Копия
2-2457/2025
56RS0018-01-2024-004407-75
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Оренбург 6 марта 2025 года
Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе:
председательствующего судьи Астафьевой А.С.,
при секретаре Белой И.С.,
с участием представителя истца ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением, указав, что между ней (продавец) и ФИО2 (покупатель) 22.04.2021 г. был заключен договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, а именно земельных участков и садового домика в с/о «Пенсионеров». По условиям договора стоимость указанных объектов составляет 140000 рублей, расчет между сторонами должен быть произведен покупателем 01.10.2021 г. Стороны договорились, что указанные объекты будут находиться в залоге у продавца до момента полного расчета по договору.
05.05.2021 г. произведена государственная регистрация перехода права собственности на ответчика ФИО2 и государственная регистрация ипотеки в пользу ФИО3
Денежные средства по договору от ответчика так и не поступили, в связи с чем 22.09.2023 г. истец в направила адрес ответчика претензияю с требованием об оплате денежных средств и уведомлением о расторжении договора в случае непоступления оплаты.
04.10.2023 г. ФИО3 направила ФИО2 уведомление о расторжении договора купли-продажи, поскольку оплата так и не поступила.
Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что ответчик свои обязательства по оплате по договору не исполнил, тем самым существенно нарушил условия договора купли-продажи. В результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у ФИО3 объектов недвижимости она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Истец просит суд:
расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2021г., заключенный между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) в отношении объектов:
земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 551 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: ...
земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 458 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: ...
садового домика, 1- этажный, общей площадью 12,3 кв.м., инв. № ... лит. А, условный N, адрес: ...
возвратить в собственность ФИО3 недвижимое имущество:
земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 551 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: ...
земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 458 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, адрес объекта: ...
садовый домик, 1- этажный, общей площадью 12,3 кв.м., инв. № ... лит. А, условный N, адрес: ...
внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО2 на указанные объекты;
внести запись о регистрации права собственности ФИО3 на указанные объекты.
Заочным решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29.05.2024 г. исковое заявление ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворено.
Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 28.08.2024 г. исправлены описки в заочном решении Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29.05.2024 г.
Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 25.12.2024 г. заочное решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 29.05.2024 г. отменено, рассмотрение дела возобновлено.
При новом рассмотрении дела истец ФИО3, представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен о нем по правилам гл. 10 ГПК РФ, ст.165.1 ГК РФ.
Суд, руководствуясь ст.ст. 35, 113, 117, 167 ГПК РФ, определил признать извещение третьих лиц надлежащим и рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковое заявление поддержала, просила удовлетворить.
Ответчик ФИО2 против удовлетворения исковых требований не возражал.
Заслушав пояснения представителя истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по делу, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу абзаца первого ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса.
Как указано в п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества. В круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 22.04.2021 г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность:
земельный участок с кадастровым номером ..., адрес объекта: ...
земельный участок с кадастровым номером ..., адрес объекта: ...
садовый домик, адрес объекта: .... с/т «Пенсионеров», уч. 62.
В соответствии с п. 8 договора указанные земельные участки и садовый домик продавец продал, а покупатель купил за 140000 рублей, из которых 40000 рублей за земельный участок ..., 50000 рублей за земельный участок ..., 50000 рублей за садовый домик. Расчет между сторонами будет произведен за счет собственных средств покупателя до 01.10.2021г. Стороны договорились, что указанные объектов недвижимости будут находиться в залоге у продавца до момента полного расчета по договору.
В соответствии с п. 11 настоящий договор имеет силу передаточного акта.
Согласно п. 13 договора переход права собственности по настоящему договору подлежит государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области.
Из выписки ЕГРН от 24.04.2024 г. следует, что произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости с ФИО3 на ФИО2; произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ФИО3, срок действия обременения установлен с 05.05.2021 г. по 01.10.2021 г.
Оплата по договору от ответчика не поступила.
22.09.2023 г. истцом в адрес ответчика ФИО2 направлена досудебная претензия с требованием об оплате денежных средств в течение 7 рабочих дней с даты получения претензии.
04.10.2023 г. истцом в адрес ответчика ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от 22.04.2021 г. До настоящего времени требования истца не исполнены, денежные средства ответчиком не возвращены.
В судебном заседании ответчик против расторжения договора купли-продажи не возражал, подтвердил, что денежные средства в счет оплаты за покупку объектов недвижимости не передавал.
Таким образом, при рассмотрении настоящего дела судом установлено, что продавцом исполнены обязательства, предусмотренные договором купли-продажи. Факт передачи объектов недвижимости покупателю подтверждается фактом регистрации перехода права собственности на ответчика и возникновения у него права собственности на спорные объекты. Ответчиком обязательства, определенные договором по оплате, не исполнены, чем нарушены существенные условия договора.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Из правовой позиции, отраженной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 г. № 4-КГ18-27, следует, что в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Учитывая изложенное, суд находит заявленные требования истца о расторжении договора купли-продажи, а также возврате в собственности истца указанных выше объектов недвижимости обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Аналогичные основания прекращения права собственности на земельный участок указаны в ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации.
Учитывая, что настоящим договор купли-продажи недвижимого имущества на основании которого за ответчиком зарегистрировано право собственности, расторгнут, и все имущество по договору подлежит возвращению истцу, суд находит заявленные требования о внесении записей о прекращении права собственности ФИО2 и записей о регистрации права собственности ФИО3 на указанное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Таким образом, заявленные исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3 – удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.04.2021г. года, заключенный между ФИО3 (паспорт ...) и ФИО2 (паспорт ...).
Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт ...) на недвижимое имущество:
земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 551 кв.м., расположенный по адресу: ...
земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 458 кв.м., расположенный по адресу: г...
садовый домик, 1-этажный, общей площадью 12,3 кв.м., расположенный по адресу: ...
Возвратить в собственность ФИО3 (паспорт ...) недвижимое имущество:
земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 551 кв.м., расположенный по адресу: ...
земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью 458 кв.м., расположенный по адресу: ...
садовый домик, 1-этажный, общей площадью 12,3 кв.м., расположенный по адресу: ...
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости органами регистрации прав о правах на вышеуказанное недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья подпись А.С. Астафьева
В окончательной форме решение принято 9 апреля 2025 года.
Судья подпись А.С. Астафьева
Копия верна.
Судья:
Секретарь: