Решение по делу № 2-2067/2023 от 28.09.2023 - о признании отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве, расторжения договора незаконными, признании права собственности.

Дело № 2-2067/2023 64RS0004-01-2023-001973-46

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28.09.2023 года город Балаково Саратовской области

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Солдатовой М.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Деминой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Мишуткин дом+» о признании отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве, расторжения договора незаконными, признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Мишуткин дом+» (далее – ООО «Мишуткин дом+»), в котором просит восстановить срок для признания недействительными одностороннего отказа ООО «Мишуткин дом+» от исполнения договора в долевом участии в строительстве от 13.12.2018г., заключенного с ФИО1, расторжении указанного договора.

Признать недействительными ничтожные сделки по одностороннему отказу ООО «Мишуткин дом+» от исполнения договора в долевом участии в строительстве от 13.12.2018г., заключенного с ФИО1, расторжении указанного договора. Признать за ФИО1 право собственности на объект – помещение <данные изъяты> В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, согласно которому участник принимает участие в долевом строительстве кирпичного 127-квартирного 3-секционного дома по адресу: Саратовская область, г.Балаково, <адрес>, район кинотеатра «Космос» (п.1.3 договора). В силу п.1.4 договора после полной оплаты договорной цены за недвижимость и ввод в эксплуатацию, застройщик передает участнику <данные изъяты> раздельные. Общий объем инвестиций истца по договору 1 500 000 рублей (п.2.1, 2.2 договора). В силу п.3.1 договора срок окончания строительства и получения разрешений на ввод в эксплуатацию жилого дома – ДД.ММ.ГГГГ, передача собственнику - ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик не исполнил в срок обязательства по передаче объекта долевого строительства, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно которому срок окончания строительства и получения разрешений на ввод в эксплуатацию жилого дома – ДД.ММ.ГГГГ, передача собственнику - ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в ЕГРН за номером 64:40:010408:101-64/001/2019-155 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чекам от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 700 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 700 000 рублей, квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 000 рублей, дольщиком в счет оплаты стоимости договора было внесено 1 410 000 рублей. Остаток задолженности ФИО1 на декабрь 2021 года составил 90 000 рублей. В связи с существенной задержкой передачи объекта долевого строительства, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «Мишуткин дом+» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. ДД.ММ.ГГГГ решением Балаковского районного суда Саратовской области с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 306816 рублей, компенсация морального вреда в сумме 10 000 рублей и штраф в сумме 153408 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику уведомление о зачете встречных однородных требований в сумме задолженности истца перед ответчиком по договору в размере 90 000 рублей, где указано о прекращении задолженности истца за счет задолженности ответчика перед истцом по решению Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ уведомление получено ответчиком. Таким образом, истец исполнила свои обязательства перед ответчиком. В силу п.3.2 договора, застройщик после получения оплаты по договору и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передает участнику по передаточному акту объект долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Помещение № <данные изъяты> было поставлено на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера <данные изъяты>. ФИО1 обратилась к ответчику с требованием передать ей по акту объект долевого строительства, на что получила отказ. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику требование о передаче объекта долевого строительства <данные изъяты>. До настоящего времени объект долевого строительства истцу не передан, чем нарушены права истца, исполнившей свои обязательства по договору.

В уточненном исковом заявлении Истец указывает, что ответчик направлял истцу уведомление о необходимости произведения оплаты задолженности по договору в размере 90 000 рублей, одностороннем отказе застройщика от исполнения договора, которое ответчик также направлял в регистрирующий орган. Истец не согласна с односторонним отказом застройщика от исполнения договора долевого участия в строительстве, поскольку вышеуказанные уведомления были направлены ответчиком не по надлежащему адресу места жительства истца в г.Балаково, <данные изъяты> Истец сообщала ответчику надлежащий адрес ее места жительства г.Балаково <данные изъяты>, направив в адрес ответчика копию искового заявления о взыскании неустойки. До направления ответчиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия в строительстве судом в адрес ответчика была направлена копия решения от ДД.ММ.ГГГГ, которая получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на это ответчик направил в неверный адрес истца уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ответчик нарушил порядок уведомления дольщика о необходимости произвести оплату задолженности по договору долевого участия в строительстве при наличии просрочки сдачи объекта застройщиком более чем на 2 года. Обязанность застройщика по выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства возникла раньше, чем было направлено уведомление дольщику об оплате задолженности по договору. В нарушение требований п.5 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ, ответчик, направив истцу уведомление о расторжении договора, не вернул истцу уплаченные по договору денежные средства в течение 10 дней. Данные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ответчика.

