УИД № 26RS0030-01-2024-002900-54
Дело № 2-1068/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 сентября 2025 года станица Ессентукская
Предгорный районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Демина А.Н., при секретаре судебного заседания ФИО18, с участием:
представителя истца/ответчика ФИО3 – ФИО5, действующего на основании доверенности <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя истца/ответчика ФИО3 – адвоката ФИО7, действующего на основании ордеров № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика/истца ФИО2 – адвоката ФИО6, действующего на основании доверенности <адрес>5 от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о произведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, и по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО2 о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права.
В обоснование своего заявления указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка. Жилой дом, кадастровый №, площадь 111.1 кв.м., назначение жилое, одноэтажный, расположенный по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес>, №.
Жилой дом принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверено ФИО1 ФИО9, нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу Ставропольского ФИО10 РФ, зарегистрировано в реестре нотариуса за №-н/26-2022-4- 56, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверено ФИО1 ФИО1, нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу Ставропольского ФИО10 РФ, зарегистрировано в реестре нотариуса за №-н/26- 2022-4-68, зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому ФИО10 04.04.2022г., запись регистрации №;29:110135:247-26/474/2022-4.
Земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 734 кв.м.(категория земель - земли населенных пунктов), кадастровый номер № 26:29:110135:40, находящиеся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский ФИО10, <адрес>, принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу от 30.03.2022г., удостоверено ФИО1, нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу Ставропольского ФИО10 РФ, зарегистрировано в реестре нотариуса за №-н/26-2022-4-58, свидетельства о праве на наследство по закону от 30.03.2022г., удостоверено ФИО1, нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу Ставропольского ФИО10 РФ, зарегистрировано в реестре нотариуса за №-н/26-2022-4- 70, зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому ФИО10 04.04.2022г., запись регистрации №;40-26/474/2022-4.
В соответствии с п. 1 договора ФИО2 продала и в связи с этим передала в собственность жилой дом, находящиеся по адресу: РФ, Ставропольский ФИО10, <адрес> земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 734 кв.м., (категория земель - земли населенных пунктов), кадастровый номер №, находящиеся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский ФИО10, <адрес>, а ФИО3 купил и принял в собственность жилой дом находящиеся по адресу: РФ, Ставропольский ФИО10, <адрес> земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 734 кв.м, (категория земель - земли населенных пунктов), кадастровый номер №, находящиеся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский ФИО10, <адрес>.
В соответствии п. 5 договора ФИО2 подтверждает, что отчуждаемое недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не обещано быть подарено, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.
В соответствии п. 8 цена, за которую продается жилой дом и земельный участок определяется по обоюдному согласию сторон в 20 000 000 руб. ( Двадцать миллионов рублей) при этом:
- цена за которую продается жилой дом, определяется в 17 000 000 руб. (Семнадцать миллионов рублей),
- цена за которую продается земельный участок, определяется в 3 000 000 руб. (Три миллиона рублей).
Расчет за жилой дом и земельный участок произведен полностью до передачи недвижимости и подписания указанного договора, путем передачи лично ФИО2 наличных денежных средств в размере 20 000 000 руб. (Двадцать миллионов рублей).
Согласно п. 10 настоящий договор является одновременно документом, имеющим силу передаточного акта, подтверждающего факт реального исполнения сторонами своих обязательств.
В п. 15 договора в соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права по договору подлежит государственной регистрации. Договор составлен и подписан в двух экземплярах, по одному экземпляру которого выдан каждой из сторон.
ФИО3 все обязательства по указанному договору были выполнены в полном объеме.
Истец полностью выполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, но до сих пор ФИО2 не исполнила свое обязательство по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. На предложения зарегистрировать переход права собственности ФИО2 уклоняется.
Ответчику ДД.ММ.ГГГГ направлено досудебное требование о проведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Ответ на досудебное требование в установленный срок от Ответчика не поступил, регистрация не проведена.
