Решение по делу № 2-155/2025 от 28.03.2025

Мотивированное решение изготовлено 28.03.2025

УИД 89RS0004-01-2024-004200-31

Гражданское дело № 2-155/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28.03.2025 Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе председательствующего судьи Зыряновой Ж.Л.,

при секретаре Озориной Д.В.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, помощника прокурора г. Новый Уренгой ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО2 к. об изъятии недвижимого имущества путём выкупа, признании права собственности за муниципальным образованием

установил:

Истец Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2 об изъятии путем выкупа на условиях, предусмотренных проектом соглашения о выкупе, принадлежащего ответчику недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером <суммы изъяты> площадью пропорционально размеру изымаемого жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, <адрес> с кадастровым номером <суммы изъяты> общей площадью 24,2 кв.м, расположенныхпо адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, <адрес>; нежилых помещений, расположенных по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, <адрес> площадью пропорционально размеру площади изымаемого жилого помещения. Просил прекратить право собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество, признав право собственности за муниципальным образованием. В обоснование заявленных требований указал, что распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 01.07.2019 № 1162-р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В целях сноса аварийного жилого дома постановлением Администрации города Новый Уренгой от 17.10.2023 № 483 постановлено изъять земельный участок с кадастровым номером <суммы изъяты>, площадью 908 м.кв. и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, в том числе, принадлежащее ответчику ФИО2 имущество в виде ? доли комнат <суммы изъяты> с кадастровым номером <суммы изъяты> общей площадью 24,2 кв.м, по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, <адрес>. Реализация постановления от 17.10.2023 № 483 возложена на истца. 15.03.2024 в адрес ответчика направлено письмо № 89-176-03/01-08/2074 от 11.03.2024 с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа, а также поименованных в ч. 4 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ и касающихся указанного жилого дома документов. Согласно положениям ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения определен на основании выполненного ООО «ЗСКЦ» отчета об оценке и составляет 1 908 410 рублей, при этом, включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, доли общего имущества в жилом доме, доли земельного участка под жилым объектом, а также убытки, понесенные собственником в связи с изъятием имущества. Между тем, соглашение об изъятии спорного недвижимого имущества сторонами до настоящего времени не подписано.

Представитель истца ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске основаниям. Против установления выкупной цены, определенной заключением судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» ФИО5 возражала, поскольку постановлением Правительства ЯНАО от 01.07.2024 № 331-П утверждена средняя рыночная стоимость одного квадратного метра площади жилых помещений в муниципальных образованиях ЯНАО. Указанным Постановлением средняя рыночная стоимость квадратного метра общей площади жилого помещения в г. Новый Уренгой установлена в размере 163,26 тысяч рублей. При этом, рассчитанная экспертом стоимость возмещения существенно превышает установленную постановлением Правительства ЯНАО от 01.07.2024 № 331-П среднюю стоимость квадратного метра. Кроме того, представитель полагала, что экспертом не применена корректировка по типу этажа, не учтены конструктивные отличия материала стен, вид отделки, наличие водопровода. Выражает несогласие с принятым экспертом расчетом срока постановки дома на капитальный ремонт – 10 лет, поскольку дом не эксплуатировался в условиях повышенной влажности. Поскольку ходатайство стороны истца о назначении повторной экспертизы оставлено без удовлетворения, полагала необходимым установить размер выкупной цены в сумме определенной на основании выполненного ООО «ЗСКЦ» отчета об оценке - 1 908 410 рублей.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 против удовлетворения исковых требований не возражали, при этом, выразили несогласие с предлагаемым стороной истца размером выкупной стоимости, полагали необходимым установить выкупную стоимость на основании заключения судебной экспертизы.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, зарегистрированная в спорном жилом помещении ФИО6, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО13, ФИО12 в судебное заседание при надлежащем извещении не явилась.

Заслушав мнение представителя истца, заключение помощника прокурора г. Новый Уренгой ФИО4, полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению исходя из стоимости спорных объектов, установленной заключением судебной экспертизы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником ? доли в общей долевой собственности на комнаты <суммы изъяты> с кадастровым номером <суммы изъяты> общей площадью 24,2 кв.м, расположенные по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, <адрес> (л.д. 10-11, том 1). Право собственности на ? доли в праве на указанные жилые помещения принадлежит муниципальному образованию город Новый Уренгой.

Распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 01.07.2019 № 1162-р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации города Новый Уренгой от 17.10.2023 № 483 постановлено изъять земельный участок с кадастровым номером 89:11:020209:33, площадью 908 м.кв. и расположенные на нем объекты недвижимого имущества, в том числе, принадлежащее ответчику ФИО2 имущество в виде ? доли комнат <суммы изъяты> с кадастровым номером 89:11:020209:712 общей площадью 24,2 кв.м, по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, <адрес>

Реализация постановления от 17.10.2023 № 483 возложена на истца.

15.03.2024 в адрес ответчика направлено письмо № 89-176-03/01-08/2074 от 11.03.2024 с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд путем выкупа, а также поименованных в ч. 4 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ и касающихся указанного жилого дома документов, однако соглашение в предлагаемой истцом редакции до настоящего времени не подписано.

Исходя из содержащихся в ответе ОМВД России по г. Новый Уренгой на судебный запрос сведений, в спорном жилом помещении по адресу: г. Новый Уренгой, <суммы изъяты> числятся зарегистрированными по месту жительства с 20.04.2005 по настоящее время собственник ФИО2, ее дочь ФИО6, а также несовершеннолетние внучки ФИО13, дд.мм.гггг года рождения и ФИО12, дд.мм.гггг года рождения.

Ранее зарегистрированные по месту жительства в спорном жилом помещении ФИО7 и ФИО8 на основании заочного решения Новоуренгойского городского суда ЯНАО от 10.08.2023, вступившего в законную силу 29.09.2023, признаны утратившими право пользования жилым помещением и сняты с регистрационного учета.

Многоквартирный дом по адресу г. Новый Уренгой, <адрес> не состоит в перечне многоквартирных домов, признанных аварийными до 01.01.2017, утвержденном постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2019 №346-П «Об утверждении региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019-2025 годах».

Не заключение соглашения о выкупной стоимости изымаемого жилого помещения взамен изымаемого явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу положений части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно части 10 данной статьи признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1- 3, 5 - 9 данной статьи.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства» настоящий Федеральный закон в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 2 указанного Федерального закона под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со статьями 32, 86, частями 2 и 3 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», Региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В случае, если действие такой программы начинается после 01.01.2019, она утверждается на период до 01.09.2025.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16 названного Закона, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда включаются только те многоквартирные дома, которые признаны до 01.01.2017 аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации в установленном порядке.

Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.04.2019 №346-П утверждена региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019 - 2024 годах, однако, жилой дом, в котором расположено спорное жилое помещение, в данной программе не поименован.

Постановлением Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.02.2020 №112-П утверждена комплексная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа в 2019 - 2025 годах. Именно в указанную программу включен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес>

Поскольку признанный аварийным и подлежащим сносу распоряжением Администрации города Новый Уренгой от 18.01.2019 № 45-р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес>, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть, путем выкупа изымаемого жилого помещения.

С учетом положений ст. 32 Жилищного кодекса РФ, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для изъятия у ответчика спорного недвижимого имущества путем выкупа.

В силу требований части 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт второй статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт третий статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты (квартиры), расположенной в бывшем общежитии, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в таком жилом доме по договору социального найма. В таком случае, необходимо применение в соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии положений статей 15, 16, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания положений названных статей Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры (общежития) подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры (всего этажа общежития, где расположена комната) в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В силу статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с данным Законом.

Согласно положениям ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ, ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 ЖК РСФСР).

С 01.03.2005 введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 158 которого предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

При этом, как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01.03.2012 № 389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16).

Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 № 1334-О-О и от 14.07.2011 № 886-О-О).

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Однако, требование о компенсации за непроизведённый капитальный ремонт может быть удовлетворено только в случае, если по состоянию на момент приватизации жилого помещения жилой дом требовал проведения капитального ремонта.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме», при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) и ВСН 53-86(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 №312 (далее по тексту ВСН 58-88(р)).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Приложением № 3 к Положению «Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)» установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес> построен в 1984 году.

