Решение по делу № 2-326/2023 от 08.12.2023 - о признании расторгнутым договора аренды и погашении записи обременения (аренды) в отношении части земельного участка.

УИД: 56RS0016-01-2023-000208-55

дело № 2-326/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Плешаново 08 декабря 2023 года

Красногвардейский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Стройкиной Д.Р.,

при секретаре Миллер Л.В.,

с участием представителя истца/ответчика Крестьянского фермерского хозяйства «Кристалл» - ФИО1, действующего на основании доверенности от 24 ноября 2022 года,

представителя истца/ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности от 23 мая 2023 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» к ФИО2, ФИО4 о признании выдела земельного участка незаконным, восстановлении границ первоначального земельного участка, прекращении кадастрового учета, права собственности и исключении записи о регистрации права из ЕГРН,

и встречному иску ФИО2 к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кристалл» о признании расторгнутым договора аренды и погашении записи обременения (аренды) в отношении части земельного участка,

УСТАНОВИЛ :

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Кристалл» (далее –КФХ «Кристалл») обратилось в Красногвардейский районный суд с вышеуказанным иском.

Заявленные требования с учетом их уточнения мотивированы тем, что 09.09.2021 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 9 576 660 кв.м., адрес (местоположение): <данные изъяты>. Земельный участок расположен в северо- восточной части кадастрового квартала <данные изъяты>.

На общем собрании присутствовало 36 участников, что составляет более 51 % от всех участников общей долевой собственности.

Председателем собрания была избрана глава Администрации Залесовского сельсовета Красногвардейского района Оренбургской области ФИО5

Одним из вопросов, разрешенных на указанном общем собрании, было «Признание утратившим силу Договор аренды б/н на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от 28.08.2011 года и об условиях Договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с КФХ «Кристалл».

По результатам голосования по этому вопросу «За расторжение Договора аренды б/н на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> от 28.08.2011 года и о заключении Договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с КФХ "Кристалл" на 25 лет проголосовали 100 % участников Общего собрания, что подтверждается Протоколом общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенного по адресу <данные изъяты> от 09.09.2021 года.

10.09.2021 года уполномоченным общим собранием лицом ФИО6 и Председателем КФХ «Кристалл» ФИО7 был составлен и подписан Договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне «Арендодателя» сроком на 25 лет - до 09.09.2046 года.

Указанный Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области и был зарегистрирован 30.09.2021 года (номер государственной регистрации: <данные изъяты>.

Одной из участниц общей долевой собственности на переданный в аренду КФХ «Кристалл» земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> ФИО4, которая без согласования с арендатором произвела выдел 1/64 доли; в праве на земельный участок категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 9 728 000 кв.м с кадастровым номером: <данные изъяты>, адрес (местоположение): <данные изъяты>. Земельный участок расположен в северо- восточной части кадастрового квартала <данные изъяты> земельного участка площадью 152 000 кв.м, которому 13.05.2022 года был присвоен кадастровый номер: <данные изъяты>.

14.07.2022 года указанный Земельный участок площадью 152 000 кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> был продан ФИО2

Указанный Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области и был зарегистрирован 20.07.2022 года (номер государственной регистрации: <данные изъяты>).

14.04.2023 года в адрес КФХ «Кристалл» ФИО2 было направлено уведомление с требованием изъятия из Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне «Арендодателя» от 10.09.2021 года части земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> площадью 15 199 кв.м., путем обращения КФХ «Кристалл» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с заявлением об изменении записи обременения земельного участка с учетным номером <данные изъяты> площадью 15 199 кв.м.

ФИО4 в общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 9 576 000 кв.м с кадастровым номером: <данные изъяты>, адрес (местоположение): <данные изъяты>. Земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала <данные изъяты> участие не принимала.

Переход права на земельный участок площадью 152 000 кв.м, с кадастровым номером: <данные изъяты> для ФИО2 является основанием принятия прав и обязательств арендодателя по Договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателя» от 10.09.2021 года.

