УИД 62RS0003-01-2024-003252-14
Гражданское дело № 2-258/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 мая 2025 года г. Рязань
Октябрьский районный суд г. Рязани в составе:
председательствующего судьи Корытной Т.В.,
с участием представителя истца ФИО1- ФИО2, действующего на основании доверенности от 02 февраля 2024 года,
представителя ответчика администрации г.Рязани - ФИО3, действующей на основании доверенности от 20 декабря 2024 года,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Московкиной А.А,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО11 и ФИО4 ФИО12 к администрации г.Рязани о признании права собственности на реконструированное здание,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 и ФИО4 обратились в суд с иском к администрации г.Рязани о признании права собственности на реконструированное здание.
В обосновании заявленных требований истцы указали, что истцам на праве собственности в равных долях (по <данные изъяты>) принадлежит здание с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение - <данные изъяты>, количество этажей: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес> Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - <данные изъяты>, виды разрешенного использования - <данные изъяты>, принадлежащем истцам в равных долях на основании того же договора купли-продажи. Право собственности истцов на основании Договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ, истцам дано право на реконструкцию объекта в виде возведения дополнительных этажей (до 4 этажей), с увеличением площади до <данные изъяты> кв.м., срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ До получения разрешения на реконструкции истцами выполнена экспертиза проектной документации и результаты инженерных изысканий реконструируемого здания, согласно которой проектной документации «Реконструкция нежилого здания под офисы и представительства по адресу: <адрес>)» соответствуют техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной безопасности и результатам инженерных изысканий, результаты инженерных изысканий на «Реконструкция нежилого здания под офисы и представительства по адресу: <адрес>)», соответствуют требованиям технических регламентов и иных норма.
В ходе указанной реконструкции, истцами выполнены запланированные работы, возведены дополнительные этажи к зданию, подведены соответствующие коммуникации. Согласно письмам администрации <адрес>, приняты работы по водоотведению (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №-исх), наружному освещению (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №), имеется справка о соответствии реконструируемого здания техническим условиям (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №-исх).
К реконструируемому зданию подведены соответствующие коммуникации, принятые ответственными службами (акт выполненных технических условий с ООО «РГРЭС» от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема законченного строительства объекта сети газораспределения с АО «Рязаньгоргаз», договор энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «РГМЭК», справка о радиофикации и телефонизации с АО «Эр-Телеком холдинг).
Реконструируемый объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего истцам.
Однако, до истечения срока действия разрешения на реконструкцию, ввести объект в эксплуатацию истцы не успели. Письмом заместителя главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ № в продлении разрешения на реконструкцию было отказано по причине не уведомления Госстройнадзора по Рязанской области о начале работ по реконструкции. При этом, объект реконструкции фактически завершен. Он соответствует проектной документации, за исключением площади образованного объекта - вместо проектной площади <данные изъяты> кв.м, фактическая площадь объекта равна <данные изъяты> кв.м. Однако, указанное отступление является не существенным, не связано с пением строительных норм и правил, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.
На основании изложенного и в соответствии со ст. 218 ГК РФ, 55 ГрК РФ, истцы просят признать за ними право собственности в равных долях (по <данные изъяты> доле за каждым) на здание с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., назначение - нежилое, количество этажей <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.
В дальнейшем истцы ФИО1 и ФИО4 уточнили исковые требования и просили сохранить здание с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> к.м., расположенного по адресу : <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. в реконструированном состоянии; признать за ФИО1 и ФИО4 право собственности в равных долях по <данные изъяты> доли за каждым на здание с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> к.м., назначение: <данные изъяты>, количество этажей-<данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.
Истцы ФИО1 и ФИО4 и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора- Госстройнадзор Рязанской области о времени и месте рассмотрения дела, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В силу ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель истца ФИО1- ФИО2, в судебном заседании уточненные исковые требования подержал в полном объеме. Истцами выполнены запланированные работы по реконструкции спорного здания, возведены дополнительные этажи здания, подведены соответствующие коммуникации. Площадь земельного участка, занимаемая зданием не изменилась.
