП54, СП118, этот выход может являться противопожарным/эвакуационным. Также отметила, что в случае если бы проем был не в месте имеющегося окна, и не был бы укреплен металлическими обоймами, то имелось бы разрушение стены, так как трещин нет, это значит что проем выполнен путем демонтажем верхней части окна, не разрушая верхнюю часть. Проем дверной меньше оконного проема, в данном случае в техническом паспорте оконный проем был шире. Оконное пространство является ограждающей конструкцией.

Оценивая результаты проведенной судебной экспертизы в соответствии со ст.86 ГПК РФ, суд не усматривает в нем безусловных недостатков, вызванных необъективностью или неполнотой исследования.

Между тем, суд исходит из того, что назначаемая судом экспертиза является одним из средств доказывания, а ее результаты не имеют для суда заранее установленной силы и оцениваются им по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ).

Кроме того, исходя из положений ст.79 ГПК РФ, определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

В соответствии с ч.1 ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с ч.3 ст.29 ЖК РФ обязанность по приведению самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме возложена на собственника такого помещения.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Статья 26 ЖК РФ предусматривает, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения, и устанавливает порядок данного согласования.

На основании ч.1, ч.3-4 ст.29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч.2 ст.26 настоящего Кодекса. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование.

В соответствии с решением суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо если это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Исходя из содержания и смысла приведенных норм гражданского и жилищного законодательства, действия собственника жилого помещения по перепланировке и переустройству принадлежащего ему жилого помещения не должны нарушать права и законные интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан, т.е. соответствовать строительным и иным нормам и правилам, только в этом случае самовольно перепланированное и переустроенное жилое помещение может быть сохранено в судебном порядке.

Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Положения п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ включает в состав общего имущества, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома.

В соответствии с пп.1.7.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 №170 не допускается, переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и(или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Согласно Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (подпункт ф) пункта 2 Правила содержания общего имущества) «в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). В силу указанных норм права фасадная стена входит в общее имущество многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В п.14 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также ГрК РФ) закреплено понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), которое означает - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч.2 ст.51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на реконструкцию согласно ч.3 п.5 ст.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям.

В соответствии со ст.ст.25,26,29 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч.6 ст.26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п.3 ч.2 ст.26 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч.3 ст.36 ЖК РФ).

Получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений также предусмотрено ч.2 ст.40 ЖК РФ, в случае если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

Фасадная стена является общедомовой собственностью, для демонтажа части этой стены Ответчику требовалось согласие всех собственников в многоквартирном доме. Такого согласия Ответчики не испрашивали и не получали иного в материалы дела не представлено. Судом было предложено стороне ответчика представить доказательства согласия всех собственников жилья, однако ответчиками не было представлено.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, при таких обстоятельства суд приходит к выводу исковые требования в части признании не незаконной произведенную реконструкцию нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом№, в части устройства дверного проема в наружной стене многоквартирного жилого дома за счет демонтажа оконного блока подлежат удовлетворению.

Так же суд находит подлежащим удовлетворению требования ФИО3 о возложении обязанности на ФИО2 по приведению в первоначальное состояние нежилого помещения, путем демонтажа дверного проема и установки ранее существующего оконного блока в наружной стене нежилого помещения.

Давая оценку доводам ответчиков о том, что демонтаж оконного проема был производен до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и согласие всех собственников не требовалось, суд находит их подлежащими отклонению и исходит из следующего.

Даже до введения в действие ЖК РФ требовалось получение разрешения на реконструкцию или перепланировку, так как это регламентировалось Градостроительным кодексом РФ, который предусматривал обязательное согласование таких работ с уполномоченными органами для обеспечения безопасности и соблюдения установленных норм.

Реконструкция и перепланировка зданий и помещений являются строительными процессами, которые могут затрагивать несущие конструкции, фасады и технические параметры объекта, поэтому они всегда требовали согласования, чтобы гарантировать безопасность и соблюдение строительных норм.

