КОПИЯ
Дело № 2-969/2022
УИД 56RS0033-01-2022-001843-53
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Орск 04 августа 2022 года
Советский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе
председательствующего судьи Шидловского А.А.,
при секретаре Сукиасян А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к администрации г. Орска о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру,
установил:
ФИО1 и ФИО2 обратились с вышеназванным иском к администрации г. Орска, указав, что являются собственниками . В 2015 году, без получения необходимой разрешительной документации, в целях улучшения жилищных условий, они реконструировали принадлежащее им жилое помещение путем возведения пристроя с целью размещения коридора и санузла. В результате реконструкции общая площадь принадлежащего им жилого помещения составляет кв.м., жилая – кв.м. Указали, что квартира расположена на первом этаже одноэтажного трехквартирного жилого дома. Земельный участок, на котором размещен дом, общей площадью кв.м., сформирован по проекту планировки, проекту межевания территорий, поставлен на кадастровый учет 15.12.2020 и имеет кадастровый №. Разрешенное использование земельного участка – для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома. То есть земельный участок находится в долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме пропорционально занимаемой ими площади. В 2020 году ими получены заключения о техническом состоянии конструкций, заключение СЭС, заключение о соответствии противопожарным нормам и правилам. Просят суд признать за ними право собственности на самовольно реконструированную , с общей площадью кв.м. и жилой – кв.м.
Определением от 27.06.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, определением от 21.07.2022 - АО «Газпром газораспределение Оренбург».
Истцы ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В адресованном суду письменном заявлении просили рассмотреть дело без их участия, настаивали на удовлетворении заявленных требований.
Представитель ответчика администрации г. Орска в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В адресованном суду письменном отзыве просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указав, что протокол общего собрания собственников жилых помещений в жилом многоквартирном доме по адресу: , не рассматривает вопрос об уменьшении общего имущества в многоквартирном доме, а именно площади земельного участка, на котором самовольно возведен пристрой. Полагал, что истцами не представлены доказательства того, что все собственники помещений многоквартирного дома по адресу: , выразили согласие на уменьшение общего имущества многоквартирного дома. Также указал, что в протоколе общего собрания собственников жилых помещений отсутствуют дата и время протокола общего собрания, дата и место проведения общего собрания. Просил рассмотреть дело без его участия.
Третьи лица ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представили заявления, в котором просили рассмотреть дело без их участия, против удовлетворения заявленных требований не возражали.
Представитель третьего лица АО «Газпром газораспределение Оренбург» в судебное заседание не явился, извещен надлежавшим образом о времени и месте рассмотрения дела.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно выписке из ЕГРН ФИО2 и ФИО1 являются собственниками ? доли в праве общей долевой собственности каждый на в , общей площадью кв.м., расположенной на первом этаже одноэтажного дома.
Собственником квартир № расположенных по адресу: , является ФИО3
Собственником , расположенной по адресу: является ФИО4
Земельный участок по адресу: , находится в общей долевой собственности собственников указанных жилых помещений.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Из материалов дела следует, что без получения необходимой разрешительной документации истцы реконструировали принадлежащее им жилое помещение путем возведения пристроя с целью размещения коридора и санузла. В результате реконструкции общая площадь принадлежащего им жилого помещения составляет 69,7 кв.м., жилая площадь 26,7 кв.м.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Вместе с тем, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).
В силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.
Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в данном случае путем его реконструкции, возможно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
При этом реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в постановлении Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
В «Ведомственных строительных нормах (ВСН61-89(р)). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 26.12.1989 № 250, дано понятие реконструкции жилого дома. Она может в себя включать и изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания.
Проведение реконструкции истцом в , путем возведения пристроя с целью размещения коридора и санузла полностью подпадает под понятие реконструкции, так как включают в себя изменение планировки жилого помещения, возведение надстроек, встроек, пристроек, а значит, регулируются нормами не ЖК РФ, а ГрК РФ.
Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.
Истцом в подтверждение соблюдения требований закона представлен протокол общего собрания собственников жилых помещений в жилом многоквартирном доме, согласно которому собственники квартир № расположенных по адресу: , ФИО3, ФИО4, ФИО2, ФИО1 постановили: согласовать ФИО1, владелице по адресу: , реконструкцию и дать разрешение на возведение пристройки.
Также юридически значимыми обстоятельствами для разрешения данного спора являются отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, и нарушения прав и законных интересов граждан произведенной реконструкцией жилых помещений.
Согласно заключению ООО «ГеоСтар» от 13.11.2020 в результате выполненных строительных работ в изменена ее внутренняя конфигурация. Изменения объекта капитального строительства – жилого дома по адресу: , не затрагивают его конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности. Сохранение квартиры после выполненной реконструкции не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с заключением ООО «ГеоСтар» от 13.11.2020 многоквартирный жилой дом на земельном участке по адресу в территориальной зоне Ж1-зона застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами не противоречит градостроительным нормативам и регламентам, предусмотренным ПЗЗ г. Орска для основных разрешенных видов использования объектов недвижимости на данной территории.
В соответствии с заключением санитарно-эпидемиологической экспертизы № от 24.05.2021, составленным ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области», условия проживания по адресу: соответствуют требованиям: Раздела VIII СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» и Раздела V СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания».
В соответствии с заключением ООО «ПожЦентр» № от 08.12.2021 жилом в соответствует требованиям пожарной безопасности.
Разрешение на реконструкцию, согласно п. 5 ст. 8 ГрК РФ, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями ст. ст. 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») ГрК РФ.
В соответствии с абз. 3 п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 28 вышеуказанного Постановления, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию объекта, в результате которой возник новый объект.
Из ответа Комитета архитектуры и градостроительства администрации г. Орска № следует, что истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: по причине отсутствия полного пакета документов.
Таким образом, права истца подлежат защите в судебном порядке.
Суд критически относится к доводу администрации г. Орска о неверном составлении протокола общего собрания собственников жилых помещений в жилом многоквартирном доме по адресу: , поскольку данный протокол соответствует требованиям, установленным Приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протокола общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».
Анализ имеющихся в материалах дела документов позволяет прийти к выводу о том, что , расположенная по адресу: , с общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м. в реконструированном состоянии соответствует градостроительным нормам и правилам, регламентам, правилам землепользования и застройки города Орска.
Доказательств того, что использование истцом жилого помещения опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, ответчиком суду также не представлено.
Согласно ст. 14 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Поскольку спорное помещение по техническому состоянию конструкций пригодно для дальнейшей эксплуатации, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, земельный участок находится в долевой собственности истцов, суд находит исковые требования о признании за истцами права собственности на самовольно реконструированную в , с общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м. в реконструированном состоянии, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации г. Орска о признании права собственности на самовольно реконструированную квартиру - удовлетворить.
Признать за ФИО1 (ИНН ) право собственности на ? долю в праве собственности на самовольно реконструированную , с общей площадью кв.м. и жилой площадью кв.м.
Признать за ФИО2 (ИНН ) право собственности на ? долю в праве собственности на самовольно реконструированную , с общей площадью кв.м. и жилой площадью кв.м.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Советский районный суд г. Орска Оренбургской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья: подпись А.А. Шидловский
Мотивированное решение составлено 11.08.2022.
Судья: подпись А.А. Шидловский
Подлинник решения находится в деле № 2-969/2022, которое хранится в Советском районном суде г. Орска Оренбургской области