Дело № 2-510/2025

УИД 32RS0023-01-2025-000800-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 г. г. Почеп

Почепский районный суд Брянской области в составе судьи Овчинниковой О.В., при секретаре Бесхлебном И.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Почепского района Брянской области о перерасчете арендной платы по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к администрации Почепского района Брянской области, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между сторонами был заключен договор аренды земельного участка №№ ДД.ММ.ГГГГ года осуществлена государственная регистрация указанного договора. В соответствии с п.1.1 договора, арендодатель предоставляет земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью № кв. метра, с видом разрешенного использования «общественное питание», за плату в пользование (аренду), а арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего договора. Согласно п.2.1 договора, срок аренды составляет 10 лет с 25.02.2020 года по 25.02.2030 года. В соответствии с п.3.1 договора, годовой размер арендной платы установлен по итогам аукциона в соответствии с протоколом от ДД.ММ.ГГГГ года № № и составляет 303 030,52 руб. Пунктами 3.2, 3.3 договора аренды установлено, что задаток в сумме 2246,41 руб., перечисленный арендатором, засчитывается в счет арендной платы. Оставшуюся сумму стоимости годовой арендной платы (за вычетом суммы задатка) арендатор обязан оплатить в размере 300 784,11 руб. в течение 10 банковских дней с момента подписания договора аренды и внести на бюджетный счет арендодателя.

ФИО1 были исполнены условия договора по внесению годовой арендной платы в полном объеме 25 февраля 2020 года, что подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк Брянского отделения 8605/266 по операции № от ДД.ММ.ГГГГ года, однако, в течение 4 квартала 2024 года и 1, 2, 3, 4 квартала 2025 года истец был лишен возможности эксплуатировать земельный участок по целевому назначению, поскольку ответчик отказал истцу в подготовке и выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Отказ ответчика мотивирован тем, что в соответствии с п.1 ст.1 Закона Брянской области от 04 июня 2019 года №54-З «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Почепского муниципального района Брянской области, и внесение изменений в отдельные законодательные акты Брянской области», Речицкое сельское поселение, Рагозинское сельское поселение и Титовское сельское поселение объединены в муниципальное образование «Речицкое сельское поселение», входящее в состав Почепского муниципального района Брянской области. Генеральный план и Правила землепользования и застройки Речицкого сельского поселения, утвержденные решением Речицкого сельского Совета народных депутатов №№ от ДД.ММ.ГГГГ (новая редакция, решение Почепского районного Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ года №№) не являются актуальными. Актуальные Генеральный план и Правила землепользования и застройки вновь образованного Речицкого сельского поселения Почепского муниципального района Брянской области до настоящего времени не изготовлены, в связи, с чем невозможно изготовить техническую документацию для застройки участка.

При этом, истец в отсутствие градостроительного плана не имеет возможности получить разрешение на строительство объекта недвижимости - павильона общественного питания, в связи с чем, не может приступить к строительству объекта недвижимости для целевого использования земельного участка, предоставленного ему в аренду ответчиком.

Ссылаясь на нормы права, истец просит обязать администрацию Почепского района Брянской области в течение 5 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года, путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, площадью № кв.м, с видом разрешенного использования «Общественное питание» за период: 4 квартал 2024 года и 1,2,3, 4 квартал 2025 года на сумму 378 788 руб. 15 коп.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В письменном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме просят их удовлетворить.

Ответчик – представитель администрации Почепского района Брянской области, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не просил, причины не явки суду не известны.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с ч.1 ст.25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные, в том числе, ст.22 главы IV (аренда земельного участка) ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст.130 ГК РФ земельный участок относится к недвижимым вещам.

Согласно п.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст.ст.131, 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом в силу п.4 ст.614 ГК РФ, арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 года № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, независящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п.3 ст.328 ГК РФ, п.58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 года № 54).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со ст. 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные ч.11 ст.55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (п.8 ч.8 ст.39.11 ЗК РФ).

В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и администрацией Почепского района Брянской области заключен договор аренды земельного участка № №, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату в пользование (аренду) земельный участок, площадью № кв. метра, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, с видом разрешенного использования - «общественное питание», а арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего договора.

В соответствии с п.2.1 договора аренды, срок аренды участка составляет 10 лет с 25.02.2020 года по 25.02.2030 года.

Годовой размер арендной платы в соответствии с расчетом арендой платы, являющимся Приложением № 2 к договору аренды земельного участка, составляет 303 030,52 руб. (п.3.1 договора). Задаток в сумме 2 246,41 руб., перечисленный арендатором, засчитывается в счет арендной платы (п.3.2 договора). Оставшуюся сумму стоимости годовой арендной платы (за вычетом суммы задатка) арендатор обязан оплатить в размере 300 784,11 руб. в течение 10 банковских дней с момента подписания договора аренды и внести на бюджетный счет арендодателя, указанный в расчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора (п.3.3.договора аренды земельного участка).

Заключенный между сторонами договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 16 марта 2020 года,. Земельный участок был передан истцу ответчиком по акту приема-передачи от 25 февраля 2020 года.

