Решение по делу № 2-10593/2021 от 28.10.2022 - о признании права отсутствующим, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Дело № 2-526/2022

УИД 35RS0010-01-2022-016180-92

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Вологда 28 октября 2022 года

Вологодский городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Вайгачевой А.Н.,

при секретаре Силовой Д.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Прокуратуры Вологодского района Вологодской области в защиту интересов неопределенного круга лиц, Вологодского муниципального района, к Администрации Вологодского муниципального района, ФИО4 о признании права отсутствующим, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

установил:

заместитель прокурора Вологодского муниципального района Вологодской области, действуя в интересах неопределенного круга лиц, Вологодского муниципального района, обратился в суд с иском к Администрации Вологодского муниципального района, ФИО4.

В обоснование иска указаано что земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов с местоположением <адрес>, площадью 21 540 кв.м, с видом разрешенного использования «среднеэтажные жилые дома», кадастровой стоимостью 32 165 175 рублей 67 копеек, находится в собственности Вологодского муниципального района, включен в состав казны Вологодского муниципального района.

На участке находится числящийся в муниципальной собственности Вологодского муниципального района объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью застройки 15,2 кв.м степенью готовности 18%, являющийся объектом вспомогательного использования – сторожкой для обеспечения охранной деятельности, который с 07.04.2021 решением Представительного собрания Вологодского муниципального района от 20.04.2021 № включен в программу приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района на 2021 год со сроком реализации 3-4 квартал 2021 года в порядке, предусмотренном статьями 18, 23 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

По результатам торгов со ФИО4 28.07.2021 заключен договор купли-продажи № указанных выше объектов: земельного участка и объекта незавершенного строительства.

В ходе проведения проверки установлено, что объект незавершенного строительства не является объектом недвижимости, в отсутствие объекта недвижимости на земельном участке отчуждение имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» противоречит требованиям законодательства, поскольку такая реализация должна производится в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, сделка является ничтожной, поскольку площадь земельного участка многократно превышает площадь объекта незавершенного строительства, нарушает права и интересы муниципального образования, отсутствует возможность поступления в бюджет большей суммы денежных средств в случае предоставления земельного участка с применением конкурных процедур.

Просил с учетом неоднократного уточнения исковых требований признать недействительным (ничтожным) заключенный 28.07.2021 между ФИО4 и Администрацией Вологодского муниципального района договор купли-продажи недвижимого имущества № в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 15,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка под ним с кадастровым номером № площадью 21 540 кв.м; применить последствия недействительности сделки: вернуть земельный участок с кадастровым номером №, площадью 21 540 кв.м, а также объект с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, сведения о котором содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в распоряжение Администрации Вологодского муниципального района, вернуть ФИО4 денежные средства уплаченные по договору купли-продажи, в размере 16 282 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца заместитель прокурора Вологодского района Бахориков С.А. уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях. Дополнительно суду пояснил, что основанием для признания сделки недействительной является несоразмерность земельного участка и площади застройки, для продажи объекта мог быть образован земельный участок путем раздела, нарушен пункт 1 статьи 552 ГК РФ, заключение эксперта по вопросу о наличии у объекта незавершенного строительства признаков объекта недвижимого имущества не оспаривал, представил заключение об оценке, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка составила 39 000 000 рублей.

