Дело № 2-1682/2022

УИД 50RS0044-01-2022-002105-95

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2022 года г. Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Калашниковой Ю.А.,

при помощнике судьи Текновой И.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца Серегина А.Б.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1682/2022 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд и просит признать договор купли-продажи 1/2 доли квартиры от 27.01.2022, расположенной по <адрес>, кадастровый <номер>, заключённый между ФИО2, <дата> рождения, и ФИО3, <дата> рождения, недействительным.

Свои требования мотивирует тем, что истец и ответчик ФИО2 являются собственниками в праве общей долевой собственности, по 1/2 доле в праве, на квартиру, расположенную по <адрес>, кадастровый <номер>. В отношении квартиры постановлением судебного пристава-исполнителя наложен запрет на совершение регистрационных действий. В марте 2022г. истцу начали поступать телефонные звонки и электронная переписка в социальных сетях от неизвестных ей лиц, которые представились судебными приставами-исполнителями, и сообщили, что ФИО2 свою долю в праве на квартиру продала. Данные лица начали воздействовать на истца с целью принуждения к продаже своей доли в праве на квартиру. Посредством переписки в социальных сетях ФИО1 была представлена копия договора купли-продажи от 27.01.2022, в соответствии с которым ФИО2 продала ФИО3 1/2 долю в праве на квартиру, на представленной копии отражена отметка Управления Росреестра о регистрации договора от 27.01.2022. Истец полагает, что указанный договор является недействительным, поскольку сделка не удостоверена нотариально, в отношении квартиры наложен запрет на совершение регистрационных действий, в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети ФИО2, в отношении которых она лишена родительских прав, имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг, истцу не было предложено выкупить долю в праве на квартиру. Кроме того, сумма реализации доли в квартире является существенно заниженной и не могла быть произведена ответчиком ФИО2 по доброй воле и в ясном сознании.

Истец и ее представитель адвокат Серегин А.Б. в судебном заседании исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по доводам иска.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещалась надлежаще, об отложении слушания дела не просила.

Ранее в предварительном судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – адвокат Грачев С.Н. возражал против удовлетворения иска, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, права истца не нарушены.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещалась надлежаще, возражений против заявленных требований не представила, об отложении слушания дела не просила.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Материалами дела установлено, что собственниками трехкомнатной квартиры, расположенной по <адрес>, являются истец ФИО1 и ответчик ФИО2 (л.д. 20-21).

Согласно выписке из домовой книги по состоянию на 25.03.2022 в квартире <адрес>, зарегистрированы: ФИО1, ФИО7, несовершеннолетний ФИО8 (л.д. 17). До 08.02.2022 в квартире также была зарегистрирована ФИО2 (л.д. 18-19).

Истцом в материалы дела представлены копия договора купли-продажи от 27.01.2022, по условиям которого ФИО2 продала ФИО3 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым <номер> по <адрес>, за 500000 руб. (л.д. 26-29), копия расписки о получении ФИО2 от ФИО3 денежных средств в сумме 500000 руб. за продажу 1/2 общей долевой собственности указанной квартиры (л.д. 30).

Как следует из единого платежного документа за февраль 2022г., в отношении квартиры по указанному адресу имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг более 200000 руб. (л.д. 40-41).

Согласно выписке из ЕГРН от 28.03.2022 собственниками спорной квартиры с кадастровым <номер> по <адрес>, являются ФИО2 – 1/2 доля в праве, ФИО1 – 1/2 доля в праве. На долю ФИО2 наложен запрет на совершение действий по регистрации (л.д. 22-25).

Как видно из копии реестрового дела и дела правоустанавливающих документов на квартиру с кадастровым <номер> по <адрес>, право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 возникло на основании договору купли-продажи квартиры от 19.03.2002. Постановлениями судебного пристава-исполнителя Серпуховского РОСП ГУФССП по Московской области от 25.01.2021 и от 29.09.2021 наложен запрет на совершение действий по регистрации доли в праве собственности, принадлежащей ФИО2 (л.д. 46-56, 61-127).

В реестровом деле и деле правоустанавливающих документов отсутствуют сведения о регистрации оспариваемого договора купли-продажи, как и данные о его предъявления на государственную регистрацию.

Истцом представлены скриншоты переписки в социальных сетях (л.д. 31-39).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 вышеуказанной статьи требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 3 вышеуказанной статьи требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно пункту 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 431.1 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 549 Гражданского кодекса РФ предусматривается, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей особенности продажи жилых помещений, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Статьей 250 Гражданского кодекса установлены правила отчуждения имущества, находящегося в общей собственности.

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлены требования, предъявляемые к форме договора продажи недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ в случаях, указанных в законе, является обязательным нотариальное удостоверение сделок.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3 статьи 163 ГК РФ).

Исходя из положений статьи 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" введено требование об обязательном нотариальном удостоверении для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда. Данное требование, как предусмотрено ч. 3 ст. 9 названного Федерального закона, введено с 1 января 2017 года.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

В силу положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации защите подлежит только нарушенное право, целью предъявления иска является восстановление нарушенного права, следовательно, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов может заинтересованное в этом лицо.

Лицо считается имеющим материальный интерес в деле, если оно требует защиты своего субъективного права или охраняемого законом интереса, а предъявляемый иск является средством такой защиты. Субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, следует считать любое лицо, в чью правовую сферу эта сделка вносит известную неопределенность и интерес которого состоит в устранении этой неопределенности. К таким лицам относятся сами стороны недействительной (ничтожной) сделки, а также другие лица, чьи права могут оказаться нарушенными как исполнением недействительной (ничтожной) сделки, так и одним только мнимым ее существованием.

Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако данный выбор является правомерным только в случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Обязательным условием является нарушение прав истца и доказанность наличия причинно-следственной связи.

Учитывая, что судебной защите в силу ст. 11 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ подлежит только нарушенное право, а в ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО1 стороной оспариваемой сделки не является, договор купли-продажи в силу закона является ничтожным, поскольку не удостоверен нотариально, не прошел государственную регистрацию, в результате чего, собственником доли в праве общей долевой собственности является ФИО2, в связи с чем, суд приходит к выводу, что обстоятельств нарушения прав истца при рассмотрении дела не установлено.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права путем признания недействительным договора купли-продажи от 27.01.2022, который не повлечет восстановления его нарушенных прав и не затрагивает его законных интересов, в связи с чем, не усматривает законных оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи от 27.01.2022 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по <адрес>, кадастровый <номер>, заключенного между ФИО2 и ФИО3, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: Ю.А. Калашникова

Мотивированное решение изготовлено: 11 июля 2022 г.