Решение по делу № 2-3999/2025 от 10.10.2025 - о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве квартиры, взыскании компенсации морального вреда.

Дело № 2-3999/2025

36RS0005-01-2025-004548-81

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИ

26 сентября 2025 года г. Воронеж

Советский районный суд города Воронежа в составе: председательствующего судьи Насоновой Е.В., при секретаре Богачевой А.А., с участием: представителя истца по доверенности – ФИО1, представителя ответчика по доверенности – ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ООО «Специализированный застройщик «Монтажник» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве квартиры, взыскании компенсации морального вреда,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Монтажник» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве квартиры, взыскании компенсации морального вреда, указывая, что 16.09.2023 между ней и ООО «Специализированный застройщик «Монтажник» был заключен договор долевого участия в строительстве №16/53-465, предметом которого является освоение объектов строительства объекта капитального строительства Жилая застройка на земельный участках, расположенных по адресам: <адрес>, уч. 3. Урбан блок 12. Многоэтажный, многоквартирный жилой дом поз 12.1 с объектами обслуживания и объектами инфраструктуры 1 этап строительства, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, участок №, путём прямого и опосредованного привлечения материальных, денежных и иных средств Стороны 2, которой по окончанию строительства и получении разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передается в собственность двухкомнатная квартира-студия № на 7 этаже, общей проектной площадью, без учета лоджий/балконов - 47,9 кв. метров, проектной площадью, включающей лоджии/балконы - 49,8 кв. метров, общей приведенной площадью 49, 8 кв. метров, состоящей из суммы общей проектной площади и площади лоджии/балконов, определенных с использованием понижающего коэффициента 0,5 для площади лоджии и коэффициента 0,3 для площади балкона, соответствующая основным характеристикам, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора. Истец надлежащим образом и в полном объеме исполнила свои обязательства по Договору, оплатив 5 627 358 рублей 00 копеек и приняв объект, о чём 14.01.2025 года Сторонами составлен и подписан Акт приёма-передачи № 16/53-465, в соответствии с которым, Ответчик передал, а Истец принял квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес> (общая площадь 47,6 кв.м.) Право собственности Истца на Квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чём в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации №. В ходе эксплуатации Квартиры, в пределах установленного для неё гарантийного срока, Стороной 2 были обнаружены недостатки и нарушения действующих нормативов на выполнение общестроительных работ объекта строительства, которые подтверждаются Техническим заключением по определению стоимости устранения строительных недостатков № 15-26 от 06 апреля 2025 года, подготовленного ООО «Агава». Согласно техническому заключению № 15-25 от 06 апреля 2025 года, стоимость устранения выявленных недостатков составляет 263 106, 00 рублей. В силу ч.4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Три процента от цены договора (5 627 358 рублей) составляют: 5 627 358 * 0,03 = 168 820 руб. 74 коп. ФИО3 просила суд взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Монтажник» денежную сумму в размере 168 820,74 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры по адресу: <адрес> <адрес>, (общая площадь 47,6 кв.м.), приобретенной по Договору долевого участия в строительстве №16/53-465, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте слушания дела извещена.

Представитель истца по доверенности – ФИО1 исковые требования поддержал и просил взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Монтажник» в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 168 820,74 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры по адресу: <адрес>,(общая площадь 47,6 кв.м.), приобретенной по Договору долевого участия в строительстве №16/53-465, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 возражал против иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым, ответчик обращает внимание суда на то, что квартира была передана истцу 14.01.2025 по акту приема-передачи, поэтому отношения сторон регламентированы Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», также ответчик указывает, что в соответствии с абз. 5 п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации «Об установлении особенной применения неустойки (штрафа, пени) иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам долевого участия в строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве № 326 от 18.03.2024, которым установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, а именно, при определении размера подлежащих в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещение расходов участников долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 года по 31 декабря 2025 года включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. Поскольку работы по устранению строительных недостатков в квартире истцом не проводились, соответственно оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется. Просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Выслушав представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, 16.09.2023 между истцом и ответчиком заключен договор № 16/53-465 долевого участия в строительстве, во исполнение которого ФИО3 по акту приема-передачи №16/53-465 от 14.01.2025 была передана квартира по адресу: <адрес> Цена договора составила 5 627 358 руб. (л.д. 19-23).

Право собственности истца на указанную квартиру в установленном законом порядке зарегистрировано в ЕГРН (л.д. 24-27).

Застройщиком многоквартирного жилого дома <адрес> по адресу: <адрес>, является ответчик - ООО «Специализированный застройщик «Монтажник».

Как указывает истец, в ходе эксплуатации квартиры, в пределах гарантийного срока, в квартире были обнаружены строительные недостатки, которые подтверждаются экспертным заключением № 127-25 от 25.09.2025.

Обратившись к выводам экспертного заключения № 127-25 от 25.09.2025, усматривается, что определено наличие строительных недостатков в квартире истца и стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире адресу: <адрес> составляет 346 665 руб. (л.д. 88-142).

Из материалов дела следует, что 10.04.2025 представитель истца направил ответчику претензию об уменьшении стоимости договора, в которой просил выплатить денежную сумму в размере 263 106 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены квартиры по адресу: <адрес>, корпус 1, № <адрес>, (общая площадь 47,6 кв.м.), приобретенной по Договору долевого участия в строительстве №16/53-465 (л.д.47-48).

Между тем, претензия оставлена без удовлетворения.

