Дело № 2-8/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 января 2023 года г. Карталы

Карталинский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Конновой О.С.

при ведении протокола помощником судьи Хрусловой Ю.С..

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи, возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения № подготовительный цех общей площадью 730,5 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, возложении обязанности на Управление Росреестра по Челябинской области произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № в Едином государственном реестре недвижимости.

Требование обосновано тем, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на торгах, проведенных Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Челябинской области в лице поверенной организации ООО «Реалком» приобретено недвижимое имущество, расположенное по адресу, указанному в иске. Право собственности за истцом зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с регистрацией права собственности за истцом было зарегистрировано обременение на указанное помещение в виде ипотеки в пользу ответчика ФИО2 Основанием послужил заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, которым обеспечивались обязательства ФИО3 перед ФИО2 по возврату суммы займа в размере 6 000 000 рублей сроком по ДД.ММ.ГГГГ. Истец является добросовестным приобретателем, приобретая помещение на торгах, не обладал информацией о наличии обременения в отношении спорного объекта недвижимости, на дату проведения торгов договор ипотеки в установленном законом порядке зарегистрирован не был. Наличие обременения в виде ипотеки нарушает права истца, поскольку какого – либо отношения к обязательствам ФИО3 перед ФИО2 не имеет.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, допуске в качестве его представителя адвоката Благаря П.А.

В судебном заседании представитель истца адвокат Благарь П.А. на удовлетворении исковых требований настаивал, по основаниям, изложенным в иске.

В судебном заседании ответчик ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, место нахождения суду неизвестно, определением суда, в порядке ст. 50 ГПК РФ, ей назначен дежурный адвокат.

В судебном заседании представитель ответчика адвокат Черняк В.И. возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что позиция ответчика ей не известна, не уполномочена на признание иска.

В судебное заседание представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области не явился, надлежащим образом извещен о слушании дела.

В судебное заседание представители третьих лиц МРИ ФНС России №19 по Челябинской области, АО «Банк Русский Стандарт», Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы по Советскому району г.Челябинска, ООО «Траст» не явились, надлежащим образом извещены о слушании дела.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами (ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом спора является нежилое помещение № – подготовительный цех, общей площадью 730,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

В соответствии с актом от ДД.ММ.ГГГГ СПИ МСОСП по ОВИП УФССП по Челябинской области ФИО4 указанное арестованное имущество передано на реализацию в рамках исполнительного производства в специализированную организацию ТУ Росимущества в Челябинской области (т.1 л.д. 242).

По результатам проведенных торгов, на основании решения комиссии от ДД.ММ.ГГГГ победителем торгов признан ФИО1, с которым территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области, в лице ООО «Реалком» подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества и заключен договор купли – продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого в собственность ФИО1 перешел указанный объект недвижимости.

Расчет по договору произведен покупателем в полном объеме, что подтверждено соответствующими платежными поручениями, имеющимися в реестровом деле объекта недвижимости (т.1 л.д.95, 88 об).

Результаты торгов ответчиком ФИО2 не оспаривались. Сведений об оспаривании торгов иными заинтересованными лицами, участниками исполнительного производства материалы гражданского дела не содержат.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что право собственности ФИО1 зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано обременение объекта недвижимости в пользу ФИО2 на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, срок действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Наличие указанного обременения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости) если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;

заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

в случае, если не выдана закладная:

совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

заявления залогодержателя.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 3).

Пунктом 1 ст. 341 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (ред. от 18.12.2006, действующая на момент заключения договора ипотеки) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя (ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости).

В силу требований ст. 10 указанного Федерального закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (ст. 11 Закона).

Из пояснений сторон, реестрового дела на объект недвижимости, письменных материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор займа, по условиям которого ФИО2 передал ФИО3 в долг денежные средства в размере 6 000 000 рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В целях обеспечения обязательства по указанному договора займа между сторонами заключен договор ипотеки, предметом которого являлось принадлежащее ФИО3 на праве собственности нежилое помещение № – подготовительный цех, общей площадью 730,5 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>.

По условиям данного договора (п.11.7) договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации Залогодателем в установленном порядке и считается вступившим в законную силу с момента такой регистрации. Залогодатель обязан подать документы на государственную регистрацию настоящего договора в Карталинский отдел Управления федеральной регистрационной службы по Челябинской области не позднее трех дней с момента нотариального удостоверения настоящего договора.

Договор ипотеки подписан сторонами и удостоверен нотариусом нотариального округа Карталинского района Челябинской области ФИО5 (т.1 л.д. 159 об-160).

Договор ипотеки, как установлено судом ранее, зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ, причиной невозможности регистрации договора послужили многочисленные аресты и запреты на совершение регистрационных действий, наложенных в рамках исполнительных производств, на указанный объект недвижимости, о чем ответчику ФИО2 было известно изначально.

Таким образом, судом установлено, что на момент приобретения ФИО1 объекта недвижимости по договору купли – продажи сведения об обременении объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали.

Из пояснений ответчика ФИО2 в судебном заседании также следует, что о наличии договора залога он ни в ходе сводного исполнительного производства (по которому он являлся одним из взыскателей), ни в ходе рассмотрения иных гражданских дел по взысканию задолженности по договору займа он не пояснял, правом обращения взыскания на предмет залога, в связи с ненадлежащим исполнением обязательства, преимущественным правом получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) не воспользовался, поскольку он понимал, что договор залога зарегистрирован в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

При этом ответчик ФИО2 не отрицал, что часть денежных средств, полученных от реализации на торгах указанного в иске объекта недвижимости, была перечислена ему в счет погашения имеющейся задолженности. Сумму перечисленных денежных средств и остаток задолженности по исполнительному производству ответчик ФИО2 не пояснил, установить реестр взыскателей и размер перечисленных им средств не представляется возможным в виду уничтожения сводного исполнительного производства, в связи с истечением сроков хранения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается:

если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

С учетом установленных обстоятельств, суд полагает, что истец ФИО6 является добросовестным приобретателем объекта недвижимости, его право собственности возникло на основании возмездной сделки, при заключении которой он не знал и не мог знать о наличии заключенного договора залога в отношении приобретаемого на торгах у правомочного на его отчуждение лица объекта недвижимости, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части прекращения обременения в виде ипотеки.

Поскольку решение о прекращении обременения в виде ипотеки является, в силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является самостоятельным основанием для погашения регистрационной записи об ипотеки, требование о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке заявлены излишне, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в этой части.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,-

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ФИО2 ...) на нежилое помещение № подготовительный цех общей площадью 730,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

В иске ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о возложении обязанности отказать.

Настоящее решение является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Карталинский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий: О.С. Коннова

Мотивированное решение изготовлено 25 января 2023 года

Председательствующий: О.С. Коннова