Обратившись в суд, просил:
Обязать Управление Федеральной службы Росреестра по Ставропольскому ФИО10, в одностороннем порядке, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, жилой дом, кадастровый №, площадь 111.1 кв.м., одноэтажный, расположенный по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес> №, принадлежащий на праве собственности 26:29:110135:247-26/474/2022-4 от ДД.ММ.ГГГГ и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 734 кв.м, (категория земель - земли населенных пунктов), кадастровый номер №, находящиеся по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес> №, принадлежащий на праве собственности 26:29:110135:40-26/474/2022-4 от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (Место рождения, <адрес> ФИО10, паспорт: серия 0703 №, выдан ОВД <адрес> Ставропольского ФИО10 31.05.2003г., Код подразделения 260-026) зарегистрированной по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес> № к ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (место рождения: <адрес>, Республики Южная Осетия, паспортные данные: серия 9009 № выдан отделением УФМС России по <адрес>-Алания в Иристонском МО <адрес> 16.09.2009г., код подразделения 150-002);
Взыскать с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. денежные средства в размере 300 рублей, уплаченные в качестве госпошлины в пользу ФИО3.
В ходе рассмотрения дела представитель истца уточнил исковые требования, и просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество: одноэтажный жилой дом, кадастровый №, площадь 111,1 кв.м., местоположение: Ставропольский ФИО10, <адрес>, №, и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 734 кв.м. (+/- 9,48), кадастровый №, местоположение: Ставропольский ФИО10, <адрес>, ст-ца. Ессентукская, <адрес>, №, на ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на основании договора купли - продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, прекратив право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. на данное имущество.
Ответчик ФИО2 обратилась в суд с встречными исковыми требованиями, указав, что в обоснование своих исковых требований ФИО3 ссылается на то, что все обязательства по оспариваемому договору им были выполнены в полном объеме, однако ФИО2 не исполнила свое обязательство по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. На предложения зарегистрировать переход права собственности ФИО2 уклоняется.
Вместе с тем, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был заключен с истцом (ответчиком по первоначальному требованию) - ФИО2 под влиянием обмана, обязательства о передаче денежных средств, предусмотренных п. 8 спорного договора, на выполнение которые ссылается ответчик (истец по первоначальному требованию) не были выполнены, о чем последний умышленно умалчивает в исковом заявлении.
Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником следующих объектов недвижимости:
- жилой дом, кадастровый №, площадь 111.1 кв.м., назначение жилое, одноэтажный, расположенный по адресу : Ставропольский ФИО10, <адрес> №, принадлежит ей на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверено ФИО1, нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу Ставропольского ФИО10 РФ, зарегистрировано в реестре нотариуса за №-н/26-2022-4 56, свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверено ФИО1, нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу Ставропольского ФИО10 РФ, зарегистрировано в реестре нотариуса за №, зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №;29:110135:247-26/474/2022-4;
- земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 734 кв.м, (категория земель - земли населенных пунктов), кадастровый номер №, находящиеся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Ставропольский ФИО10, <адрес>, принадлежит ФИО2 на праве собственности на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверено ФИО1, нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу Ставропольского крах РФ, зарегистрировано в реестре нотариуса за №, свидетельства о праве наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверено ФИО1, нотариусом по <адрес>ному нотариальному округу Ставропольского ФИО10 РФ, зарегистрировано в реестре нотариуса за №, зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации N9 26:29:110135;40-26/474/2022-4.
Вместе с ФИО2 по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес>, ранее до 2024 года проживал ее сын Свидетель №1, который в марте 2024 года, пояснив ей, что необходимо продать автомобиль ВМВ, который принадлежал ей на праве собственности якобы для погашения долга умершего мужа ФИО12, в присутствии двух незнакомых ей лиц, в том числе возможно ФИО3, предоставил ей документы, пояснил, что необходимо их подписать и показал, где именно нужно поставить подпись и что написать. Поскольку ФИО2 полностью доверяла своему сыну, не предполагая ничего плохого с его стороны, поставила свои подписи в местах, где он показал в документах. При этом сами документы она не читала из-за доверия к сыну и из-за плохого зрения.