Представитель ответчика Администрации Вологодского муниципального района по доверенности ФИО5 возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, в ходе рассмотрения дела пояснил, что сделка совершена в отношении двух объектов, оснований для признания договора недействительным полностью не имеется, регистрационная запись в отношении объекта никем не оспорена, в Правила землепользования и застройки внесены изменения, согласно которым спорный земельный участок был отнесен к зоне рекреации, ранее – «среднеэтажные жилые дома», в настоящее время – к зоне специализированной общественной застройки объектами образования, здравоохранения социального назначения; в случае возврата земельного участка администрации района, она не сможет его реализовать по причине запрета строительства на участке в связи с изменением зоны использования; нормами действующего законодательства предусмотрено два способа реализации земельного участка, находящегося в собственности муниципального района: в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации, и Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», положения Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают критерии и площадь объект, способ и порядок реализации земельных участков под объектами физических и юридических лиц, находящихся в собственности таких лиц, требование соразмерности не установлено; Сначала существовал земельный участок, потом уже возводился объект строительства, он является объектом недвижимости, в связи с чем возможно его отчуждение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», образованный в 2018 году земельный участок соответствует Правилам землепользования и застройки, на момент реализации земельного участка на нем допускалось строительство, спорный объект – фундамент может быть реализован только совместно с земельным участком, требование о соразмерности в данном случае не должно соблюдаться, поскольку земельный участок был сформирован до строительства на нем объекта недвижимости, а не земельный участок предоставлялся для эксплуатации объекта недвижимости; Администрация Вологодского муниципального района не имеет имущественного интереса к спорному земельному участку, Администрация не сможет произвести его отчуждение за ту же стоимость.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении заявления в свое отсутствие.

Ее представитель по доверенности ФИО6 возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях с дополнениями. Дополнительно пояснил, что, поскольку земельный участок с кадастровым номером №, площадью 21 540 кв.м. был сформирован до момента регистрации права собственности на объект незавершённый строительством, то отчуждение объекта незавершенного строительством было возможно лишь с земельным участком, расположенным под ним; нарушения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ при реализации торгов не допущено; размер площади земельного участка необходимого для эксплуатации объекта недвижимости не имеет значения, поскольку земельный участок был сформирован ранее объекта недвижимости расположенного на нем, закон не содержит требований по уменьшению площади земельного участка при отчуждении расположенного на нем объекта недвижимости и недвижимое имущество подлежит продаже совместно с расположенным под ним земельным участком; истцом не доказано нарушение законных прав и интересов лиц, в защиту которых она обратилась, поскольку недвижимое имущество отчуждалось на торгах, что не исключает реализации права субъектов предпринимательства на участие в них и определения максимально возможной стоимости имущества по их результатам.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, привлеченного к участию в деле протокольным определением суда от 01.12.2021, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил отзыв, в котором ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Распоряжением ТУ Росимущества по Вологодской области от 10.04.2018 № утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала №, площадью 21540 кв.м с условным номером №, местоположение: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного в границах территориальной зоны: Ж-2- - Зона застройки среднеэтажными жилыми домами, разрешенное использование: среднеэтажные жилые дома, образуемые путем раздела федерального земельного участка с кадастровым номером № (государственная запись о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 22.02.2018 №, РНФИ №) с сохранением его в измененных границах.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в Вологодской области от 13.07.2020 № Администрации Вологодского муниципального района предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования из населенных пунктов, с разрешенным использованием: среднеэтажные жилые дома, находящиеся в федеральной собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 21540 кв.м, местоположение: <адрес> стоимость на момент предоставления земельного участка составляет 32 169 175 рублей 67 копеек.

В соответствии с распоряжением ТУ Роимущества в Вологодской области от 02.09.2020 №-р земельный участок с кадастровым номером № был безвозмездно передан из федеральной собственности в муниципальную собственность Вологодского муниципального района.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 23.09.2020 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Постановлением Администрации Вологодского муниципального района от 18.12.2020 № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 21 540 кв.м кадастровой стоимостью 32 169 175 рублей 67 копеек включен в состав казны Вологодского муниципального района.

На земельном участке возведен объект незавершенного строительства площадью 15,2 кв.м со степенью готовности 18% с кадастровым номером №, в отношении которого кадастровым инженером ФИО3 01.04.2021 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства, и на который Управлением Росреестра по Вологодской области 07.04.2021 произведена государственная регистрация права собственности Вологодского муниципального района.

На основании постановления Администрации Вологодского муниципального района от 16.04.2021 № 1031-01 «О включении имущества в состав имущества казны» объект незавершенного строительства с кадастровым номером № принят в муниципальную собственность.