Истцом были исполнены условия договора по внесению годовой арендной платы в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается чеком-ордером ПАО Сбербанк Брянского отделения 8605/266 операция № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Из материалов дела следует, что в течение 4 квартала 2024 года и 1, 2, 3 4 квартала 2025 года истец был лишен возможности использовать арендуемый земельный участок по целевому назначению, поскольку в соответствии с п.1 ст.1 Закона Брянской области от 04 июня 2019 года №54-З «О преобразовании муниципальных образований, входящих в состав Почепского муниципального района Брянской области, и внесение изменений в отдельные законодательные акты Брянской области», Речицкое сельское поселение, Рагозинское сельское поселение и Титовское сельское поселение объединены в муниципальное образование «Речицкое сельское поселение», входящее в состав Почепского муниципального района Брянской области. Генеральный план и Правила землепользования и застройки Речицкого сельского поселения, утвержденные решением Речицкого сельского Совета народных депутатов № № от ДД.ММ.ГГГГ года (новая редакция, решение Почепского районного Совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ года №№) не являются актуальными. Актуальные Генеральный план и Правила землепользования и застройки вновь образованного Речицкого сельского поселения Почепского муниципального района Брянской области до настоящего времени не изготовлены, о чем ответчику было известно.

Из ответа администрации Почепского района Брянской области от ДД.ММ.ГГГГ года №№ на запрос суда следует, что изготовить Генеральный план и Правила землепользования и застройки вновь образованного Речицкого сельского поселения Почепского муниципального района Брянской области до настоящего времени не представилось возможным.

На основании изложенного администрация Почепского района не подготовила и не выдала ФИО1 градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

В связи с тем, что ФИО1 не выдан градостроительный план указанного земельного участка, он не может направить в администрацию Почепского района Брянской области уведомление о начале строительства объекта капитального строительства и приступить к возведению данного объекта – павильона общественного питания.

В соответствии со ст.46 Градостроительного кодекса РФ в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведении процедур, предусмотренных частями 1-16 настоящей статьи, не требуется. Орган местного самоуправления, в течение 30 дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.

Однако, в нарушение статьи 46 Градостроительного кодекса РФ, администрацией Почепского района Брянской области в установленный Градостроительным кодексом срок градостроительный план земельного участка ФИО1 не был подготовлен и не был предоставлен.

В соответствии с Приказом Росреестра № № от ДД.ММ.ГГГГ года «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», зарегистрированным в Минюсте России ДД.ММ.ГГГГ года № №, земельный участок с видом разрешенного использования – «общественное питание», предназначен для размещения объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары), на строительство которых в соответствии с ст.51 Градостроительного кодекса РФ требуется получить разрешение на строительство и проектно-сметную документацию.

Указанные выше обстоятельства невозможности использования истцом предоставленного ему в аренду земельного участка для строительства на нем павильона (ларька) общественного питания подтверждается вступившими в законную силу решениями Почепского районного суда Брянской области по гражданским делам: № № от ДД.ММ.ГГГГ года, №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, №№ от ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

На основании оценки исследованных в судебном заседании доказательств суд пришел к выводу, что администрация Почепского района Брянской области достоверно знала о том, что Генеральный план и Правила землепользования и застройки Речицкого сельского поселения не являются актуальными, а также достоверно знала о том, что ФИО1 будет использовать арендуемый земельный участок для строительства павильона общественного питания, на которое ему потребуется выдача разрешения и градостроительный план земельного участка, в нарушение перечисленных выше норм законодательства, предоставила истцу земельный участок, достоверно зная о том, что истец будет использовать арендуемый земельный участок для строительства павильона общественного питания, на которое ему потребуется выдача градостроительного плана земельного участка и, соответственно разрешения на строительство, которые не выдаются в отсутствие Генерального плана и Правил землепользования и застройки, чем лишила ФИО1 возможности использовать земельный участок по назначению в течение 4 квартала 2024 года и 1,2,3,4 квартала 2025 года.

В силу п.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Перечисленные действия администрации Почепского района привели к невозможности ФИО1 пользоваться арендованным земельным участком по обстоятельствам, не зависящим от него, что освобождает истца от исполнения его обязанности по внесению арендной платы арендодателю, так как арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В связи с тем, что истец фактически не использовал земельный участок по его целевому назначению в течение 4 квартала 2024 года, и был лишен такой возможности в 1,2,3,4 квартале 2025 года, в том числе и по вине ответчика, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Ответчиком должен быть произведен перерасчет арендной платы за 4 квартал 2024 года и за 1,2,3, 4 кварталы 2025 года на сумму 378 788 руб. 15 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Почепского района Брянской области о перерасчете арендной платы по договору № № от ДД.ММ.ГГГГ года удовлетворить.

Обязать администрацию Почепского района Брянской области в течение пяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести перерасчет арендной платы, начисленной по договору аренду земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ года, путем уменьшения начисленной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> <адрес>, за 4 квартал 2024 года и за 1,2,3,4 квартал 2025 года на сумму 378 788 руб. 15 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Брянского областного суда через Почепский районный суд Брянской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья О.В. Овчинникова

Решение составлено в окончательной форме 20 октября 2025 года.