39RS0001-01-2023-002442-05 Дело № 2-3210/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 августа 2023 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Громовой Е.Ю., с участием:
представителя истца ФИО1 – ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о прекращении ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о прекращении ипотеки на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 277 кв.м., с видом разрешенного использования: блокированная жилая застройка, расположенный по адресу: <адрес> и на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный на вышеуказанном земельном участке, приводя в обоснование иска следующие доводы.
20 января 2021 года между ФИО4 (продавцом) и ФИО3 (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 277,00 м.кв., с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, по условиям которого ДД.ММ.ГГГГ истец внес в оплату за участок денежные средства в размере <данные изъяты>, и 30 октября 2021 года - 1 рубль. Таким образом, 30.10.2021 года истец окончательно рассчитался с ответчиком за приобретенный земельный участок.
Поскольку по условиям договора купли-продажи была предусмотрена отсрочка части платежа (1 рубль), при регистрации перехода к истцу права собственности на земельный участок, была произведена государственная регистрация обременения права в виде ипотеки в пользу ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № (номер государственной регистрации № - 8 от 22.01.2021 года).
После заключения указанного договора купли-продажи от 20.01.2021 года за счет денежных средств истца на приобретенном земельном участке в установленном законом порядке начато строительство объекта недвижимости с проектируемым назначением жилой дом блокированной застройки.
26.04.2023 года на имя истца зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (номер государственной регистрации № - 1 от ДД.ММ.ГГГГ).
Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.04.2023 года следует, что права собственника на указанный объект незавершенного строительства также оказались обременены ипотекой в пользу ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка от 20.01.2021 года (номер государственной регистрации № ДД.ММ.ГГГГ).
Ответчик от регистрации прекращения ипотеки уклоняется. Несмотря на надлежащее и полное исполнение истцом своих обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 20.01.2021 года, вследствие уклонения залогодержателя от подачи заявления о погашении ипотеки в отношении земельного участка в регистрирующий орган, принадлежащий истцу участок и объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке, продолжают быть обремененными ипотекой в отсутствие к тому оснований.
В этой связи истец просит:
- прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ФИО4 в отношении земельного участка площадью 277,0 м.кв., с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (номер государственной регистрации №-8 от ДД.ММ.ГГГГ), указав в решении суда, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении в виде ипотеки в пользу ФИО4;
- прекратить обременение в виде ипотеки в пользу ФИО4 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), указав в решении суда, что решение суда является основанием для погашения в ЕГРН регистрационной записи об обременении в виде ипотеки в пользу ФИО4
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержала, изложив доводы, аналогичные описанным в иске.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, явку представителя в суд не обеспечил.
Заслушав доводы представителя истца и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
20 января 2021 года ФИО4 заключил с ответчиком ФИО3 договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа. По условиям договора ФИО3 приобрел у ФИО4 земельный участок площадью 277 кв.м., с кадастровым номером № за 790 000 рублей, из которых 789 999 рублей ФИО3 было уплачено при заключении сделки, а 1 рубль должен был быть уплачен до 30 октября 2021 года. До полной оплаты цены договора, участок будет находиться в залоге у ФИО4, что является ипотекой в силу закона. Право собственности ФИО3 на указанный земельный участок и обременение в виде ипотеки в пользу ФИО4 было зарегистрировано 22.01.2021 года (номер государственной регистрации ипотеки №8 от ДД.ММ.ГГГГ).
Из выписки из ЕГРН от 26.04.2023 года следует, что 26.04.2023 года было зарегистрировано право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства, с проектируемым назначением – жилой дом блокированной застройки, с кадастровым номером №, площадью застройки 75,5 кв.м., и одновременно было зарегистрировано обременение права в виде ипотеки в пользу ФИО4, с 22.01.2021 года по полного исполнения обязательств по договору (номер государственной регистрации № ДД.ММ.ГГГГ)
Материалами дела подтверждено, и не оспорено ответчиком, что ФИО3 осуществил следующие платежи в пользу ФИО4 по договору купли-продажи спорного земельного участка: 20 января 2021 года в размере 789 999 рублей, и 30 октября 2021 года - 1 рубль.
Таким образом, истцом в полном объеме и в договорные сроки выполнены свои обязательства по договору купли-продажи земельного участка.
Статьей 2 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 3 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Положениями статьи 19 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу части 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
В соответствии с п.1 ст.25 Федерального закона РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, либо по решению суда.
При таких обстоятельствах, с учетом полной оплаты истцом по договору купил-продажи, правовых оснований для сохранения обременения квартиры ипотекой в пользу продавца ФИО4 не имеется.
Вместе с тем, совместное обращение продавца и покупателя участка в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав для погашения соответствующей записи, действительно, невозможно по причине отказа от этого ответчика.
В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При этом в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению. Решение суда по настоящему делу является основанием для внесения в ЕГРН записи о погашении спорной ипотеки.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Иск ФИО3 (паспорт №) к ФИО4 (паспорт №) удовлетворить.
Признать прекращенным обременение в виде ипотеки в пользу ФИО4 в отношении земельного участка площадью 277,0 м.кв., с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).
Признать прекращенным обременение в виде ипотеки в пользу ФИО4 в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (номер государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ).
Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН регистрационных записей о погашении вышеуказанных обременений права в виде ипотеки.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2023 года.
Судья А.В. Таранов