Дело № 2-3571/2023
УИД 39RS0002-01-2023-002701-48
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 октября 2023 года г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Серищевой Л.М.
при секретаре Сичкаревой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки – купли-продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском, указав, что с < Дата > являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: < адрес >, КН №. В < Дата > при случайных обстоятельствах истец познакомился с мужчиной по имени ФИО5, с которым несколько дней подряд посещали различные увеселительные заведения, распивали спиртное в квартире. Поскольку собственных средств у истца не было, выпивали на деньги ФИО5. Как-то между делом он предложил истцу рассмотреть вопрос о продаже квартиры, сказав, что есть возможность выгодно ее продать. Находясь в одурманенном состоянии, истец, по всей видимости, расценил эту мысль как заслуживающую внимания, и в течение дня подписал какие-то документы, содержание которых изучил много позднее - когда закончилось спиртное. Оказалось, что < Дата > истец подписал агентский договор с Макромир - Калининград в лице ИП ФИО3 (ИНН №), на выплату агентского вознаграждения в размере 4% от продажной стоимости своей квартиры, которую оценили в 8 000 000 руб. в связи с оказанием услуг по отчуждению квартиры. В этот же день документы были сданы в МФЦ на регистрацию сделки по купле-продаже квартиры - договора купли-продажи от < Дата >. По условиям договора, до его подписания, истец получил наличными средствами 7 000 000 руб. (п.2.2.), однако никаких денег за квартиру истец не получал. В документах также обнаружил выписку из ЕГРН от < Дата >, согласно которой право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО1 По данному факту истец обратился в органы полиции, проводится проверка по обращению. Полагает, что сделка купли-продажи квартиры является недействительной, поскольку не собирался продавать квартиру, объявлений о продаже квартиры не размещал, договоров с риэлторскими компаниями не заключал, оплаты за квартиру не получал, акт приема - передачи квартиры не подписывал, ключей от нее никому не передавал, выселяться из квартиры не намеревался и по прежнему проживает в данной квартире. Поскольку оспариваемая сделка - договор купли-продажи, принадлежащей истцу квартиры, фактически сторонами исполнена не была, денежные средства по сделке не передавались, квартира, как находилась, так и находится в пользовании и ведении истца, и выбыла из владения истца незаконно, помимо его воли, оспариваемая сделка не соответствует требованиям ст. 209 ГК РФ, и в силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ является ничтожной, не влекущей юридических последствий. Просит признать договор купли-продажи от < Дата > в отношении квартиры, расположенной по адресу: < адрес >, КН № - недействительной сделкой. Применить последствия недействительности сделки путем прекращения права единоличной собственности ответчика на квартиру, расположенную по адресу: < адрес >, КН № с погашением соответствующей записи регистрации права в ЕГРП и ее возврата в собственность истца, с внесением соответствующей записи регистрации права в ЕГРП.
Определением суда от < Дата > к участию в деле в качестве третьего лица привлечено МРУ Росфинмониторинга по СЗФО.
В ходе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись основания иска; исковые требования остались без изменения.
Истец ФИО1, его представитель по устному ходатайству ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования не признавал, в удовлетворении иска просил отказать. Пояснял, что заключил договор купли-продажи квартиры в офисе «Макромир-Калининград». С фирмой заключал агентский договор, ему подобрали квартиру. Видел квартиру на фото, посмотрел, понравилось. Покупал ее для последующей продажи, надо было вложить деньги. В офисе познакомился с истцом, денежные средства ему передавал наличными в машине около офиса - семь пачек 5-ти тысячными, в обычном черном пакете. Продавец пересчитывал каждую пачку. Все заняло около 20 минут. Расписку не составляли, так как в договоре все было прописано. Ключи у продавца не брал, так как он еще мог там жить 14 дней по договору. В МФЦ ехал на машине, как добирался истец не знает, но когда приехал в МФЦ, ФИО1 уже стоял на крыльце. После оформления сделки уже не встречались. По истечении 14 дней ФИО1 на телефонные звонки не отвечал.
Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признал, в удовлетворении иска просил отказать.