В результате выдела земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности и обремененного правом аренды третьего лица, затрагиваются интересы этого третьего лица ввиду изменения характеристик первоначального земельного участка, что требует получение от арендатора соответствующего согласия.

Таким образом, наличие согласия арендатора является обязательным условием для выдела спорного земельного участка.

Заключением кадастрового инженера ФИО8 установлено, что земельный участок площадью 152 000 кв.м, с кадастровым номером: <данные изъяты> сформирован из одного вида сельскохозяйственных угодий - пашни.

КФХ «Кристалл» предполагая, что Ответчики действуют законно, рассчитывало, что при формировании земельного участка площадью 152000 кв.м., с кадастровым номером:<данные изъяты> выделу подлежат все три вида сельскохозяйственных угодий - пашня, пастбища и сенокосы, и не давало согласия на выдел только пахотных земель.

Выделение без согласия арендатора земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>, противоречит закону. ФИО2 не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку он был осведомлен обо всех фактических обстоятельствах совершаемой сделки и результатах межевания с момента голосования на общем собрании долевых собственников по вопросу заключения аренды с КФХ «Кристалл».

Таким образом, права арендатора земельный участок категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, площадью 9 576 000 кв.м с кадастровым номером: <данные изъяты>, адрес (местоположение): <данные изъяты>. Земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала <данные изъяты> подлежат восстановлению путем признания выдела земельного участка площадью 152 000 кв.м, с кадастровым номером: <данные изъяты> незаконным, прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 152 000 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, аннулирования регистрационной записи <данные изъяты> от 20.07.2022 года в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области восстановления земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> в границах по состоянию на 01.04.2022 года.

Истец просит суд с учетом уточнения исковых требований:

- признать выдел земельного участка категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования площадью 152 000 кв.м., с кадастровым номером: <данные изъяты> Адрес (местоположение): <данные изъяты>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала <данные изъяты> незаконным.

- прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования площадью 152 000 кв.м, с кадастровым номером: <данные изъяты> Адрес (местоположение): <данные изъяты>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала <данные изъяты>.

- в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области аннулировать регистрационную запись <данные изъяты> от 20.07.2022 года.

- восстановить границы земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером: <данные изъяты> Адрес (местоположение): <данные изъяты>. Земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала <данные изъяты> в границах по состоянию на 01.04.2022 года.

- восстановить право общей долевой собственности ФИО2 на 1/64 долю в праве на земельный участок категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером:<данные изъяты> Адрес (местоположение): <данные изъяты>. Земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала <данные изъяты>.

- взыскать с ФИО9 <данные изъяты> в пользу Крестьянского Фермерского Хозяйства «Кристалл» судебные расходы (государственная пошлина, почтовые расходы, стоимость экспертного исследования, оплата услуг представителя) согласно представленных документов.

Определением Красногвардейского районного суда от 14 июня 2023 года в связи со смертью третьих лиц ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 привлечены к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19

04 июля 2023 года ФИО2 обратился в Красногвардейский районный суд Оренбургской области со встречным иском к КФХ «Кристалл» о признании расторгнутым договора аренды и погашении записи обременения (аренды) в отношении части земельного участка.

В обоснование иска указано, что спорный участок с кадастровым номером <данные изъяты> ранее находился в общей долевой собственности и входил в земельный массив с кадастровым номером <данные изъяты>. Согласно договору от 10.09.2021 г. и протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от 09.09.2021 г. указанный земельный массив передан участниками общей долевой собственности в аренду КФХ «Кристалл» на длительный срок (до 10.09.2046 г.). Договор прошел государственную регистрацию, в связи с чем регистрационный орган наложил на земельный участок обременение в виде аренды.

