дело № 3а-283/2023

УИД 26OS0000-04-2023-000191-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2023 года <адрес>

<адрес>вой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания ФИО1

с участием представителя административного истца - ФИО6, представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> ФИО2, представителя заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску открытого акционерного общества (ОАО) «Агропромышленная компания» к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости

установил:

ОАО «Агропромышленная компания» обратилось в <адрес>вой суд с административным иском, в котором просит установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:129, площадью 9698 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «под производственную базу», расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости этого земельного участка в размере 8 314 000 рублей и кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:133, площадью 10017 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «под производственную базу», расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости этого земельного участка в размере 8 497 000 рублей, определенном в соответствии с отчетом об оценке ООО Консалтинговая компания «АРГУС» №Н23.

Административный иск обоснован тем, что заявитель является собственником указанных земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерством имущественных отношений <адрес> «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ установлена для участка с кадастровым номером № в размере 8 314 000 рублей, для участка с кадастровым номером № в размере 8 497 000 рублей.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельных участков значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы, как плательщика налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объектов.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> (представлены возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Филиала ППК «Роскадастр» по <адрес>, администрации <адрес>, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Представитель административного истца ФИО6 в судебном заседании поддержала административный иск и просила в порядке его уточнения установить кадастровую стоимость спорных земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере их рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы ООО «АМАНЭЙДЖ» №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений <адрес> и заинтересованного лица ГБУ СК «<адрес>имущество» поддержали доводы возражений с замечаниями на заключение судебной оценочной экспертизы и просили отказать в удовлетворении требований.

Выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что ОАО «Агропромышленная Компания» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 26:34:140211:129, площадью 9698 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «под производственную базу», расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-49135305.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:129 установлена на основании Приказа Минимущества СК от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 30 681 853,54 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-125989480.

Также ОАО «Агропромышленная Компания» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 26№:133, площадью 10017 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «под производственную базу», расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-49135460.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:133 установлена на основании Приказа Минимущества СК от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в <адрес>» и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 31 684572,36 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-] 25989910.

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета ООО Консалтинговая компания «АРГУС» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:129 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 8 314 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:133 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 8 497 000 рублей.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным экспертом ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО4, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:129 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 8 317 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:133 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 8 537 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Экспертное заключение ООО «АМАНЭЙДЖ» №-ОК от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Объекты исследования осмотрены 19 июля 2023 года. Идентификация объектов проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объекты оценки и процесс их оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки. Так при анализе наиболее эффективного использования объектов оценки эксперт пришел к выводу о том, что наиболее эффективное использование объектов исследования на дату определения рыночной стоимости – их разрешенное использование – земельные участки коммерческого использования под производственную базу.

В заключении экспертом подробно произведено описание процесса оценки, произведен расчет рыночной стоимости земельных участков сравнительным подходом и приведено обоснование отказа от иных подходов и методов оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 поддержал выводы экспертного заключения, на замечания ГБУ СК «<адрес>имущество», изложенные в возражениях, а также на вопросы представителя данного учреждения дал полные ответы.

По окончании допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а также подтверждающих иную рыночную стоимость спорных земельных участков сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости на дату государственной кадастровой оценки в размере рыночной, установленной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы выполненной экспертом ООО «АМАНЭЙДЖ» ФИО4, подлежат удовлетворению.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Заявление ООО «АМАНЕЙДЖ» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы в сумме 100 000 рублей, которое с учетом положений ст.106, ч.3 ст.ст.108, 111 КАС РФ, разъяснений в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и установленного завышения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № более чем в два раза (72,9% и 73%), что нельзя признать допустимым диапазоном отклонений, подлежит удовлетворению за счет органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости – Министерства имущественных отношений <адрес>.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск открытого акционерного общества (ОАО) «Агропромышленная компания» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 9698 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «под производственную базу», расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 317 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10017 кв.м, категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «под производственную базу», расположенный по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 537 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 26№:133.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Министерства имущественных отношений <адрес> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аналитик менеджмент групп» (сокращенное наименование ООО «АМАНЭЙДЖ») расходы на проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей, путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

юридический адрес: <адрес>, помещение 28

фактический адрес: <адрес>, помещение 28

ИНН <***> КПП 263501001

ОГРН <***> от ДД.ММ.ГГГГ

р/счет №

банк: Московский филиал АО КБ «Модульбанк»

кор./счет 30№

БИК 044525092.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через <адрес>вой суд.

Дата составления мотивированного решения суда ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Ситькова О.Н.