Третье лицо ИП ФИО3, представитель третьего лица МРУ Росфинмониторинга по СЗФО в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав стороны, представителей, допросив свидетелей, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В силу части 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Исходя из смысла пункта 3 статьи 154 ГК РФ обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Из п. 2 ст. 178 ГК РФ следует, что если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.
Из анализа указанных норм права следует, что по заявленным истцом исковым требованиям юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являются выяснение вопроса о действительной воле сторон, совершающих сделки, с учетом цели заключаемой сделки и ее правовых последствий.
Как установлено судом и следует из материалов дела, < Дата > ФИО1 был подписан Агентский договор № с «Макромир-Калининград» в лице ИП ФИО3 на совершение юридических и фактических действий, направленных на отчуждение принадлежащего ФИО1 недвижимого имущества 2х комнатной квартиры, расположенной по адресу: < адрес > (ошибочно указано), < адрес >.
Согласно приложению № к Агентскому договору, продавец продает объект за 8000000 рублей. Вознаграждение агента по договору составляет 4% от фактической цены продажи объекта.
Подпись в Договоре и в Соглашении о договорной цене проставлена собственноручно ФИО1, что им не отрицалось.
< Дата > ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ФИО1 передал, а ФИО2 принял в собственность квартиру, общей площадью 70,7 кв. м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: < адрес >. Стоимость квартиры по договору составила 7 000 000 рублей.
< Дата > ФИО1 и ФИО2 обратились в отделение ГКУКО «МФЦ» за услугой "Государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним" (регистрация договора купли-продажи объекта недвижимости). ФИО1 выступал в качестве продавца объекта недвижимости - квартиры по адресу < адрес >, а ФИО2 покупателем данного объекта недвижимости.
Согласно п.2.2 договора, на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены наличными денежными средствами в полном объеме. Подписывая Договор, стороны подтверждают осуществление расчетов и отсутствия у них взаимных претензий по вопросу оплаты передаваемого в собственность покупателя имущества.
В пункте 6.4 Договора указано, что текст настоящего Договора прочитан сторонами лично.
На каждой странице указанного Договора стоят подписи покупателя и продавца.
Из регистрационного дела на данную квартиру с кадастровым номером № следует, что заявление об осуществлении перехода права собственности, также подписано лично ФИО1
< Дата > в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии был зарегистрирован переход права собственности спорной квартиры на нового собственника ФИО2
В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что о принадлежности квартиры ответчику на праве собственности, он узнал < Дата >, когда ему пришло смс о готовности и получении документов в МФЦ. Заключил спорный договор купли-продажи под влиянием заблуждения, полагал, что в «Макромир-Калининград» заключает договор займа денежных средств в размере 70000 рублей под залог квартиры. Находясь в неадекватном состоянии после употребления запрещенных средств, не понимал происходящего, не понимал значение своих действий, подписывал в офисе фирмы много бумаг, с содержанием которых он не знакомился, но помнит, что среди них был договор залога. Настаивал на том, что, подписывая какие-то бумаги в офисе, он не предполагал передачу своей квартиры иному лицу, кроме того, это его единственное жилье.
< Дата > в МФЦ он встретился с риэлтором Татьяной и мужчиной по имени ФИО4, который оказался покупателем. Деньги, указанные в договоре купли-продажи, не получал, в офисе риэлторской компании получил < Дата > только 70000 рублей, из которых 15000 рублей отдал долг знакомой, 1000 рублей своему соседу, 40000 рублей - долг знакомому. Последующие дни после сделки помнит плохо.
В судебном заседании были допрошены свидетели со стороны истца ФИО10, ФИО11 ФИО12.
Так, ФИО10, в последствие представитель истца, пояснил, что является двоюродным братом истца. Истец часто к нему обращался за деньгами, он (свидетель) предлагал ему работу, но брат работать не хочет. Летом дал денег, машину, работу. В итоге – брат машину разбил, его лишили водительских прав, деньги прогулял. У брата часто возникают бизнес-идеи. Как-то пытался заложить квартиру, а деньги вложить в бизнес. Брат проблемный. В апреле позвонила бывшая девушка брата – Люция, сказала, что брат собрался заложить квартиру. Попытался позвонить, поговорить, но ФИО4 был неадекватен, так как принимает психотропные препараты. Приехав к нему, увидел, что по документам собственник квартиры уже другой человек. По поведению брата можно было определить, что «гуляет» он уже давно.