Решением Представительного собрания Вологодского муниципального района от 20.04.2021 № 475 внесены в решение Представительного собрания Вологодского муниципального района от 24.11.2020 № 433 «Об утверждении программы (прогнозный план) приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района на 2021 год (в редакции решения от 16.02.2021 № 458)» изменения, согласно которым в программу (прогнозный план) приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района на 2021 год включены объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, адрес объекта: <адрес>, и земельный участок под ним с кадастровым номером №. Площадью 21 540 кв.м, определена кадастровая стоимость объектов в размере 32 169,18 рублей, срок реализации определен – 3-4 квартал 2021 года способом, определенным статьями 18, 23 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

На основании отчета от 21.04.2021 № оценщика ФИО1 определена кадастровая стоимость указанного имущества в размере 32 560 833 рубля 33 копейки.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Постановлением Администрации Вологодского муниципального района от 29.04.2021 № определено провести отрытый аукцион в электронной форме на электронной площадке в информационно-телекоммукационной сети «Интернет» ЗАО «Сбербанк-Автоматизированная Система Торгов» по продаже муниципального имущества: объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, адрес объекта: <адрес>, и земельный участок под ним с кадастровым номером №, площадью 21540 кв.м, установлена начальная цена продажи имущества на аукционе в размере 32 564 000 рубля 00 копеек, в том числе НДС.

Аналогичные условия определены постановлением Администрации Вологодского муниципального района от 10.06.2021 № 1581-01 «О проведении торгов посредством публичного предложения в электронной форме».

Согласно протоколу Администрации Вологодского муниципального района от 26.07.2021 участником торгов по продаже муниципального имущества объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, адрес объекта: <адрес>, и земельный участок под ним с кадастровым номером №, площадью 21 540 кв.м (лот №) признана ФИО4

На основании указанного протокола между Администрацией Вологодского муниципального района (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) 28.07.2021 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого Продавец обязался передать в собственность Покупателя, а он принять и оплатить находящееся в собственности муниципального образования «Вологодский муниципальный район» недвижимое имущество:

объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 15,2 кв.м, адрес объекта: <адрес>, и

земельный участок под ним с кадастровым номером №, площадью 21540 кв.м.

Пунктом 2.1 определена начальная цена имущества, заявленная на торгах: 32 564 000 рубля 00 копеек. Стоимость имущества по итогам торгов составляет 16 282 000 рубля 00 копеек. Покупатель уплачивает в бюджет Вологодского муниципального района стоимость имущества в размере 9 769 200 рублей 00 копеек (с учетом суммы задатка 6 512 800 рублей 00 копеек) и НДС 1 583 рубля 33 копейки (пункты 2.2, 2.3 договора).

Право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке за ФИО4 06.09.2021.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 3 указанного закона, его действие не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что подлежащее реализации имущество находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества (п. 4 ст. 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

В соответствии с частью 46 статьи 32 Устава Вологодского муниципального района к полномочиям администрации Вологодского муниципального района относится организация приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района.

В соответствии с частью 3 статьи 46 Устава Вологодского муниципального района Представительное Собрание района в соответствии с действующим законодательством устанавливает порядок и условия приватизации муниципального имущества.

Порядок приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района утвержден решением Представительного Собрания Вологодского муниципального района № 11 от 03.04.2012 года.

Пунктом 1.4. Порядка приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района предусмотрено, что приватизация муниципального имущества осуществляется администрацией Вологодского муниципального района.

В соответствии с пунктом 2.1. Порядка приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района к полномочиям Представительного Собрания Вологодского муниципального района относится ежегодное утверждение прогнозного плана (программы) приватизации имущества района.

В соответствии с пунктом 2.2. Порядка приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района к полномочиям администрации Вологодского муниципального района относится: представление в Представительное Собрание Вологодского муниципального района проекта прогнозного плана (программы) приватизации для утверждения; разработка проекта прогнозного плана (программы) приватизации имущества района; представление в Представительное Собрание Вологодского муниципального района отчета о результатах приватизации имущества района за прошедший год; принятие решений об условиях приватизации имущества района; осуществление функций по продаже приватизируемого имущества района; принятие в пределах своей компетенции нормативных и иных празовых актов по вопросам приватизации имущества района.

