УИД <...>

Дело № 2-208/2023

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

7 февраля 2023 года город Брянск

Фокинский районный суд города Брянска в составе:

председательствующего судьи Ткаченко Т.И.,

при секретаре Демидовой Л.В.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным соглашения о задатке, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным соглашения о задатке, взыскании денежных средств.

В обоснование иска истец указал, что <дата> между ФИО1 (Покупатель) и ФИО2 (Продавец) заключено соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились о подготовке и планируют заключить договор купли-продажи <...> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью <...>. Указанное соглашение является смешанным договором, содержащим в себе элементы предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости и соглашения о задатке в обеспечение обязательств по его заключению участниками основного договора.

В соответствии с пунктом 1.2 Соглашения о задатке <дата> Покупатель передал Продавцу задаток в размере <...>.

Вместе с тем, сторонами не было согласовано существенное условие предварительного договора купли-продажи – предмет договора: Продавец предлагал к продаже <...> доли в жилом помещении, в то время как Покупатель имела намерение приобрести квартиру в единоличную собственность.

Полагая, что предварительный договор купли-продажи недвижимости является незаключенным, денежная сумма в размере <...> передана в счет обеспечения несуществующего обязательства, ссылаясь на изложенные обстоятельства, положения статей 329, 416, 429 ГК РФ, истец просил суд признать недействительным Соглашение о задатке, заключенное <дата> между ФИО1 и ФИО2, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере <...>.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные исковые требования поддержала по основаниям иска, просила удовлетворить. Суду пояснила, что заключение основного договора купли-продажи не состоялось ввиду отказа кредитной организацией в выдаче ей ипотечного кредита.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании не оспаривал заключение договора о задатке на сумму <...> и получение указанной суммы. Пояснил, что ФИО1 приглашалась <дата> в многофункциональный центр для заключения основного договора купли-продажи и регистрации сделки. Однако Покупатель не приехал.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании суду пояснила, что является собственником <...> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Присутствовала при заключении соглашения о задатке. О том, что основная сделка не состоится ФИО1 не предупредила.

Информация о времени и месте судебного разбирательства своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». В соответствии с положениями статей 113, 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429) (пункт 2, 4 статьи 380 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 381 указанного Кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

В силу положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как разъяснено в пунктах 23, 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключено соглашение о задатке, предметом которого является <...> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Цена отчуждаемого недвижимого имущества (дома) определена сторонами в размере <...> (пункт 1.1 Соглашения о задатке).

Согласно пункту 1.2 Соглашения о задатке Покупатель передает Продавцу задаток в размере <...> на момент подписания Соглашения по условиям предполагаемого к подготовке и заключению договора купли-продажи. Покупатель и Продавец будут обязаны совершить и оплатить все необходимые от него действия и предоставить документы для государственной регистрации договора купли-продажи.

Срок действия Соглашения определен сторонами с <дата> по <дата> включительно (пункт 1.5 Соглашения о задатке).

В соответствии с пунктом 1.4 Соглашения о задатке в период действия договора Продавец не вправе заключать аналогичные договоры с третьими лицами, принимать от них авансы (задатки) за квартиру, в случае обнаружения таких фактов Продавец обязуется вернуть Покупателю все полученные от него денежные средства в двойном размере в течение двух календарных дней с момента обнаружения. При отказе Покупателя задаток остается у Продавца.

Денежные средства по Соглашению о задатке от <дата> переданы ФИО1 ФИО2, приняты последним, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

ФИО2 предприняты меры по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, посредством направления в адрес ФИО1 извещения о своем намерении заключить договор купли-продажи и о необходимости явки <дата> в 13 часов 30 минут в МФЦ для заключения договора купли-продажи и регистрации сделки.

Вместе с тем, <дата> сделка, инициатором которой был истец, не состоялась по причине неявки ФИО1 на заключение договора купли-продажи, что не оспаривалось последней в судебном заседании. В период действия Соглашения с <дата> по <дата> договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

Оценив содержание соглашения о задатке от <дата>, суд приходит к выводу, что оно содержит элементы предварительного договора купли-продажи со всеми существенными условиями, денежные средства в размере <...> передавались в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи имущества и в обеспечение его исполнения, а, следовательно, являлись задатком, обеспечивающим возникшее из предварительного договора обязательство сторон, заключить основной договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях в определенный срок.

Переданная истцом сумма в размере <...> четко поименована в Соглашении как «задаток».

Установив изложенные обстоятельства, с учетом условия Соглашения о задатке, предусматривающего, что при отказе от заключения договора купли-продажи со стороны Покупателя, задаток остается у Продавца, суд приходит к выводу, что именно истец является лицом, ответственным за незаключение основного договора купли-продажи в установленный Соглашением о задатке срок, в связи с чем, денежные средства, переданные по указанному соглашению, ответчику, возврату не подлежат.

Довод истца о невозможности заключить договор купли-продажи по независящим от нее обстоятельствам - отказа кредитной организации в выдаче ипотечного кредита, суд находит несостоятельным, поскольку Соглашение о задатке от <дата> не содержит условий, предусматривающих освобождение сторон от ответственности за не выполнение обязательства по заключению договора купли-продажи, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон, которые нельзя предвидеть или избежать.

В соответствии со статьей 431 ГКР Ф при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно статье 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (пункт 1).

Согласно выписке из ЕГРН квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2 – <...> доли в праве, ФИО3 – <...> доли в праве.

Условиями Соглашения о задатке от <дата> определен предмет – <...> доли в праве собственности, принадлежащая ФИО2 Иного условия Соглашения не содержат. Доказательств, свидетельствующих о заключении Соглашения о задатке от <дата> в отношении всего объекта недвижимости, распределении денежных средств между всеми собственниками, о наделении в установленном законом порядке полномочиями ФИО2 действовать от имени ФИО3 на отчуждение принадлежащей ей доли в праве общей долевой собственности на квартиру, суду не представлено.

Таким образом довод ФИО1 о незаключенности предварительного договора купли продажи, поскольку сторонами не было согласовано существенное условие – предмет договора, а именно Продавец предлагал к продаже <...> доли в жилом помещении, в то время как Покупатель имел намерение приобрести квартиру в единоличную собственность, отклоняется судом.

Разрешая требование ФИО1 о признании недействительным Соглашения о задатке, заключенного <дата> между ФИО1 и ФИО2, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях (пункт 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Исходя из системного толкования норм ГК РФ, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, для разрешения спора о признании недействительной притворной сделки необходимо установление действительной воли всех ее сторон на заключение иной (прикрываемой) сделки, выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерения каждой стороны.

В соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ бремя доказывания притворности сделки лежит на лице, заявившем о ее притворности.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего искового заявления совокупность выше приведенных обстоятельств судом не установлена. Суду не представлено допустимых и достоверных доказательств, того, что воля обеих сторон при заключении спорного Соглашения фактически была направлена на заключение договора купли-продажи в отношении иного предмета договора.

Напротив, оценив буквальное содержание оспариваемого Соглашения, суд приходит к выводу о соответствии такового, по форме и содержанию, положениям требованиям главы 32 ГК РФ, указанное Соглашение подписано сторонами. Каких-либо нарушений при оформлении спорного Соглашения не допущено.

При указанных обстоятельствах, с учетом выше приведенных норм действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным соглашения о задатке, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Фокинский районный суд города Брянска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий судья подпись Т.И.Ткаченко

Решение суда принято в окончательной форме 14 февраля 2023 года.