Свидетель ФИО11 пояснила, что была в близких отношениях с ФИО1. В настоящее время просто друзья, она приглядывает за ФИО4, так как он употребляет наркотики. Помогает ему. Нечаев спрашивал ее, кому бы можно было заложить квартиру, чтобы получить деньги. 13 апреля он отдал ей долг 15000 рублей. Вечером после сделки (< Дата >) у него была сумма чуть меньше 70000 рублей. Говорил ей, что в этот день приезжала риэлтор, после чего у него пропали документы. Позже он позвонил ей (свидетелю), вместе ездили в МФЦ получать документы.
Свидетель ФИО12 пояснил, что живет в этом же доме, где и ФИО1, его сосед. Охарактеризовал истца как тунеядца, не работающего, пьющего, у которого часто бывают гости, разные девушки. Дату не помнит, но весной ФИО1 приходил с девушкой к себе домой, минут через пять вышли обратно. ФИО1 ему отдал долг 1000 рублей. В руках были еще деньги, пятитысячные, тысячные купюры. ФИО1 был в возбужденном состоянии, ушел вместе с девушкой.
Анализируя данные показания, суд обращает внимание, что свидетели не подтвердили с достоверностью отсутствие либо наличие у ФИО1 денежных средств, полученных по сделке, никто из свидетелей не присутствовал при сделке, так же как и после нее при встрече с риэлтором дома у ФИО1.
Также, в ходе судебного разбирательства, судом обозревалась видеозапись с камер наблюдения (окно приема и выдачи документов №, расположенного по адресу: < адрес >, за < Дата >, а также допрошена сотрудник МФЦ – ведущий специалист ФИО13, оформлявшая спорную сделку купли-продажи < Дата >.
Так, на видеозаписи хорошо видно, что < Дата > в МФЦ, расположенного по адресу: < адрес >, после 15.00 час. прибыли ФИО1, ФИО2, риэлтор, которую стороны называли Татьяна. Покупатель ФИО2 и продавец ФИО1 были спокойны, не суетливы. Специалист Центра давала документы как ФИО2, так и ФИО1 для чтения и подписания. ФИО1 отходил вместе с риэтором к столу, читал, знакомился с документами.
На видеозаписи не усматривается, что ФИО1 торопили, не давали читать, на что он ссылался в своих пояснениях. Также не усматривается, что его состояние было неадекватным.
Допрошенная в качестве свидетеля ведущий специалист ФИО13 пояснила, что не помнит детали данной сделки, так как прошло много времени и много людей приходило. Люди берут талон и попадают к ней в случайном порядке, заранее договориться о том, к кому подойти, невозможно.
После просмотра видеозаписи в судебном заседании свидетель подробно объяснила все свои действия по оформлению сделки купли-продажи. Указала, что после проверки документов, установления личности сторон, совершающих сделку, у нее не возникло впечатления, что сделка происходит под давлением или кто-то из сторон находится в неадекватном состоянии. Также пояснила, что при возникновении сомнений в чистоте сделки она приглашает старшего специалиста или главного руководителя, либо просит прийти стороны в другой раз. Обязанности проверять документы с юридической стороны, у нее нет, она лишь проверят правильность заполнения заявления, наличие подписей на документах.
Не доверять показаниям данного свидетеля у суда оснований нет, так как они согласуются с иными материалами дела, заинтересованности в исходе дела у свидетеля не усматривается.
Разрешая спор, суд исходит из того, что по смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе (в том числе мотивов заключения сделки, целесообразности заключения сделки), не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной. Сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Анализируя представленные стороной истца доказательства, в том числе переписку в мессенджерах с Татьяной Гор (риэлтором), суд приходит к выводу, что доказательства, указывающих на иные цели при заключении сделки, чем предусматривает договор купли-продажи, отсутствуют, и что оспариваемый договор совершен истцом под влиянием заблуждения или обмана.