В Договор аренды от 10.09.2021 г. стороны включили п.7.1., устанавливающий, что смена собственника не является основанием для его переоформления. Следовательно, к ФИО2, как к новому собственнику, перешли все права и обязанности, предусмотренные Договором, в том числе, и обременение земельного участка (регистрационный орган произвел запись об обременении № <данные изъяты> от 20.07.2022 г. на его земельный участок к/н № <данные изъяты>.

В целях обеспечения баланса частных и коллективных интересов при передаче земельного участка в длительное пользование (25 лет) в договор аренды был также включен п. 3.1.ч.7, которым установлено, что Арендодатель (собственник земельного участка) имеет право изъять без согласия Арендатора (КФХ «Кристалл») для собственных нужд или для передачи в пользование третьих лиц 10% от сданной в аренду площади земельного участка. В данном случае это составляет 15 200 кв.м. (152 000 х 10%).

Процедура изъятия прописана в договоре следующим образом: «Настоящий договор считается расторгнутым со дня, указанного в письменном уведомлении» - п.3.1.7, т.е. ФИО2 было достаточно направить письменное уведомление с указанием даты расторжения договора и выделить учетную часть площадью 15 200 кв.м. (1/10 от общей площади земельного участка).

Согласно Выписке из ЕГРН от 22.11.2022 г. была осуществлена регистрация учетной части земельного участка в системе координат МСК-05МСК-56 (зона 2) с учетным номером части <данные изъяты> площадью 15 199 кв.м.

Обладая правом одностороннего расторжения Договора (изъятием для собственных нужд 1/10 части переданной в аренду земли), он направил 14.04.2023 г. арендатору Уведомление.

Уведомление было получено Арендатором 20.04.2023. Из ответа на Уведомление следует, что Арендатор не согласен с его требованиями.

Поскольку он выполнил условия, установленные сделкой, Договор в отношении учетной части земельного участка считается расторгнутым с 20.04.2023 года. Соответственно, имеются юридические основания для погашения обременения в виде аренды: регистрационной записи №<данные изъяты> от 20.07.2022 г. на земельный участок к/н № <данные изъяты> площадью 15 199 кв.м.

03.06.2023 он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о прекращении записи об аренде №<данные изъяты> от 20.07.2022 г. на учетную часть спорного земельного участка.

07.06.2023 г. государственный регистратор ФИО20 приостановила производство по его заявлению на срок до 07.09.2023 г. Основанием к этому, по ее мнению, является непредставление документов, необходимых для осуществления погашения регистрационной записи об аренде, а именно: решения суда или соглашения сторон о расторжении договора.

Считает, что с учетом отказа истца от выполнения условия договора-п.3.7.1, досудебная процедура предъявления иска им выполнена

ФИО2 просит суд отказать КФХ «Кристалл» в удовлетворении заявленных исковых требований о признании выдела незаконным и прекращении права собственности и:

- признать расторгнутым договор аренды от 10.09.2021 года с множественностью лиц на стороне арендодателя, заключенный между ФИО2, и КФХ «Кристалл» в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 15 199 кв.м, с 20.04.2023 года.

- прекратить обременение в виде аренды земельного участка с учетным номером №<данные изъяты>, площадью 15 199 кв.м., номер регистрации №<данные изъяты> от 20.07.2022 г., по договору аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 10.09.2021 г.

Определением Красногвардейского районного суда от 04 июля 2023 года по встречному иску к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены: ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО15, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО16, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО6, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО46, ФИО48, ФИО17, ФИО49, ФИО50, ФИО18, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО19, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, администрация МО Залесовский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области

Определением Красногвардейского районного суда от 23 августа 2023 года к участию в дело по иску КФХ «Кристалл» и встречному иску ФИО2, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен кадастровый инженер ФИО62

