Судья – Шевелев Н.С. Дело № 33-17397/2023
номер дела в суде 1-й инстанции 2-187/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
11 июля 2023 года г. Краснодар
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Таран А.О.,
судей Чирьевой С.В., Сурмениди Л.Л.,
по докладу судьи Таран А.О.,
при ведении протокола помощником ФИО1,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...........1 к ...........2 о расторжении договора аренды жилого дома и земельного участка, взыскании убытков, по встречному иску ...........2 к ...........1 о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы,
по апелляционной жалобе представителя ...........2 по доверенности ...........4 на решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 18 января 2023 года,
заслушав доклад судьи Таран А.О. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах апелляционной жалобы, возражений, судебная коллегия
установила:
...........1 обратился в суд с исковым заявлением ...........2 о расторжении договора аренды жилого дома и земельного участка, взыскании убытков.
В обоснование заявленных требований указано, что 24.05.2022г. между
...........1 (арендатор) и ...........2 (арендодатель) был заключен договор аренды дома и земельного участка по смешанному типу с правом субаренды. До заключения указанного договора между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 15.03.2022г., который с подписанием договора аренды от 24.05.2022г. считается расторгнутым (п. 7.20 договора).
19.08.2022г. истец направил в адрес ответчика претензию, в которой сообщил о том, что им были выявлены поломки, неисправности и аварийные ситуации, потребовал от арендодателя устранить выявленные недостатки и повреждения и возместить свои расходы, понесенные вследствие устранения некоторых из них. Между тем указанная претензия оставлена без ответа.
21.08.2022г. ответчик без предварительного уведомления истца прибыла на арендуемый земельный участок отключила дом от электричества, повредил проводы камер видеонаблюдения, забрала у администратора ноутбук «НР», ценностью 15 000 рублей, а также забрала ключи от входных дверей дома и помещений на земельном участке с кадастровым номером ........, расположенном по адресу: ............. Указанными действиями ответчика истцу причинены убытки на сумму 804 000 руб.
В адрес ...........2 направлена претензия от 21.08.2022г. с требованием прекратить чинить препятствия арендатору, вмешиваться в производственную или хозяйственную деятельность арендатора, необоснованно требовать от арендатора досрочной оплаты по договору аренды, возместить арендатору убытки, понесенные им в результате незаконных действий сына арендодателя, который постоянно находится на арендуемой истцом территории, а также пользуется имуществом, вернуть ноутбук (НР) и ключи от входных дверей дома, расторгнуть договор аренды дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г., заключенный между ...........2 и ...........1, вернуть остаток арендной платы за оплаченный период, но не использованный арендатором, а также требовать от арендодателя выплатить в пользу арендатора штраф в размере 5-и месячной оплаты аренды. Однако данная претензия также оставлена без ответа.
...........1 обратился к ...........2 с претензией от 22.08.2022г., в которой просил подписать акты оказанных услуг по договору и направить в его адрес или самостоятельного составить акты оказанных услуг и направить также в его адрес, либо вручить лично. Претензия оставлена без ответа
...........1 считает, что ...........2 грубо нарушает существенные условия договора, препятствует пользованию объектом договора, а также чинит препятствия хозяйственной деятельности истца, в результате чего он несет убытки и моральные страдания. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.
С учетом уточнения исковых требований ...........1 просит:
расторгнуть договор аренды жилого дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г., заключенный между ...........1 и ...........2;
взыскать с ...........2 в пользу ...........1 убытки в размере 804 000 руб. за нарушение условий договора, штраф, предусмотренный пунктом 7.16 договора, в размере 3 000 000 рублей; государственную пошлину в размере 27 220 руб.; сумму в размере 100 000 руб. в качестве компенсации причинённого морального вреда; сумму в размере 50 000 руб. в качестве судебных издержек за услуги представителя; сумму реального ущерба за устранение поломок и неисправностей в размере 96 755,91 руб.
...........2 обратилась к ...........1 со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы.