Перечень муниципального имущества, включаемый в программу (прогнозный план) приватизации, формируется на основании предложений (проекта программы) администрации Вологодского муниципального района, которые рассматриваются и утверждаются Представительным Собранием Вологодского муниципального района.

В целях исполнения установленного порядка приватизации муниципального имущества Решением Представительного Собрания Вологодского муниципального района № от 20.04.2021 г. «О внесении изменений и дополнений в Программу (прогнозный план) приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района на 2021 год» объект незавершенный строительством с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № включен в Программу (прогнозный план) приватизации муниципального имущества Вологодского муниципального района на 2021 год (пункт 11). Постановлением администрации Вологодского муниципального района от 10.06.2021 года № утвержден порядок реализации имущества путем публичного предложения.

Установлено судом и подтверждено материалами дела, что заключению договора купли-продажи от 28.07.2021 и проведению торгов предшествовала процедура по реализации имущества находящегося в муниципальной собственности.

Суд учитывает, что данная процедура прокуратурой Вологодского района не оспаривалась, о чем помимо исключения данных требований из искового заявления, было пояснено суду представителем истца.

Одновременно с этим судом установлено, что земельный участок № были образован 13.04.2018 в результате разделения земельного участка с кадастровым номером № на два земельных участка. Основанием образования земельного участка в существующих границах явилось распоряжение ТУ Росимущества в Вологодской области № от 10.04.2018 года, собственником которого оно на тот момент являлось. На основании распоряжения о безвозмездной передаче земельного участка, находящегося в муниципальной собственности Вологодского муниципального района от 02.09.2020 года № данный земельный участок перешел в собственность Вологодского муниципального района. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за Вологодским муниципальным районом 23.09.2020 года. Впоследствии Ответчиком был возведен объект незавершенный строительством, право собственности которого было зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.04.2021 года.

Таким образом, суд установил, что площадь и границы земельного участка с кадастровым номером № сформировались в 2018 году, ранее возникновения на нем объекта незавершенного строительством и ранее возникновения права собственности на спорный земельный участок у администрации Вологодского муниципального района.

Обращаясь с исковыми требованиями, истец указывал, что спорный объект незавершенного строительства не является объектом недвижимости, в связи с чем отчуждение земельного участка не могло осуществляться в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», реализация земельного участка была возможна лишь в порядке, предусмотренном ЗК РФ.

В обоснование доводов искового заявление стороной истца представлены документы, подтверждающие, что прокуратурой Вологодского района 08.07.2021 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, по результатам визуального осмотра которого выявлено, что в ходе выноса координат характерных (поворотных) точек границ объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в данных границах расположены 2 железобетонные плиты с монтажными проушинами, уложенные в грунт на уровне земли без связей между собой с линейными размерами 4,9 м на 3.0 м. Железобетонные плиты прочно связи с землей не имеют. Иного объекта незавершенного строительства на участке не установлено.

Согласно акту технического осмотра монолитного (плитного) фундамента, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, проведенному 26.07.2021 АУ МФЦ ВМР кадастровым инженером ФИО3, в соответствии с позицией Министерства экономического развития в разрезе писем № от 26.04.2023, № от 08.04.2013, установление характеристик объекта, позволяющих отнести объект к объекту недвижимости осуществляет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ исходя из фактической связи с землей и руководствуясь положениями федеральных законов. В результате натурного обследования объекта, было выявлено: монолитный фундамент в виде плиты, представляет собой массивную железобетонную конструкцию, не требующую заглубления в грунт в отличие от остальных типов. Указанный объект полностью восстановлен и соответствует определению монолитный фундамент в виде плиты.

В соответствии с представленной ООО «Гортехинвентаризация» информацией от 08.07.2021 №, по результатам выезда на место осмотра земельного участка с кадастровым номером № вблизи <адрес> и объекта капитального строительства с кадастровым номером № площадью застройки 15,2 кв.м со степенью строительной готовности 18%, установлено отсутствие в границах земельного участка главной вещи – основного здания, к которому осуществлена государственная регистрация вспомогательного объекта в силу пункту 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектная документация на строительство здания с указанным проектируемым назначением отсутствует. В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации осмотренная вещь не является объектом недвижимости и считается некапитальным сооружением (строительным материалом (движимой вещью).