В заявлении об уточнении требований истец просила восстановить срок для признания недействительным отказа ответчика от исполнения договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, расторжения указанного договора, поскольку ответчиком заявлено о пропуске данного срока. Истец полагает, что срок не пропущен, поскольку сделка является ничтожной, срок давности по которой составляет три года. Если срок пропущен, то по уважительной причине он подлежит восстановлению. Претензии по оплате задолженности по договору долевого участия в строительстве возникли у застройщика к дольщику по истечении года с установленной даты по передаче объекта долевого строительства, при этом ответчик умышленно направлял истцу уведомление о расторжении договора по неверному адресу. Возврат денежных средств уплаченных по договору, ответчик истцу не произвел. До обращения в суд с иском истцу не было известно о том, что ответчик направлял ей уведомление о расторжении договора.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены, представитель просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Мишуткин дом+» в судебное заседание не явились, извещена, представила возражения на исковое заявление, в котором указано, что договор об участии в долевом строительстве был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ. В связи с неоплатой истцом инвестиций по договору в размере 90 000 рублей ответчик направил истцу ДД.ММ.ГГГГ уведомление об исполнении обязательств по договору в течение 30 дней с даты получения уведомления. В связи с непоступлением оплаты по договору ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу было направлено уведомление об отказе в одностороннем порядке от исполнения заключенного с ней договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ. Уведомления направлялись истцу по адресу, указанному в договоре участия в долевом строительстве. Истец об изменении места своего жительства ответчика не извещал. Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о внесении полной оплаты по договору и уведомление о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ было подано истцом в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации права. Истец направила ответчику уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о зачете встречных однородных требований и прекращении задолженности в сумме 90000 рублей перед ООО «Мишуткин дом+», на момент направления которого договор уже был расторгнут и оснований для зачета требований не имелось. Просила применить срок исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явилось, извещено.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со статьей 2 Конституции Российской Федерации к основам конституционного строя относится обязанность государства защищать права и свободы человека и гражданина. Государственная, в том числе судебная, защита прав и свобод человека и гражданина гарантируется статьей 45 частью 1, статьей 46 частями 1, 2 Конституции Российской Федерации.

Согласно статьям 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

Частью 1 ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 8 ФЗ №, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (п.1).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п.3).

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный номер <данные изъяты>

По условиям договора застройщик на основании разрешения на строительство №-RU64505101-598/С-2016, договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ с <данные изъяты> категория земель: Земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), кадастровый <данные изъяты> после полной оплаты договорной цены за недвижимость и ввода жилого дома в эксплуатацию, обязуется передать участнику жилое помещение (квартиру) согласно проектной документации: <данные изъяты> <данные изъяты> Участник принимает участие в долевом строительстве 127-квартирного, 3-х секционного кирпичного дома, общей площадью ориентировочно 8499,47 кв.м, площадью квартир ориентировочно 6136,91 кв.м, количество этажей 11, по адресу: Саратовская область, г. Балаково, <данные изъяты> с перечислением денежных средств в размере 1 500 000 руб., сроки оплаты после регистрации в Росреестре. При выполнении сроков оплаты цена по договору изменению не подлежит и является окончательной. Срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома –ДД.ММ.ГГГГ, передача собственнику – ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и кассовым чекам от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 700 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ № на сумму 700 000 рублей, квитанции к приходному кассовому ордеру о ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 000 рублей, дольщиком в счет оплаты стоимости договора было внесено 1 410 000 рублей.