В начале ноября 2024 года ФИО2 стало известно, что принадлежащий ей на праве собственности дом и земельный участок под ним, якобы она продала ФИО3, с которым она не знакома, никаких отношений с ним не имела, никакие денежные средства от него не получала, в том числе за продажу дома и земельного участка. Никаких доверенностей сыну на продажу дома и земельного участка не выдавала, и его в этом не уполномочивала. Также ей стало известно, что ее сын - Свидетель №1 без ее ведома забрал, то есть фактически похитил из дома документы, подтверждающие право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости (свидетельства о праве на наследование и т.п.), которые предоставил в качестве гарантии возврата денег, которые он брал в долг у неизвестных ей людей.
По указанному факту ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась с заявлением в ОМВД России «Предгорный» с просьбой о проведении проверки в порядке ст. 144 УПК РФ, принятии решения о возбуждении уголовного дела.
Доводы ФИО3 о том, что им были выполнены обязательства по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а именно переданы были ФИО2 денежные средства в размере 20 000 000 рублей, опровергаются полученными от него и от его представителя ФИО5 в рамках проверки по заявлению ФИО2 объяснениями, в которых они указали, что:
договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был составлен в обеспечение существующих долговых обязательств Свидетель №1 перед ФИО3 и ФИО5;
переговоры о заключении договора купли-продажи велись с Свидетель №1, хотя ФИО3 и ФИО5 было известно о том, что имущество принадлежит на праве собственности истцу (ответчику по первоначальному требованию) - ФИО2;
о необходимости подписать договор купли-продажи ФИО2 сообщил Свидетель №1, который сообщил, что «переживать не стоит, все будет хорошо», что в принципе согласуется с обстоятельствами подписания договора, указанными самой ФИО2;
никакие денежные средства ни ФИО3, ни ФИО5 по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не передавали ни до подписания договора, ни до настоящего времени.
Также обе стороны подтвердили, что ФИО2 проживает до настоящего времени в спорном доме, оплачивает коммунальные услуги и следит за его состоянием.
О том, что ФИО2 была подвергнута обману относительно содержания подписываемого ею договора купли-продажи, признал Свидетель №1, обратившись ДД.ММ.ГГГГ в ОМВД России «Предгорный» с заявлением о явке с повинной (КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ и КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ).
Обращаясь в суд с встречным иском о признании недействительным по основаниям, предусмотренным ч.2 ст. 179 ГК РФ, как сделки, совершенной под влиянием обмана, договора купли- продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес>, истец (ответчик по первоначальному требованию) - ФИО2 исходит из того, что она не имела действительного намерения отчуждать принадлежащий ей на праве собственности дом, который является для нее единственным местом жительства, а также земельного участка под ним, а данная сделка была совершена ею под влиянием обмана со стороны Свидетель №1, о чем не может быть не известно ответчику (истцу по первоначальному требованию) - ФИО3, который с ней каких- либо переговоров о продаже объектов недвижимости не вел, какие- либо условия договора с ней не обсуждал, а в момент подписания ею договора умышленно умолчал о существенных обстоятельствах сделки, о которых он в силу презумпции добросовестности, обязан был сообщить стороне.
Обманом считается намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Согласно пункту 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Таким образом, по смыслу статей 179, 432 ГК РФ обман при совершении сделки является основанием для признания ее недействительной только тогда, когда возникает в отношении обстоятельства, являющегося существенным для стороны при принятии решения о совершении соответствующей сделки, и при отсутствии обмана заинтересованное лицо оспариваемую сделку не заключило бы.
ФИО3 являясь стороной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обращаясь в суд с иском об обязании произвести государственную регистрацию перехода права, одновременно сослался в своем же исковом заявлении о факте передачи по договору купли-продажи денежных средств ФИО2 в размере 20 000 000 рублей, подтвердив, что на момент подписания договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, переговоры об условиях и причинах его подписания велись исключительно с Свидетель №1, а ФИО2 фактически не участвовала в этом, поскольку ФИО3 и ФИО5 считали его реальным собственником, хотя ФИО2 являлась на тот момент единственным собственником, которой не были доведены существенные условия договора, в том числе касающиеся отчуждения единственного жилья и якобы оплаты по договору.
