УИД 60RS0025-01-2025-000327-26

Дело № 2-237/2025

Решение

Именем Российской Федерации

01 октября 2025 года п. Струги Красные

Стругокрасненский районный суд Псковской области в составе судьи Богдановой Е.В.,

при секретаре Кучмистовой Е.В.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, представителей третьего лица ФИО3 и ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и возвращении недвижимого имущества,

установил:

ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым № и жилого дома с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований указал, что указанный договор купли-продажи заключен между ним и ФИО6 01.11.2023.

Согласно п. 2.1 Договора объект продан за 900 000.00 руб. 00 коп.

Согласно п. 2.2 Договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Данная фраза была внесена в договор по просьбе покупателя для того, чтобы избежать наложения ипотечного обременения. При подписании договора ФИО6 заверил истца, что рассчитается с ним полностью в течение одного года с момента заключения договора, оснований не доверять ему у ФИО5 не было по причине того, что они очень давно знакомы, и истец знал его только с положительной стороны.

09.11.2023 регистрирующим органом зарегистрирован переход собственности объекта к покупателю, то есть ФИО6

Договор купли-продажи между истцом и ответчиком не может считаться исполненным, поскольку денежные средства по нему продавцу не переданы.

В процессе рассмотрения гражданского дела истец уточнил исковые требования, изменив их основание, в соответствии со ст. 450 ГК РФ просил суд расторгнуть спорный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома и обязать ответчика возвратить недвижимое имущество, как незаконное обогащение на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Считал, что невыплата ответчиком (покупателем) стоимости имущества истцу (продавцу), определенной сторонами в договоре купли-продажи, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора - получения денежных средств.

В исковом заявлении ФИО5 указано на соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора: 10.06.2025 истцом вручена на руки ФИО6 досудебная претензия с требованием до 30.06.2025 выплатить ему всю сумму денежных средств в соответствии с п. 2.1 Договора купли-продажи от 01.11.2023. Ответ на претензию он не получил до сегодняшнего дня, денежные средства ответчиком ему не переданы.

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, воспользовался правом на ведение дел в суде представителем.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал исковые требования, пояснил обстоятельства, изложенные в иске, считал, что истец не должен доказывать отрицательный факт – неуплату ответчиком денег по спорному договору.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск (л.д.41-42), в котором подтвердил, что не передавал деньги ФИО5 за приобретенные у него земельный участок и жилой дом по договору купли-продажи от 01.11.2023, так как денег у него тогда не было. В договоре они указали, что расчет произведен в целях беспрепятственного осуществления перехода прав собственности. В настоящее время в Стругокрасненском районном суде рассматривается дело о разделе совместно нажитого имущества между ним и его бывшей супругой ФИО7 После вынесения судом решения по этому делу он планирует рассчитаться с ФИО5 по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.11.2023.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании подтвердила позицию ответчика, которая, по ее мнению, выражается в непризнании иска, но признании обстоятельств, изложенных в иске.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО7 в судебное заседание не явилась. Ее представители ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании просили в иске ФИО5 отказать. Считали, что содержание пункта 2.2 договора купли-продажи о расчете, состоявшемся между сторонами до подписания настоящего договора, может быть истолковано только буквально и является подтверждением передачи денег покупателем продавцу. Исполнение договора подтверждается тем, что спорными объектами недвижимости с момента покупки пользовался ответчик, в том числе совместно со своей супругой ФИО8 (брак между ними был заключен 12.08.2022, расторгнут 15.04.2025). Истец долгое время не предъявлял претензий к ответчику о выплате денег за проданные объекты недвижимости, зная, что семья Кайянен сдает жилой дом в аренду, получает от этого прибыль. Истец состоит в дружеских отношениях с ответчиком, а также работает у ответчика по гражданско-правовому договору. Обращение ФИО5 с иском в суд и признание иска ответчиком представители третьего лица обосновали желанием ответчика исключить спорные объекты недвижимости из состава совместно нажитого с супругой имущества, то есть причинить вред ФИО7, что является злоупотреблением правом.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Псковской области – в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не сообщил.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.

Как следует из материалов дела, 01.11.2023 ФИО5 и ФИО6 заключили договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, согласно которому ФИО5 продал ФИО6 принадлежащие ему по праву собственности земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым №, находящийся по адресу: <адрес>, вместе с размещенным на нём жилым домом площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым №, находящимся по адресу: <адрес> (л.д.10).

Согласно договору стороны оценили земельный участок в 150 000 руб. 00 коп., жилой дом – в 750 000 руб. 00 коп, общая сумма оценки составила 900 000 руб. 00 коп. (п.2.1). ФИО6 купил у ФИО5 указанный земельный участок и жилой дом за 900 000 руб., из них земельный участок за 150000 руб., жилой дом - за 750 000 руб.

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.2.2).

Договор подписан продавцом и покупателем собственноручно.

Из реестрового дела, представленного Управлением Росреестра по Псковской области на запрос суда, следует, что 03.11.2023 истец и ответчик лично обратились в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области с заявлениями о регистрации права собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 01.11.2023.

Согласно Выписке из ЕГРН от 01.09.2025 № земельный участок с КН №, площадью <данные изъяты> кв. м., категорией земель из земель населенных пунктов, разрешенным использованием для ведения садоводства, расположен по адресу: <адрес>. Дата присвоения кадастрового номера – 08.09.2022. Сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные». Собственником является ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г. р., на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 01.11.2023 (собственность №, 09.11.2023).

В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 01.09.2025 №, жилой дом 2023 года завершения строительства, площадью <данные изъяты> кв. м., с КН №, расположен по адресу: <адрес>. Дата присвоения кадастрового номера – 28.06.2023. Собственником является ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г. р. на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 01.11.2023 (собственность №, 09.11.2023).