В обоснование требований указано, что ...........1 имеет перед ...........2 задолженность, которая вытекает из условий заключенного между сторонами договора аренды.
Так, между ...........1 и ...........2 заключен договор аренды жилого дома от 15.03.2022г., который после подписания договора аренды от 24.05.2022г. считается расторгнутым.
п. 4.1 договора аренды от 24.05.2022г. предусматривает, что арендная плата за весь период, предусмотренный договором, то есть с 24.05.2022г. по 14.05.2023г., устанавливается в размере 7 200 000 руб. Таким образом сумма ежемесячных арендных платежей составляет 600 000 руб.
В рамках заключенных договоров ...........1, согласно представленным им распискам-соглашениям, были осуществлены следующие арендные платежи: 15.03.2022г. — 600 000 руб., 15.03.2022г. — 600 000 руб. (обеспечительный депозит п. 4.1 договора от 15.03.2022г.), в последствии обеспечительный платеж по договору от 24.05.2022г.; 15.04.2022г. - 340 000 руб.; 15.05.2022г. - 700 000 руб.; 15.06.2022г. - 800 000 руб.
В дальнейшем по инициативе ...........1 стороны пришли к соглашению о возврате арендодателю обеспечительного платежа в сумме 600 000 руб., что подтверждается распиской-соглашением от 15.07.2022г.
Таким образом, ...........1 за шесть месяцев использования дома по договорам аренды (с 15.03.2022г. по 15.09.2022г.) оплатил арендные платежи на сумму 2 440 000 руб. Сумма недоплаты по договору аренды составила 1 160 000 руб. До настоящего времени арендная плата в сумме 1 160 000 руб. в адрес арендодателя не поступала.
15.09.2022г. в адрес ...........1 по адресу, указанному в договоре аренды от 24.05.2022г., была направлена претензия об оплате арендных платежей, которая осталась без удовлетворения.
На основании вышеизложенного ...........2 просит: расторгнуть договор аренды жилого дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г., заключенный между ...........1 и ...........2 и взыскать с ...........1 в пользу ...........2 сумму арендной платы в размере 600 000 руб. и сумму государственной пошлины в размере 9 200 руб.
Обжалуемым решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 18.01.2023г. исковое заявление ...........1 к ...........2 о расторжении договора аренды жилого дома и земельного участка, взыскании убытков - удовлетворено частично.
Суд расторг договор аренды жилого дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г., заключенной между ...........1 и ...........2
Взыскал с ...........2 в пользу ...........1 убытки в размере 600 000 руб. за нарушение условий договора.
Взыскал с ...........2 в пользу ...........1 штраф, предусмотренный пунктом 7.16 договора, в размере 3 000 000 руб.
Взыскал с ...........2 в пользу ...........1 убытки в виде реального ущерба за устранение поломок и неисправностей в размере 96 755,91 руб.
Взыскал с ...........2 в пользу ...........1 судебные расходы, понесенные на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.
Взыскал с ...........2 в пользу ...........1 судебные расходы, понесенные на оплату государственной пошлины в размере 26 683,78 руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований ...........1 отказано.
Встречное исковое заявление ...........2 к ...........1 о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы - оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель ...........2 по доверенности ...........4 просит отменить обжалуемое решение, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении искового заявления ...........1 и удовлетворении встречного иска ...........2
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ...........1 по доверенности ...........5 полагает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились. Были извещены надлежащим образом посредством почтовой связи, а также путем размещения информации о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции на официальном сайте Краснодарского суда. В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть данное дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, исследовав имеющиеся в деле доказательства, не находит оснований для отмены судебного постановления.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.05.2022г. между ...........1 (арендатор) и ...........2 (арендодатель) был заключен договор аренды дома и земельного участка по смешанному типу с правом субаренды.
