Решение по делу № 2-101/2025 от 21.05.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в ? доли жилого дома основным, признании права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом.

дело №2-101/13-2025г.

46RS0031-01-2024-004624-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 мая 2025 года Промышленный районный суд г.Курска в составе:

председательствующего судьи Шуровой И.Н.,

при секретаре Голубятниковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в ? доли жилого дома основным, признании права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском (с учетом уточнения) к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в ? доли жилого дома основным, признании права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком была достигнута договоренность о продаже истцу жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб. Как пояснила ответчик ей принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом, а ? доли в праве собственности принадлежала ее умершему дедушке, причитается ей как наследнику, и для продажи необходимо собрать документы, оформить наследство и зарегистрировать право собственности ФИО2 на данное наследство, а также земельный участок. 21.05.2018г. ответчик ФИО2 выдала нотариальную доверенность третьему лицу ФИО13., на оформление права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес> а также на их продажу. В этот же день в соответствии с достигнутой с ответчиком договоренностью он (истец) передал третьему лицу ФИО14. денежные средства в размере <данные изъяты> руб. за приобретенную ? долю вышеуказанного жилого дома, которые ФИО15. в этот же день передала ответчику, что подтверждается распиской. Также 21.05.2018г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 в лице ее представителя ФИО16. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенные по адресу: <адрес> По условиям предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором. Основной договор купли-продажи должен быть заключен после регистрации за продавцом права собственности на жилой дом и земельный участок полностью. Срок, до которого стороны обязались подписать основной договор – не позднее 21.05.2023г. В случае если до 21.05.2023г. право собственности на указанный жилой дом и земельный участок полностью не будет зарегистрировано за продавцом, стороны не позднее одного года с момента истечения срока, установленного предварительным договором, обязуются заключить основной договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности указанной недвижимости, право на которую зарегистрировано за продавцом, при условии полной оплаты покупателем стоимости указанной ? доли жилого дома. В срок, указанный предварительным договором, то есть до 21.05.2023г. основной договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости (жилого дома и земельного участка) между истцом и ответчиком заключен не был. До 21.05.2024г. договор купли-продажи ? доли жилого дома между истцом и ответчиком также не был заключен. Просит признать основным в ? доли жилого дома предварительный договор от 21.05.2018г. купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенный между ФИО1 и ФИО2 в лице ее представителя ФИО17. по доверенности, и признать за ним (истцом) право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела через своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 по ордеру в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, при этом с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности для обращения с данным иском в суд не согласилась, считая срок не пропущенным.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, в представленных в суд возражениях на иск, исковые требования не признала, отрицая изложенные истцом обстоятельства, указала, что в доверенности, выданной ею ФИО18. о продаже земельного участка речи не велось, т.к. по решению суда в 2021г. земельный участок в равных долях стал принадлежать ФИО26 и ей - ФИО2, а также увеличилась часть жилого дома и самовольных строений, которые в судебном порядке приобрели юридический статус. С гр. ФИО1 она никогда не встречалась, никаких договоров с ним не составляла и ни каких документов не подписывала. Гр. ФИО19. задолжала ей денежные средства. В присутствии нотариуса ФИО20. выдала ей аванс в сумме <данные изъяты> руб., остальные денежные средства не вернула. Все эти годы, начиная с 2018г. ФИО21. пользовалась жилым домом по своему усмотрению, т.к. вторая часть дома Администрацией г.Курска признана в 2020г. выморочной. Истец ФИО1 имеет цель завладеть её недвижимостью. Основной договор купли-продажи не заключался и доверенность на получение денежных средств в свое отсутствие, она не выдавала. Решением <данные изъяты> от 17.11.2021г. за ней признано право собственности на жилое здание, общей площадью 69,7 кв.м., а также хозяйственный постройки лит. А, а, а.1, а.2, расположенные по адресу: <адрес> которые по судебному решению признаны за ней и не входят в число объектов недвижимости, указанных в предварительном договоре купли-продажи от 2018г., и не могли быть в него включены, т.к. срок доверенности, выданной ею на имя ФИО22. истек 21.05.2021г., а решение суда вынесено 17.11.2021г., в выданной доверенности не предоставлялось полномочий на заключение договоров купли-продажи от ее (ФИО2) имени на ? часть жилого дома. Кроме того, заявила о пропуске истцом срока исковой давности для обращения с данным иском в суд в силу ст.ст.196,200 ГК РФ.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора - ФИО23. в судебном заседании, с возражениями ответчика не согласилась, полагала иск подлежащим удовлетворению.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца с участием его представителя, и в отсутствие не явившегося ответчика, в силу ст. 167 ГПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, третьего лица, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.п.1,2,3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу п.4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ч.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу положений статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 21.05.2018г. между ФИО1, именуемый Покупатель и ФИО2 в лице своего представителя ФИО24. по доверенности, именуемой Продавец был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> по которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи, основные условия которого стороны определили в указанном договоре.

По предмету указанного предварительного договора купли-продажи: стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. (п.1.1 предварительного договора). (л.д.9-10,11).

В п.1.2 предварительного договора, указан предмет Основного договора: по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, площадью 69,7 кв.м., кадастровый номер № находящийся по адресу: <адрес> (далее жилой дом), и земельный участок ориентировочной площадью 600 кв.м., находящийся по адресу: <адрес> (далее земельный участок), вместе именуемые недвижимость. Жилой дом состоит из шлакоблочного и бревенчатого строения, а также служебных построек и сооружений, назначение жилой дом 1 (один) этажный, расположенный на земельном участке, общей площадью 600 кв.м., предоставленном в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности, на основании договора № от 10.06.1959г. За продавцом зарегистрировано право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> Продавец обязуется оформить и зарегистрировать за собой право собственности на земельный участок и на ? долю в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом, право собственности на которую в настоящее время не зарегистрировано.

Согласно п.1.3.1 предварительного договора купли-продажи, цена жилого дома и земельного участка составляет <данные изъяты> руб., из них: <данные изъяты> руб. – цена жилого дома, <данные изъяты> руб. цена земельного участка.

Пунктом 1.3.2 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что Основной договор купли-продажи будет заключен после регистрации за Продавцом права собственности на жилой дом и земельный участок полностью. Срок, до которого стороны обязаны подписать основной договор – не позднее 21 мая 2023г.

В случае, если до 21 мая 2023г. право собственности на указанный жилой дом и земельный участок полностью не будет зарегистрировано за Продавцом, стороны не позднее 1 года с момента истечения срока, установленного абз. 2 п.1.3.2 настоящего договора, обязуются заключить основной договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> право собственности на которую зарегистрировано за Продавцом, цена которой уплачена Покупателем.

Передача жилого дома и земельного участка в порядке ст.556 ГК РФ будет произведена Продавцом Покупателю не позднее 21 мая 2023г. по акту приема-передачи. (п.1.3.4 предварительного договора).

Согласно п.2.1, п.2.2 предварительного договора купли-продажи, в день заключения настоящего договора Покупатель передал Продавцу <данные изъяты> руб. за продаваемую ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> кадастровый номер № право собственности на которую зарегистрировано за Продавцом ФИО2 на момент заключения настоящего предварительного договора Указанные денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. считаются также задатком. (п.2.1)

Оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> руб. Покупатель обязуется уплатить Продавцу при подписании Основного договора купли-продажи, из них: <данные изъяты> руб. – за ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> <данные изъяты> руб. – за земельный участок по адресу: <адрес>

В пункте 3.1 предварительного договора предусмотрено, что обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

Согласно п.4.1 предварительного договора, настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Основной договор подлежит государственной регистрации и в соответствии со ст.433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Из копии расписки от 21.05.2018г. (л.д.10 обр.стор.) следует, что ФИО2 получила от ФИО25. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. в качестве оплаты за проданную ею ? долю дома, по адресу: <адрес> в соответствии с договором купли-продажи от 21.05.2018г.