Из существа вышеуказанного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка следует, что получение продавцом (ФИО2) от покупателя (ФИО3) цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.
Поскольку обязательства по оплате жилого дома и земельного участка ответчик (истец по первоначальному требованию) - ФИО3 не исполнил, не оплатил фактически ФИО2 стоимость проданного имущества по договору купли-продажи, исходя из длительности периода неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества, очевидно, что такое нарушение условий договора купли-продажи со стороны ответчика (истца по первоначальному требованию) является существенным и порождает у ФИО2 право требовать расторжения договора купли-продажи и восстановлении ее (истца) права собственности, является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании п. п. 1 п.2 ст.450 ГК РФ, что в свою очередь является основанием для возврата имущества истцу, так как в соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
На основании изложенного, просила суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 недействительным.
Истец/ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, воспользовался своим правом на ведение дела в суде через своего представителя.
Представители истца/ответчика ФИО3 – адвоката ФИО7, ФИО5 в судебном заседании первоначально заявленные исковые требования поддержали, просили их удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать. Дополнительно пояснили, что ответчик немотивированно уклоняется от государственной регистрации сделки, встречные исковые требования не признали, пояснив, что денежные средства были переданы ФИО13 при подписании оспариваемого договора, что отражено в самом тексте договора, ссылка представителя ФИО2 на объяснения ФИО3 данные о/у ФИО14 не могут являются доказательствами по делу, так как опровергаются протоколами дополнительного допроса потерпевшего ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ в раках уголовного дела. Так же просили суд применить сроки исковой давности к встречным исковым требованиям, поскольку с момента подписания договора купли-продажи до момента подачи встречного искового заявления прошло более года.
Так же указали, на то, что ответчик получив денежные средства от истца не передал ему приобретенное имущество - жилой дом и земельный участок, а пользуется ими до настоящего времени.
Ответчик/истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, воспользовался своим правом на ведение дела в суде через своего представителя.
Представитель ответчика/истца ФИО2 ФИО6 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, встречные исковые требования просил удовлетворить.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание сторон.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Как следует из ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.
Судом установлено, что на основании свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу серии <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по закону серии <адрес>6 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 принадлежит жилой дом, по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес>, кадастровый объект 26:29:110135:247.
Согласно свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу серии <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о праве на наследство по закону серии <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 принадлежит земельный участок, с кадастровым номером 26:29:110135:40, по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес>.
Между ответчиком ФИО2 (Продавец) и истцом ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п.1 указанного договора, Продавец передал Покупателю жилой дом, находящийся по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес> земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 734 кв.м. по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес>
Из п. 8 указанного договора следует, что цена за которую продается жилой дом и земельный участок определяется по обоюдному согласию сторон в 20 000 000 рублей, из которых 17 000 000 рублей цена за жилой дом и 3 000 000 рублей цена за земельный участок.
Расчет между сторонами произведен полностью до передачи недвижимости и подписания настоящего договора.
Ответчик/истец ФИО2 оспаривает сделку по основаниям ст. ст. 178, 179 ГПК РФ и по безденежности. Обосновывая свое требование тем, что у нее отсутствовали намерения на продажу дома, сделка была совершена под влиянием обмана со стороны 3-го лица (ФИО15), истец заблуждалась в отношении природы сделки, денежные средства по сделке не получала.
Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки (пп. 3 п. 2 настоящей статьи).
По смыслу вышеуказанных норм закона, заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны не правильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, чем те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Согласно представленных ФИО2 сведений она была введена в заблуждение относительно предмета сделки своим сыном Свидетель №1, которому доверяла и не читая подписала представленный последним договор, полагая, что подписывает договор на продажу принадлежащей ей автомашины БМВ.