Согласно п. 1.1 арендодатель передает арендатору в аренду за плату целый жилой дом с кадастровым номером ........, находящийся в его собственности, расположенный по адресу: ............, общей площадью 852,2 кв.м, со всеми имеющимися постройками, для организации арендатором коммерческой или иной деятельности (кроме запрещенной законодательством РФ), в том числе организация гостиничной деятельности, сдача в наем комнат и жилых смещений, деятельности хостела, организация общепита и торговли, предается также земельный участок с кадастровым номером ........, площадью 700 кв.м, технически необходимая для осуществления деятельности арендатора, как таковой.
Указанный дом, являющийся предметом договора, состоит из 23 комнат и 3-х подсобных помещений, общая площадь которых составляет 524 кв.м.
В силу п. 1.5 договора аренды жилого дома, указанный жилой дом, в том числе, сдается для проживания семьи арендатора и родственников из 12 человек, что может быть при необходимости оформлено дополнительным соглашением к договору, сроком на 11 месяцев.
Согласно п. 4.1 договора, арендная плата на весь период, предусмотренный договором, установлена в размере 7 200 000 рублей. К моменту начала действия настоящего договора, или в крайнем случае по согласованию в течение первого месяца аренды, арендатор уплачивает арендодателю сумму в размере 600 000 рублей, что является исключительно обеспечительным платежом (п. 4.3 договора).
До заключения указанного договора между ...........1 и ...........2 был заключен договор аренды от 15.03.2022г., который с подписанием договора аренды от 24.05.2022г., считается расторгнутым (п. 7.20 договора).
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу п. 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Пунктом 7.14 договора аренды дома и земельного участка по смешанному типу с правом субаренды от 24.05.2022 года, установлено, что договор может быть расторгнут ранее срока его окончания при невыполнении одной из сторон принятых на себя обязательств. В этом случае противная сторона сообщает виновной о своем намерении расторгнуть договор, а виновная сторона обязуется оказать содействие в расторжении Договора в течение десятидневного срока.
Пунктом 7.15 договора установлено, что в случае досрочного расторжения договора арендодатель возвращает арендатору, выполнившему свои обязательства, остаток арендной платы за период, оплаченный, но не использованный арендатором.
Пунктом 7.16 договора установлено, что договор не подлежит расторжению при соблюдении вышеперечисленных пунктов. В противном случае виновная сторона обязуется выплатить другой штраф в размере 5-и месячной оплаты за аренду.
Договор содержит условие в п. 3.1.4., согласно которому арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора с предварительным уведомлением Арендодателя о таком отказе.
21.08.2022г. ...........1 направил в адрес ...........2 претензию с требованием прекратить чинить препятствия арендатору, вмешиваться в производственную или хозяйственную деятельность арендатора, необоснованно требовать от арендатора досрочной оплаты арендной ставки, возместить арендатору убытки, понесенные им в результате незаконных действий сына арендодателя, вернуть ноутбук (HP) и ключи от входных дверей дома, расторгнуть договор аренды дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г., заключенный между ...........2 и ...........1, вернуть остаток арендной платы за оплаченный период, но не использованный Арендатором, а также выплатить в пользу Арендатора штраф в размере 5-и месячной оплаты аренды. Претензия оставлена без ответа.
Судом первой инстанции установлено, что условие о предварительном письменном уведомлении ...........1 соблюдено.
При этом, в рамках заключенных договоров (договора аренды от 15.03.2022г. и договора аренды от 24.05.2022г.) во исполнение принятых на себя обязательств ...........1 осуществлены следующие арендные платежи:
15.03.2022г. - 600 000 руб., 15.03.2022г. - 600 000 руб., (обеспечительный депозит согласно п. 4.1 договора от 15.03.2022г.), в последствие обеспечительный платеж по договору от 24.05.2022г.; 15.04.2022г. - 340 000 руб.; 15.05.2022г. - 700 000 руб.; 15.06.2022г. - 800 000 руб.