В тоже время первая приватизация жилого помещения в многоквартирном доме Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес> состоялась 09.09.2013, то есть спустя 29 лет с даты постройки дома.

Установлена классификация жилых зданий по капитальности с указанием сроков проведения капитального ремонта, в соответствии с которой жилые здания в зависимости от долговечности материалов основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет.

При проведении экспертизы, эксперт исходил из того, что жилой дом, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, построенный в 1984 году, имеющий деревянные ограждающие конструкции и деревянные перекрытия, подлежит постановке на капитальный ремонт по истечении 10 лет с момента ввода в эксплуатацию.

Учитывая, что с даты ввода в эксплуатацию до даты первой приватизации (09.09.2013), то есть на протяжении 29 лет, капитальный ремонт в доме не проводился, эксперт пришла к выводу о том, что дом требовал проведения капитального ремонта, в том числе, по состоянию на дату первой приватизации.

Поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ Администрацией г. Новый Уренгой доказательств исполнения обязанностей по проведению когда-либо капитального ремонта спорного жилого дома либо отсутствия нуждаемости в проведении такого ремонта на момент приватизации квартир в доме, не представлено, то обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации жилых помещений, занимаемых в этом доме, сохраняется до исполнения обязательства.

Учитывая, что указанный дом находился в муниципальной собственности, эксплуатировался с 1984 года до первой приватизации 29 лет и обязанность по капитальному ремонту дома возникла у администрации до приватизации изымаемого жилого помещения в связи истечением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации некоторых элементов жилого дома до капитального ремонта, суд не усматривает оснований для освобождения Администрации г. Новый Уренгой от таких работ и возложения обязанности по капитальному ремонту на собственников квартир в порядке ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Более того, с приватизацией первой квартиры в доме, право муниципальной собственности на другие жилые помещения, равно как и на общедомовое имущество, не прекращается и обязанность произвести капитальный ремонт за прежним собственником сохраняется.

В целях установления юридически значимых по делу обстоятельств назначалась повторная судебная оценочная экспертиза, с поручением ее проведения эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» ФИО5

Определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение, суд считает необходимым руководствоваться заключением эксперта от 14.01.2025, выполненным экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» ФИО5, в котором определение стоимости комнаты, вспомогательных помещений, без использования которых пользование комнатой как жилым помещением невозможно, общего имущества, капитального ремонта, убытков и иных расходов, связанных с изъятием производится по состоянию на дату производства экспертизы.

Указанное экспертное заключение подготовлено экспертом ФИО5, имеющей соответствующее профессиональное образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», ответственность эксперта застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке, свидетельством о повышении квалификации и квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности. Эксперт предупреждена судом апелляционной инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Профессиональный уровень эксперта не даёт оснований сомневаться в ее компетентности.

Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости изымаемого у собственника для муниципальных нужд объекта недвижимости применительно к требованиям части 7 ст. 32 ЖК РФ, и соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а также содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, стоимости жилого помещения в сравнении с объектами – аналогами на рынке недвижимости, прав собственника на долю в общем имуществе и в праве собственности на земельный участок, убытков, которые понесет собственник в связи с изъятием жилого помещения, и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт; экономических характеристик региона и города, в котором расположен объект экспертизы.

При этом, судом отклоняется представленный стороной ответчика документ, подготовленный специалистом ООО «Центр экономического содействия» ФИО9, поименованный как «заключение специалиста по результатам анализа заключения эксперта», фактически являющийся рецензией на заключение судебной экспертизы, из которого следует, что специалист полагает заключение судебной экспертизы проведенным с нарушениями, приведшими к искажению итоговых результатов.

Экспертом ФИО5, выполнявшей судебную экспертизу, представлены подробные пояснения относительно доводов стороны истца, с которыми суд соглашается, поскольку пояснения являются последовательными, обоснованными, с приведением ссылок на действующие нормативные акты и материалы дела.

Также суд полагает, что представленная ответчиком рецензия на вышеуказанное экспертное заключение не может быть принята во внимание в связи с тем, что она составлена без непосредственного натурного обследования спорного жилого помещения, без изучения материалов гражданского дела и фактически ее содержание сводится к анализу и переоценке выводов экспертного заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС», а не к исследованию спорного объекта.

