Дело № 2-4836/2025
39RS0010-01-2024-0004327-97
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июня 2025 года г. Гурьевск
Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Дашковского А.И.
при помощнике ФИО1
с участием ответчика ФИО2, его представителя ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Администрации Гурьевского МО к ФИО2 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по договору, пени,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в адрес суда с названным иском, указав, что между Администрацией Гурьевского муниципального района Калининградской области (правопреемник – Администрация Гурьевского МО) и ФИО2 16 ноября 2012 год был заключен договор аренды земельного участка №1645, в соответствии с которым арендодатель (истец) предоставил в аренду арендатору земельный участок, образованный из земель населенных пунктов площадью 1036 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес >, сроком до 01 августа 2061 года.
В результате ненадлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по внесению арендных платежей у последнего перед истцом образовалась задолженность, которая на момент рассмотрения спора не погашена.
Учитывая изложенное, Администрация Гурьевского МО просила суд расторгнуть заключенный между сторонами спора 16 ноября 2012 года договор аренды земельного участка №1645; взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в размере 44 159,5 руб., задолженность по пени за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в размере 276 862 руб.
В судебное заседание истец Администрация Гурьевского МО, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в суд явку представителя не обеспечил, на стадии подачи иска ходатайствовал о рассмотрении дела без участия его представителя.
Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, поддержалм представленные ранее письменные возражения. Указали, что основная сумма задолженности погашена в полном объеме, при этом задолженность по пене погашается также постепенно. Просил снизить пени, в связи с несоразмерностью. Кроме того, полагал, что оснований для расторжения договора аренды нет, указалм на то, что обстоятельство, что ответчик намерен продолжать использовать земельный участок.
Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, а также дав оценку представленным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Из содержания пп. 7 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) следует, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником, земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату; формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Абзацем 6 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.
В соответствии состатьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.
Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Как определено п. 3 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.
Из содержания представленных суду материалов объективно следует, что 16 ноября 2012 год был заключен договор аренды земельного участка №1645, в соответствии с которым арендодатель (истец) предоставил в аренду арендатору земельный участок, образованный из земель населенных пунктов площадью 1036 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес >.
Срок аренды земельного участка исчисляется с 14 августа 2012 года и действует до 01 августа 2061 года, при этом договор является заключенным с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Калининградской области и действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения на основании действующего законодательства или условий настоящего договора (п.п. 2.1 и 2.2 договора).
Сторонами определено, что в течение всего срока аренды земельного участка арендатор уплачивает арендную плату за предоставление земельного участка, размер которой составляет в 2012 году 15 406,36 руб. за календарный год. Арендная плата вносится арендатором до 15 сентября каждого года путем перечисления денежных средств на определенный сторонами расчетный счет (п.п. 4.1 - 4.3).
За нарушение условий Договора стороны несут ответственность, предусмотренную положениями законодательства РФ и условиями настоящего договора (п. 6.1 договора).
Положениями п. 8.1 Договора предусмотрено, что договор может быть расторгнуть по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ, в случаях, указанных в п. 6.1, а также в случае отчуждения недвижимости, принадлежащей арендатору на праве собственности и находящемся на земельном участке, указанном в п. 1.1.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).
Вместе с тем, ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства. Так, в нарушение условий договора аренды, задолженность по арендным платежам, определенным договором аренды земельного участка №1645 от 16 ноября 2012 года, за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года составила 44 159,5 руб.
10 октября 2024 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №1645 от 16 ноября 2012 года, которое оставлено им без должного внимания.
Со стороны ответчика суду доказательств надлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей не представлено.
При этом в процессе рассмотрения спора ответчиком представлены сведения о погашении им основной задолженности по договору аренды земельного участка №1645 от 16 ноября 2012 года в размере 132 478,5 руб. (чек по операции ПАО Сбербанк от 16 июня 2025 года) в соответствии с представленным истцом расчетом.