Остаток задолженности ФИО1 на декабрь 2021 года составил 90 000 рублей.

В связи с существенной задержкой передачи объекта долевого строительства, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «Мишуткин дом+» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

ДД.ММ.ГГГГ решением Балаковского районного суда Саратовской области с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 306816 рублей, компенсация морального вреда в сумме 10 000 рублей и штраф в сумме 153408 рублей.

Согласно ч.2 ст. 61 ГК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику уведомление о зачете встречных однородных требований в сумме задолженности истца перед ответчиком по договору в размере 90 000 рублей, где указано о прекращении задолженности истца за счет задолженности ответчика перед истцом по решению Балаковского районного суда Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ уведомление получено ответчиком, согласно отчету об отслеживании.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику требование о передаче объекта долевого строительства <данные изъяты>. До настоящего времени объект долевого строительства истцу не передан.

В связи с неоплатой истцом инвестиций по договору в размере 90 000 рублей ответчик направил истцу ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <данные изъяты> уведомление об исполнении обязательств по договору в течение 30 дней с даты получения уведомления.

В связи с непоступлением оплаты по договору ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истцу по тому же адресу было направлено уведомление об отказе в одностороннем порядке от исполнения заключенного с ней договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ.

Истец зарегистрирована по месту жительства: Саратовская область, г.Балаково, <данные изъяты>

Из копии искового заявления от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истец ФИО1, обращаясь в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, указала актуальный адрес места своего жительства: Саратовская область, г.Балаково, <данные изъяты>

Из ответа Росреестра следует, что государственная регистрация расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Мишуткин дом+» и ФИО1, приостановлена.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу приведенной правовой нормы при решении вопроса о признании сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ судом должно быть установлено, каким требованиям конкретных законов или иных правовых актов не соответствует сделка.

Согласно положениям частей 3,4,5 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

В обзоре судебной практики дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 19.07.2017г. следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Таким образом, учитывая все представленные в материалы дела сторонами доказательства в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что одностороннее расторжение застройщиком договора об участии в долевом строительстве носило недобросовестный характер ввиду того, что уведомления о погашении задолженности по договору и одностороннем расторжении договора были направлены ответчиком по заведомо неверному адресу места жительства ФИО1 уже после того, как истец обратилась в суд с иском о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства; у сторон имелись взаимные обязательства, причем размер обязательств ответчика превышал размер обязательств истца; в нарушение ч.5 ст. 9 ФЗ №214-ФЗ застройщик до настоящего времени не произвел возврат дольщику сумм, уплаченных по договору об участии в долевом строительстве.

Таким образом, одностороннее расторжение договора долевого участия в строительстве ответчика следует признать недействительным (ничтожным) как не соответствующее требованиям закона.

Ответчиком заявлено о применении срока давности, ссылаясь на ст. 168 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку уведомления были направлены истцу по ненадлежащему адресу, истцу было неизвестно о наличии обстоятельств, свидетельствующих о расторжении договора об участии в долевом строительстве до дня обращения с настоящим иском в суд, в связи с чем срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущен.

Поскольку истцом в полном объеме исполнены обязательства по договору долевого участия в строительстве, а ответчик уклоняется от передачи объекта долевого строительства, требований истца о признании права собственности на объект долевого строительства подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

удовлетворить исковые требования.

Признать недействительными (ничтожными) односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Мишуткин дом+» от исполнения договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1, расторжение договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1

Признать за ФИО1 право собственности на объект - помещение № площадью 59 квадратных метра, назначение: жилое, кадастровый <данные изъяты>

В течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Балаковский районный суд Саратовской области.

Судья М.Е.Солдатова

Мотивированное решение составлено 05.10.2023.

Судья М.Е.Солдатова