В судебном заседании представитель истца/ответчика ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, дополнительно указав, что арендатором было дано согласие на выдел земельного участка, полагая, что будет выделен земельный участок по составу соответствующий Проекту перераспределения земель на территории Залесовского сельсовета (колхоза им.Калинина). Вместе с тем, согласно заключению эксперта, выделенный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> является пашней, используется под пашню. Таким образом, выделенный земельный участок по соотношению сельхозугодий не соответствует Проекту перераспределения земель на территории Залесовского сельсовета (колхоза им.Калинина). Полагает, что условия п.3.7.1 Договора аренды не могут быть распространены на ФИО2, поскольку ФИО2 изначально не был участником долевой собственности. На предусмотренные договором к выделению 10 % земельного участка также должны распространяться пропорции сельхозугодий. Кроме того на той части, которую хочет выделить ответчик располагается нефтяная скважина, эксплуатация которой приведет к загрязнению пашни, к уменьшению пахотных земель, а следовательно, к уменьшению прибыли истца, к нерациональному использованию оставшейся части земельного участка и создаст препятствия в его использовании. Предполагаемое выделение земельного участка создает препятствия в использовании исходного земельного участка, поскольку для использования нефтяной скважины, фактически пашня используется под дорогу, на что арендатор своего согласия не давал, происходит загрязнение земельного участка. Кроме того, ФИО2 не соблюдена процедура, предусмотренная для расторжения договора. Им направлено лишь уведомление, проект соглашения о расторжении договора аренды в отношении спорной части земельного участка не направлялся.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании участие не принимала, извещалась надлежащим образом. В направленном суду письменном отзыве указала на свое не согласие с иском, ходатайствуя рассмотрении дела в её отсутствие.

Ответчик/истец ФИО2 в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв о не согласии с исковыми требованиями. В обоснование указал, что выдел земельного участка был произведен с письменного согласия арендатора, которое было выдано ФИО4 председателем КФХ «Кристалл» ФИО63 29.04.2022 г. На основании указанного документа (согласия) в установленном порядке была произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на выделенный земельный участок. О выделении земельного участка КФХ «Кристалл» было известно, никаких возражений не имелось. Возражения появились после того, как ФИО2 уведомил КФХ «Кристалл» о своем желании воспользоваться правом на изъятие 1/10 части земельного участка из аренды.

Представитель ответчика/истца ФИО2 - ФИО3 в судебном заседании доводы, изложенные во встречном исковом заявлении поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, указывая, что при формировании земельного участка соблюдены все требования действующего законодательства, предъявляемые к условиям его образования. Участок не вклинивается в существующее землепользование, не создает чересполосицы и вкрапливания, границы его не изломаны и не создают неудобства в использовании, как самого спорного земельного участка, так и остатка исходного земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности другим собственникам. Границы участка являются ровными, представляют собой прямоугольник с одной овальной стороной. Он расположен на краю поля. Исходный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> примыкает к земельному участку ФИО2 только одной стороной. К другим сторонам участка примыкают земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>. Спорный земельный участок не ухудшает фактор дальноземелья. Подъездные пути к участку имеются, также отсутствуют препятствия в доступе к измененному в результате выдела земельному участку. Доступ обеспечен наличием полевых дорог. Местоположение спорного земельного участка не нарушает права иных участников общей собственности на исходный земельный участок и арендатора, поскольку в границах исходного земельного участка имеется достаточно земельных угодий, имеющих необходимые количественные и качественные показателя (пашня), обеспечивающие реализацию их прав, в том числе, на выделение земельных участков в счет принадлежащих им земельных долей. Полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований КФХ «Кристалл» не имеется. Образованный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> соответствует требованиям действующего законодательства, представляет собой вид сельскохозяйственных угодий - пашня. Выдел земельного участка из одного вида угодий, не противоречит действующему законодательству и исходным правоустанавливающим документам, так как в свидетельстве о праве собственности отсутствует разделение земельной доли (15,2 га) на виды угодий. Более того, между жителями имеется договоренность о выделении только пашен с тем, чтобы сенокосы и пастбища оставались в общем пользовании.