Вместе с тем судом во внимание принято, что фактически после подачи искового заявления стороной ответчика требования истца в части осуществления технологического присоединения исполнены в добровольном порядке, при этом истец от заявленных требований в указанной части не отказался.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик погасил задолженность по арендным платежам, вместе с тем это не свидетельствует о необоснованности иска в данной части, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в размере 44 159,5 руб., при этом в указанной части решение следует считать исполненным.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Положениями 4.5 Договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в предусмотренные Договором сроки и размеры с арендатора взыскивается пеня в размере 0,5 %от суммы задолженности за каждый день просрочки.
При этом размер пени согласно расчету истца за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года составил 276 862 руб.
Представленный истцом расчет задолженности по пени судом проверен, признан арифметически верным и соответствующим условиям договора, стороной ответчика иной расчет задолженности не представлен.
В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Согласно разъяснениям пунктов 73, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
С учетом изложенного, принимая во внимание положения п. 6 ст. 395 ГК РФ, определяющего, пределы усмотрения по уменьшению неустойки (30 314,38 руб. с учетом существовавшей задолженности по основному требованию на 01 января 2023 года в размере 88 319 руб. и увеличением долга 16 сентября 2023 года и 16 сентября 2024 года на 22 079,75 руб.), произведя расчет штрафных санкций на размер задолженности по арендной плате применительно к названным положениям закона, полагает, что с учетом всех обстоятельств дела, учитывая, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, отсутствие злоупотребления со стороны ФИО2, а также то, что каких-либо неблагоприятных последствий для истца в результате допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства не наступило (доказательств иного суду не представлено), суд полагает, что подлежащая взысканию нестойка явно завешена и несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем уменьшает ее до 50 000 руб.
Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ установлено общее правило, согласно которому аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Исходя из указанной нормы, при оценке действий ответчика, которые могут быть квалифицированы как устранение нарушений условий договора аренды в разумный срок, судам необходимо исходить из факта устранения данных нарушений в срок, указанный в предупреждении (претензии) о необходимости исполнения условий договора аренды.
Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Материалами дела подтверждается, что 10 октября 2024 года истец направил ответчику досудебное уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №1645 от 16 ноября 2012 года, а также о расторжении договора, которое осталось без внимания.
В качестве основания для расторжения Договора истец указал на неисполнение ответчиком обязанности по оплате аренды и пени за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года.
Вместе с тем ответчиком представлены сведения о погашении им в полном объеме задолженности по арендным платежам.
На иные обстоятельства в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка, помимо нарушения сроков внесения арендной платы за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года, истец в качестве основания иска не ссылался.
Применительно к указанным конкретным обстоятельствам и предусмотренным Договорами срокам внесения арендной платы, учитывая то обстоятельство, что в настоящее время ответчик погасил основную задолженность по арендным платежам, предпринимает меры к погашению задолженности по пени, исходя из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, а также расположения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, суд, исходя из принципа обеспечения баланса интересов сторон, приходит к выводу, что в данном случае совокупности предусмотренных законом оснований для применения к арендатору такой меры ответственности как расторжение договора не имеется, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора не имеется.
Расторжение договора аренды земельного участка является мерой ответственности несоразмерной нарушениям обязательства, не соответствует балансу интересов сторон.
Учитывая положения ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, согласно которым издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 052,54 руб.
Руководствуясь ст. ст. 98, 194-198, 234-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление Администрации Гурьевского МО – удовлетворить частично.
Взыскать со ФИО2 (паспорт № в пользу Администрации Гурьевского МО (ИНН <***>) задолженность по договору аренды за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в размере 44 159,50 руб., пеню в размере 50 000 руб., а всего в размере 94 159 (девяносто четыре тысячи сто пятьдесят девять) руб. 50 коп.
В удовлетворении остальной части требований – отказать.
Решение суда в части взыскания со ФИО2 (паспорт №) в пользу Администрации Гурьевского МО (ИНН <***>) задолженность по договору аренды за период с 01 января 2023 года по 31 декабря 2024 года в размере 44 159 (сорок четыре тысячи сто пятьдесят девять) руб. 50 коп. считать исполненным.
Взыскать со ФИО2 (паспорт №) в доход местного бюджета расходы государственную пошлину в размере 3 052 (три тысячи пятьдесят два) руб. 54 коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 03 июля 2025 года.