Представитель ответчика администрации г.Рязани ФИО3, исковые требования не признала, по основаниям изложенным в письменных возражениях.
Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации).
Из системного толкования указанных норм с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации следует, что установление правового режима использования земель, в том числе по их целевому назначению, ограничение земельных прав собственников земельных участков (как и иных категорий землепользователей) обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, и распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение, права на недвижимое имущество, установленные решением суда в силу 4.1 ст. 28 Федерального Закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 года № 122-ФЗ подлежат государственной регистрации.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, действующее гражданское законодательство предусматривает различные правила, позволяющие признать право собственности на недвижимое имущество как на новое, созданное лицом для себя, либо как на самовольную постройку, что требует установления и исследования различных юридически значимых обстоятельств.
Однако в любом случае при разрешении спора о признании права собственности на объект недвижимого имущества подлежит установлению как юридически значимый факт - является ли спорный объект недвижимым имуществом.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что ФИО1 и ФИО4 на праве собственности в равных долях (по <данные изъяты> доле каждому) принадлежит здание с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение - <данные изъяты>, количество этажей: <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>.
Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - <данные изъяты>, виды разрешенного использования - <данные изъяты>, принадлежащем ФИО1 и ФИО4 в равных долях по <данные изъяты> доли каждому.
Как усматривается из разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ, и не оспаривалось стороной ответчика, ФИО1 и ФИО4 дано разрешение на реконструкцию объекта в виде возведения дополнительных этажей (до 4 этажей), с увеличением площади до <данные изъяты> кв.м., срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ.
До получения разрешения на реконструкции ФИО1 и ФИО4 выполнена экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий реконструируемого здания, согласно которой проектная документация «Реконструкция нежилого здания под офисы и представительства по адресу: <адрес>)» соответствуют техническим регламентам, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной безопасности и результатам инженерных изысканий, результаты инженерных изысканий на «Реконструкция нежилого здания под офисы и представительства по адресу: <адрес>)», соответствуют требованиям технических регламентов и иных норма.
До истечения срока действия разрешения на реконструкцию, ввести объект в эксплуатацию ФИО1 и ФИО4 не успели.
Письмом заместителя главы администрации от ДД.ММ.ГГГГ № в продлении разрешения на реконструкцию было отказано, в связи с тем, что отсутствует уведомление Госстройнадзора по Рязанской области о начале работ по реконструкции.
04 июля 2024 года администрацией города Рязани отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с тем, что не представлено заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиям проектной документации.
Согласно письма Государственной инспекции строительного надзора Рязанской области от 17 июля 2024 года на обращение истцов по вопросу получения заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства (Реконструкция нежилого здания под офисы и представительства. По адресу местоположение) объекта: <адрес>» сообщено, что извещение о начале строительства: «Реконструкция нежилого офисы и представительства. По адресу (местоположение) объекта область, <адрес>» в адрес Инспекции не поступало. Данный объект в реестр объектов не включался и государственный строительный надзор не осуществлялся. Внеплановая выездная проверка не проводилась. Выдать заключение о соответствии построенного, реконструированного вышеуказанного объекта капитального строительства представляется возможным.
К реконструируемому зданию подведены соответствующие коммуникации, принятые ответственными службами, что подтверждается актом выполненных технических условий с ООО «РГРЭС» от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема законченного строительства объекта сети газораспределения с АО «Рязаньгоргаз», договором энергоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «РГМЭК», справкой о радиофикации и телефонизации с АО «Эр-Телеком холдинг), письмом от ДД.ММ.ГГГГ №-исх, письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, письмом от ДД.ММ.ГГГГ №-исх.
С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Рязанской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению судебной экспертизы от 28 февраля 2025 года, реконструированное здание с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., назначение - <данные изъяты> количество этажей: <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, соответствует проектной документации, разработанной на основании разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ на реконструкцию объекта, а также градостроительным и строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам.