Кроме того, считает, что арендатор КФХ «Кристалл», давший согласие на выдел земельного участка, не вправе в последующем оспаривать указанный выдел. Фактически действия КФХ «Кристалл» направлены не на оспаривание выдела земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, а на воспрепятствование ФИО2 в самостоятельном заключении договора аренды с третьим лицом в отношении учетной части указанного земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты>. Вместе с тем, считает, что положения п.3.7.1 Договора аренды земельного участка о праве собственников на изъятие 1/10 части принадлежащего им земельного участка для собственных нужд или для передачи его третьим лицам в полной мере распространяется на ФИО2 Договор аренды был заключен с КФХ «Кристалл» в 2021 году, в то время, как нефтяная скважина появилась там задолго до заключения договора аренды. Полагает, что требования п.6 ст.11.9 Земельного кодекса к учетной части применяться не могут. Поскольку в договоре указано на необходимость направления уведомления арендатору, никакого проекта соглашения не составлялось, арендатору было направлено уведомление.

Третье лицо ФИО28 в судебном заседании участия не принимал. Участвуя в предыдущем судебном заседании, разрешение исковых требований КФХ «Кристалл» и встречных исковых требований ФИО2 оставил на усмотрение суда. Дополнительно суду показал, что претензий к арендатору КФХ «Кристалл» не имеет, арендную плату получает вовремя.

Третье лицо ФИО42 в судебном заседании участия не принимал. В заявлении от 04 июля 2023 года просил рассмотреть дело в его отсутствие, указывая на возражения против удовлетворения иска КФХ «Кристалл».

Третье лицо ФИО30 в судебном заседании участия не принимал. В заявлении от 06 декабря 2023 года просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третьи лица ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО15, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО16, ФИО29, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО43, ФИО6, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО46, ФИО48, ФИО17, ФИО49, ФИО50, ФИО18, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО19, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, извещенные надлежащим образом, в судебном заседании участие не принимали. О рассмотрении дела в свое отсутствие не ходатайствовали.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области, извещенный надлежащим образом, в заявлении от 13 июня 2023 года ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель третьего лица - администрации МО Залесовский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. В судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Заслушав представителей сторон, огласив письменные отзывы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела установлено, что истец/ответчик по встречному иску КФХ «Кристалл» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>. Земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала <данные изъяты> на основании договора аренды земельного участка при множестве лиц на стороне арендодателя от 10 сентября 2021 года (т. 1, л.д. 28-34, 35-52).

Судом установлено, что одним из сособственников указанного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> являлась ФИО4, к которой право собственности перешло по наследству от матери ФИО64 на основании выданного ей свидетельства на право собственности на землю <данные изъяты> от 14 марта 1994 года (т. 2, л.д. 275-276).

Право собственности ФИО4 на 1/64 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> было зарегистрировано 17.11.2018 года, регистрационная запись <данные изъяты>

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункты 1, 3) владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

09 сентября 2021 года на общем собрании участников общей долевой собственностям на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> было принято решение, в том числе о заключении Договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с КФХ "Кристалл" на 25 лет.

09 сентября 2021 года между участниками коллективно- долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в количестве 52 человек, в лице ФИО6, действующего на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности, именуемые в дальнейшем «Арендодатели», с одной стороны, и КФХ «Кристалл», в лице председателя ФИО7, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе, именуемые «Стороны», заключили договор, согласно которому Арендодатель передает во временное пользование (Аренду), а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды, земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 9728000 кв.м., расположенный по адресу: <данные изъяты>

Указанный Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области и был зарегистрирован 30.09.2021 года, номер государственной регистрации: <данные изъяты>.

На основании пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях: 1) образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).

Если решение общего собрания участников долевой собственности о выделе земельного участка отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 г. N 1196-О, от 29 января 2015 г. N 162-О, от 21 мая 2015 г. N 1197-О и от 25 февраля 2016 г. N 348-О).