Ввиду того, что спорная квартира передавалась истцу ответчиком по акту приема-передачи №16/53-465 от 14.01.2025 г., то отношения сторон регламентировались Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Как следует из п. 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 установлены следующие особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31 декабря 2025 г. включительно:

в) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом "к" настоящего пункта (далее - специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом "м" настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта;

г) при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта, участник долевого строительства вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в соответствии с подпунктом "д" настоящего пункта либо отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

д) при выявлении отступлений от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (далее - установленные требования к качеству объекта долевого строительства), участник долевого строительства обращается к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, если иное не установлено настоящим постановлением;

е) застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства - в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом "л" настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста;

ж) в случае отказа застройщика удовлетворить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков или неудовлетворении его в срок, установленный в подпункте "е" настоящего пункта, участник долевого строительства предъявляет иск в суд либо обращается к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков;

з) требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства;

и) в случае отказа застройщика в удовлетворении требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в срок, установленный в подпункте "з" настоящего пункта, участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд;

к) под лицом, обладающим специальными познаниями и необходимой квалификацией, в целях настоящего постановления понимается специалист по организации архитектурно-строительного проектирования и (или) строительства, квалификация которого подтверждена сведениями о внесении в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования и (или) в национальный реестр специалистов в области строительства и который осуществляет трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющей подготовку проектной документации, и соответствуют требованиям главы 6.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

л) техническое обследование объекта долевого строительства обеспечивается методами визуального и инструментального обследования (далее - осмотр) и осуществляется в следующем порядке:

специалист, участвующий в проведении осмотра, определяется по соглашению с участником долевого строительства;

дата проведения осмотра с участием специалиста согласовывается участником долевого строительства и застройщиком в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий относительно перечня недостатков объекта долевого строительства, но не ранее чем через 3 рабочих дня после дня ее согласования;

участник долевого строительства и застройщик обеспечивают свое присутствие и (или) присутствие уполномоченных представителей по месту нахождения объекта долевого строительства в согласованное время для участия в проведении осмотра;

не позднее 3 рабочих дней со дня проведения осмотра специалистом участник долевого строительства направляет застройщику акт осмотра, составляемый в произвольной форме и включающий в том числе дату осмотра, фамилию, имя и отчество (при наличии) специалиста, сведения о его квалификации и информацию специалиста о наличии или отсутствии нарушений установленных требований к качеству объекта долевого строительства.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380, к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору, заключенному гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются исключительно положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящим постановлением.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу требований ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В абзаце пятом пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" предусмотрено, что при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

В Решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19.03.2025 N АКПИ25-36 содержится вывод о том, что положение абзаца пятого пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 не лишает граждан права на защиту своих нарушенных прав в случае наличия недостатков (дефектов) у объекта долевого строительства, поскольку у граждан сохраняется предусмотренная частью 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ возможность требовать как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих расходов на устранение недостатков. В свою очередь, уменьшение цены договора производится с учетом особенностей применения к застройщику финансовых санкций, предусмотренных Постановлением. При этом за участником долевого строительства сохранено право на односторонний отказ от исполнения договора в установленных Федеральным законом N 214-ФЗ случаях.

В Апелляционном определении Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 10.07.2025 N АПЛ25-138 указано, что при соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве с застройщика подлежит взысканию в пользу участника долевого строительства излишне уплаченная денежная сумма. Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", уменьшение стоимости имущества истца по сравнению с его стоимостью до нарушения ответчиком обязательства или причинения им вреда является реальным ущербом, то есть относится к убыткам.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что квартира принята истцом от ответчика 14.01.2025, а в силу абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 при определении размера подлежащих в соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, с учетом особенностей, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, возмещение убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, до 31 декабря 2025 г. является ненадлежащим способом защиты права, а потому требования истца о взыскании с ответчика 168 820,74 руб. в качестве уменьшения цены договора подлежат оставлению без удовлетворения.

Между тем, при этом, у истца сохраняется предусмотренная ч.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ возможность требовать как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и возмещения своих фактически понесенных расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 1099 ГК РФ, основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда.

Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Согласно п. 2 ст. 1101 Гражданского кодекса РФ, размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Согласно ч. 2 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Оценивая доказательства в их совокупности, принимая во внимание, что ответчиком не опровергнуты доводы истца о наличии в переданном объекте долевого строительства недостатков, тогда как экспертным заключением № 127-25 от 25.09.2025 г. подтвержден факт виновного нарушения ответчиком прав истца как потребителя, в частности, истцу передана квартира с допущенными застройщиком строительно-отделочными недостатками, и такие нарушения, безусловно, причинили истцу нравственные страдания и переживания, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о праве истца требовать от ответчика возмещения причиненного морального вреда, в связи с чем, с учетом установленных по делу обстоятельств, исходя из принципа разумности и справедливости, суд полагает необходимым удовлетворить в части исковые требования о взыскании денежной компенсации морального вреда, с ответчика подлежит взысканию компенсация морального вреда в сумме 3 000 руб., в удовлетворении остальной части заявленных исковых требований о взыскании морального вреда в большем размере следует отказать. При этом, при определении размера такой компенсации суд учитывает, что выявленные недостатки строительно-отделочных работ не препятствовали использованию квартиры по назначению. Оснований для взыскания компенсации морального вреда в большем размере суд не усматривает.

Ввиду того, что согласно ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» и п/п 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, в связи с чем с ответчика в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, подлежит взысканию в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж государственная пошлина в размере 3000 руб. по требованию о компенсации морального вреда.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Монтажник» (№) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) компенсацию морального вреда в размере 3 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 - отказать.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Монтажник» (№) в бюджет муниципального образования городской округ город Воронеж государственную пошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Е.В. Насонова

В окончательной форме решение изготовлено 10 октября 2025 года