УИД 05RS0031-01-2022-008036-24

Дело № 2-3362/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Махачкала 24 августа 2022 года

Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе:

председательствующего судьи – Магомедовой Х.М.,

при секретаре судебного заседания – Исмаиловой Ф.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи однокомнатной квартиры заключенным (действующим), и признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6 о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся и признании права собственности на квартиру.

В обосновании иска указано, что в первой половине 2009 года ФИО1 купил у ФИО4 однокомнатную квартиру общей площадью 36,4 кв.м., расположенную на 2-ом этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: РД, . Договор купли-продажи квартиры письменно оформлен не был, соответственно, государственная регистрация перехода права собственности также не была произведена. По устной договоренности ФИО6, заблаговременно получив от ФИО10 оговоренную стоимость, выдала последнему генеральную доверенность с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру по вышеуказанному адресу.

В июне 2009 года квартира была передана ФИО10 истцу в наем с правом последующего выкупа. С указанного времени она находится в полном распоряжении истца, в связи с чем с этого периода он нес бремя расходов по её содержанию, в частности оплата налогов, коммунальных услуг.

В январе 2016 года стоимость квартиры в размере 1.450.000 (один миллион четыреста пятьдесят тысяч) рублей ФИО3 была полностью выплачена ФИО1, а ФИО1, в свою очередь, передал истцу правоустанавливающие документы на квартиру - свидетельство о праве собственности, технический паспорт, кадастровый паспорт, домовую книгу и к этому времени истек срок действия доверенности, выданной ФИО4 ФИО1 на право продажи квартиры, и по этой причине юридическое оформление сделки затянулось. В июне 2016 года ФИО1 получил актуальную доверенность от ФИО4 на право продажи квартиры. Однако и в этом случае оформить сделку не представилось возможным по причине отсутствия нотариально заверенного согласия супруга на отчуждение имущества либо заявления ФИО4 о том, что она не состоит в браке.

Пока данный вопрос решался ФИО1 тяжело заболел. ДД.ММ.ГГГГ, в присутствии членов его семьи и родственников между истцом и ФИО1 был составлен и подписан договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, который не был зарегистрирован в Управлении Росреестра Республики Дагестан, так как ФИО1 стало хуже, а ДД.ММ.ГГГГ он скончался.

При этом, между ФИО3 и продавцом в лице уполномоченного ФИО1 достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки. Обязательства по сделке сторонами исполнены.

На основании изложенного, просит суд признать договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 36,4 кв.м., с кадастровым номером 05-05-01/034/209-299, расположенной на 2-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: РД, ., от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действовавшим от имени ФИО4 по доверенности, и ФИО3 заключенным (действующим) и осуществить государственную регистрацию перехода права по вышеуказанному договору купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: РД, .

Истец ФИО5 в судебном заседании 09.08.2022 поддержал исковые требования и просил удовлетворить иск по изложенным в нем основаниям, указывая, что квартира находится в его фактическом владении около 13 лет. Ответчик продала данную квартиру и на денежные средства, вырученные от продажи квартиры приобрела жилье в другом регионе.

В судебное заседание 24.08.2022 г. истец ФИО5, ответчик ФИО6 и третье лицо Управление Росреестра по РД, извещенные надлежащим образом о предстоящем судебном заседании, в суд не явились, представителей не направили, в связи с чем, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело без их участия.

Выслушав пояснения истца, допросив свидетелей, изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 61 данного Постановления Пленума, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая приведенные выше нормы права и разъяснения Верховного Суда РФ, единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством РФ, в случае уклонения продавца от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статьей 14 которого предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1).

Согласно части 2 данной статьи, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2), иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 8).

Из материалов дела следует, что ФИО6 является собственником однокомнатной квартиры общей площадью 36,4 кв.м., с кадастровым номером 05-05-01/034/209-299, расположенной на 2-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: РД, .

ФИО4 на основании доверенности 50АА8173153 от 16.06.2016г., удостоверенной нотариусом , ФИО2 было предоставлено право продажи за цену и на условиях по своему усмотрению квартиры с условным номером 05-05-01/034/209-299, находящейся по адресу: РД, .

Согласно письменного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 на основании указанной доверенности продал ФИО3 квартиру с условным номером 05-05-01/034/209-299, находящейся по адресу: РД, за 1.450.000 руб. Между сторонами составлен акт приема-передачи квартиры.

Согласно свидетельства о смерти ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из содержания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ видно, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора. В нем указаны предмет договора, адреса и основные характеристики объекта недвижимости, определена цена договора – 1.450 000 руб.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Проанализировав представленные истцом доказательства, суд находит, что условия договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ исполнены сторонами сделки, что является основанием для признания договора купли-продажи состоявшимся и регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю.

К договору приложен акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает факт перехода предмета сделки от продавца к покупателю.

Из домовой книги и письма ТСЖ «Орион» следует, что в спорной квартире была зарегистрирована и фактически проживала ФИО4 С 2009 года выписалась и выехала на постоянное место жительства за пределы Республики Дагестан.

Согласно паспортных данных, ответчик ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована по адресу: ПГТ Хомутовка, .

Таким образом, объект недвижимости, который являлся предметом договора купли-продажи, был передан ФИО4 покупателю и находились в его полном владении и пользовании.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО7 суду показала, что является супругой ФИО1 Квартира принадлежала ФИО4, в начале 2009г. муж сообщил ей, что хочет приобрести жилье, из семейного бюджета он взял 1.200.000 рублей. Супруг приобрел у ФИО4 жилье и помог ей переехать. Около 7 лет в квартире жил ФИО3 и оплачивал коммунальные услуги. В последующем он купил эту квартиру у её супруга за 1.450.000 рублей. ФИО4 оставила доверенность на продажу квартиры, в последующем срок доверенности был продлен. Когда супруг был при смерти, его часто навещали его близкие друзья, в том числе ФИО3, супруг в присутствии неё и детей подписал договор купли-продажи квартиры и сказал, чтобы они не претендовали на данную квартиру.

Свидетель ФИО8 дал аналогичные показания, подтвердив обстоятельства сделки купли-продажи квартиры между ФИО9 и ФИО3.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из представленных в суд доказательств следует, что фактический переход имущества от продавца к покупателю состоялся, оплата стоимости продаваемого имущества произведена, квартира на момент отчуждения являлась собственностью продавца, договор купли-продажи не оспорен, недействительным в установленном законом порядке не признан, сведений о том, что договор является ничтожным или не заключенным в материалах дела не содержится.

Право истца на указанную квартиру никто не оспаривает. Возражений со стороны третьих лиц и ответчика против заявленных исковых требований не имеется.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что требования ФИО3 о признании сделки состоявшейся и признании права собственности на квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд,

решил:

Исковые требования ФИО5 ФИО12 к ФИО6 ФИО13 - удовлетворить.

Признать заключенным (действительным) договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 36,4 кв.м., расположенной на 2-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: РД, ., от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действовавшим на основании доверенности от имени ФИО4, и ФИО3.

Признать за ФИО5 ФИО14 право собственности на недвижимое имущество - однокомнатную квартиру общей площадью 36,4 кв.м., с условным номером № расположенной на 2-ом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: РД, .

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации в ЕГРН перехода права собственности от ФИО4 к ФИО3 на указанную выше квартиру.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан, путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Махачкалы.

Решение в окончательной форме изготовлено 31.08.2022 г.

Председательствующий Х.М. Магомедова