Из материалов дела следует, что ответчик ФИО4, реализуя право на выдел в натуре земельного участка в счет своей доли (1/64) из исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, действуя через своего представителя ФИО65 (доверенность от 09 ноября 2021 года) обратилась к кадастровому инженеру ФИО62

По заказу ФИО66, в соответствии с требованиями ст. 13.1 Федерального закона, кадастровым инженером ФИО62 был подготовлен проект межевания выделяемого многоконтурного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадь 152000 кв.м. Выделяемый земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала <данные изъяты>.

В общественно-политической газете Красногвардейского района Оренбургской области «Красногвардеец» от 18 марта 2022 года № 10 (10067) кадастровым инженером ФИО62 опубликовано извещение о необходимости согласования проекта межевания, предметом которого являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером № <данные изъяты>.

Как следует из материалов дела, ни кадастровому инженеру, подготовившему проект межевания земельного участка, ни в государственные регистрирующие органы, в установленный срок возражения относительно размера и местоположения границ, выделяемого в счет земельной доли земельного участка, от заинтересованных лиц не поступили, кадастровым инженером 18 апреля 2022 года подготовлено соответствующее заключение (т.2, л.д.3, т.3, л.д.29, 44).

29 апреля 2022 года ФИО4, действуя через представителя ФИО65 обратилась в адрес председателя КФХ «Кристалл» (арендатора) ФИО63 с просьбой дать согласие на выдел принадлежащей ей земельной доли в земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 152 000 кв.м., расположенным по адресу: <данные изъяты>

29 апреля 2022 года КФХ «Кристалл» было дано согласие на образование земельного участка площадью 152 000 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, участок расположен в южной части кадастрового квартала <данные изъяты>, путем выдела в счет доли (долей) в праве обще долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 9728000 кв.м., местоположение: <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (т. 2, л.д. 310, т.3 л.д.52).

13 мая 2022 года зарегистрировано право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, местоположение: <данные изъяты>, земельный участок расположен в южной части кадастрового квартала <данные изъяты>, площадь образованного земельного участка 152000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, номер государственной регистрации: <данные изъяты>.

Впоследствии указанный земельный участок на основании договора купли-продажи доли земельного участка от 14 июля 2022 года был продан ФИО2 <данные изъяты>

Право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> зарегистрировано 20 июля 2022 года (т.3, л.д.1).

Оспаривая произведенный ответчиком/истцом ФИО4 выдел принадлежащей ей земельной доли, истец/ответчик КФХ «Кристалл» указывает на то, что КФХ «Кристалл» предполагая, что ответчики действуют законно, рассчитывало, что при формировании земельного участка площадью 152000 кв.м., с кадастровым номером: <данные изъяты> выделу подлежат все три вида сельскохозяйственных угодий - пашня, пастбища и сенокосы, и не давало согласия на выдел только пахотных земель.

По ходатайству представителя КФХ «Кристалл» по делу была назначена землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ГеоЭффект» ФИО67

Согласно заключению эксперта № 869 от 07.11.2023 года, земельный участок <данные изъяты>, действительно, полностью включает в себя пашню без раздела по угодьям.

Вместе с тем, суд критически относится к указанным доводам, поскольку КФХ «Кристалл», давая согласие на выдел земельного участка, фактически согласился с заявленным местоположением и границами выделяемого участка, право собственности, на который было зарегистрировано за ФИО4

Извещение о согласовании проекта межевания земельного участка было опубликовано в соответствии с требованиями законодательства, в извещении было указано место, где можно ознакомиться с межевым планом.

Кроме того, исходя из буквального толкования требований ст.13 ист.13.1 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", право представления возражений относительно размеров и местоположения границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей, в том числе, относительно соблюдения пропорции видов сельскохозяйственных угодий для каждого образуемого земельного участка, предоставлено участникам долевой собственности.

При этом, в соответствии со ст.14 указанного Федерального закона на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка требуется согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Как разъяснено в пунктах 54, 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия, молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (пункт 4 статьи 157.1 ГК РФ).

Из материалов дела судом установлено, что такое согласие в письменном виде от арендатора земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, ФИО4 было получено и представлено в орган регистрации прав.

