Решение по делу № 2-803/2025 от 19.03.2025

Дело №2-803/2025

23RS0050-01-2025-000116-65

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Темрюк 19 марта 2025 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воротынцевой А.А.,

с участием представителя истца ФИО4, действующей по доверенности ФИО5,

ответчика ФИО6 и его представителя, действующего по доверенности ФИО7,

представителя ответчика ФИО8, действующих по доверенности ФИО9, ФИО7

при помощнике судьи Матвиенко Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, с учетом уточнений, обратилась в суд к ФИО8, ФИО6 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельных участков и применение последствий недействительности сделки, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, ссылаясь на следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО4 в лице представителя, действующей по доверенности ФИО5 и ответчиком ФИО8 был заключен договор купли-продажи двух земельных участков:

- земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: садоводство;

- земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: садоводство, расположенные по адресу: РФ, <адрес>.

Покупатели в полном объеме выполнили взятые на себя обязательства о передаче денежных средств продавцу.

В соответствии с п.1.1 Договора сторонам было известно о наличии ограничений в пользовании земельными участками, предусмотренными ст.56 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: третья зона горно-санитарной охраны. Участок 1- для охраны береговой полосы Азовского моря, а также Динского и Таманского заливов Черного моря.

В соответствии с п.п.7.7., 7.9., 7.11. Договора продавец подтверждает и гарантирует, что предоставленные документы на отчуждаемые земельные участки содержат достоверные данные, объекты не обременены правами третьих лиц, отсутствуют иные обстоятельства, способные в будущем по решению суда повлечь изъятие у покупателя права собственности на объекты в целом и в части, о которых он знал или не мог не знать на момент подписания настоящего договора. В случае возникновения после подписания настоящего договора каких-либо споров, связанных с притязаниями третьих лиц к продавцу на объекты, продавец обязуется урегулировать имущественные и неимущественные спорные отношения самостоятельно, а также удовлетворить требования третьих лиц за свой счет.

Истцу в процессе освоения земельных участков стало известно о том, что данные объекты расположены в границах зон охраны объектов культурного наследия. Ответчик данное ограничение в пользовании участками при заключении договора скрыл, предоставив заведомо ложную информацию об ограничениях его использования.

Доказательством того, что продавец (ответчик) знал или не мог не знать о наличии данного ограничения в пользовании участками являются ответ Управления государственной охраны объектов культурного наследия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

По данным Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, материалам архива управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации <адрес>, спорные земельные участки расположены в границах зон охраны объекта культурного наследия: «Тамань. Поселение 3», <адрес>.

Выявленный объект археологического наследия охраняется государством в соответствии со ст.16.1. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории культуры) народов Российской Федерации», включен в перечень, выявленных объектов культурного наследия Приказом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кн «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия <адрес>».

Учитывая, что в договоре купли-продажи отсутствовало такое существенное условие, как обязательство лица, у которого на основании договора возникает право собственности на земельный участок, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения, то в соответствии с п.10 ст.48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) Российской Федерации», данные сделки являются ничтожными в силу закона.

Полагает, что возникшим правоотношениям применимы положения Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей» истец просит суд взыскать с ответчика компенсацию за причиненный моральный вред в сумме 200 000 (двести тысяч) рублей 00 копеек, проценты за неправомерное удержание денежных средств со дня получения досудебной претензии от ДД.ММ.ГГГГ (п.2 ст.1107 ГК РФ, п.п.48, 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер процентов составляет 90 557 руб. 78 коп. Также, просит взыскать штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований покупателя, компенсацию морального вреда в размере 200 000 руб., возмещение убытков в размере 59 258 руб. 56 коп., а также расходов на оплату госпошлины.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом уведомлена о дате и месте рассмотрения дела.

Её представитель, действующая по доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на те же обстоятельства.

Ответчик ФИО6, действующий в своих интересах и в интересах ответчика ФИО8 по доверенности, в судебном заседании с уточненными исковыми требованиями не согласился, просил в их удовлетворении отказать.

Ответчик ФИО8 в судебное заседание не явилась, в представленном в суд заявлении просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя, действующего по доверенности ФИО7

Представитель ответчиков ФИО8, ФИО6 действующий по доверенности ФИО7 в судебном заседании с уточненными исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении отказать, ссылаясь на свои письменные возражения.