Согласно акту от 21.08.2022г. фиксации нарушений условий договора аренды дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г., составленному ...........1, в присутствии граждан ...........6, ...........7, подписавших акт, 21.08.2022г. примерно в 17:05 ...........2 в составе неизвестных лиц (двое мужчин и две женщины) прибыла на арендуемый ...........1 объект (ОКС с кадастровым номером ........, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ........, по адресу: ............). Примерно в 17:09 ...........2 отключила электроэнергию на арендуемом ...........1 объекте. Примерно в 17:15 ...........2 обрезала провода от камер видеонаблюдения, расположенных на арендуемом ...........1 объекте. Примерно в 17:20 ...........2 отняла в помещении арендуемого объекта ноутбук «НР» у ...........6, которая выполняла обязанности администратора на указанном объекте. Примерно в 17:30 ...........2 в составе неизвестных лиц (двое мужчин и две женщины) покинули арендуемый ...........1 объект.
Также из материалов дела следует, что ...........1 обращался в отдел Полиции (Центральный район) УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю с заявлением в отношении сына ...........2 - ...........9, А.
Согласно письменному ответу начальника пункта полиции (мкр. Мамайка) БД по городу Сочи, что рассмотрено сообщение ...........1, зарегистрированное в КУСП ........ от 15.07.2022г. в пункте полиции (мкр. Мамайка) УВД по г. Сочи. В ходе проведения проверки было установлено, ...........8 арендует гостевой дом у ...........2 Также в этом доме проживает ее сын ...........9 Данный гражданин конфликтует с ...........8, требует оплату аренды ему, а также высказывал угрозы расправы. С данным гражданином была проведена профилактическая беседа о недопущении противоправных действий в отношении ...........8
Также, в период использования жилого дома, расположенного по адресу: ............, ...........8 были выявлены поломки, неисправности, с требованием об устранении которых ...........8 обращался к ...........2, направив письменную претензию, которая оставлена без удовлетворения.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что со стороны ...........2 в период действия заключенного договора аренды дома и земельного участка по смешанному типу с правом субаренды от 24.05.2022г. чинились препятствия в использовании ...........8 жилого дома, расположенного по адресу: ............, в соответствии с предназначением, установленным условиями договора, ввиду чего суд правильноо пришел к выводу о расторжении договора аренды жилого дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г., заключенного между ...........1 и ...........2
При этом судом первой инстанции отмечено, что 15.07.2022г. ...........1 передал ...........2 денежные средства в размере 600 000 руб. Расписка-соглашение от 15.07.2022г. составлена ...........2 собственноручно, и самой ...........2 не оспаривалась.
В свою очередь, расписка-соглашение от 15.07.2022г. в материалы дела представлена ...........1, а не ...........2, оригинал расписки-соглашения ...........2 в суде первой инстанции не представлен.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) указано, что по смыслу ст. 408 ГК РФ, нахождение долговой расписки у заимодавца подтверждает неисполнение денежного обязательства со стороны заемщика, если им не будет доказано иное.
На основании изложенного, суд первой инстанции правильно указал об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора договор аренды жилого дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г. по инициативе арендодателя.
Кроме того, ...........2 не представлено доказательств, о том, что со стороны ...........1 имеется задолженность по арендной плате в размере 600 000 руб.
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело должно будет произвести для восстановления нарушенного права, ^утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.
Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
При рассмотрении дел о возмещении убытков следует иметь в виду, что положение пункта 4 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые стороной для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления, не означает, что в состав подлежащих возмещению убытков могут входить только расходы на осуществление таких мер и приготовлений.
В соответствии с п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием Допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).
Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например, обстоятельств непреодолимой силы (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).
Согласно п. 3.2. договора аренды жилого дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г., арендодатель обязуется за свой счет и своими силами устранять последствия аварий и повреждений, произошедших не по вине арендатора, если не докажет, что повреждение имущества произошло в результате наступления обстоятельства, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ или условиями настоящего договора аренды.
Согласно п. 3.3.6 договора, арендодатель обязан выполнять в полном объеме все условия договора.
Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.
Судебная коллегия полагает, что, так как в соответствии с условиями договора устранение поломок и неисправностей, возникших не по вине арендатора, является обязанностью арендодателя, то ...........1 в претензии обоснованно требовал от ...........2 устранить выявленные поломки и неисправности, а также возместить убытки, понесенные им вследствие самостоятельного их устранения.
