УИД 38RS0003-01-2023-002222-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Братск 27 октября 2023 года

Братский городской суд Иркутской области в составе:

председательствующего судьи Щербаковой А.В.,

при секретаре Березиковой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2195/2023 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования города Братска к ФИО1 о взыскании арендной платы, пени,

УСТАНОВИЛ:

Истец - КУМИ администрации г. Братска, обратился в суд с иском к ответчику - ФИО2 (ФИО3) О.В., в котором, с учетом уточнений, просит взыскать с ответчика арендную плату на основании договора аренды земельного участка № 54-22 от 07.06.2022 за пользование земельным участком, расположенным по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый номер 38:34:010713:453, за период с 28.06.2022 по 27.07.2023 в размере 1 864 303,18 руб., а также пени за не своевременную оплату арендной платы за период с 11.02.2023 по 27.07.2023 в размере 28 502,08 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что на основании протокола № 1483 о результатах аукциона, участниками которого могут быть только граждане, на право заключения договоров аренды земельных участков от 27.05.2022, истец заключил с ответчиком договор № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022, в соответствии с которым ответчику принадлежит право пользования земельным участком категории земель — земли населенных пунктов, общей площадью 2045 кв.м, с кадастровым номером 38:34:010713:453, расположенным по адресу: <адрес>. Срок аренды земельного участка установлен с 07.06.2022 по 06.06.2042 (п. 1.2. договора). Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи (с учётом протокола разногласий) 28.06.2022. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 30.06.2022 произведена государственная регистрация договора № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022. Согласно пп. 2.1., 2.2., 2.3., 2.4. договора, размер арендной платы за пользование земельным участком в квартал составляет 463 322,96 руб. Арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка - с 28.06.2022, и вноситься арендатором ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала. Внесенный арендатором задаток в размере 4 221,19 руб. засчитывается в счет уплаты арендной платы. Согласно п. 4.2.4. договора, арендатор обязан своевременно, в соответствии с договором вносить арендную плату. В соответствии с п. 5.1. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю с даты подписания договора пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от суммы долга за каждый день просрочки. Обязанность по оплате арендной платы, предусмотренную договором аренды земельного участка ответчик не исполняет, в связи с чем, образовалась задолженность по оплате арендной платы за пользование земельным участком за период с 28.06.2022 по 27.07.2023 в размере 1 864 303,18 руб. Кроме того, на сумму долга ответчика истцом начислены пени в соответствии с условиями договора за период с 11.02.2023 по 27.07.2023 в размере 28 502,08 руб.

26.09.2023 определением суда, в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 224 ГПК РФ, в соответствии со ст.43 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО9

В судебном заседании представитель истца – КУМИ администрации г. Братска -ФИО4, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и основаниям указанным в иске. По обстоятельства дела дополнительно суду пояснила, что согласно договору № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022, арендатор обязан, в соответствии с п. 4.2.4., п. 4.2.16, своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату, при этом, обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично. До заключения с ответчиком договора № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022, истцом был организован аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков. В СМИ - в газете «Братские вести» № 25 (1375) от 22.04.2022 были опубликованы: извещение о проведении аукциона, участниками которого могут быть только граждане, на право заключения договора земельного участка, в том числе, с кадастровым номером 38:34:010713:453, расположенным по адресу: РФ, Иркутская область, г. Братск, ж. р. Центральный, ул. Боровая, земельный участок 61; проект договора аренды земельного участка, в котором были прописаны условия о своевременном внесении арендной платы и об исполнении обязательств по договору лично арендатором. С учетом того, что земельный участок был предоставлен ответчику на основании результатов аукциона, в силу требований п. 7 ст. 448 ГК РФ, ответчик, как победитель аукциона, не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного договора. Обязательства по договору должны быть исполнены ответчиком, как победителем аукциона лично. Истец не признает договор на передачу прав и обязанностей (уступки права) от 13.09.2023, заключенный между ФИО6 и ФИО9, оснований для возложения ответственности за задолженность по договору аренды земельного участка на третье лицо ФИО9, поскольку, в нарушение требований п. 2 ст. 391 ГК РФ, перевод ответчиком своего долга на другое лицо – ФИО9 был возможен только с согласия арендодателя земельного участка – истца. Вместе с тем, КУМИ администрации г. Братска согласия на перевод ответчиком своего долга по договору аренды земельного участка на ФИО9 не давал.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, извещалась надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства дела, судебное извещение о дате, времени и месте проведения судебного заседания, направленное судом по известному суду адресу места жительства истца возвращено по истечении срока хранения в суд. Заявлений от истца о смене адреса места жительства в суд не поступало. Учитывая данное обстоятельство, в силу требований ст. 118 ГПК РФ, судебная повестка, направленная по известному суду адресу места жительства истца, считается доставленной, а истец надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте проведения судебного заседания.