Заключенный между сторонами договор купли-продажи спорной квартиры составлен в письменной форме, подписан сторонами собственноручно, зарегистрирован в отделении № (МФЦ), на основании чего было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Истцом не представлены достоверные доказательства того, что при заключении договора купли-продажи его волеизъявление не соответствовало действительной воле, либо он был лишен возможности действовать по своей воле и в своем интересе под влиянием обмана, заблуждения, а также доказательства причинения ему заключенной сделкой явного ущерба, о чем другая сторона знала. После заключения договора купли-продажи квартиры в установленном законом порядке была произведена регистрация перехода к ответчику права собственности на спорное недвижимое имущество.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие невозможность отказа истца от заключения договора купли-продажи квартиры на условиях, предложенных ответчиком. ФИО1, подписывая договор купли-продажи, подтвердил согласованность условия о цене, приняв от покупателя исполнение по сделке, в согласованной сторонами договора сумме.
Довод истца о том, что договор следует признать недействительной сделкой в силу его незаключенности (ничтожности), так как денежные средства не были получены, суд считает необоснованным.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункту 1 статьи 549 ГК РФ договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Как следует из договора купли-продажи от < Дата > (ошибочно указанного как < Дата >), все существенные условия сторонами оговорены, стоимость квартиры определена в 7000000 рублей, подписи сторон стоят на каждом листе договора, неясностей в тексте договора не имеется.
Как следует из пояснений ФИО1, он ранее, в < Дата >, обговаривал с риэлтором вопрос о продаже квартиры, приглашал ее для фотографирования, с целью выставления квартиры на сайте продаж. В < Дата > он задумывался о продаже квартиры и приобретении другой квартиры, меньшей площади, а на оставшиеся от продажи деньги предполагал раздать долги и продолжить безбедно жить дальше. Утверждал, что в офисе «Макромир-Калининград» подписывал договор займа на 70000 рублей с одновременным подписанием договора залога квартиры. Данные документы были у него на руках, но риэлтор Татьяна их выкрала и подменила на договор купли-продажи. В офисе ему выдали только 70000 рублей. Других денег не было.
Также пояснял, что он приезжал в «Макромир-Калининград» для подписания договора один, в последствие, после сделки имел денежные средства, предполагает, что только 70000 рублей, уходил из дома вечером < Дата > совместно с риэлтором Татьяной, что делал несколько дней после совершения сделки – не помнит.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд ставит под сомнение довод ФИО1 о безденежности сделки, так как на многие вопросы суда и представителя ответчика ФИО1 не смог ответить, ссылаясь на провалы в памяти.
Из материалов дела следует, что новый собственник – ФИО2 Заключил договор энергоснабжения с АО «Янтарьэнергосбыт» < Дата > по адресу: < адрес >.
Представитель ответчика в судебном заседании не отрицал, что в настоящее время коммунальные платежи ФИО2 не оплачиваются до окончания судебных разбирательств.
ФИО1 также подтвердил, что у него имеются долги по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Судом установлено, что в связи с неисполнением условий договора купли-продажи от < Дата > об освобождении ФИО1 спорной квартиры, ФИО2 подал < Дата > в Центральный районный суд г.Калининграда исковое заявление о выселении ФИО1 и снятии его с регистрационного учета. В настоящее время гражданское дело находится в производстве Центрального районного суда г.Калининграда.
< Дата > следователем СО ОМВД России по Московскому району г.Калининграда вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 о совершении в отношении него противоправных действий со стороны ФИО14 и ФИО2 Сведений об отмене данного постановления суду не представлено.
Сам по себе факт проживания истца в спорной квартире не свидетельствует о незаключенности (недействительности) договора купли-продажи.
Суд установил, что воля сторон при подписании договора купли-продажи спорного жилого помещения была направлена на переход права собственности на спорное имущество к ответчику ФИО2, истец осуществлял правомочия собственника, распорядившись имуществом по своему усмотрению, сторонами договора были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на спорное имущество, произведена государственная регистрация права ответчика и имущество было принято ФИО2. В связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Ссылки на положения ст.1002, 1103 ГК РФ, а также иные доводы истца, суд считает необоснованными, основанными на неверном понимании и толковании норм гражданского законодательства.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспорт < ИЗЪЯТО >) оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2023 года.
Судья