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Едином государственном реестре недвижимости.

В связи с наличием спора об отнесении спорного объекта к категории движимого либо недвижимого имущества по ходатайству представителя ответчика ФИО4 ФИО6 определением суда от 08.04.2022 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Вологодские земельные ресурсы».

Определением суда от 20.06.2022 для проведения судебной экспертизы привлечен эксперт - строитель ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» ФИО2

По результатам комплексной судебной экспертизы, проведенной ООО «Вологодские земельные ресурсы», сделаны следующие выводы: в сведениях Единого государственного реестра недвижимости местоположение границ объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, содержится реестровая ошибка, допущенная при проведении геодезических измерений. В результате проведенного детального визуально-инструментального обследования технического состояния объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сделаны выводы: фундамент плитный, выполнен из монолитного бетона прямоугольной формы, переменной толщины. Монолитная бетонная плита выполнена как отдельная конструкция на песчано-щебневом основании. При измерении высотных отметок поверхности плиты выявлен крен, обусловленный негативным воздействием внешней среды. При этом внешних дефектов, трещин, изломов, отслоений и коррозий фундамент не имеет.

Согласно заключению эксперта ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» ФИО2 от 27.06.2022 объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, имеет связь с землей, но она непрочная и его перемещение без ущерба его назначению возможно, в связи с чем объект незавершенного строительства с кадастровым номером № не является объектом капитального строительства.

Вместе с тем, выводов эксперта о соразмерности/несоразмерности ущерба при перемещении объекта в заключении не содержится, арифметически соразмерность ущерба не обоснована.

Кроме того, делая вывод о том, что спорный объект не объектом капитального строительства, эксперт указал, что отсутствие в материалах дела технической документации не позволяет установить назначение бетонной плиты и то, какое здание или сооружение планировалось на ней строить.

В материалы дела Администрацией муниципального района Вологодской области представлены документы, составленные в 2021 году с целью строительства спорного объекта - чертеж (проект) «Пост охраны в г. Вологде (на земельном участке с кадастровым номером №)», где указаны его планируемые технические характеристики, назначение здания (пост охраны), материалы стен, указано, что предусматривается свайно – плитный фундамент, указана высота подсыпки под плиту (500 мм).

Как следует из заключения, в связи с отсутствием в распоряжении эксперта данной документации вопрос о наличии свай при проведении экспертизы не исследовался.

В ходе допроса эксперт ФИО2 пояснил, что сделать однозначный вывод о том, является ли плита частью фундамента он может только при наличии проектной документации, возможно сделать расчет стоимости возведения нового объекта и его перемещения без учета транспортных расходов. При этом для проведения расчетов ему необходимы данные о размере подсыпки, поскольку при проведении исследования им была выявлена неравномерность укладки ПГС и щебня под плитой, что отражено в схеме №, являющейся приложением к акту осмотра от 24.06.2021 и заключению эксперта.

На основании изложенного выше, в соответствии со статьями 79, 87, 216 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ФИО4 определением суда от 12.08.2022 назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Вологодские земельные ресурсы» и тому же эксперту ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» ФИО2

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» ФИО2 от 30.09.2022, в целом объект незавершенного строительства с кадастровым номером № (фундаментная плита), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, соответствует чертежам (проекту) «Пост охраны в городе Вологде (на земельном участке с кадастровым номером №)», за исключением следующих параметров: фактическая толщина фундаментальной плиты переменная от 150 до 230 мм, а по проекту 200 мм, фактический шаг продольной арматуры различный 120 и 180 мм, по проекту шаг продольной арматуры 180 мм, фактический шаг поперечной арматуры различный 130, 200, 240, 3250, 420 мм, по проекту шаг продольной арматуры 200 мм, фактический диаметр металлической трубы (опалубки) сваи 200 мм, по проекту диаметр трубы 219 мм; спорный объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, представляет собой фундаментную плиту со сваями, имеет прочную связь с землей, его перемещение без ущерба его назначению невозможно, является объектом капитального строительства.