В судебном заседании представитель ответчика - ФИО7, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился, по обстоятельствам дела суду пояснил, что 13.09.2023 между ответчиком ФИО2 и третьим лицом -ФИО9 был заключен договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.06.2022. Согласно условиям указанного договора, ФИО9 (цессионарий по договору) принял на себя все права и обязанности по договору № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022, в том числе, обязанности по внесению арендной платы с даты заключения договора аренды. Договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.06.2022 прошел государственную регистрацию 15.09.2023, а 26.09.2023 КУМИ администрации г. Братска было уведомлено о состоявшейся передаче прав и обязанностей. В настоящее время арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый ***, является ФИО9, в то время как иск предъявлен к ФИО2, которая не является арендатором земельного участка. Договор на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.06.2022, заключенный 13.09.2023 между ответчиком ФИО2 и третьим лицом - ФИО9, в настоящее время не признан недействительной или ничтожной сделкой, заключен в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ. Правовая позиция истца о том, что обязанность по внесению арендной платы за земельный участок должна быть разделена между арендаторами в соответствии с периодами владения земельным участком не основана на законе, то есть ни одной нормой права не регулируется разделение обязанностей стороны по договору до заключения договора цессии либо после. Договор на передачу прав и обязанностей от 13.09.2023 прошел правовую экспертизу на предмет соответствия закону, после проведения которой произведена его государственная регистрация. В связи с чем, ФИО2 не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку у нее на данный момент, отсутствуют какие-либо правоотношения с истцом. Надлежащим ответчиком по делу может являться арендатор земельного участка и цессионарий по договор на передачу прав и обязанностей от 13.09.2023 г. - ФИО9

В судебное заседание третье лицо - ФИО9 не явился, извещался надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства дела, судебное извещение о дате, времени и месте проведения судебного заседания, направленное судом по известному суду адресу места жительства третьего лица возвращено по истечении срока хранения в суд. Заявлений от третьего лица о смене адреса места жительства в суд не поступало. Учитывая данное обстоятельство, в силу требований ст. 118 ГПК РФ, судебная повестка, направленная по известному суду адресу места жительства третьего лица, считается доставленной, а третье лицо надлежащим образом, извещенным о дате, времени и месте проведения судебного заседания.

Выслушав представителей сторон, изучив предмет, основание и доводы иска, письменных пояснений представителя истца, письменных возражений представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив исследованные в судебном заседании доказательства каждое в отдельности с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности, а в их совокупности достаточности для разрешения данного гражданского дела по существу, суд приходит к следующему.

В силу положений п.п. 1, 3 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В силу положений ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 391 ГК РФ, перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно требованиям ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, своевременно производить платежи за землю.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с положениями ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с положениями ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 утверждены «Основные принципы определения платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», согласно которым арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из письменных материалов гражданского дела судом установлено, что КУМИ администрации г. Братска в ходе организации аукциона на право заключение договора аренды земельного участка, известил о его проведении посредством публикации в СМИ - в официальном издании органов местного самоуправления г. Братска «Братские вести» №25 (1375) 22.04.2022. Также был опубликован проект договора аренды земельного участка, в котором изложены условия сделки.

В связи с организацией со стороны КУМИ администрации г. Братска аукциона на право заключение договора аренды земельного участка, на основании протокола о результатах аукциона, участниками которого могут быть только граждане, на право заключения договоров аренды земельных участков от 27.05.2012 №1483, между истцом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022, государственная собственность на который не разграничена, имеющего характеристики: общая площадь 2 045 кв.м, категория – земли населенных пунктов, кадастровый номер – *** адрес – Российская Федерация, <адрес>, земельный участок 61, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, код 2.1 (размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости). В соответствии с п. 1.2. договора, срок аренды установлен с 07.06.2022 по 06.06.2042. Согласно п.2.1. договора, размер арендной платы за пользование земельным участком в год составляет 1 853 291,83 руб. Размер арендной платы за пользование участком в квартал составляет 463 322,96 руб. Согласно п.п. 2.2, 2.3, 2.4 договора, внесение арендной платы за использование земельного участка осуществляется ежеквартально, равными частями от размера годовой арендной платы не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала. Арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи земельного участка. Внесенный арендатором задаток в размере 4 221,19 руб. засчитывается в счет уплаты арендной платы, указанной в п. 2.1. договора. Согласно п. 4.2.1 договора, арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора. Согласно п. 4.2.4 договора, арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату. В силу п. 4.2.16 договора, обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично. Согласно п. 5.1 договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю с даты подписания договора пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России с суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно протоколу разногласий от 28.06.2022 к договору №54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022, стороны изменили п.1.2 условия договора: срок аренды земельного участка устанавливается с момента подписания договора на срок 20 лет.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 11.05.2023 № КУВИ-001/2023-108716300, договор №54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 30.06.2022 за № 38:34:010713:453-38/125/2022-1.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 07.06.2022, КУМИ администрации г. Братска (арендодатель) передал, а ФИО3 (арендатор) приняла с 28.06.2022 в арендное пользование земельный участок общей площадью 2 045 кв.м, категория – земли населенных пунктов, кадастровый номер – 38:34:010713:453, адрес – Российская Федерация, <адрес> <адрес>, земельный участок 61. На момент подписания акта указанный земельный участок находится в состоянии, соответствующем его назначению, пригоден для использования, претензий арендатор не имеет.