Реконструкция и перепланировка нежилых зданий и помещений регулируются Градостроительным кодексом, который устанавливает требования к проведению таких работ.

Согласование всегда проводилось уполномоченным органом местного самоуправления, что было необходимо для проведения строительных работ, изменяющих внешний вид, габариты или технические характеристики объекта.

Разрешение на реконструкцию - это документ, подтверждающий, что планируемые работы соответствуют установленным строительным нормам, законам и правилам. Получение разрешения является обязательным условием для проведения таких работ.

Однако в материалах дела отсутствует документ, из которого бы следовало, что собственником нежилого помещения – ФИО2, получено соответствующее разрешение.

Удовлетворению подлежат и требования истца в части возложения на ответчиков ФИО2 и ООО «Моцарт Хаус» обязанности по произведению работ по размещению на стене многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, вентиляционной трубы, в соответствии с действующими нормами и правилами, предъявляемыми к размещению такого вида конструкции.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Данная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Согласно п.4.9 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» шахты вытяжной вентиляции должны выступать над коньком крыши или плоской кровли на высоту не менее 1 м.

При рассмотрении дела было установлено, что воздуховодная система вентиляции расположена на фасадной стене со стороны двора многоквартирного жилого дома на уровне второго этажа, что не оспаривалось сторонами при рассмотрении настоящего дела, и подтверждается фотоматериалами, в связи, с чем не соответствует действующим нормам и правилами, предъявляемыми к размещению такого вида конструкции.

В соответствии с ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 №23 «О судебном решении»).

Судебное решение как правоприменительный акт направлен на реализацию правовых норм, которые имеют государственно-властный характер, общеобязательны и гарантируются возможностью государственного принуждения. В силу указанных обстоятельств вступившие в законную силу судебные решения, в соответствии с ч.2 ст.13 ГПК РФ, являются обязательными для всех органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории России. В этой связи исполнимость решения суда является проявлением общеобязательности решения по гражданскому делу.

Исходя из изложенного, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела при рассмотрении требований истца в части установления сроков исполнения решения суда, суд полагает необходимым определить срок – 30 дней, что будет способствовать, по мнению суда, исполнимости решения суда.

Рассматривая требования о признании пристройки (нестационарный торговый объект) незаконной, обязании демонтировать самовольную пристройку (нестационарный торговый объект), признании договора аренды ничтожным, применении последствий недействительности сделки, суд приходит к следующему.

Положениями ст.166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3).

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4).

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).

В силу п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п.74, п.75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Согласно п.3 ст.167 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между ООО «Уровень» и ООО «Моцарт Хаус» заключен договор аренды части земельного участка № от 01.01.2023.

Так, п.1.1 договора аренды предусмотрено что арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование на условиях аренды (без права выкупа в собственность, с правом предоставления в субаренду) часть земельного участка площадью 20 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>,

Согласно п.1.2 договора аренды указанный земельный участок передается для целей его использования под размещение нестационарного торгового объекта для реализации продовольственных и непродовольственных товаров, оказания услуг.

Договор заключен на срок 11 месяцев, договор пролонгируется неограниченное количество раз на аналогичный срок в 11 месяцев, с учетом положений протокола внеочередного общего собрания собственников МКД по адресу <адрес> от 23.06.2018 (п.2.1 договора).

Согласно п. 5.2 арендная плата составляет 5000 руб. в месяц.

В обосновании требований о признании договора аренды недействительным, истец, в том числе, ссылался на отсутствие правомочий ООО «Уровень» на подписании соответствующего договора.

Согласно п.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В материалах дела имеется протокол внеочередного общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме расположенного по адресу: <адрес> форме очного голосования от 23.06.2018, согласно которому одной из повесткой дня общего собрания являлось принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка ООО «Моцарт Хаус» на срок аренды указанным лицом нежилого помещения к которому участок примыкает с тыльной стороны фасада дома, для размещения летней площадки объекта общественного питания внутри двора.

