Дело № 2-197/2023
УИД 53RS0015-01-2022-001164-15
Решение
именем Российской Федерации
28 апреля 2023 года п. Шимск
Солецкий районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего - судьи Кулёвой Н.В.,
при секретаре Тереховой Н.Н.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Шимского муниципального района о регистрации перехода права собственности на нежилые здания,
установил:
ФИО1 обратился в суд с данным иском, указав, что 19 мая 1997 года между ним и Фондом имущества Новгородской области был заключён договор № 64-В купли-продажи имущества, на основании которого к нему перешло право собственности на здание клуба, ранее принадлежащего ТОО «Риф», расположенное по адресу: <адрес>. Также 15 октября 1997 года между ним и ТОО «Риф» был заключён договор купли-продажи части ремонтных мастерских, расположенных по адресу: <адрес>. Переход права собственности на указанные объекты в установленном законом порядке зарегистрированы не был. Управлением Росреестра в Новгородской области было отказано во включении в ЕГРН сведений о ранее учтённых объектах недвижимости. Истцом были выполнены условия договоров как покупателя, оплата за указанные объекты полностью произведена, на протяжении 25 лет указанные объекты находятся в его фактическом владении, спора о праве собственности не имеется. Кроме того, в его фактическом владении находятся земельные участки, в границах которых расположены спорные объекты. Поскольку бывший собственник указанного имущества - ТОО «Риф» прекратило своё существование, правопреемников не имеется, акты приёма-передачи не сохранились, в настоящее время он лишён возможности зарегистрировать своё право на указанные объекты в установленном законом порядке. Полагает, что надлежащим ответчиком по делу является администрация Шимского муниципального района. Просит зарегистрировать за ним право собственности на объекты недвижимости - нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 107,2 кв.м, и нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 417,0 кв.м.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В связи с тем, что объекты недвижимости не зарегистрированы в ЕГРН, а бывший собственник - ТОО «Риф» ликвидировано, истец не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности. Однако истец и его представитель полагают, что за ФИО1 подлежит регистрации переход права собственности на указанные объекты ввиду того, что они были приобретены до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истцом были выполнены условия договоров купли-продажи по передаче денежных средств продавцу, он фактически владеет земельными участками, на которых расположены данные объекты, платит налоги за земельные участки.
Представитель ответчика администрации Шимского муниципального района в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён, просил рассмотреть дело без его участия.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новгородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён просил рассмотреть дело без его участия.
В соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав пояснения истца, его представителя, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 233 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В отношении здания нежилого здания площадью 107,2 кв.м, расположенного на земельном участке 53:21:0130402:47 (здания клуба), истцом представлены следующие документы:
договор купли-продажи № 64-В от 19 мая 1997 года (л.д. 34-40), заключённый между Фондом имущества Новгородской области (продавец), действующим в рамках полномочий, предоставленных договором комиссии от 1 ноября 1996 года № 21-А, и ФИО1 (покупатель); договор заключён в целях реализации здания клуба, принадлежащего ТОО «Риф», расположенного по адресу: <адрес>;
технический паспорт, составленный на 26 сентября 1995 года (л.д. 94-57);
технический план здания от 18 ноября 2022 года (л.д. 41-53), в котором указаны технические характеристики здания: назначение - нежилое, вид разрешённого использования - строительная промышленность, год завершения строительства - 1980, площадь - 107,2 кв.м.
Согласно представленным Государственным архивом Новгородской области документам (л.д. 150-175) здание клуба было реализовано в целях обеспечения взыскания задолженности по налогам и другим обязательным платежам.
Уведомлением от 8 сентября 2022 года № КУВД-001/2022-38134013/1 (л.д. 33) истцу отказано во включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости в связи с тем, что в представленных документах отсутствуют сведения о площади объекта.
В отношении здания нежилого здания площадью 417,0 кв.м, расположенного на земельном участке 53:21:0130402:46 (здания части ремонтных мастерских), истцом представлены следующие документы:
договор купли-продажи от 15 октября 1997 года (л.д. 6-7), заключённый между товариществом с ограниченной ответственностью «Риф» (продавец) и ФИО1 (покупатель), в соответствии с условиями которого продавец продаёт, а покупатель покупает часть ремонтных мастерских, принадлежащих ТОО «Риф», расположенных по адресу: <адрес>;
технический паспорт, составленный на 22 октября 2004 года (л.д. 22-32);
технический план здания от 18 ноября 2022 года (л.д. 8-21), в котором указаны технические характеристики здания: назначение - нежилое, вид разрешённого использования - ремонт автомобилей, год завершения строительства - 1980, площадь - 417,0 кв.м.
Уведомлением от 8 сентября 2022 года № КУВД-001/2022-38142313/1 (л.д. 5) истцу отказано во включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости в связи с тем, что указанная в обращении основная характеристика здания - площадь 463,7 кв.м, не соответствует сведениям о площади здания, указанной в представленных к заявлению о внесении ранее учтённого объекта недвижимости документах (Технический паспорт от 22.10.2004 и договор купли-продажи от 15.10.1997).
В силу части 1 статьи 3 Гражданского процессуального заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», решения суда являются основанием для внесения записи ЕГРП, если в резолютивной части судебного акта решён вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 62 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
С учётом приведённых выше норм и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершённой с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнении покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется лицом самостоятельно, однако выбранный им способ должен соответствовать закону, характеру спорных правоотношений, а также привести к действительному восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.
Такое требование в рамках настоящего гражданского дела ФИО1 заявлено не было.
В соответствии с частью 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Истцом заявлено требование о государственной регистрации перехода права собственности истца на нежилые здания, 1980 года постройки, расположенные по адресу: <адрес> Требование обосновано тем, что он приобрёл эти здания у ТОО «Риф», исполнил обязательства по договорам купли-продажи, пользуется спорными зданиями на протяжении 25 лет, полагая, что спора о праве на указанные объекты не имеется, указывает, что не имеет возможности зарегистрировать право собственности в связи с тем, что ТОО «Риф» ликвидировано, правопреемников не имеет.
Иск, заявленный истцом, не является иском об обжаловании отказа государственного регистратора в государственной регистрации перехода права собственности, а из представленных документов следует, что отсутствие заявления продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения не только о праве собственности продавца на спорные объекты, но и о самих объектах; во включении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о данных объектах, как о ранее учтённых, истцу отказано.
Доводы представителя истца о том, что право на объекты возникло у истца до вступления в законную силу Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а потому подлежит регистрации переход права собственности, не могут быть приняты во внимание исходя из следующего.
В силу абзаца 1 части 1 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ (утратившего силу с 1 января 2017 года) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённой настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ (утратившего силу с 1 января 2017 года) предусмотрено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершённой после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (вступившего в силу с 1 января 2017 года) предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Вместе с тем, в пункте 3 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ указано, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершённой после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
Таким образом, переход права новому собственнику возможен только при наличии этого зарегистрированного права у предыдущего собственника.
При указанных обстоятельствах, учитывая отсутствие регистрации права собственности продавца на спорные объекты, суд приходит к выводу о том, что основания для применения положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют, а потому исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 11, 56, 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации Шимского муниципального района о регистрации перехода права собственности на нежилые здания отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Новгородского областного суда через Солецкий районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Кулёва
Мотивированное решение составлено 3 мая 2023 года.