Данные доводы ответчика/истца подтверждаются материалами дела, а именно:
- протоколом явки с повинной Свидетель №1, в котором он отразил сведения о введении в заблуждение ФИО2 относительно продажи дома и земельного участка по причине наличия непогашенных долговых обязательств перед ФИО3;
- объяснениями Свидетель №1 и ФИО2 данными о/у ОУР ОМВД «Предгорный» ФИО16 от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ согласно которых они указывают на обман ФИО2 со стороны Свидетель №1 при подписании оспариваемого договора купли-продажи дома и земельного участка;
- объяснениями ФИО5, данными о/у 5 отдела УЭП и ПК ИВД по РСО-Алания ФИО14, согласно которых от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого у него и ФИО3 имелись кредитные обязательства в отношении Свидетель №1, кторые он всячески игнорировал и не хотел погашать долг. ФИО5 и ФИО3 в ходе переговоров с Свидетель №1 договорились о переоформлении на ФИО3 в счет погашения имевшегося долга - жилого дома и земельного участка, оформленного на ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> состоялось подписание договора купли-продажи указанного имущества. При этом документы, подтверждающие право собственности ФИО2 на данное имущество были переданы Свидетель №1 ФИО5 ранее, а именно в конце ноября 2023 года в качестве обеспечения возврата имевшегося у него долга;
- аналогичными объяснениями ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ;
- копией постановления о возбуждении уголовного дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении Свидетель №1 от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из которого Свидетель №1 ввел в заблуждение ФИО5 получил от последнего денежные средства без намерения их возврата;
- копией протокола допроса потерпевшего ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого он подтвердил наличие долговых обязательств Свидетель №1 перед ним и факт передачи последним ему правоустанавливающих документов на принадлежащее ФИО2 недвижимое имущество (жилой дом и земельный участок);
- копией договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 (Займодавец) и Свидетель №1 (Заемщик) согласно которого Займодавец передает Заемщику сумму денежных средств в размере 100 000 долларов США, которую Свидетель №1 обязался возвратить не позднее ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов за пользование займом в размере 500 000 рублей. Акт приема-передачи денежных средств к указанному договору;
- копией договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 (Займодавец) и Свидетель №1 (Заемщик) согласно которого Займодавец передает Заемщику сумму денежных средств в размере 11 521 000 рублей, которую Свидетель №1 обязался возвратить не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Акт приема-передачи денежных средств к указанному договору;
- копией договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 (Займодавец) и Свидетель №1 (Заемщик) согласно которого Займодавец передает Заемщику сумму денежных средств в размере 30 000 000 рублей, которую Свидетель №1 обязался возвратить не позднее ДД.ММ.ГГГГ с уплатой процентов за пользование займом в размере 2 5 от суммы займа ежемесячно. Акт приема-передачи денежных средств к указанному договору.
У суда нет оснований не доверять указанным доказательствам, позиция истца/ответчика о том, что данные доказательства опровергаются дополнительным допросом потерпевшего ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ в раках уголовного дела, не может быть принята судом, так как изменение своей позиции ФИО5 не было мотивированно.
Доводы представителя ФИО3 о том, что объяснения полученные от ФИО5 и ФИО3 без предупреждения их об уголовной ответственности не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств не опровергают саму суть представленных объяснений, а каких либо доводов о причине дачи данных объяснений сторона истца/ответчика не привела.
При этом, совокупность приведенных обстоятельств свидетельствует о безденежности совершенной между сторонами сделки.
После заключения сделки ответчик/истец продолжала проживать в домовладении, которое является ее единственным жильем, несла бремя его содержания. Истец/ответчик во владение спорным недвижимым имуществом не вступал и каких-либо действий, как собственник данного имущества, не совершал. Данные обстоятельства подтверждают факт отсутствия намерений у ответчика/истца распорядиться своим недвижимым имуществом по своей воле.
Стороной истца/ответчика не доказано, что он осматривал объекты недвижимости, что между ним и истцом была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора. Доказательств передачи денежных средств ответчиком не представлено, а ссылка в договоре на указанное обстоятельство опровергается представленными ФИО2 доказательствами.