При таких обстоятельствах, оснований для признании спорного договора аренды ничтожным, не имеется, поскольку материалы дела не содержат доказательств оспаривания вышеуказанного протокола и признание его недействительным.

Также судом принимается во внимание, что данный договор исполняется, арендная плата поступает и данные денежные средства идут на нужды многоквартирного дома.

Кроме того ответчиком ООО «Моцарт Хаус» заявлено ходатайство о применении срока исковой давности для оспаривания договора, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении данных требований.

Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п.1 ст.179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Учитывая, что оспариваемая сделка совершена 01.01.2023, истец стал собственником жилого помещения 10.10.2022, а с исковым заявлением истец обратился в суд 17.01.2025, следовательно, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки и о применении последствий ее недействительности.

С учетом этого и требования истца в части признания пристройки (нестационарный торговый объект) незаконной, обязании ее демонтировать, удовлетворению не подлежат.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Из материалов дела следует, что истец понес расходы по оплате рецензии на судебную экспертизу в размере 20 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 000 руб.

С учетом, установленных по делу обстоятельств, а также вышеприведенных положений действующего законодательства, с ответчиков Бондарь ФИО27 и ООО «Моцарт Хаус» в пользу истца подлежат взысканию в солидарном порядке расходы по оплате рецензии на судебную экспертизу в размере 20 000 руб. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные стороной, в пользу которой принято судебное решение, с противоположной стороны в разумных пределах является одним из правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителей, соблюдения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон.

Согласно представленному суду договора об оказании юридических услуг от 28.11.2024 истцом были оплачены расходы на представителя в размере 50 000 руб.

Суд, разрешая вопрос о взыскании понесенных истцом расходов на оплату услуг представителя, не вправе вмешиваться в условия договора об оказании юридических услуг, касающихся сумм вознаграждения представителю. Однако ч. 1 ст. 100 ГПК РФ предусматривает, что суд обязан взыскивать указанные расходы в разумных пределах. Определяя разумность пределов понесенных стороной судебных расходов, суд не связан размером вознаграждения, установленным в договоре на оказание услуг, поскольку стороны свободны в силу статьи 421 ГК РФ в заключения договора.

При определении суммы, подлежащей взысканию в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд исходит из среднего уровня оплаты аналогичных услуг, при этом суд учитывает степень сложности гражданского дела, цену иска, обоснованность заявленных требований, а также принимает во внимание объем и качество проведенной представителем истца по делу работы.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд признает расходы на оплату услуг представителя подлежащими солидарному взысканию с ответчиков ФИО30 и ООО «Моцарт Хаус» в размере 40 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО29 ФИО21 – удовлетворить частично.

Признать незаконной произведенную реконструкцию нежилого помещения, расположенного по адресу: № кадастровый №, в части устройства дверного проема в наружной стене многоквартирного жилого дома за счет демонтажа оконного блока.

Возложить на Бондарь ФИО22 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) обязанность в течение 30 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда, привести нежилого помещения, расположенное по адресу<адрес>, кадастровый №, в первоначальное состояние в части установки дверного проема с выходом во двор многоквартирного дома, путем демонтажа дверного проема и установки ранее существующего оконного блока в наружной стене нежилого помещения.

Возложить на Бондарь ФИО23 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) и ООО «Моцарт Хаус» (ИНН <***>) обязанность в течение 30 дней со дня вступления в законную силу настоящего решения суда произвести работы по размещению на стене многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, вентиляционной трубы, в соответствии с действующими нормами и правилами, предъявляемыми к размещению такого вида конструкции.

Взыскать в солидарном порядке с Бондарь ФИО24 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) и ООО «Моцарт Хаус» (ИНН <***>) в пользу ФИО29 ФИО25 (паспорт № судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 40 000 руб., расходы по оплате рецензии в сумме 20 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд города Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 16.09.2025