При этом, суд не находит оснований согласиться с правовой позицией истца о необходимости применения для расчета размера выкупного возмещения Постановления Правительства ЯНАО от 01.07.2024 № 331-П, поскольку указанный документ утвержден для применения в рамках Методики определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений в муниципальных образованиях в Ямало-Ненецком автономном округе, утв. постановлением Правительства ЯНАО от 15.06.2018 № 592-П, для реализации государственной программы ЯНАО «Развитие строительного комплекса и жилищной сферы», утв. постановлением Правительства ЯНАО от 25.12.2013 № 1099-П, предназначенной для установления единого порядка определения средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, применяемой в целях:

- приобретения (в том числе по договорам купли-продажи, участия в долевом строительстве многоквартирных домов и договорам об инвестиционной деятельности) жилых помещений в государственную собственность автономного округа для обеспечения жильем отдельных категорий граждан, установленных федеральным законодательством и законодательством автономного округа;

- предоставления социальных выплат на приобретение жилых помещений отдельным категориям граждан, установленных законодательством автономного округа;

- определения цены договора на строительство на основании утвержденной средней рыночной стоимости одного квадратного метра на первичном рынке жилья при осуществлении строительства жилых домов некоммерческой организацией «Фонд жилищного строительства Ямало-Ненецкого автономного округа».

Перечень сфер применения данного нормативного акта является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Тем более, указанное постановление от 01.07.2024 № 331-П не является обязательным к применению судом, рассматривающим гражданско-правовой спор об изъятии муниципальным образованием жилого помещения у гражданина.

Следует отметить, что расселение аварийного мкр. Солнечный, кв-л Армавирский в г. Новый Уренгой продолжается с 2019 года, то есть, на протяжении 6 лет. При этом, судами неоднократно мотивированно отклонялись полностью аналогичные доводы департамента. В то же время, истец до настоящего времени не предпринимает мер для установления соразмерной и обоснованной цены выкупаемого недвижимого имущества, последовательно и на протяжении длительного периода продолжает устанавливать заниженный размер выкупного возмещения, чем провоцирует многочисленные судебные разбирательства.

На основании вышеизложенного, сумма возмещения за изымаемое у ФИО2 недвижимое имущество подлежит определению исходя из расчетов, содержащихся в заключении от 14.01.2025, выполненном экспертом ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» ФИО5

При этом, стоимость жилого помещения с учетом площади приходящихся на долю ФИО2 вспомогательных помещений, без использования которых пользование комнатой как жилым помещением невозможно, доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и общедомовое имущество суд определяет в размере 1 950 315 рублей; убытки, которые собственник в связи с изъятием понесет в размере 266 861 рубль; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 047 254 рубля 50 копеек. Итого: 3 264 430 рублей 50 копеек.

Требования истца о прекращении права ФИО2 на изымаемое жилое помещение, земельный участок и нежилые помещения, расположенные по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, <адрес>, полностью соответствуют разъяснениям, содержащимся в пп. «л» п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которым судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путём выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду, что резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При этом, с целью соблюдения баланса прав и законных интересов сторон спора, суд считает необходимым установить, что прекратившимся право собственности ФИО2 на изымаемое имущество необходимо считать с момента выплаты ей возмещения за данное имущество. Аналогичным образом возникновение права собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на изымаемое имущество также обусловлено моментом выплаты ФИО2 выкупной стоимости за изымаемое имущество.

В рамках настоящего дела была назначена и проведена судебная экспертиза. Определением Новоуренгойского городского суда ЯНАО от 18.07.2023 обязанность по оплате стоимости экспертизы, возложена на стороны в равных долях (50/50).

Между тем, доказательств оплаты как Департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой, так и ФИО2 стоимости производства экспертизы суду не представлено.

Вместе с этим, от ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» поступило заявление об оплате издержек на производство судебной экспертизы в размере 60 000 рублей, не уплаченных Департаментом имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой и ФИО2 на основании определения суда после назначения этой экспертизы.

Учитывая, что стороны в досудебном порядке не пришли к согласию о размере выкупной стоимости судом назначалась судебная товароведческая (оценочная) экспертиза, в соответствии с заключением которой определена стоимость выкупного возмещения за жилое помещение в размере 3 264 430 рублей 50 копеек вместо заявленной в иске суммы 1 908 410 рублей.