Таким образом, КФХ «Кристалл», дав согласие ФИО4, фактически выразил волю на выдел доли из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в границах, определенных проектом межевания.

Доказательств того, что при получении согласия ответчик ФИО4 ввела в заблуждение КФХ «Кристалл» либо получила указанное согласие обманным путем, суду не представлено.

Кроме того, в силу части 3 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Фактически имеет место ситуация, при которой истец/ответчик КФХ «Кристалл», первоначально дав согласие на выдел принадлежащей ФИО4 земельной доли из земельного участка, после ее совершения обращается в суд за признанием такого выдела недействительным, при том, что все обстоятельства его совершения были или должны были быть КФХ «Кристалл» известны.

Такие действия КФХ «Кристалл» суд считает произвольными, непоследовательными, нарушающими принцип стабильности гражданского оборота, то есть не отвечающие признакам добросовестности.

Более того, согласно заключению эксперта № 869 от 07.11.2023 года, конфигурация земельного участка <данные изъяты>, образуемого в счет выдела земельных долей, имеет правильную форму, повторяющую границы исходного земельного участка <данные изъяты>, вклинивания, вкрапливания, чересполосица отсутствуют, и не препятствуют рациональному использованию и охране земель.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что выводы эксперта основаны на объективном исследовании, которые согласуются между собой, заключение судебной экспертизы не содержит неясности или неполноты, оно мотивировано по поставленным судом вопросам с применением нормативно-правовой базы, а также научно-методической литературы, в силу чего его объективность и достоверность не вызывает сомнений. Заключение судебной экспертизы в полной мере отвечает требованиям, предъявляемым законом к заключению эксперта, его квалификация подтверждена соответствующими документами.

Оснований не согласиться с выводами судебной экспертизы у суда не имеется.

В связи с вышеуказанным, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований КФХ «Кристалл» не имеется.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2, суд исходит из следующего.

Согласно п. 3.1 Договора аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 10.09.2021 г., Арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке в случаях, в частности:

- в период договора изъять без согласия Арендатора часть земельного участка не более 10% от обще площади сданных в аренду земельных участков для собственных нужд, либо для целей передачи во временное пользование третьим лицам. Арендодатель не несет ответственность перед Арендатором по возмещению убытков или упущенной выгоды за частичное или полное уничтожение сельскохозяйственной продукции, либо иных затрать Арендатора.

Настоящий договор считается расторгнутым со дня указанного в уведомлении.

Учитывая, что в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, суд считает несостоятельными доводы представителя КФХ «Кристалл» о нераспространении п.3.1 Договора на ФИО2

Кроме того, согласно п.7.1 Договора аренды, смена собственника арендуемого Участка не является основанием для его переоформления.

Если исходный участок был предметом аренды, согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

Следовательно, к ФИО2, как к новому собственнику, перешли все права и обязанности, предусмотренные Договором, в том числе, и обременение земельного участка (запись об обременении №<данные изъяты> от 20.07.2022 г.) и права, предусмотренные п.3.1 Договора аренды.

Согласно Выписке из ЕГРН от 22.11.2022 г. ФИО2 была осуществлена регистрация учетной части земельного <данные изъяты> площадью 15 199 кв.м. (т.3, л.д.168-171).

14 апреля 2023 года ФИО2 на имя руководителя КФХ «Кристалл» ФИО63 было направлено уведомление об изъятии из аренды 10% земельного участка с кадастровым номером 56:14:0205007:223, площадью 15199 в.м. по Договору аренды от 10 сентября 2021 года при множественности лиц на стороне Арендодателя и КФХ «Кристалл» и наступления последствий в виде изъятия указанно части земельного участка 28 апреля 2023 года. Одновременно предложено в срок до 28 апреля 2022 года обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области с заявлением об изменении записи об обременении земельного участка с учетным номером <данные изъяты>, площадью 15199 кв.м. (т.3, л.д.172).