Согласно копии выписки из ЕГРН филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Курской области от 02.11.2024г., правообладателями жилого дома с хозяйственными строениями, площадью 69,7 кв.м., с кадастровым номером № по адресу: <адрес> являются: ФИО27 в ? доли права общей долевой собственности и ФИО2 в ? доли права общей долевой собственности.

Однако, в определенный сторонами в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен не был, до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор – не позднее 21.05.2023г., истец ФИО1 (покупатель) не направлял ФИО2, как и последняя не направляла ему соответствующего предложения на заключение основного договора.

Также, в предусмотренный сторонами в предварительном договоре срок - если до 21 мая 2023г. право собственности на указанный жилой дом и земельный участок полностью не будет зарегистрировано за Продавцом, стороны не позднее 01 года с момента истечения срока, установленного абзацем 2 п.1.3.2 настоящего договора, обязуются заключить основной договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, то есть и в срок до 21.05.2024г. основной договор купли-продажи ? доли спорного жилого дома, сторонами заключен не был, и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот основной договор (п.6 ст. 429 ГК РФ), а также не обратилась в суд с требованием заключить основной договор.

Доказательств обращения истца (покупателя) к ФИО2, её поверенному (по доверенности) в установленный предварительным договором срок с требованиями о заключении основного договора, на условиях согласованных в предварительном договоре, не представлено.

Доказательств передачи недвижимого имущества, в том числе в предусмотренный в предварительном договоре срок – не позднее 21.05.2023г. по акту приема-передачи продавцом покупателю (п.1.3.4 предварительного договора), также не представлено и в материалах дела не имеется.

Ни одна из сторон не обращались друг к другу с требованием заключить основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в том числе основной договор купли-продажи ? доли жилого дома, а также стороны не обращались с требованиями о понуждении к заключению сделки ни в срок до 21.05.2023г., ни в срок - не позднее 01 года с момента истечения срока, установленного абз. 2 п.1.3.2 настоящего договора, то есть до 21.05.2024г., поэтому обязательства по предварительному договору купли-продажи прекращены, так как до окончания указанных сроков, в который стороны обязались заключить основной договор, в том числе основной договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, он не был заключен.

Довод стороны истца о том, что предварительный договор следует квалифицировать как основной договор, поскольку между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и он фактически исполнен, т.к. оплачена стоимость доли, несостоятельны, основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку между сторонами заключен предварительный договор, как следует из его содержания, с указанием срока заключения основного договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, оценив представленные и исследованные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 21.05.2018г. в ? доли жилого дома основным, прекращения права собственности ответчика на ? долю спорного жилого дома и признании права собственности за истцом на ? долю спорного жилого дома. В связи с чем, суд считает в удовлетворении иска истцу отказать.

С заявлением ответчика в возражениях на иск о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному иску, суд согласиться не может.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 п.1 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изъятие из этого правила установлены настоящим Кодексом и иными законами.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности (п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015г. № 43 (ред. от 22.06.2021г.) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Как следует из обстоятельств дела, 3-х годичный срок исковой давности по заявленному иску истцом не пропущен, поскольку течение срока исковой давности в данном случае началось с 22.05.2024г., когда в силу п.6 ст.429 ГК РФ обязательства сторон по заключению (оформлению) основного договора купли-продажи спорной ? доли жилого дома, вытекающие из предварительного договора прекратились, и у истца возникло право требовать возврата денежных средств от ответчика, уплаченных в качестве задатка за спорное недвижимое имущество.

В связи с чем, в удовлетворении заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному иску суд считает отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В иске ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 21.05.2018г. в ? доли жилого дома основным, признании права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Промышленный районный суд г.Курска в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, 21.05.2025г.

Председательствующий судья (подпись)

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>