19.08.2022г. ...........1 направил в адрес ...........2 претензию, в которой сообщил о том, что им были выявлены поломки, неисправности и аварийные ситуации, потребовал от арендодателя устранить выявленные недостатки и повреждения и возместить свои расходы, понесенные вследствие устранения некоторых из них. ...........2 на претензию не ответила.
С учетом изложенного суд первой инстанции правильно пришел к выводу об удовлетворении требований ...........1 о возмещении убытков в виде реального ущерба за устранение поломок и неисправностей на общую в размере 96 755,91 руб.
Кроме того, пунктом 7.16 договор аренды дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г. предусмотрен штраф в размере 5-ти месячной оплаты за аренду.
На основании ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Судом первой инстанции установлено, что 21.08.2022г. ...........1 направил в адрес ...........2 претензию с требованием прекратить чинить препятствия арендатору, вмешиваться в производственную или хозяйственную деятельность арендатора, необоснованно требовать от арендатора досрочной оплаты арендной ставки, возместить арендатору убытки, понесенные им в результате незаконных действий сына арендодателя, вернуть ноутбук (HP) и ключи от входных дверей дома, расторгнуть договор аренды дома и земельного участка по смешанному типу от 24.05.2022г., заключенный между ...........2 и ...........1, вернуть остаток арендной платы за оплаченный период, но не использованный арендатором, а также требовать от арендодателя выплатить в пользу арендатора штраф в размере 5-ти месячной оплаты аренды.
...........2 на претензию не ответила, данную претензию не удовлетворила.
При этом, в отсутствие соглашения о расторжении договора, 27.09.2022г. ...........2 составила расписку о том, что получила от ...........10 ключи от котельной, насоса, двери главного входа, второго входа со двора, мастер ключ. Указанное свидетельствует о том, что ...........10 утратил возможность владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом.
Таким образом, ...........2 не исполнила надлежащим образом свои обязательства по договору аренды перед ...........10, ввиду чего суд правильно взыскал с ...........2 в пользу ...........10 штраф, предусмотренный пунктом 7.16 договора, в размере 3 000 000 руб.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания Обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.
В соответствии со ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и ст. 151 настоящего Кодекса.
Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина" подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом.
Из анализа приведенных выше норм права следует, что компенсация морального вреда за нарушение имущественных прав гражданина возможна только в случаях, предусмотренных законом.
Судебная коллегия отмечает, что требование ...........10 о компенсации морального вреда основано на нарушении имущественного права, ввиду чего суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о компенсации морального вреда на сумму в размере 100 000 руб.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также руководствуясь вышеприведенными нормами права, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ...........1 и, как следствие, об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ...........2
Судебная коллегия соглашается с выводами, изложенными в оспариваемом судебном постановлении, находит их основанными на законе, соответствующими обстоятельствам дела.
Оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
При этом судебная коллегия находит несостоятельным довод апелляционной жалобы об отсутствии со стороны ...........2 действий, свидетельствующих о наличии со стороны арендодателя препятствий в использовании арендованным имуществом, поскольку установленные по делу обстоятельства подтверждают утрату арендатором возможности беспрепятственно владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом непосредственно вследствие действий со стороны арендодателя.
В целом доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции
Обстоятельства дела установлены судом на основе надлежащей оценки всех представленных доказательств, имеющих правовое значение для данного дела, в их совокупности, изложенные в решении выводы, соответствуют обстоятельствам дела.
Несогласие с данной судом оценкой, установленными обстоятельствами по делу, иная интерпретация, а также неправильное толкование лицами, участвующими в деле, норм закона, не означают судебной ошибки.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, постановлено с соблюдением норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 18 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ...........2 по доверенности ...........4 – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение 3-х месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.
Председательствующий Таран А.О.
Судьи Чирьева С.В.
Сурмениди Л.Л.