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым № в 2022 году был образован из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что подтверждается межевым планом от 03.09.2022, постановлением Администрации городского поселения Струги Красные от 16.08.2022 №112 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории». Согласно договору аренды от 31.10.2022 земельный участок был предоставлен Администрацией городского поселения Струги Красные в аренду ФИО5, а 13.10.2023 приобретен истцом по договору купли-продажи от 13.10.2023, заключенному с Администрацией Струго-Красненского района (без торгов).

Жилой дом на день продажи ответчику (01.11.2023) принадлежал истцу ФИО5 на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства б/н, выданного 25.06.2023 и договора аренды земельного участка №580-ЗА от 31.10.2022, право собственности по которым зарегистрировано в Управлении Росреестра по Псковской области 28.06.2023 за №.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. При этом продавец вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В разделе 2 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного 01.11.2023 между истцом и ответчиком, содержится указание о том, что указанные объекты недвижимости оценены ими в 900 000 руб., в том числе земельный участок в 150000 руб., жилой дом в 750000 руб. Расчет между ними произведен до подписания договора.

Гражданским законодательством (пункт 5 статьи 10 ГК РФ) установлена презумпция разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

Из спорного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома следует, что стороны понимали вышеуказанные положения гражданского законодательства. Так, в п.п. 2.3, 2.4 договора стороны указали, что им известно о том, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены земельного участка и жилого дома и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

ФИО5 гарантировал, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для него кабальной сделкой, действует добровольно без принуждения, понимает значение своих действий, не заблуждается относительно сделки и её условий.

Согласно п. 5.3 договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что данный договор является одновременно и актом приема-передачи объектов недвижимости, поскольку фактическая передача земельного участка и жилого дома между сторонами уже произошла, стороны не имеют друг к другу претензий.

Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом указанных требований, толкуя буквально условие спорного договора купли-продажи об оплате, суд приходит к выводу, что фраза «расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора» явно свидетельствует о достигнутом в этой части сторонами соглашении.

Стороны, подписав договор, выразили свое согласие с его условиями и тем самым подтвердили исполнение условия об оплате стоимости недвижимого имущества. Иных способов оплаты цены договора сторонами согласовано не было.

Таким образом, факт исполнения ответчиком обязанности по оплате объектов недвижимости, являющихся предметом договора, подтвержден самими условиями этого договора. Допустимых доказательств, подтверждающих обратное, истцом суду не представлено. При этом в данном случае единственным допустимым доказательством, в данном случае, является сам договор, подписанный сторонами, который одновременно имеет силу расписки в получении денежных средств.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

С учетом этого показания свидетеля З.М.Г., риелтора, помогавшего сторонам оформить сделку, допрошенного по ходатайству представителя истца, не имеют юридического значения для дела. Кроме того, из ее показаний следует, что она по просьбе сторон и в соответствии с оглашенной ей сторонами состоявшейся между ними договоренности только составила им текст договора купли-продажи объектов недвижимости, свидетелем расчетов между сторонами договора не была, расписки, обязательства о передаче денег после подписания договора, не составляла.

Доводы истца о том, что между ним и ответчиком была договоренность о передаче денег за земельный участок и жилой дом в течение года, ничем не подтверждены, в том числе не подтверждены и ответчиком в его отзыве на исковое заявление.

Судом установлено, что после заключения договора купли-продажи и регистрации прав собственности ответчика на спорные объекты недвижимости, ответчик пользовался ими, сдавая в аренду, продолжает пользоваться ими до настоящего времени.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что существенное нарушение ответчиком условий договора в части оплаты стоимости земельного участка и жилого дома по спорному договору купли-продажи, не нашли своего достоверного подтверждения, в связи чем правовые основания для удовлетворения заявленных требований ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора отсутствуют.

Представителем третьего лица по делу ФИО7 заявлено перед судом о злоупотреблении правом истцом и ответчиком.

Согласно п. 1, п. 5 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В судебном заседании установлено, что 12.08.2022 между ответчиком ФИО6 и третьим лицом ФИО7 был заключен брак, который расторгнут 15.04.2025.

В производстве Стругокрасненского районного суда имеется гражданское дело №2-153/2025 по исковому заявлению ФИО7 к ФИО6 о разделе совместно нажитого имущества. Истец по данному иску просит признать совместным имуществом транспортные средства, четыре земельных участка с размещенными на них жилыми домами, в том числе спорные жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, а также просит разделить объекты недвижимости и транспортные средства по предложенному ею варианту. Исковое заявление поступило в суд 05.05.2025, решение по делу не принято.

В материалах гражданского дела №2-153/2025 имеется встречное исковое заявление ФИО6 к ФИО7, в котором истец просит признать общими возникшими в браке истца и ответчика и разделить между ними обязательства по кредитным и иным договорам на сумму 5 691 717,23 руб.

С учетом наличия указанного имущественного спора между ФИО6 и ФИО7, с учетом того, что согласно рассматриваемому исковому заявлению, истец и ответчик состоят в длительных дружеских отношениях, суд приходит к выводу, что подача иска в суд ФИО5 при установленном судом отсутствии оснований для этого, фактическое признание иска ответчиком ФИО6, обусловлены желанием вывести спорные объекты недвижимости из состава имущества, подлежащего разделу, то есть причинением вреда третьему лицу, в связи с чем подлежат оценке как злоупотребление правом.

В соответствии с п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО5 к ФИО6 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом и возвращении недвижимого имущества отказать.

На решение суда может быть принесена апелляционная жалоба в Псковский областной суд через Стругокрасненский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 08.10.2025.

Судья Е.В. Богданова