Дело № 2-512/23
25RS0005-01-2020-004321-84
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«05» июня 2023 года г. Владивосток
Первомайский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи Лысенко Е.А.
при секретаре Каражеляскове Б.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению управления муниципальной собственности г. Владивостока к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате,
УСТАНОВИЛ:
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (Далее –УМС г. Владивостока) обратилось в суд с настоящим исковым заявлением, указывая в обоснование требований, что 18.04.2014 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ответчиком заключен договор № <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> м., из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения складских строений. Пунктом 1.3 договора аренды установлен срок аренды земельного участка - 49 лет с момента подписания договора. Соглашением от 21.10.2019 права и обязанности по договору от 18.04.2014 <данные изъяты> переданы ФИО2 На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации г. Владивостока. На основании пункта 1 Постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока. По состоянию на 19.11.2019 образовалась задолженность по арендной плате и пеня в размере 2 347 439, 06 руб. УМС г. Владивостока в адрес должника заказным письмом направлено предупреждение от 21.11.2019 № о необходимости погасить образовавшуюся задолженность в полном объеме. Данное требование исполнено не было. Просит суд взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 04.12.2019 в размере 1 748 996, 14 руб., пеню за период с 10.01.2017 по 01.03.2020 в размере 312 292, 61 руб., всего 2 061 288, 75 руб.
Определением Первомайского районного суда г. Владивостока от 04.04.2023 принято увеличение исковых требований, согласно которым УМС г. Владивостока просит взыскать с ответчика сумму задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 04.12.2019 в размере 1 683 398,49 руб., пеню за период с 10.01.2017 по 03.04.2023 в размере 787 319,86 руб., всего 2 470 718, 35 руб.
В судебных заседания представитель истца поддержала уточненные исковые требования, а также доводы дополнительных пояснений к исковому заявлению, согласно которым регулирование арендной платы за земельные участки осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчетов, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров таких изменений. В силу пункта 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Кроме того, если спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязанности заплатить аренду в размере, установленном соответствующими нормативными актами, но при этом позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы. Таким образом, между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемое главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства об обязательствах с учетом особенностей, установленных земельным законодательством. При определении размера арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050029:62 применен коэффициент «3», Приложения №1 (пункт 1.9.4 – земельные участки баз и складов объектов промышленности»), установленный решением Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке». Таким образом, с 01.01.2017 по 31.12.2018 расчет произведен на основании постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке», решения Думы г. Владивостока от 30.7.2015 №505 «Об установлении корректирующих и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в в городе Владивостоке на 2016 год» (пункт 1.9.4 – земельные участки прочих промышленных предприятий, предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), арендная плата составляла 104 096, 44 руб. в месяц. За период с 01.01.2019 по 04.12.2019 расчет произведен на основании постановления администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов»,решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке», решения Думы г. Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении корректирующих и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке на 2016 год» (пункт 1.9.4 – земельные участки прочих промышленных предприятий, предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок), а также в соответствии с решением комиссии от 10.01.2020 №1/2 о результатах определения кадастровой стоимости, размер арендной платы составил 39 746,25 руб. в месяц. Решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021, вступившего в законную силу 20.01.2022, признано недействующим приложение № 1 к решению №505 (в редакции от 31.10.2019 №284) в полном объеме. На основании пункта 10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2106, УМС г. Владивостока полагает, что для расчета арендной платы правомерно подлежит применению решение Думы г. Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке». Порядок определения арендной платы за использование земельных участков как свободных от объектов недвижимости, так и занятых таковыми установлен пунктом 4 постановления от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов». Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.