При таких обстоятельствах достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения, как в пользу истца, так и в пользу ответчика.

Приходя к такому выводу, суд исходит из того, что по смыслу статьи 282 Гражданского кодекса РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии недвижимости, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, а критерием присуждения судебных расходов стороне по делу является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования.

Поскольку в ходе производства по делу судом признаны обоснованными доводы ответчика относительно размера выкупной цены, выкупная цена определена в большем размере, чем заявлено истцом в иске, суд при рассмотрении иска пришел к выводу о неправомерности заявленной истцом рыночной стоимости квартиры. Таким образом, требования о распределении судебных расходов подлежат удовлетворению пропорционально сумме удовлетворённых требований.

Распределяя судебные расходы, суд рассчитывает пропорцию удовлетворенных требований истца в размере 58,4 % (1 908 410 рублей *100%/ 3 264 430 рублей 50 копеек), ответчика - 41,6%, исходя из размера выкупной стоимости, заявленной в иске и установленной судом, в связи с чем, распределяет судебные расходы с учетом принципа пропорциональности.

Соответственно величина взыскиваемых расходов на оплату составления экспертного заключения, подлежащая взысканию с ответчика – 35 040 рублей (58,4 % от 60 000), с истца – 24 960 рублей (41,6% от 40 000 рублей).

Суд не производит распределение иных понесенных сторонами судебных расходов, поскольку такие требования сторонами не заявлялись. При этом, стороны не лишены возможности заявить соответствующие требования о распределении судебных расходов в дальнейшем, в соответствии с положениями ст. 103.1 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой к ФИО2 к. об изъятии недвижимого имущества путём выкупа, признании права собственности за муниципальным образованием удовлетворить частично.

Изъять у ФИО2 к. (<суммы изъяты>) следующее имущество:

- ? доли в праве общей долевой собственности на комнаты <суммы изъяты>, кадастровый <суммы изъяты>, площадью 24,2 кв.м., расположенные по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес> с учетом площади вспомогательных помещений, без использования которых пользование комнатой как жилым помещением невозможно;

- долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <суммы изъяты>, площадью 908 кв.м.;

- долю в праве собственности на нежилые помещения (общее имущество), расположенные по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес>

Возложить на Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации г. Новый Уренгой (ИНН <***>) обязанность выплатить ФИО2 к. (<суммы изъяты>) выкупную стоимость за изымаемое имущество с учетом площади вспомогательных помещений, без использования которых пользование комнатой как жилым помещением невозможно, доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, земельного участка с кадастровым номером <суммы изъяты>, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также убытков, которые собственник понесет в связи с изъятием, в общей сумме 3 264 430 рублей 50 копеек.

Прекратить право собственности ФИО2 к. (<суммы изъяты>) на изымаемое имущество в виде:

- ? доли в праве общей долевой собственности на комнаты <суммы изъяты> кадастровый <суммы изъяты>, площадью 24,2 кв.м., расположенную по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес>, с учетом площади вспомогательных помещений, без использования которых пользование комнатой как жилым помещением невозможно;

- долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <суммы изъяты>, площадью 908 кв.м.;

с момента выплаты возмещения за изымаемое имущество.

Признать право собственности муниципального образования «город Новый Уренгой» на следующее имущество:

- ? доли в праве общей долевой собственности на комнаты <суммы изъяты>, кадастровый <суммы изъяты>, площадью 24,2 кв.м., расположенные по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, <адрес>, с учетом площади вспомогательных помещений, без использования которых пользование комнатой как жилым помещением невозможно;

- долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <адрес>, площадью 908 кв.м.;

с момента выплаты ФИО2 к. (<суммы изъяты>) возмещения за изымаемое имущество.

Взыскать с департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН <***>) в пользу ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (ИНН <***>) судебные расходы в сумме 24 960 рублей.

Взыскать с ФИО2 к. (<суммы изъяты>) в пользу ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (ИНН <***>) судебные расходы в сумме 35 040 рублей.

Решение может быть обжаловано в Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Новоуренгойский городской суд ЯНАО.

Судья Зырянова Ж.Л.