Дело № 2-77/2025

УИД № 14RS0008-01-2025-000147-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Зырянка 16 декабря 2025 года

Верхнеколымский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Зиничевой О.И., единолично, с участием представителя истцовФИО5, представителя ответчика ФИО1, при секретаре Барковой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседаниигражданское дело

по искуМаркарян ФИО2, ФИО3 к администрации муниципального образования «Поселок Зырянка» о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, ФИО3 в лице представителя ФИО5 обратились в суд с вышеуказанным иском к поселковой администрации муниципального образования «Поселок Зырянка».

В обосновании иска указано, что истцы являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного на основании договора купли-продажи от 06.05.2016. Данный многоквартирный дом признан непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу на основании постановления АМО «Поселок Зырянка» № 116 от 26.10.2015, и включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «Поселок Зырянка» на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Главы МО «Поселок Зырянка» № 05 от 24.01.2019, дата окончания переселения – 31.12.2024. В настоящее время дом снесен, жильцы расселены. Согласно отчета об оценке от 22.11.2023, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет сумма руб. Просят данную сумму взыскать с ответчика.

Представитель истца ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что истцы являются собственниками нежилого помещения, данный дом признан аварийным и включен в муниципальную адресную программу о переселении. В настоящее время многоквартирный дом расселен и снесен, между тем, ответчиком отказано истцам в предоставлении компенсации.

Представитель ответчика ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала по представленному в суд отзыву на исковое заявление.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статья 35 Конституции Российской Федерации гласит, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1); гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Положения статьи 32 ЖК РФ подлежат применению по аналогии и к нежилым помещениям.

Таким образом, в связи с отсутствием в законодательстве норм, регулирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суд применяет аналогию закона, нежилое помещение в многоквартирном доме, признанном аварийным, может быть выкуплено у его собственника или взамен его может быть предоставлено иное помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В силу части 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом как объект жилищных прав может включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

На основании пункта 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 06.05.2016.

Согласно Постановления Главы муниципального образования «Поселок Зырянка» от 26.10.2015 многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан непригодным для постоянного проживания, аварийным и подлежащим сносу. Включен в муниципальную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования «Поселок Зырянка» на 2019-2025 годы», утвержденную постановлением Главы МО «Поселок Зырянка» № 05 от 24.01.2019, дата окончания переселения – 31.12.2024.

В соответствии с актом на отключение, утвержденного директором Верхнеколымского филиала ГУП «ЖКХ РС (Я)» от 01.10.2021, комиссией в составе: инженера-теплотехника управления энергосбережения и теплотехнического контроля ЕМА., инженера ПТО САБ., в присутствии представителя потребителя ФИО3, произведено отключение здания: магазин <данные изъяты>» с 01 октября 2021 г, расположенного по адресу: <адрес>. Описание производственных работ: отключение от систем теплоснабжения с видимым разрывом (закрытие задвижек, демонтаж трубопроводов, установка заглушек и т.п.).

Из распоряжения поселковой администрации муниципального образования «Поселок Зырянка» от 27.12.2024 «О сносе аварийного жилого дома по адресу: <адрес>» усматривается, что надлежит завершить расселение жителей аварийного жилого дома, расположенного по адресу: аварийный жилой дом, расположенный по адресу:<адрес>, в срок до 01.01.2025, подрядчику произвести снос аварийного жилого дома, расположенного по адресу: аварийный жилой дом, расположенный по адресу:<адрес>.

Из муниципального контракта № 0116300000925000004 на выполнение работ по сносу расселенных аварийных домов от 02.03.2025, следует о том, что между сторонами: «Заказчик» – поселковая администрация муниципального образования городского поселения «Поселок Зырянка» в лице главы ФИО6, «Подрядчик» – индивидуальный предприниматель ДДА составлен вышеуказанный контракт, по которому подрядчик принимает на себя обязательства на выполнение работ по сносу расселенных аварийных домой: <адрес> и хозяйственных построек к ним, сгоревшего <адрес>, в срок не позднее 30.09.2025.

Акт о приемке выполненных работ № 55 от 31.10.2025, справка о стоимости выполненных работ и затрат № 55 от 31.10.2025, свидетельствуют о выполнении сторонами всех принятых на себя обязательств.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 11.12.2025, правообладателями нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, являются ФИО4, ФИО3 в общей совместной собственности

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.12.2025, правообладателями земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, являются собственникипомещений, машино-мест в многоквартирном доме в общей долевой собственности, доля в правеобщей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади, принадлежащего собственнику помещения, машино-места.

Судом установлено, что нежилое помещение использовалось истцами в коммерческих целях.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определение от 03.07.2018 N 309-КГ17-23598, признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает предпринимателей возможности использования принадлежащего им имущества; решение о сносе здания, которое принято и исполнено, свидетельствует о фактическом изъятии из владения и прекращении права собственности.

В силу статей 56.2, 56.10 ЗК РФ, части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Судом установлено, что соглашения сторон о предоставлении другого нежилогопомещения взамен подлежащего изъятию не имелось, в досудебном порядке компенсация истцам не выплачена, многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, расселен и снесен.

Признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает собственника нежилого помещения возможности использования принадлежащего ему имущества, не позволяет реализовать намерение по отчуждению данного имущества, вместе с тем, решение о сносе здания, которое принято и исполнено, свидетельствует о фактическом изъятии из владения и предстоящем прекращении права собственности.

Как ранее отмечено судом, правовые последствия признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям по аналогии подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения статьи 32 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о нарушении прав и законных интересов собственников нежилого помещения и правомерности заявленных ими требований о компенсации стоимости изымаемого объекта недвижимости.

При разрешении данного дела судом первой инстанции учтена актуальная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в Определении от 17.06.2025 N 25-КГ25-3-К4.

Разрешая вопрос об определении выкупной цены нежилого помещения, суд приходит к следующему.

Понятие рыночной стоимости содержится в статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которая определяет, что для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, ана величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 12 названного Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При определении рыночной стоимости объекта следует учитывать, что устанавливаемая оценщиком рыночная стоимость всегда является условной величиной, поскольку представляет собой суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки. Причем достоверность этого суждения в силу статьи 12 указанного Федерального закона достигается за счет соблюдения оснований и порядка проведения оценки, что не может гарантировать получение разными независимыми оценщиками идентичных величин рыночной стоимости в отношении одного и того же объекта. Оценщик имеет определенную свободу усмотрения, наличие которой является условием для эффективного выполнения оценки. Основываясь на собственных специальных познаниях и профессиональном опыте, каждый оценщик самостоятельно определяет, какие подходы к оценке применимы в конкретной ситуации, отбирает объекты-аналоги для сравнения, выявляет ценообразующие факторы для конкретного объекта. В силу положений статьи 12 этого же Закона достоверной величиной рыночной стоимости должна признаваться любая величина рыночной стоимости, которая определена в установленном порядке.

По инициативе истцов в досудебном порядке проведена оценка принадлежащего им недвижимого имущества.

Из отчета № 754-11/2023 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, с общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составленного ООО «Агентство оценки и консалтинга» от 22.11.2023, следует, что проведенные исследования позволяют сделать вывод о наиболее вероятной величины рыночной стоимости объекта оценки, по состоянию на дату оценки: сумма руб.

Оценивая указанный отчет об оценке в соответствии с правилами статей 56, 67, 71 ГПК РФ, выводы экспертов-оценщиков суд считает правильными, а их доводы обоснованными, с данными выводами суд соглашается, противоречий, недостаточной ясности, неполноты, сомнений в правильности и обоснованности данного заключения эксперта судом не установлено.

При таких обстоятельствах данный отчет о рыночной стоимости нежилого помещения отвечает признакам относимости, допустимости, достоверности, оснований сомневаться в их правильности у суда не имеется.

Доводы представителя ответчика об отсутствии правовых оснований для выплаты выкупной стоимости за нежилое помещение в рамках реализации программы по расселению аварийного жилого помещения, о недобросовестном поведении истцов, судом не принимаются.

На момент приобретения истцами нежилого помещения отсутствовал запрет на куплю-продажу нежилого помещения.Действующим законодательством не запрещена купля-продажа помещений, находящихся в доме, признанном аварийным и подлежащем сносу.

Согласно пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков (пункт 4 статьи 10 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением.

В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятсярасходы на оплату услуг представителей.

Согласно чека по операции от 15.03.2024 ПАО Сбербанк, ФИО4 уплатилпри подаче в суд искового заявления государственную пошлину в размере 21340 рублей 00 копеек, чека по операции от 28.10.2025 ПАО Сбербанк, ФИО3 уплатила при подаче в суд искового заявления государственную пошлину в размере 19940 рублей 00 копеек, в общей сумме 41280 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов.

Из договора оказания юридических услуг № 1 от 15.04.2024, расписки от 17.04.2024, следует, что между ФИО4 и ФИО5 заключен настоящий договор и в счет оплаты услуг представителя, ФИО5 оплачено 17000 рублей, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требованияМаркарян ФИО2, ФИО3 к администрации муниципального образования «Поселок Зырянка» о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения, судебных расходов - удовлетворить.

Взыскать с администрации муниципального образования «Поселок Зырянка», ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользуМаркарян ФИО2, <дата> года рождения, уроженца <данные изъяты>, МаркарянМирославы Григорьевны, <дата> года рождения, уроженки <данные изъяты>, денежные средства в счет возмещения выкупной цены за нежилое помещение, расположенного по адресу:<адрес>, в размере сумма рублей.

Взыскать с администрации муниципального образования «Поселок Зырянка», ИНН <***>, ОГРН <***>, в пользуМаркарян ФИО2, <дата> года рождения, уроженца <данные изъяты>, ФИО3, <дата> года рождения, уроженки <данные изъяты>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 41280 (сорок одна тысяча двести восемьдесят) рублей, по оплате юридических услугпредставителя в размере 17000 (семнадцать тысяч) рублей, всего 58280 (пятьдесят восемь тысяч двести восемьдесят) рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 18 декабря 2025 года.

Судья О.И. Зиничева