Дело №

УИД: 61MS0052-01-2025-001074-89

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 декабря 2025 г. г. Ростов-на-Дону

Советский районный суд Ростовской области в составе

судьи Кузьменко И.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

с участием истца ФИО2, представителя истца – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о возврате средств, уплаченных по предварительному договору,

установил:

истец в обоснование требований указала следующее: ДД.ММ.ГГГГ она при посредничестве риэлтерской фирмы «Аякс» заключила с ответчиком ФИО4 предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого срок заключения основного договора определен – ДД.ММ.ГГГГ. При заключении предварительного договора в качестве гарантии выполнения своих обязательств и в счет оплаты за квартиру она передала ответчику 50 000 руб. В дальнейшем выяснилось, что в отношении квартиры ответчика имеется обременение в виде ипотеки, что не позволяет совершить сделку. Поскольку сделка состоялась по причинам, зависящим от продавца, просила взыскать с ФИО4 в свою пользу уплаченный задаток в сумме 50 000 руб. Увеличив исковые требования, истец просила взыскать задаток в двойном размере - 100 000 руб.

Первоначально исковое заявление было предъявлено мировому судье судебного участка № 4 Советского судебного района г. Ростова-на-Дону.

Определением мирового судьи дело передано в Советский районный суд г. Ростова-на-Дону для рассмотрения по подсудности в связи с увеличением исковых требований.

Истец и её представитель по доверенности ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования иска поддержали, настаивая на удовлетворении требований.

Ответчик ФИО4 в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен смс-извещением. Письменные возражения на иск не представлены.

Выслушав явившихся лиц, изучив письменные материла дела, суд приходит к следующему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель 1), ФИО5 (Покупатель 2), действующая с согласия своей матери ФИО2, при профессиональном посредничестве ИП ФИО6, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Основной договор купли-продажи квартиры стороны договорились заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3.).

По условиям предварительного договора цена квартиры согласована в размере 5 400 000 руб. При подписании предварительного договора истец передал ответчику в качестве гарантии выполнения своих обязательств и в счет оплаты причитающихся с него платежей 50 000 руб.

Денежную сумму в размере 5 350 000 руб. истец обязалась передать ответчику в день заключения основного договора купли-продажи.

Таким образом, уплаченная ответчику денежная сумма в размере 50 000 руб. являлась гарантией истца в выполнении им своих обязательств по предварительному договору и при надлежащем исполнении сторонами этого договора подлежала зачислению в счет оплаты по основному договору купли-продажи.

Согласно протоколу от ДД.ММ.ГГГГ, составленному истцом ФИО2 и представителем риэлтерского агентства – ФИО7, покупатели не имели возможности заключить основной договор в срок, установленный предварительным договором, так как продавец не снял обременение в виде ипотеки. Покупатели до ДД.ММ.ГГГГ выражали готовность к заключению сделки, однако обременение к этой дате так и не было снято. Продавец отказался возвратить покупателям задаток.

Поскольку стороны не заключили основной договор купли-продажи, то на основании ст. 429 Гражданского кодекса РФ их обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3.1. предварительного договора установлено, что при уклонении продавца от заключения основного договора, последний возвращает Покупателям сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения основного договора.

Оценивая условия предварительного договора купли-продажи в части квалификации переданных покупателем денежных средств, суд приходит к выводу о том, что данные денежные средства являются задатком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 названной статьи Кодекса). По смыслу указанной нормы предусмотрено лишь требование о письменной форме соглашения о задатке, но не указано, что соглашение должно быть составлено в виде отдельного документа.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ); задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ).

Применительно к пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Рассматриваемый предварительный договор содержит все существенные условия договора купли-продажи и условие о задатке. Таким образом, именно задатком в данном случае, обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть истца и ответчика заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда является результатом нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Исходя из смысла содержания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ заключение основного договора купли-продажи зависело от снятия обременения продавцом ФИО4 (п. 2.6.).

Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен вследствие неисполнения ответчиком указанного условия договора.

Согласно пункту 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

Принимая во внимание, что основной договор купли-продажи не заключен вследствие невозможности исполнения по обстоятельствам, зависящим от ответчика, суд находит исковые требования ФИО2 о взыскания с ответчика задатка в двойном размере – 100 000 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

При подаче искового заявления истцом оплачена госпошлина в размере 5000 руб., тогда как размер госпошлины подлежал уплате в размере 4000 руб.

На основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика пользу истца уплаченную госпошлину в размере 4000 руб. Излишне уплаченная госпошлина в размере 1000 руб. подлежит возврату ивтцу.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО2 - удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, СНИЛС: №) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина РФ: №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения: №) уплаченный по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ задаток в двойном размере – 100 00 рублей, а также уплаченную при подаче госпошлину в размере 4000 рублей.

Возвратить ФИО2 излишне уплаченную госпошлину в размере 1000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Резолютивная часть решения отпечатана в совещательной комнате.

Судья И.А. Кузьменко

Решение в окончательной форме изготовлено 12.12.2025г.