Ответчик, заключая сделку купли-продажи, должен был действовать добросовестно, убедиться в законности совершаемой сделки.
Ответчик/истец была введена в заблуждение и совершила сделку под влиянием обмана Свидетель №1, что следует из совершенных действий истца/ответчика, а именно: полномочия Свидетель №1 на согласование условий договора купли-продажи, на оформление документов по сделке, не проверил, личного общения с продавцом не было, условия продажи с ФИО2 не обговаривал, полномочия вести переговоры Свидетель №1 от имени ФИО2 не проверил, не выяснил волю продавца при подписании договора.
Исходя из данных обстоятельств и поведения ФИО3, можно сделать вывод, что истец/ответчик, заключая сделку должен был быть осведомлен об обмане со стороны Свидетель №1, т.к. сделка совершалась при содействии Свидетель №1, от которого исходил обман.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что ответчик/истец была введена в заблуждение по поводу природы совершаемой ею сделки, т.к. ее воля была направлена не на продажу своего недвижимого имущества, ответчик/истец не предполагала, что вследствие подписания договора отчуждает свое имущество, если бы она не была введена в заблуждение Свидетель №1 относительно природы сделки, то данную сделку не совершила бы.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
С учетом изложенных обстоятельств суд приходит ку выводу о необходимости удовлетворения встречных исковых требований признания договора купли-продажи жилого дома, кадастровый №, площадью 111,1 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером 26:29:110135:40, площадью 734 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 - недействительным
Поскольку, сделка признана судом недействительной, с ответчика/истца в пользу истца/ответчика подлежала бы взысканию сумма, переданная по договору. Однако, при рассмотрении дела установлено, что денежные средства по договору фактически ФИО2 не передавались, следовательно, оснований для взыскания с ответчика/истца в пользу истца/ответчика суммы по договору купли-продажи, суд не усматривает.
Кроме того, согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Поскольку спорные объекты недвижимости фактически не переданы ФИО3, то он и по этому основанию не обладает правом на удовлетворение иска о государственной регистрации перехода права собственности.
Переходя к рассмотрению вопроса о применения срока исковой давности к встречным исковым требованиям, суд исходит из следующих обстоятельств.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
В силу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
ФИО2 во встречном исковом заявлении указывает на то, что о совершенной сделке купли-продажи она узнала только в начале ноября 2024 года (со встречным исковым заявлением обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ), сведений о том, что она ранее была извещена об оспариваемой сделке стороной ответчика по встречному иску суду не предоставлено.
В связи с чем суд считает срок исковой давности по встречному исковому заявлению не пропущенным.
В виду удовлетворения встречных исковых требований, исковые требования ФИО3 к ФИО2 о произведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: жилой дом, кадастровый №, площадью 111,1 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером 26:29:110135:40, площадью 734+/- 9,48 кв.м., расположенные по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес> на ФИО3 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, прекратив право собственности ФИО2 на данное имущество, удовлетворению не подлежат.
В силу ст. 98 ГПК РФ судебные расходы ФИО17 по оплате государственной пошлины в сумме 300 рублей не подлежат взысканию с ФИО2
Совокупность изложенных обстоятельств, свидетельствует о необходимости отказа в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований ФИО17 к ФИО2 и удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО3
Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных исковых требований ФИО3 к ФИО2 о произведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: жилой дом, кадастровый №, площадью 111,1 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером 26:29:110135:40, площадью 734+/- 9,48 кв.м., расположенные по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес> на ФИО3 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, прекратив право собственности ФИО2 на данное имущество, а так же взыскании с ФИО2 в пользу ФИО3 денежных средств в размере 300 рублей в счет компенсации расходов по оплате государственной пошлины, отказать.
Встречные исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной, удовлетворить.
Признать договор купли-продажи жилого дома, кадастровый №, площадью 111,1 кв.м, и земельного участка с кадастровым номером 26:29:110135:40, площадью 734 кв.м., расположенных по адресу: Ставропольский ФИО10, <адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО3 - недействительным.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Предгорный районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 19 сентября 2025 года.
Судья:
№
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>