Указанное уведомление было получено КФХ «Кристалл» 20 апреля 2023 года (т.3 л.д.173).

В ответ на уведомление ФИО2, КФХ «Кристалл» выразило категорическое несогласие, указав, что выдел был произведен без согласия Арендатора и кроме того, земельный пай был выкуплен ФИО2 после заключения Договора аренды, направив ФИО2 письменное сообщение (т.3 л.д.174).

07 июня 2023 года осуществление действий по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> Управлением Росреестра по Оренбургской области было приостановлено в связи с не представлением с заявлением от 03 июня 2023 года документов, необходимых для осуществления погашения регистрационной записи об аренде, о чем ФИО2 направлено соответствующее уведомление № КУВД-001/2023-23297410/1 (т.3, л.д.179).

В силу пункта 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Учитывая, что ФИО2 в адрес КФХ «Кристалл» было направлено соответствующее уведомление, суд полагает соблюденным со стороны ФИО2 досудебный порядок урегулирования спора, не соглашаясь с доводами представителя КФХ Кристалл».

Истец/ответчик ФИО2 указывая, что он, обладая правом одностороннего расторжения Договора (изъятием для собственных нужд 1/10 части переданной в аренду земли), выполнил условия, установленные сделкой, направив КФХ «Кристалл» соответствующее уведомление, полагает, что договор в отношении учетной части земельного участка считается расторгнутым с 20.04.2023 года и, соответственно, имеются юридические основания для погашения обременения в виде аренды: регистрационной записи <данные изъяты> от 20.07.2022 г. на земельный участок к/н № <данные изъяты> площадью 15 199 кв.м.

Суд с указанными доводами ФИО2 не соглашается ввиду следующего.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 43 постановления Пленума от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как было установлено в судебном заседании земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> образован путем выдела в счет земельной доли участника общей долевой собственности ФИО4, не возражавшей против передачи исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по договору от 10 сентября 2021 года в аренду КФХ «Кристалл», следовательно, в отношении выделенного участка сохранилось право аренды КФХ «Кристалл».

С КФХ «Кристалл» как с арендатором, отдельный договор аренды в отношении выделенного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не заключался.

Договор аренды земельного участка от 10 сентября 2021 года, предусматривающий право Арендодателя на изъятие без согласия Арендатора части земельного участка, но не более 10 % от общей площади сданных в аренду земельных участков, заключен участниками коллективно-долевой собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в количестве 52 человек.

Право одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части 10 % принадлежащей ему земельной доли (или выделенного земельного участка) не предусмотрено ни указанным договором аренды, ни действующим законодательством.

Кроме того, заслуживают внимания доводы представителя истца/ответчика КФХ «Кристалл» ФИО1 о том, что выделение учетной части земельного участка <данные изъяты> приведет к нерациональному использованию оставшейся части земельного участка и создаст препятствия в его использовании.

Согласно заключению эксперта Общества с ограниченной ответственностью «ГеоЭффект» ФИО67 № 869 от 07.11.2023, в случае если, часть земельного участка с кадастровым номером: <данные изъяты> и оставшаяся часть земельного участка будет использоваться не совместно разными арендаторами, то использование участка <данные изъяты> в юго-восточной части (рис.1) создаст неудобства в рамках сельскохозяйственных работ в виду изломанности границ, из-за криво линейности границ потери производительности сельскохозяйственных машин могут достигать 20-30%.

Учитывая изложенное, в удовлетворении встречного иска ФИО2 также следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» к ФИО2, ФИО4 о признании выдела земельного участка незаконным, восстановлении границ первоначального земельного участка, прекращении кадастрового учета, права собственности и исключении записи о регистрации права из ЕГРН отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к КФХ «Кристалл» о признании расторгнутым договора аренды и погашении записи обременения (аренды) в отношении части земельного участка, отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Красногвардейский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: Д.Р. Стройкина

Решение в окончательной форме принято 13 декабря 2023 года

Судья Д.Р.Стройкина