Третье лицо, представитель администрации Краснодарского края, в лице управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, был надлежащим образом уведомлен о дне и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Темрюкский отдел в судебное заседание не явился, был надлежащим образом уведомлен о дне и месте рассмотрения дела.

Суд, выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ч.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО4 в лице представителя, действующей по доверенности ФИО5 и ответчиком ФИО8 был заключен договор купли-продажи двух земельных участков:

В соответствии с п.п.2.1., 2.2., 2.3., 2.4. указанного Договора от ДД.ММ.ГГГГ истец уплатил покупную цену в размере 1 495 000 руб. в полном объеме.

В соответствии с п.3.1. настоящий договор является одновременно актом приема-передачи объектов в соответствии со ст.556 ГК РФ.

Данный Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям ЕГРН ограничений прав, обременений объектов недвижимости на момент приобретения не зарегистрировано.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом

В силу ст.131 ГК РФ, предусмотрена государственная регистрация право собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положениями п.1 ст.167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не порождает правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно положениям ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и, при этом, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела земельные участки с кадастровыми номерами №, расположены в границах зон охраны объекта археологического наследия: «Тамань. Поселение 3», <адрес>.

В соответствии с ч.1 ст.16.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» Региональные органы охраны объектов культурного наследия, муниципальные органы охраны объектов культурного наследия организуют проведение работ по выявлению и государственному учету объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия в соответствии со статьей 3 настоящего Федерального закона (далее - объект, обладающий признаками объекта культурного наследия).

Порядок проведения работ по выявлению объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, и государственному учету объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, устанавливается федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

Организация проведения работ по выявлению объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, может осуществляться также иными заинтересованными физическими или юридическими лицами.

Работы по выявлению объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, за исключением объектов археологического наследия, могут осуществляться физическими или юридическими лицами самостоятельно в соответствии с государственными программами, а также по заказам физических или юридических лиц за счет средств заказчика. Работы по выявлению объектов археологического наследия осуществляются в соответствии со статьей 45.1 настоящего Федерального закона.

Выявленный объект археологического наследия охраняется государством в соответствии со ст.16.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», включен в перечень выявленных объектов культурного наследия приказом администрации Краснодарского края от 28.09.2022 №820-кн «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Краснодарского края».

В соответствии с п.1 ст.47.6 Федерального закона от 25 июня 2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ) охрана объектов культурного наследия обеспечивается, в том числе, заключением охранного обязательства объекта культурного наследия, предусматривающего определенные требования, направленные на сохранение, содержание и использование объекта в случае угрозы ухудшения его состояния. Приведенная статья устанавливает также не только требования к форме охранного обязательства, порядок его утверждения, мероприятия, подлежащие включению в охранное обязательство, а также предусматривает круг лиц, на который оформлением охранного обязательства должны быть возложены соответствующие обязанности. При этом обязанным лицом по исполнению предусмотренных в охранном обязательстве мероприятий является лицо, обладающее определенными полномочиями в отношении такого объекта.

Так, в соответствии с п.11 ст.47.6 Закона №73-ФЗ, если иное не установлено данным пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности.

При этом, п.13 ст.47.6 Закона №73-ФЗ предусмотрено, что в случае, если к моменту перехода права владения в отношении объекта культурного наследия оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения объектом. Имущественные отношения, возникающие при сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом особенностей, установленных данным законом (п.3 ст.2 Закона №73-ФЗ).

Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

(п.5 введен Федеральным законом от 22.10.2014 №315-ФЗ)

Согласно пункту 7, 10 статьи 48 Закона №73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, действует охранное обязательство, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Таким образом, положения Закона №73-ФЗ регулируют отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в том числе, устанавливают особенности владения, пользования и распоряжения этими объектами как особым видом недвижимого имущества, а также определяют общие принципы их государственной охраны (преамбула, пункты 2 и 4 статьи 1 данного Закона).

Объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, предотвращения других действий, могущих причинить вред этим объектам. В указанных целях организуется государственный учет объектов культурного наследия, а также, в числе прочего, устанавливаются ограничения (обременения) права собственности или иных вещных прав на объекты культурного наследия (пункт 1, подпункты 1 и 4 пункта 2 статьи 33 Закона №73-ФЗ); предъявляются требования к их сохранению, содержанию и пользованию, для чего утверждается охранное обязательство (статьи 47.2, 47.3, 47.6 Закона №73-ФЗ).

Исходя из приведенных целей и задач законодательного регулирования, особого правового статуса объектов культурного наследия подлежат толкованию и положения статьи 48 названного Закона, определяющей особенности владения, пользования и распоряжения такими объектами. В частности, как указано выше, пункты 7 и 10 указанной статьи предусматривают возложение на покупателя объекта культурного наследия (или лицо, приобретающее права владения и (или) пользования таким объектом) обязанности по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. Отсутствие в договоре такого условия влечет его ничтожность.

Из материалов дела следует, что по данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, списка объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, материалов архива Управления Госохраны объектов культурного наследия Краснодарского края, земельные участки с кадастровыми номерами №, расположены в границах зон охраны объекта археологического наследия: «Тамань. Поселение 3», <адрес>.

Выявленный объект археологического наследия охраняется государством в соответствии со ст.16.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №), включен в перечень выявленных объектов культурного наследия приказом администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кн «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия <адрес>».

Между тем, установлено, что в пределах рассматриваемых земельных участков специальные археологические изыскания (разведки) в целях выявления объектов археологического наследия, уточнения сведений о них или планирования мероприятий по обеспечению их сохранности не проводились.

В соответствии с ч.3 ст.<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории <адрес>» (далее - <адрес> №) в качестве предупредительной меры по обеспечению сохранности объектов культурного наследия до разработки и утверждения проектов зон охраны объектов культурного наследия устанавливаются границы зон охраны в зависимости от общей видовой принадлежности объекта культурного наследия и в соответствии с данными государственного учета объектов культурного наследия. Для поселений установлены границы зон охраны в размере 500 метров от границ памятника по всему его периметру.

В границах зон охраны объекта археологического наследия, установленных ч.3 ст.<адрес> №, до утверждения в установленном порядке границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон допускаются по согласованию с краевым органом охраны объектов культурного наследия работы, не создающие угрозы повреждения, разрушения или уничтожения объекта археологического наследия, в том числе сельскохозяйственные работы, работы по благоустройству и озеленению территории, не нарушающие природный ландшафт.

Как установлено судом, и не оспаривалось представителем истца, земельные участки с кадастровыми номерами № имеют вид разрешенного использования садоводство и приобретались покупателями с целью использовать земельные участки по назначению.

В соответствии с п. «б» ч.1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об особенностях порядка определения наличия или отсутствия объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия, на территориях, подлежащих воздействию изыскательских, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, указанных в статье 30 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» работ по использованию лесов и иных работ» археологическая разведка и государственная историко-культурная экспертиза в целях определения наличия или отсутствия объектов, обладающих признаками объекта археологического наследия, не проводится на территориях, предназначенных для садоводства.

Согласно ответа Управления Госохраны объектов культурного наследия Краснодарского края на территории данных земельных участков объекты культурного наследия не выявлены, охранных обязательств не оформлено.

В ходе рассмотрения дела по существу, было установлено, что при заключении договора купли-продажи, стороны согласовали существенное условие, а именно п.1.1 Договора, согласно которого покупатель был уведомлен, что в отношении объектов зарегистрированы ограничения прав, предусмотренные ст.56 ЗК РФ, поскольку, на спорных земельных участках объектов культурного наследия не выявлено, то и положения об указании в качестве существенного условия договора положений п.1-3 ст.47.3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №73-ФЗ не применимо.

Оценивая представленные доказательства в совокупности с материалами дела, суд приходит к выводу, что оснований для признания сделки ничтожной не имеется.

Требования о компенсации морального вреда, а также применении положений Закона РФ «О защите прав потребителей» не подлежат применению к данным отношениям.

Требование о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами является производным от основного и не подлежат удовлетворению, поскольку, в иске о признании сделки ничтожной ФИО4 отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 28.03.2025.

Председательствующий (подпись) А.А.Воротынцева

Копия верна.

Судья:

Помощник судьи: