Дело № 2-2144/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(полный текст)

03 октября 2022 года г. Севастополь

Нахимовский районный суд города Севастополя в составе:

Председательствующего - судьи Лемешко А.С.,

при секретаре – Гумперенко Л.К.,

с участием истца – ФИО4 ФИО12.,

представителя истца – ФИО1,

представителя ответчика – ФИО2,

третьего лица – ФИО4 ФИО12.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО12 к ФИО3 ФИО12, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4 ФИО12, ФИО4 ФИО12 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 ФИО12. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО3 ФИО12., в котором просит признать предварительный договор купли-продажи №439 от 19.12.2014 квартиры по адресу: г. Севастополь, ул. <адрес>, общей площадью 104,2 кв.м., кадастровый номер № - основным договором купли-продажи; признать за истцом право собственности на недвижимое имущество – трехкомнатную квартиру по адресу: г. Севастополь, ул. <адрес>, общей площадью 104,2 кв.м., кадастровый номер №. Исковые требования обоснованы тем, что истец 19.12.2014 заключи с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого, продавец согласен продать, а покупатель согласен купить недвижимость по цене 5588000 рублей. При подписании договора продавец получил 3038000 рублей как подтверждающий платеж. Основной договор между сторонами заключен не был. Истец полагает, что ним соблюдены все условия предварительного договора, обязательства перед ответчиком выполнены в полной мере, однако основной договор не был заключен по независящим от истца обстоятельствам. Поведение истца свидетельствует о фактическом приобретении права собственности на квартиру (вселился с семьей, зарегистрировался по месту жительства, сделал ремонт, платит коммунальные услуги).

Истец и его представитель в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в иске, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения искового заявления возражала, просила отказать в его удовлетворении, поскольку спорный предварительный договор содержит обязательства заключить основной договор в будущем, в связи с чем, не может быть признан основным договором. Кроме того, просила применить к правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиком, последствия пропуска истцом срока исковой давности.

Третье лицо ФИО4 ФИО12. в судебном заседании полагала, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Судом установлено, что 19.12.2014 между ФИО3 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен Предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества (далее - Предварительный договор). Предварительный договор удостоверен нотариусом нотариального округа города Севастополя ФИО5 и зарегистрирован в реестра за № 439.

Согласно п. 1.1 Предварительного договора Продавец обязуется в будущем заключить и нотариально удостоверить с Покупателем договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор).

По этому основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить соответствующую сумму на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором за следующее недвижимое имущество. Недвижимым имуществом является квартира 142 общей площадью 104,20 кв.м. Местоположение квартиры: <...> а.

Пунктом 2 Предварительного договора определены условия договора.

В п. 3.1. Предварительного договора стороны согласовали цену недвижимости.

Согласно содержания п 3.3 и п. 3.4. Предварительного договора усматривается, что при подписании настоящего договора Покупатель передает Подтверждающий платеж, то есть средства в качестве подтверждения и гарантирования обязательства заключения в будущем основанного договора купли-продажи. Указанная сумма будет зачислена в качестве оплаты покупателя за предмет договора при удостоверении основного договора. Покупатель оплатит продавцу при удостоверении основного договора сумму оставшейся неуплаченной в размере 2550000 рублей.

Согласно п. 6.4 Продавец обязался снять арест в квартиры, наложенный ЧН ФИО6 Михно 07.11.2006 в срок до 01.03.2015.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу п. 2 ст. 218 того же Кодекса право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

Исходя из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 3,4,5 ст. 429 ГК РФ).

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор не содержит условии о сроке, в который стороны обязуются заключить основной договор, а значит в силу закона он является прекращенным с 19.12.2015.

К указанному сроку основной договор между сторонами заключен не был, указанный в договоре объект недвижимости в собственность истца не перешел, изменение условий договора в части сроков заключения основного договора купли-продажи в письменной форме не оформлялось.

Доказательств того, что кем-либо из сторон сделки по предварительному договору предъявлялось другой стороне предложение по заключению основного договора купли-продажи, истцом не представлено.

По истечении предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора истец в суд с требованием о взыскании уплаченных денежных средств либо о понуждении к заключению основного договора не обращался.

Согласно абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Ссылка истца в этой части на возможность признания предварительного договора основным договором купли-продажи основана на неверном толковании норм права.

Кроме того, суд обращает внимание, что вопреки своим доводам истец не выполнил свои обязательства по оплате приобретаемого имущества в полном объёме.

Истцом также не представлены доказательства того, что в течение срока действия Предварительного договора он обращался к ответчику с требованиями о понуждении к заключению основного договора, которые могут быть заявлены в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, либо с иными требованиями.

Также истцом не представлены доказательства того, что арест, наложенный на квартиру, снят.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Статьей 199 ГК РФ установлено, что требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует из ч. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Истец о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску, узнал 19.12.2015 (по истечению срока действия Предварительного договора), а в суд обратился лишь в июне 2022 года, доказательств уважительности причин пропуска срока не представил.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО4 ФИО12 к ФИО3 ФИО12, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4 ФИО12, ФИО4 ФИО12 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на недвижимое имущество - отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Нахимовский районный суд г. Севастополя в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 октября 2022 года.

Судья Нахимовского районного

суда города Севастополя А.С. Лемешко