Следуя формулировке вопроса, поставленного судом, «об угрозе жизни и здоровья граждан», в границах специальных строительно- технических знаний на дату проведения натурных исследований - исследуемое здание расположенное по адресу: <адрес>, в существующих условиях на дату проведения экспертного осмотра, не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
Реконструированное здание, расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером №.
Согласно части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Согласно статье 86 этого же кодекса эксперт дает заключение в письменной форме (часть 1).
Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение (часть 2).
Требования к содержанию заключения эксперта также установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
В силу статьи 8 Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 октября 2023 года № 3041-р дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года № 3214-р, разделом VIII следующего содержания: "VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза".
В судебном заседании были допрошены эксперты ФИО13
Эксперт ФИО14 суду показала, что экспертное заключение поддерживает. Увеличение площади объекта произошло за счёт постройки мансардного этажа. Все несущие конструкции здания соответствуют техническим нормам. До смежных объектов расстояние более 6 метров. Степень огнестойкости- третья. Противопожарные нормы соблюдаются. Необходимые подъезды к зданию имеются. Коэффициент плотности застройки относительно площади земельного участка не определяла. Ограждение земельного участка, на котором расположено спорное здание частичное.
Эксперт ФИО9 суду показала, что экспертное заключение поддерживает. Спорное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №.
Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства указанное заключение, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения эксперта являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии требованиями законодательства. Выводы эксперта не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ.
Доказательств реконструкции спорного здания истцами с существенным нарушением строительных и градостроительных и противопожарных норм и правил, а также доказательств того, что здание создает угрозу жизни и здоровью граждан ответчиком суду не представлено и материалы дела не содержат.
Таким образом, реконструкция объекта завершена и соответствует проектной документации, за исключением площади образованного объекта - вместо проектной площади <данные изъяты> кв.м, фактическая площадь объекта равна <данные изъяты> кв.м. В ходе указанной реконструкции, ФИО1 и ФИО4 выполнены запланированные работы, возведены дополнительные этажи к зданию, подведены соответствующие коммуникации.
Истцом были предприняты меры к легализации спорной самовольной постройки.
Оценивая доводы стороны ответчика, о том, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой и иск не подлежит удовлетворению ввиду превышения объектом коэффициента плотности застройки относительно площади земельного участка (более 50 %) и отсутствия у истцов заключения Госстройнадзора Рязанской области суд не принимает.
Суд полагает, что нарушение плотности застройки, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, не является существенным нарушением и не препятствует возможности сохранения постройки в реконструированном виде. Так суд отмечает, что после проведенной истцами реконструкции спорного здания, границы земельного участка, на котором располагалось здание до его реконструкции, не изменились, поскольку реконструкция осуществлялась путем возведения дополнительных этажей.
Содержание положений статьи 222 ГК Российской Федерации, предусматривающие условия, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку, не свидетельствует о том, что наличие заключения Госстройнадзора Рязанской области составляет одно из условий признания права на самовольное строение, а его отсутствие - исключает такую возможность. Допущенное нарушение в виде неосуществления государственного строительного надзора может быть квалифицировано как признак самовольной постройки. Таким образом, выявленное обстоятельство самостоятельным основанием к отказу в признании права собственности служить не может, при наличии судебной экспертизы.
Поскольку судом установлено, что спорное строение возведено в границах принадлежащего истцам на праве собственности земельного участка, соответствует целевому назначению и разрешенному использованию, сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным удовлетворить исковые требования
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 209, 218,222, 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО15 и ФИО4 ФИО16 к администрации г.Рязани о признании права собственности на реконструированное здание – удовлетворить.
Сохранить здание с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> к.м., расположенного по адресу : <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м. в реконструированном состоянии.
Признать за ФИО1 ФИО17 и ФИО4 ФИО18 право собственности в равных долях по <данные изъяты> доли за каждым на здание с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> к.м., назначение: нежилое, количество этажей-<данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Октябрьский районный суд Рязани в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья Т.В. Корытная
Мотивированное решение суда изготовлено 2 июня 2025 года