Оценивая заключения судебных экспертиз в соответствии с положениями статей 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд учитывает, что они последовательны и не противоречивы, основаны на представленных материалах дела, проведены с использованием нормативных правовых актов, экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта ФИО2 не вызывают, экспертом были исследованы все представленные судом документы, составлены акты осмотра объекта, выполнена фотофиксация, даны полные ответы на поставленные вопросы, также эксперт дал свои пояснения в судебном заседании, где подробно разъяснил сделанные им в экспертизе выводы.

Нарушений экспертом требований Федерального закона от 31.05.2011 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в ходе производства судебной экспертизы судом установлено не было.

Сторонами заключения экспертов не оспаривались, оснований не доверять заключениям судебных экспертиз у суда не имеется, суд принимает их за основу.

Таким образом, с учетом выводов судебной экспертизы и обстоятельств дела суд полагает, что объект незавершенный строительством с кадастровым номером № является объектом капитального строительства и, как следствие, недвижимым имуществом. При этом следуя принципу единства судьбы участка и расположенного на нем объекта недвижимости его отчуждение с расположенным под ним земельным участком с кадастровым номером № в порядке, предусмотренном ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не нарушает требования закона.

Одновременно с этим суд не находит оснований для принятия довода истца о многократном превышении площади земельного участка с кадастровым номером № площади объекта недвижимости с кадастровым номером № расположенного на нем и необходимой для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная норма права содержится в пункте 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и предусматривает, что приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев.

В соответствии с частью 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка площадь участка в границах, определенных при приватизации имущества, составляет 21 540 кв.м., следовательно, включение именно такой площади в проект договора купли-продажи заключаемого по результатам торгов соответствует требованиям пункта 5 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что объект, расположенный на земельном участке не завершен строительством, то обстоятельство, что площадь земельного участка менее площади данного объекта не исключает право истца на приватизацию земельного участка в целом, поскольку уменьшение площади земельного участка, подлежащего передаче в собственность при приватизации объекта незавершенного строительства, сформирован ранее находящегося на нем объекта недвижимости, что исключало изменение его площади на момент проведения торгов.

Частью 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Однако в рассматриваемом случае суд не усматривает нарушений требований Федерального закона от 21.12.2021 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и земельного законодательства.

Довод истца о поступлении в бюджет большей суммы в случае предоставления земельного участка с применением конкурсных процедур также отклоняется судом. Поскольку истцом не учтено, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.07.2021 года № заключен по результатам состоявшихся торгов, конкурсная процедура которых и так подразумевает получение наивысшей выгоды от продажи имущества в условиях конкурентного спроса его участников. Из протокола итогов продажи муниципального имущества посредством публичного предложения в электронной форме от 27.07.2021 года следует, что начальная цена лота составляла сумму в размере 32 564 000 рублей 00 копеек, однако участники торгов не выразили предложений по его приобретению до снижения цены вплоть до 16 282 000 рублей 00 копеек. Таким образом, довод истца о возможности реализации земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества за кадастровую стоимость 32 564 000 рублей 00 копеек опровергается материалами по делу.

Так же суд учитывает, что Прокуратура Вологодского района обращается в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, муниципального образований Вологодский муниципальный район и для удовлетворения исковых требований необходимо помимо нарушения конкретного права, установить материально-правовой интерес восстановления нарушенного права.

Суд анализируя обстоятельства дела и порядок реализации имущества, который не оспаривается заявителем, считает, что истец, помимо всего прочего, не доказал материально-правовой интерес восстановления нарушенного права. Так как по заявлению ответчика – администрации Вологодского муниципального района, с учетом произведенных торгов невозможно получение выгоды от реализации спорного имущества в большем размере. При этом на момент рассмотрения спора администрацией г. Вологды изменена зона разрешенной застройки ул. Воркутинской, что может отрицательно повлиять на стоимость и интерес участников торгов относительно приобретения земельного участка и недвижимого имущества расположенного на нем.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Прокуратуре Вологодского района, действующей в защиту неопределенного круга лиц и муниципального образования Вологодский муниципальный район, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Вайгачева

Мотивированное решение изготовлено 07.11.2022