В судебном заседании ответчик, его представители возражали против удовлетворения исковых требований, суду пояснив, что задолженность, которую просит взыскать УМС г.Владивостока, образовалась в период, когда ответчик был арендатором земельного участка. Представитель ответчика поддержал доводы отзыва на исковое заявление от 02.12.2022, согласно которым начисление арендной платы в требуемом размере неправомерно, противоречит действующему законодательству, поскольку стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Таким образом, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Среди этих принципов - принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. Данный принцип введен Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 и вступил в силу 12.08.2017. Согласно спорному договору от 18.04.2014 <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> цель заключения договора аренды – размещение в границах земельного участка – объектов недвижимости – складских строений. Причина заключения договора для целей размещения зданий заключается в том, что земельный участок полностью находится в границах береговой полосы Японского моря. Согласно пункту 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. Таким образом, в отношении спорного земельного участка установлено ограничение на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, собственником этого здания. Следовательно, размер арендной платы по договору от 18.04.2014 № <данные изъяты> аренды земельного участка подлежит расчету исходя из размера налога на землю, установленного в г. Владивостоке, то есть в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. С учетом изложенных обстоятельств и фактических платежей, произведенных ответчиком за спорный период с 01.01.2017 по 04.12.2019 на стороне ответчика отсутствует задолженность по арендной плате в спорный период. Кроме того, поддержал доводы дополнений к отзыву от 04.04.2023, согласно которым размер годовой арендной платы определен истцом по формуле: кадастровая стоимость земельного участка * ставка земельного налога * коэффициент функционального использования. При расчете истцом использован коэффициент функционального использования в значении, равном «3», на основании пункта 1.9.4 Приложения №1 к решению думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505. Вместе с тем, указанное решение признано недействующим. Основанием для признания нормативного акта недействующим послужило отсутствие экономического обоснования для установления размера значений «коэффициент функционального использования». Согласно расчету задолженности, представленного истцом, за период с 01.01.2017 по 04.12.2019 ответчику начислена арендная плата в размере 2977896,96 руб. при использовании коэффициента функционального использования в значении «3». Используя в расчете указанный коэффициент в значении «1», сумма начислений составляет 724 351 руб. Указанная сумма фактически выплачена ответчиком, в связи с чем задолженности на стороне ФИО1 не имеется. С 10.08.2015 размер арендной платы по спорному договору аренды земельного участка исчисляется на основании методики, которая установлена муниципальным правовым актом №208-МПА от 10.08.2015. Согласно пункту 2.4 указанного муниципального правового акта в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, установленных пунктами 2.5 - 2.9 настоящего Порядка, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас x Скд, где: Апл - арендная плата за год, руб.;Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб.Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн x Кфи x Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, определяемая в соответствии с решением Думы города Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке», %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент. Ставка налога на землю на территории Владивостокского городского округа определена в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка (решение Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке»). Коэффициент функционального использования и корректирующий коэффициент установлены решением Думы г. Владивостока от 30.07.2015 № 505. Коэффициент функционального использования применяется ответчиком в значении «1», так как это значение установлено в методике исчисления арендной платы, а множитель со значением «1» не влияет на математический результат при перемножении, корректирующий коэффициент применяется в значении «1», так как для спорного земельного участка этот коэффициент не установлен.
В судебном заседании представитель третьего лица акционерного общества «Ольгерд» с исковыми требованиями не согласился, суду пояснив, что арендатору земельного участка произведен перерасчет арендной платы в связи с наличием объекта капитального строительства на земельном участке, то есть фактически управление муниципальной собственности г. Владивостока подтвердило позицию ответчика.
Иные лица в судебное заседание не явились, извещены судом о дате и времени судебного заседания.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Выслушав представителей сторон, представителя третьего лица, изучив исковое заявление, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу части 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Суд считает возможным учесть разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Таким образом, по заключенному договору аренды земельного участка без проведения торгов размер арендной платы является регулируемым.
В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В силу части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Судом установлено, что между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ответчиком заключен договор от 18.04.2014 <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты>., из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения складских строений.
На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации г. Владивостока.
Согласно пункту 1 Постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.
В силу пункта 2.1 договора аренды от 18.04.2014 <данные изъяты> установлен размер арендной платы в размере 37 245 руб. в месяц.
Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.
В соответствии с пунктом 2.6 заключенного договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес арендодателя.
Согласно пункту 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной штаты по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений.
В материалы дела сторонами представлены расчеты арендных платежей за период с 01.01.2017 по 04.12.2019.
Расчет арендной платы за год произведен по следующей формуле: арендная плата за год = ставка арендной платы * кадастровая стоимость земельного участка. Ставка арендной платы определена по формуле: ставка земельного налога * коэффициент функционального использования * корректирующий коэффициент на основании муниципального правового акта г. Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов».
При расчете задолженности по арендным платежам, представленного представителем истца, применен коэффициент функционального использования в значении, равном 3, в соответствии с решением Думы г. Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке».
Из представленных расчетов следует, что спорным является использование истцом при осуществлении арифметических действий коэффициента функционального использования.
Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу № 3а-212/2021 признано недействующим приложение № 1 к решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении корректирующих и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке на 2016 год», в связи с экономической необоснованностью.
Учитывая, что аналогичный коэффициент функционального использования в значении, равном 3, установлен решением Думы г. Владивостока от 17.06.2014 № 306 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке», суд считает необоснованным его применение.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что расчет арендных платежей должен быть произведен без учета коэффициента функционального использования. Расчет ответчика суд признает верным, ответчиком арендная плата по данному расчету оплачена в полном объеме, что подтверждается представленным расчетом.
При указанных обстоятельствах, проверив расчеты и произведенные ответчиком арендные платежи, суд приходит к выводу о том, что оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 04.12.2019 в размере 1 683 398,49 руб., пени за период с 10.01.2017 по 03.04.2023 в размере 787 319,86 руб. у суда не имеется.
Исходя из изложенного, в удовлетворении исковых требований УМС г. Владивостока о взыскании задолженности, пени по арендным платежам следует отказать.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В исковом заявлении управления муниципальной собственности г. Владивостока к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока в течение месячного срока со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Е.А. Лысенко
Мотивированный текст решения изготовлен 13.06.2023