Доказательств признания данного договора недействительным, а также доказательств, подтверждающих факт расторжения данного договора, суду не представлено. С учетом изложенного, суд признает договор №54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022 действующим. При этом, КУМИ администрации г. Братска надлежащим образом выполнило свои обязательства по указанному договору путем предоставления ответчику в аренду земельного участка, кадастровый номер – ***, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно свидетельству о заключении брака II-СТ *** от ДД.ММ.ГГГГ, выданному отделом по <адрес> и <адрес> службы ЗАГС Иркутской области, паспорту ***, выданному ГУ МВД России по Иркутской области, ФИО3 в связи со вступлением 10.03.2023 в зарегистрированный брак сменила фамилию на фамилию супруга – ФИО2.

Из обоснования иска и сведений, содержащихся в материалах дела, не опровергнутых стороной ответчика, судом установлено, что арендатор ФИО2 свои обязательства по внесению арендной платы в порядке, предусмотренном условиями договора №54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022, путем осуществления ежеквартальных платежей не исполняет, допуская просрочки платежей.

Согласно представленному истцом расчету задолженности ответчика по договору № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022, текущая задолженность ФИО2 по оплате арендной платы за период с 28.06.2022 (дата подписания акта приема-передачи земельного участка) по 27.07.2023 составляет 1 864 303,18 руб. При этом, истец, обращаясь с иском в суд, учел оплаченный ответчиком задаток в размере 4 221,19 руб., который был засчитан в счет уплаты арендной платы в соответствии с п. 2.4. договора. Кроме того, в соответствии с п. 5.1 договора № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022, истцом начислена пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от неоплаченной в срок суммы арендной платы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после истечения срока платежа. Задолженность ответчика по оплате пени за период с 11.02.2023 по 27.07.2023 составляет 28 502,08 руб.

Суд соглашается с расчетом задолженности, представленного истцом, поскольку данный расчет не оспорен ответчиком, является арифметически верным, соответствует условиям договора№ 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022. При этом, суду не были представлены доказательства, подтверждающие уплату суммы долга и без просрочки, либо неуплату данных сумм ответчиком по уважительным причинам.

Поскольку в судебном заседании достоверно установлено нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы за пользование земельным участком, что является существенным нарушением условий договора, суд приходит к выводу, что требование истца о взыскании с ФИО2 задолженности по договору № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022 является обоснованным.

При этом, оценивая доводы представителя ФИО2 о том, что ответчик является ненадлежащим, суд приходит к выводу об их несостоятельности, принимая во внимание правовой статус предоставленного ответчику в аренду земельного участка (государственная собственность на который не разграничена), порядок его предоставления в аренду (публичные торги в виде аукциона в соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ), а также предусмотренное п. 4.2.16 договора № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022 условие о личном исполнении арендатором обязательств по договору, в связи с чем, по мнению суда, заключение 13.09.2023 между ФИО2 и ФИО9 договора на передачу прав и обязанностей (уступки прав) по договору № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022 не является основанием для возложения гражданско-правовой ответственности на третье лицо – ФИО9, принимая во внимание не соблюдение сторонами договора на передачу прав и обязанностей (уступки прав) 13.09.2023 требования ст. 22 ЗК РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Доказательств надлежащего уведомления истца о передаче прав и обязанностей ФИО2 по договору № 54-22 аренды земельного участка от 07.06.2022 к ФИО9 суду не представлено. О данной сделке между ответчиком и третьим лицом представитель истца узнал в ходе производства по настоящему гражданскому делу.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО2 является надлежащим ответчиком по настоящему гражданскому делу, в связи с чем, исковые требования КУМИ администрации г. Братска к ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (*** ***) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования города Братска (ОГРН <***>, ИНН <***>) арендную плату по договору аренды земельного участка № 54-22 от 07.06.2022 за период с 28.06.2022 по 27.07.2023 в размере 1 864 303,18 руб., пени за период с 11.02.2023 по 27.07.2023 в размере 28 502,08 руб.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Братский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Щербакова